12/19/2023 | 12:00 AM
7 min. czytania
Kupno mieszkania z hipoteką w potocznym rozumieniu oznacza zakup nieruchomości obciążonej długiem, najczęściej wobec banku. Pojawia się więc pytanie, czy taka transakcja jest w ogóle możliwa? Czy można kupić mieszkanie obciążone hipoteką? Jak najbardziej można i co więcej, taki zakup mieszkania z hipoteką nie musi wiązać się z ryzykiem, o ile przeprowadzi się go w odpowiedni sposób.
Oferty sprzedaży mieszkań z hipoteką zdarzają się dość często. Zazwyczaj dotyczą nieruchomości, które były kupione na kredyt i ich właściciele zdecydowali się je sprzedać jeszcze przed końcem trwania umowy kredytowej np. z powodu problemów finansowych, rozwodu, czy też wyjazdu za granicę. Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku z obciążeniem hipotecznym.
- Czy banki oferują kredyty hipoteczne na zakup mieszkań z hipoteką.
- Jak ograniczyć ryzyko zakupu mieszkania z hipoteką.
Na czym polega kupno mieszkania z hipoteką?
Kupno mieszkania z hipoteką polega na nabyciu nieruchomości, w której księdze wieczystej widnieje wpis na temat ustanowienia hipoteki. Co to jest hipoteka? To ograniczone prawo rzeczowe, które służy do zabezpieczenia wierzytelności, czyli po prostu do zabezpieczenia spłaty jakiegoś długu.
Najczęściej taka hipoteka ustanawiana jest na rzecz banku, który w ten sposób zabezpiecza swoje interesy związane z udzieleniem kredytu hipotecznego. Dzięki hipotece zyskuje bowiem pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń z tytułu niespłaconego kredytu bezpośrednio z nieruchomości. Co to znaczy? Że w celu odzyskania swoich pieniędzy może zlecić komornikowi jej licytację.
Z punktu widzenia nabywcy mieszkania z hipoteką znaczenie ma zatem odpowiedź na pytanie: czy hipoteka przechodzi na nowego właściciela? Niestety tak, a to oznacza, że bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela.
Jednocześnie jednak warto wiedzieć, że wygaśnięcie wierzytelności skutkuje wygaśnięciem hipoteki. Wierzytelność natomiast wygasa, gdy zostaje całkowicie spłacona.
Zatem jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego z hipoteką, aby uniknąć ryzyka utraty nieruchomości? Należy doprowadzić do spłaty zadłużenia hipotecznego, aby dzięki temu można było wykreślić hipotekę. W praktyce odbywa się to według jednego z dwóch scenariuszy:
- sprzedający spłaca zadłużenie jeszcze przed transakcją (np. z pieniędzy z zadatku), aby kupujący mógł nabyć nieruchomość już bez obciążenia hipotecznego;
- kupujący nabywa mieszkanie z hipoteką i sam zajmuje się spłatą ciążącej na nim wierzytelności hipotecznej – w tym przypadku musi jednak wcześniej uzyskać gwarancję, że bank zgodzi się wykreślić hipotekę po spłacie zadłużenia.
Co ważne, na takiej samej zasadzie może odbyć się kupno mieszkania z hipoteką umowną (stosowaną właśnie przez banki przy zabezpieczaniu kredytów hipotecznych), jak też kupno mieszkania z hipoteką kaucyjną (była ona kiedyś wykorzystywana do zabezpieczenia wierzytelności pobocznych wynikających z kredytu).
W analogiczny sposób działa również kupno mieszkania z hipoteką przymusową, czyli ustanowioną na zabezpieczenie wierzytelności potwierdzonej już tytułem wykonawczym.
Kwota kredytu:
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką na kredyt?
Może się zdarzyć, że mieszkanie z hipoteką będzie chciała kupić osoba, która na ten cel musi pożyczyć pieniądze z banku. Czy możliwe jest kupno mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny? Jak najbardziej i takie rozwiązanie jest dość często praktykowane.
Jak kupić mieszkanie zadłużone hipoteką na kredyt? Tak naprawdę kupno na kredyt mieszkania z hipoteką niewiele się różni od transakcji finansowanej gotówką. Różnicą jest to, że w tym przypadku w rozliczeniu transakcji uczestniczy bank kredytujący nabywcę mieszkania, który w pierwszej kolejności przelewa środki na rachunek kredytowy sprzedającego celem pokrycia jego zobowiązania.
Na jego konto osobiste przelewa natomiast ewentualną nadwyżkę, należną mu z tytułu ceny sprzedaży mieszkania. Co ważne, aby bank zgodził się udzielić nabywcy kredytu na mieszkanie z hipoteką, należy mu dostarczyć pewne dokumenty pozyskane z banku, na rzecz którego ustanowiona jest obecnie hipoteka.
Potrzebne będzie przede wszystkim zaświadczenie o kredycie hipotecznym, zawierające następujące informacje:
- dane kredytobiorcy,
- dane kredytu – saldo zadłużenia, jego podstawa oraz numer rachunku, na które należy go uregulować,
- zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką,
- promesa wykreślenia hipoteki po spłacie całości zadłużenia.
Powyższe zaświadczenie pozyskuje osoba sprzedająca mieszkanie, bo to ona zwykle też jest kredytobiorcą hipotecznym. Co ważne, nabywca mieszkania powinien zażądać jego dostarczenia również w przypadku zakupu nieruchomości za gotówkę.
Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką? Poradnik krok po kroku
Zakup nieruchomości z obciążeniem hipotecznym wiąże się z pewnym ryzykiem, dlatego warto wiedzieć, jak kupić mieszkanie z hipoteką, by transakcja przebiegła bezpiecznie. Poniżej wyjaśniamy zatem, jak powinna ona wyglądać, czyli jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego ze wpisaną hipoteką w księdze wieczystej.
Kupno mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku:
- Sprawdź księgę wieczystą mieszkania. W jej dziale IV znajdziesz dokładne informacje na temat hipoteki m.in. na rzecz którego banku została ustanowiona i jakiej kwoty wierzytelności dotyczy.
- Poproś sprzedającego o dostarczenie zaświadczenia z banku o kredycie hipotecznym wraz z promesą wykreślenia hipoteki z KW po spłacie zadłużenia.
- Podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania, w której określicie termin zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności i cenę zakupu nieruchomości. W dokumencie tym powinny też znaleźć się zapisy dotyczące spłaty zadłużenia hipotecznego i wykreślenia hipoteki.
Taka umowa przedwstępna będzie głównie potrzebna, gdy zdecydujesz się na kupno mieszkania z hipoteką na kredyt, ponieważ zapewni Ci czas na załatwienie formalności związanych z kredytem.
Może też się okazać przydatna, jeśli ma być to kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę, gdy np. kupujący z otrzymanego zadatku planuje spłacić swoje zadłużenie hipoteczne. W takiej sytuacji powinien on załatwić wykreślenie hipoteki jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego przeniesienia własności.
- Podpisz akt notarialny potwierdzający przeniesienie własności mieszkania.
- Uzyskaj od sprzedającego list mazalny z banku, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Wykreśl hipotekę z księgi wieczystej mieszkania.
Na co uważać decydując się na zakup mieszkania z hipoteką?
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym? Decydując się na taką transakcję, należy uważać na kilka kwestii:
- wierzytelność hipoteczna – warto sprawdzić, czy przypadkiem wcześniejsza spłata zadłużenia nie będzie obciążona wysoką prowizją, ponieważ jej pokrycie będzie warunkowało możliwość wykreślenia hipoteki, a więc być może należy ją uwzględnić przy określeniu ceny mieszkania;
- kupno mieszkania z hipoteką a umowa przedwstępna – należy ją podpisać dopiero po uzyskaniu od sprzedającego promesy z banku o wykreśleniu hipoteki po spłacie zadłużenia, aby np. nie stracić zadatku w sytuacji, jeśli okaże się, że bank takiej promesy nie wystawi i trzeba będzie zrezygnować z transakcji;
- ważność promesy – wynosi tylko 30 dni, dlatego jeśli akt notarialny kupna-sprzedaży mieszkania będzie podpisany później, sprzedający powinien ją dostarczyć ponownie, aby była ważna w momencie podpisywania aktu notarialnego.
Kupno mieszkania z zadłużoną hipoteką może wydawać się skomplikowane i ryzykowne. Jak jednak wynika z licznych wpisów na ten temat na internetowym forum, kupno mieszkania z hipoteką wcale nie jest trudne i zazwyczaj taka transakcja kończy się bezproblemową możliwością wykreślenia hipoteki.
polecają ranking
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Czynnością wieńczącą cały proces kupna mieszkania z hipoteką jest jej wykreślenie z księgi wieczystej. Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? W tym celu należy złożyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego następujące dokumenty:
- wypełniony formularz wniosku KW-WPIS;
- list mazalny, czyli oświadczenie wierzyciela hipotecznego potwierdzające uregulowanie zobowiązania oraz zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki;
- potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej, która wynosi 100 zł.
Wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć wyłącznie aktualny właściciel nieruchomości, a więc dość często zajmuje się tym już nabywca mieszkania. Warto też pamiętać, że wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie po złożeniu wniosku, lecz trzeba na to zaczekać nawet kilka miesięcy.
Czy kupno mieszkania z hipoteką wiąże się z ryzykiem?
Kupno mieszkania z zajętą hipoteką wiąże się głównie z ryzykiem, że nie będzie można jej wykreślić, a więc nieruchomość w każdej chwili będzie mogła być zajęta na poczet dochodzenia roszczeń wierzyciela hipotecznego.
Takie ryzyko można jednak wyeliminować poprzez odpowiednie przeprowadzenie transakcji i jej bezpieczną ścieżkę w ogólnym zarysie przedstawiliśmy w niniejszym artykule.
Pamiętaj jednak, że mając jakiekolwiek wątpliwości związane z zakupem mieszkania z hipoteką, najlepiej skonsultować się z ekspertem (choćby z prawnikiem), który oceni bezpieczeństwo transakcji i pomoże ją przeprowadzić w prawidłowy sposób.
