Kupno mieszkania z hipoteką – jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną kredytem?

Najważniejsze są dokumenty z banku, prawidłowy podział ceny sprzedaży oraz zapisy w umowie. Wyjaśniamy, jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką, kto odpowiada za spłatę dotychczasowego kredytu i na jakie ryzyka warto zwrócić uwagę.

Na czym polega kupno mieszkania z hipoteką?

Kupno mieszkania z hipoteką polega na nabyciu nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty określonego zobowiązania. Najczęściej jest nim kredyt hipoteczny zaciągnięty przez dotychczasowego właściciela.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego, do kogo aktualnie należy. Właśnie dlatego przy takiej transakcji istotne jest nie tylko przeniesienie własności, lecz także uregulowanie zabezpieczonego długu.

W praktyce mieszkanie z hipoteką może zostać sprzedane przed zakończeniem okresu kredytowania. Dotychczasowy właściciel nie musi czekać kilkunastu czy kilkudziesięciu lat na spłatę ostatniej raty.

Najczęściej transakcja przebiega w następujący sposób:

1. Sprzedający uzyskuje z banku informację o kwocie potrzebnej do całkowitej spłaty kredytu.

2. Kupujący przeznacza odpowiednią część ceny mieszkania na spłatę tego zobowiązania.

3. Pozostała część ceny trafia do sprzedającego.

4. Po rozliczeniu kredytu bank wystawia dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.

5. Nowy właściciel doprowadza do usunięcia dotychczasowego wpisu z księgi wieczystej.

To rozwiązanie stosowane przede wszystkim przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego.

Czy hipoteka przechodzi na nowego właściciela mieszkania?

Tak, hipoteka nadal obciąża nieruchomość po zmianie właściciela, dopóki nie wygaśnie. Nie oznacza to jednak automatycznego przejęcia kredytu sprzedającego.

To dwa różne zagadnienia:

• Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wynikającym z umowy zawartej między kredytobiorcą a bankiem.

• Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności, ustanowionym na nieruchomości.

Jeżeli kupisz mieszkanie z istniejącą hipoteką, nie staniesz się automatycznie stroną dotychczasowej umowy kredytowej. Bank może jednak dochodzić spłaty zabezpieczonej wierzytelności z tej nieruchomości, jeśli zobowiązanie pozostanie nieuregulowane.

Dlatego standardowym rozwiązaniem jest spłata długu sprzedającego przy zakupie i doprowadzenie do wykreślenia jego hipoteki.

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności zasadniczo powoduje wygaśnięcie hipoteki. Istnieją jednak wyjątki, m.in. dotyczące zabezpieczenia wierzytelności, które mogą powstać w przyszłości. Z tego powodu przed transakcją trzeba ustalić dokładny zakres zabezpieczenia i warunki jego zwolnienia.

Jak sprawdzić mieszkanie z hipoteką przed zakupem?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub wpłacisz zadatek, sprawdź księgę wieczystą nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające wysokość i warunki spłaty zadłużenia.

Księgę wieczystą możesz bezpłatnie przeglądać w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Potrzebny jest jej numer.

Szczególną uwagę zwróć na cztery działy:

• Dział I – opis nieruchomości i praw związanych z jej własnością. Sprawdź, czy dane odpowiadają mieszkaniu, które zamierzasz kupić.

• Dział II – informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym. Upewnij się, że osoba sprzedająca mieszkanie jest uprawniona do rozporządzania nim.

• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, np. niektóre służebności, roszczenia osób trzecich czy wpisy związane z egzekucją.

• Dział IV – hipoteki obciążające nieruchomość. Znajdziesz tu m.in. informacje o wierzycielach hipotecznych i sumach ustanowionych zabezpieczeń.

Sprawdź również wzmianki o złożonych wnioskach. Mogą wskazywać, że w sądzie toczy się postępowanie dotyczące wpisu, zmiany lub wykreślenia prawa, którego wynik nie został jeszcze ujawniony w księdze.

Sam aktualny wydruk księgi wieczystej nie daje więc pełnego obrazu sytuacji, jeżeli widnieją w niej nierozpoznane wzmianki.

Czy kwota hipoteki w księdze wieczystej oznacza aktualne zadłużenie?

Suma hipoteki wpisana w dziale IV nie jest równoznaczna z kwotą pozostałą do spłaty.

Przykładowo mieszkanie może mieć wpisaną hipotekę na 750 000 zł, mimo że obecny dług wobec banku wynosi tylko 230 000 zł.

Wynika to z tego, że suma hipoteki określa granicę zabezpieczenia hipotecznego, a nie bieżące saldo kredytu. Zabezpieczenie może obejmować oprócz kapitału także odsetki i inne należności wskazane w przepisach oraz dokumentach ustanawiających hipotekę.

Dlatego aktualną kwotę potrzebną do spłaty należy potwierdzić dokumentem wystawionym przez bank, a nie samym wpisem w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty są potrzebne do kupna mieszkania z hipoteką?

Najważniejszym dokumentem jest zaświadczenie z banku sprzedającego, które pozwala ustalić aktualne zadłużenie i warunki jego spłaty.

W zależności od banku odpowiednie informacje mogą znajdować się w jednym dokumencie albo w kilku oddzielnych zaświadczeniach.

Przed transakcją warto uzyskać:

• Zaświadczenie o saldzie kredytu - z informacją, ile należy zapłacić, aby całkowicie rozliczyć zobowiązanie.

• Numer rachunku do wcześniejszej spłaty - wskazany przez bank, często jako rachunek techniczny służący do rozliczenia kredytu.

• Promesę lub warunkowe oświadczenie banku dotyczące zwolnienia hipoteki - potwierdzające, na jakich zasadach bank wystawi dokument umożliwiający wykreślenie zabezpieczenia.

• Informację o ważności dokumentów i sposobie naliczania odsetek - kwota do spłaty może się zmienić, jeśli pieniądze wpłyną później niż zakładano.

• Informację o ewentualnych kosztach wcześniejszej spłaty - jeżeli takie opłaty wynikają z umowy i obowiązujących przepisów.

Potrzebne będą również dokumenty dotyczące samej nieruchomości, w tym podstawa nabycia własności przez sprzedającego, a w zależności od sytuacji także zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni oraz inne dokumenty wymagane przez notariusza.

Jeżeli kupujący finansuje nieruchomość kredytem hipotecznym, dochodzą dokumenty wymagane przez jego bank.

Promesa wykreślenia hipoteki - czym jest i jak długo jest ważna?

Promesa wykreślenia hipoteki to dokument, w którym bank określa warunki zwolnienia zabezpieczenia po spłacie wskazanego zadłużenia.

Nie istnieje jeden ustawowy termin ważności takiej promesy, obowiązujący we wszystkich bankach. Okres jej obowiązywania wynika z treści dokumentu i zasad stosowanych przez daną instytucję.

Dlatego nie należy zakładać, że promesa jest zawsze ważna przez 30 dni.

Przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdź:

• czy dokument nadal obowiązuje;

• czy podana kwota wystarczy do całkowitego rozliczenia zadłużenia w planowanym terminie;

• czy bank wskazał właściwy rachunek do spłaty;

• czy promesa dotyczy wszystkich obciążeń, które mają zostać usunięte;

• czy sposób płatności jest zgodny z wymaganiami banku kupującego, jeśli zakup finansowany jest kredytem.

Warto również pamiętać, że promesa nie jest tym samym dokumentem co list mazalny. Promesa określa warunki przyszłego zwolnienia zabezpieczenia, a list mazalny jest dokumentem wydawanym po spełnieniu tych warunków, umożliwiającym wykreślenie hipoteki.

Czy można kupić mieszkanie z hipoteką na kredyt hipoteczny?

Banki mogą udzielać kredytów hipotecznych na zakup mieszkań obciążonych hipoteką ustanowioną na rzecz innego banku.

Warunkiem jest jednak akceptacja nieruchomości jako zabezpieczenia nowego kredytu oraz uzgodnienie sposobu spłaty i usunięcia wcześniejszej hipoteki.

W typowej transakcji uczestniczą trzy strony:

• sprzedający, który posiada mieszkanie i spłaca dotychczasowy kredyt;

• kupujący, który zaciąga nowy kredyt hipoteczny;

• banki obsługujące stary i nowy kredyt.

Bank kupującego analizuje nie tylko jego zdolność kredytową, lecz także stan prawny nieruchomości. Musi mieć możliwość skutecznego ustanowienia zabezpieczenia własnej wierzytelności.

Po spełnieniu warunków wypłaty nowego kredytu środki mogą zostać przekazane na dwa rachunki: do banku dotychczasowego właściciela na spłatę zadłużenia oraz do sprzedającego na pozostałą część ceny. Sposób rozliczenia wkładu własnego zależy od uzgodnień i wymagań banku.

Nie oznacza to, że nowy bank przejmuje umowę kredytową sprzedającego. Kupujący zawiera własną umowę kredytu hipotecznego, a wcześniejszy kredyt zostaje spłacony w ramach rozliczenia ceny zakupu.

Przed rozpoczęciem formalności warto porównać kredyty hipoteczne, zwracając uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale także na warunki uruchomienia finansowania przy nieruchomości obciążonej istniejącą hipoteką.

Przykład: zakup mieszkania z hipoteką na kredyt

Załóżmy, że:

• cena mieszkania wynosi 700 000 zł;

• sprzedający ma do spłaty 260 000 zł kredytu hipotecznego;

• kupujący dysponuje 140 000 zł wkładu własnego;

• nowy kredyt hipoteczny kupującego wynosi 560 000 zł.

Przy założeniu, że wkład własny trafia do sprzedającego, przykładowe rozliczenie wygląda następująco:

Sprzedający otrzymuje zatem 440 000 zł, a pozostałe 260 000 zł ceny zostaje przeznaczone na spłatę jego kredytu.

Po całkowitym rozliczeniu zobowiązania bank dotychczasowego właściciela wydaje dokument umożliwiający wykreślenie starej hipoteki.

Przykład ma charakter ilustracyjny. W rzeczywistej transakcji kolejność przelewów i sposób wykorzystania wkładu własnego zależą od warunków kredytu oraz postanowień aktu notarialnego.

Jak wygląda kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę?

Kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę przebiega na podobnych zasadach jak zakup finansowany kredytem. Różnica polega na tym, że kupujący nie musi uzyskiwać zgody własnego banku na sposób rozliczenia transakcji.

Nadal powinien jednak sprawdzić wysokość zadłużenia, uzyskać dokumenty z banku sprzedającego i zadbać o odpowiedni podział płatności.

Najważniejsze jest to, aby kwota przeznaczona na spłatę kredytu trafiła bezpośrednio na rachunek wskazany przez wierzyciela hipotecznego.

Przekazanie całej ceny sprzedającemu z założeniem, że sam później spłaci kredyt, naraża kupującego na niepotrzebne ryzyko. Jeżeli sprzedający nie ureguluje zobowiązania, hipoteka nadal może obciążać nabytą nieruchomość.

Warto rozważyć również depozyt notarialny, o ile strony uzgodnią warunki jego wykorzystania. Pozwala on powiązać wydanie środków ze spełnieniem określonych warunków transakcji. Sam depozyt nie zastępuje jednak dokumentów potrzebnych do zwolnienia hipoteki.

Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką? Krok po kroku

Kupno mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga skoordynowania czynności kupującego, sprzedającego, notariusza i niekiedy dwóch banków.

Poniżej przedstawiamy standardowy przebieg transakcji na rynku wtórnym.

1. Sprawdź księgę wieczystą i sytuację prawną mieszkania

Zacznij od zweryfikowania właściciela nieruchomości, hipoteki i pozostałych wpisów w księdze wieczystej.

Jeśli w dziale IV znajduje się więcej niż jedna hipoteka, ustal, jakie wierzytelności zabezpieczają poszczególne wpisy i jakie dokumenty będą potrzebne do ich usunięcia.

Nie ograniczaj sprawdzenia do samego kredytu hipotecznego. Ważne są również roszczenia osób trzecich, ewentualne postępowania egzekucyjne i inne okoliczności, które mogą utrudnić zakup.

2. Poproś sprzedającego o dokumenty z banku

Sprzedający powinien wystąpić do swojego banku o zaświadczenie dotyczące całkowitej spłaty kredytu i dokument określający warunki zwolnienia hipoteki.

Sprawdź, czy wskazany rachunek należy do właściwego procesu rozliczenia zadłużenia i czy podana kwota uwzględnia termin planowanej płatności.

Jeżeli zaświadczenie utraci ważność przed transakcją, trzeba uzyskać aktualne informacje.

3. Podpisz umowę przedwstępną

W umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania należy określić przede wszystkim:

• cenę nieruchomości i terminy płatności;

• sposób spłaty kredytu sprzedającego z ceny sprzedaży;

• obowiązek dostarczenia aktualnych dokumentów bankowych;

• termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży;

• zasady uzyskania i przekazania listu mazalnego;

• odpowiedzialność stron, jeżeli nie będzie możliwe zwolnienie hipoteki;

• sposób rozliczenia zadatku lub zaliczki.

Warto zabezpieczyć również sytuację, w której bank kupującego odmówi finansowania. Sam brak kredytu nie oznacza automatycznie prawa do odzyskania zadatku.

Znaczenie ma tutaj treść umowy i przyczyna, dla której transakcja nie doszła do skutku.

Uwaga: Przekazanie sprzedającemu wysokiego zadatku po to, aby samodzielnie spłacił kredyt jeszcze przed sprzedażą, wymaga szczególnego zabezpieczenia interesów kupującego. Samo zapewnienie sprzedającego o późniejszym rozliczeniu z bankiem nie jest wystarczające.

4. Uzyskaj kredyt hipoteczny, jeśli potrzebujesz finansowania

Jeśli finansujesz zakup kredytem, przedstaw swojemu bankowi wymagane dokumenty nieruchomości i informacje o dotychczasowej hipotece.

Bank określi warunki udzielenia oraz uruchomienia kredytu. Mogą one obejmować m.in. właściwe zapisy w akcie notarialnym, dokumenty dotyczące spłaty starego kredytu i wnioski wieczystoksięgowe.

5. Podpisz akt notarialny i rozlicz cenę sprzedaży

W akcie notarialnym powinny znaleźć się dokładne informacje o sposobie zapłaty, w tym kwoty przypadające bankowi sprzedającego i samemu sprzedającemu oraz terminy przelewów.

W przypadku zakupu na kredyt trzeba dostosować te ustalenia do warunków wypłaty środków przez bank kupującego.

Ważne jest również określenie, kto odpowiada za ewentualną różnicę między kwotą zadłużenia wskazaną w zaświadczeniu a kwotą wymaganą w dniu rzeczywistej spłaty.

6. Dopilnuj całkowitej spłaty dotychczasowego kredytu

Po wykonaniu przelewu bank sprzedającego rozlicza kredyt zgodnie z warunkami podanymi w zaświadczeniu.

Warto uzyskać potwierdzenie, że zobowiązanie zostało całkowicie spłacone i nie pozostały należności objęte zabezpieczeniem hipotecznym.

Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których między wydaniem zaświadczenia a otrzymaniem przelewu upłynął dłuższy czas.

7. Uzyskaj list mazalny i wykreśl hipotekę

Po spełnieniu warunków zwolnienia zabezpieczenia bank powinien wystawić odpowiednie oświadczenie.

Na jego podstawie można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wcześniej warto ustalić, kto odbierze dokument z banku, kto przekaże go aktualnemu właścicielowi oraz kto zajmie się formalnościami sądowymi.

Kto spłaca kredyt hipoteczny przy sprzedaży mieszkania?

Za spłatę kredytu wobec banku co do zasady nadal odpowiada sprzedający, ponieważ to on jest stroną umowy kredytowej. Strony sprzedaży mogą jednak uzgodnić, że odpowiednia część ceny zakupu zostanie przekazana bezpośrednio do jego banku.

W praktyce oznacza to, że kupujący nie płaci za mieszkanie więcej tylko dlatego, że sprzedający posiada kredyt.

Jeżeli cena wynosi 600 000 zł, a zadłużenie hipoteczne 180 000 zł, to 180 000 zł może trafić do banku, natomiast pozostałe 420 000 zł do sprzedającego.

Spłata starego kredytu jest częścią rozliczenia ustalonej ceny, a nie dodatkowym kosztem doliczanym do tej ceny.

Inaczej może być, gdy strony uzgodnią szczególne warunki sprzedaży, np. dodatkowe rozliczenie określonych opłat. Powinny one jednak wynikać wprost z umowy.

Z perspektywy kupującego szczególnie ważne jest to, aby sposób płatności nie pozostawiał możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi przeznaczonymi na spłatę zabezpieczonego zadłużenia.

Więcej o obowiązkach dotychczasowego właściciela przeczytasz w artykule jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Na co uważać przy kupnie mieszkania z hipoteką?

Największe zagrożenie nie wynika z samego istnienia hipoteki, ale z sytuacji, w której kupujący nie ma pewności, czy po zapłacie ceny będzie mógł doprowadzić do jej wykreślenia.

Szczególnej uwagi wymagają następujące okoliczności.

Zadłużenie przewyższa cenę sprzedaży mieszkania

Może się zdarzyć, że mieszkanie kosztuje 500 000 zł, natomiast całkowita kwota potrzebna do spłaty zabezpieczonego zadłużenia wynosi 540 000 zł.

W takiej sytuacji sama cena sprzedaży nie wystarczy do rozliczenia kredytu.

Brakujące 40 000 zł musi zostać pokryte z innego źródła albo konieczne jest uzgodnienie z wierzycielem innego sposobu zwolnienia zabezpieczenia.

Nie należy zakładać, że bank wykreśli hipotekę po otrzymaniu jedynie części należności. Warunki zwolnienia muszą zostać jednoznacznie potwierdzone.

Jeżeli sprzedający nie dysponuje brakującymi środkami, a wierzyciel nie akceptuje innego rozwiązania, bezpieczne przeprowadzenie standardowej transakcji może okazać się niemożliwe.

Kilka hipotek lub hipoteka przymusowa

W księdze wieczystej może znajdować się więcej niż jedno obciążenie. Niekiedy oprócz hipoteki bankowej widnieje również hipoteka przymusowa, np. ustanowiona na zabezpieczenie innej wierzytelności.

Taka sytuacja wymaga osobnej analizy.

Dokument wydany przez bank dotyczący spłaty jednego kredytu nie musi wystarczać do usunięcia pozostałych wpisów. Konieczne może być uzyskanie dokumentów od kilku wierzycieli.

Warto też odróżnić hipotekę przymusową od zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Są to różne sytuacje prawne, a sama spłata kredytu bankowego nie musi usuwać innych przeszkód w transakcji.

Przy tego rodzaju obciążeniach wskazana jest indywidualna analiza prawna przed zawarciem umowy i przekazaniem pieniędzy.

Sprzedający nie ma aktualnego zaświadczenia z banku

Saldo kredytu może zmieniać się wskutek naliczania odsetek, kolejnych rat, wcześniejszych nadpłat czy opóźnień.

W przypadku kredytów walutowych lub powiązanych z walutą obcą znaczenie mogą mieć również zasady przeliczenia zadłużenia na potrzeby spłaty.

Dlatego dokument wystawiony kilka miesięcy wcześniej może nie odpowiadać kwocie potrzebnej do rozliczenia kredytu w dniu transakcji.

Nie należy ustalać ostatecznego podziału ceny wyłącznie na podstawie starego zaświadczenia.

Ryzyko nieotrzymania kredytu hipotecznego

Przy zakupie mieszkania z hipoteką na kredyt trzeba uwzględnić czas potrzebny bankowi na wydanie decyzji, podpisanie umowy i wypłatę środków.

Zbyt krótki termin w umowie przedwstępnej może doprowadzić do problemów, nawet gdy kupujący posiada odpowiednią zdolność kredytową.

Warto również zadbać o postanowienia dotyczące zwrotu wpłaconych pieniędzy, jeżeli finansowanie nie zostanie przyznane.

Inne obciążenia i zaległości związane z mieszkaniem

Samo wykreślenie hipoteki nie rozwiązuje wszystkich potencjalnych problemów prawnych i finansowych nieruchomości.

Przed zakupem sprawdź również m.in. prawa osób trzecich, sytuację osób korzystających z lokalu, należności wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz stan rozliczeń za media.

Zakres weryfikacji powinien odpowiadać konkretnej nieruchomości i jej historii prawnej.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej po zakupie mieszkania?

Po całkowitym rozliczeniu zabezpieczonej wierzytelności bank powinien wydać dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki. Samo zakończenie spłaty kredytu nie powoduje jednak automatycznego usunięcia wpisu z księgi wieczystej.

Dokumentem najczęściej wykorzystywanym do wykreślenia hipoteki bankowej jest list mazalny, nazywany też kwitem mazalnym.

Zawiera on oświadczenie wierzyciela stanowiące podstawę do wykreślenia zabezpieczenia.

Jakie dokumenty są potrzebne do wykreślenia hipoteki?

Do przeprowadzenia standardowej procedury potrzebne są:

1. Wniosek KW-WPIS z żądaniem wykreślenia konkretnej hipoteki.

2. Dokument stanowiący podstawę wykreślenia – zazwyczaj zgoda banku, czyli list mazalny.

3. Potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej.

4. Ewentualne dokumenty dodatkowe, np. potwierdzające umocowanie osób podpisujących oświadczenie w imieniu banku, jeżeli są wymagane.

Wniosek składa się do właściwego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Może go złożyć uprawniony właściciel lub osoba działająca w jego imieniu na odpowiedniej podstawie.

W niektórych sytuacjach odpowiednie formalności mogą zostać przeprowadzone z udziałem notariusza.

Ile kosztuje i ile trwa wykreślenie hipoteki?

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Wynika to z przepisów ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeśli istnieje kilka odrębnych hipotek, koszty ich wykreślenia mogą być wyższe.

W transakcji sprzedaży mieszkania warto wprost wskazać, kto ponosi tę opłatę. Może to być sprzedający albo kupujący, zależnie od uzgodnień.

Czas oczekiwania na wykreślenie zależy od obciążenia właściwego sądu i kompletności dokumentów. W niektórych sądach procedura może zakończyć się stosunkowo szybko, w innych potrwać kilka miesięcy.

Ważne jest rozróżnienie dwóch momentów: wygaśnięcia hipoteki wskutek wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności oraz formalnego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Nie muszą one nastąpić tego samego dnia.

Jeżeli bank nie chce wydać dokumentu mimo wygaśnięcia hipoteki, warto powołać się na art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis zobowiązuje wierzyciela do wykonania czynności umożliwiających wykreślenie wygasłego zabezpieczenia. W razie sporu konieczne może być dochodzenie swoich praw na drodze sądowej.

Ile kosztuje kupno mieszkania z hipoteką?

Sam fakt, że mieszkanie jest obciążone kredytem sprzedającego, nie powoduje automatycznie naliczenia dodatkowego podatku od zakupu.

Koszty transakcji zależą przede wszystkim od ceny nieruchomości, sposobu finansowania i zasad rozliczenia formalności.

Kupujący powinien uwzględnić m.in.:

• Taksa notarialna i pozostałe opłaty notarialne - zależne od wartości nieruchomości, zakresu czynności oraz obowiązujących stawek maksymalnych.

• Podatek PCC - przy standardowym zakupie mieszkania na rynku wtórnym, podlegającym PCC, wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej. Istnieją jednak zwolnienia, m.in. dla osób spełniających warunki zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

• Opłaty wieczystoksięgowe - przykładowo 200 zł za standardowy wpis własności, 200 zł za wpis nowej hipoteki i 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.

• Koszty związane z nowym kredytem hipotecznym - wynikające z konkretnej oferty banku, np. wycena nieruchomości czy wymagane ubezpieczenia.

• Ewentualne koszty dodatkowego zabezpieczenia rozliczenia - np. depozytu notarialnego.

W przypadku zwolnienia z PCC przy pierwszym mieszkaniu znaczenie ma wcześniejsze posiadanie określonych praw do nieruchomości. Przepisy przewidują również wyjątek dotyczący udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

Osobną kwestią są koszty wcześniejszej spłaty kredytu przez sprzedającego.

W przypadku kredytów objętych ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 r., przy oprocentowaniu zmiennym możliwość pobierania rekompensaty została ograniczona m.in. do pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy, a jej wysokość podlega ustawowym limitom. Przy okresowo stałym oprocentowaniu obowiązują odrębne zasady.

Znaczenie mają również data zawarcia umowy i jej konkretne warunki. Dlatego koszt całkowitego rozliczenia kredytu powinien potwierdzić bank sprzedającego.

Koszt wcześniejszej spłaty nie powinien być automatycznie przerzucany na kupującego. Strony mogą uwzględnić go w negocjacjach, ale powinny jasno określić, kto ostatecznie ponosi dany wydatek.

Czy kupno mieszkania z hipoteką wiąże się z ryzykiem?

Tak, ale zakup mieszkania obciążonego standardową hipoteką bankową nie musi być bardziej problematyczny niż zakup nieruchomości bez kredytu, jeśli zadłużenie można w pełni rozliczyć, a warunki zwolnienia zabezpieczenia są jasno udokumentowane.

Z punktu widzenia kupującego kluczowe są trzy kwestie: potwierdzona kwota do spłaty, bezpieczny sposób przekazania pieniędzy i możliwość uzyskania dokumentu pozwalającego wykreślić hipotekę.

Ryzyko rośnie, jeśli sprzedający nie przedstawia aktualnych zaświadczeń, zadłużenie przekracza uzgodnioną cenę albo w księdze wieczystej znajdują się dodatkowe obciążenia.

Nie należy również zakładać, że mieszkanie z hipoteką automatycznie powinno być tańsze. Sam fakt istnienia standardowego kredytu hipotecznego nie musi uzasadniać obniżki ceny. Podstawą negocjacji mogą natomiast być rzeczywiste komplikacje prawne, koszty lub opóźnienia związane z transakcją.

W praktyce decydujące znaczenie ma nie to, czy mieszkanie ma hipotekę, ale czy kupujący może uzyskać własność nieruchomości bez pozostawienia na niej nieuzgodnionych obciążeń. Jeżeli nie da się tego jednoznacznie ustalić przed podpisaniem umowy, warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.

Źródła:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 65, 94 i 100; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 1066.

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – przepisy dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu i rekompensaty.

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 389, 390 i 394.

• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – przepisy dotyczące opłat za wpisy i wykreślenia w księgach wieczystych.

• Ministerstwo Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste oraz formularze pism w postępowaniu wieczystoksięgowym.

• Sąd Rejonowy w Gdyni – informacje dotyczące wniosku KW-WPIS, dokumentów wymaganych do wykreślenia hipoteki i opłat sądowych.

• Ministerstwo Finansów, portal podatki.gov.pl – podatek od czynności cywilnoprawnych, stawki oraz zwolnienia przy zakupie nieruchomości; informacje aktualizowane 15 grudnia 2025 r.

• ING Bank Śląski – materiały dotyczące sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym, rozliczenia zadłużenia i dokumentów umożliwiających zwolnienie zabezpieczenia.

• Totalmoney.pl – artykuły dotyczące kupna i sprzedaży mieszkań z kredytem hipotecznym, umów przedwstępnych, ksiąg wieczystych i wykreślania hipotek.