Co to jest kredyt hipoteczny? Na czym polega kredyt hipoteczny i jak go otrzymać?

Odpowiedź na pytanie, ile jest kredytów hipotecznych w Polsce może zadziwić. W 2021 roku 4,2 mln osób posiadało aktywny kredyt mieszkaniowy. To zatem bardzo duża liczba. Kto obecnie może go otrzymać? I czy kredyt hipoteczny jest drogi?

Czym jest kredyt hipoteczny? Definicja

Co to jest kredyt hipoteczny? Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowego kredytu udzielanego przez bank na zakup mieszkania lub domu (a niekiedy także działki budowlanej). Główną cechę kredytu hipotecznego stanowi zabezpieczenie go hipoteką na nieruchomości, co oznacza, że w przypadku nieterminowej spłaty kredytu, bank ma prawo przejąć nieruchomość i sprzedać ją w celu spłaty zobowiązania.

Jakie są warunki otrzymania kredytu hipotecznego? Kredyt hipoteczny jest udzielany na dłuższy okres, zazwyczaj od 10 do 30 lat, co pozwala na rozłożenie spłaty na mniejsze raty. Warunki kredytu hipotecznego, takie jak wysokość oprocentowania, prowizje czy wymagany wkład własny, zależą od polityki danego banku oraz zdolności kredytowej i historii kredytowej klienta. Niemniej, na ogół wymagane jest posiadanie wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.

Czym się różni kredyt hipoteczny od gotówkowego? Przede wszystkim faktem, że kredyt hipoteczny jest celowy, podczas gdy kredyt gotówkowy można wydać na dowolny cel. Ponadto, znacznie dłuższy jest okres kredytowania, a dostępna kwota kredytu - wyższa.

Wielu klientów banku myli jednak kredyt hipoteczny z pożyczką hipoteczną. Są to 2 różne produkty bankowe. Czym się różni pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego? Pożyczka hipoteczna to po prostu kredyt gotówkowy pod zastaw nieruchomości.

Na czym polega kredyt hipoteczny?

Wiesz już, że kredyty hipoteczne są produktami bankowymi, których zabezpieczenie stanowi hipoteka, będąca rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Odpowiedź na pytanie, czym zabezpieczony jest kredyt hipoteczny, brzmi zatem: nieruchomością, na którą go zaciągamy. Warto to podkreślić, ponieważ sprawia to, że kredyt mieszkaniowy staje się poważnym zobowiązaniem, którego nieterminowa spłata może mieć daleko idące skutki.

Na podstawie umowy o kredycie hipotecznym, bank przekazuje Ci środki w kwocie ustalonej przez strony. Równocześnie Ty, jako kredytobiorca, zobowiązujesz się do spłaty zobowiązania we wskazanym terminie, w ratach obejmujących kapitał i odsetki.

Jak obliczany jest kredyt hipoteczny? Jego koszt uwzględnia parametr oznaczony skrótem RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Zawiera ona wszystkie opłaty, jakie przyjdzie Ci zapłacić w związku z tym zobowiązaniem finansowym. Dokładnie koszty pomoże także obliczyć kalkulator kredytu hipotecznego.

Czy kredyt hipoteczny jest bezpieczny? Zasada działania tego produktu bankowego jest dość prosta. Wybierasz nieruchomość, którą chcesz kupić. Udajesz się do banku z wnioskiem o kredyt na wybrane mieszkanie lub dom. Przedstawiasz niezbędne dokumenty i godzisz się na ustanowienie hipoteki. Niekiedy kredyt hipoteczny może także być kredytem na remont domu. Często zdarza się, że kredytobiorcy dobierają kwotę, którą przeznaczają właśnie na prace remontowe.

Warunki kredytów hipotecznych w bankach

Kredyty hipoteczne w polskich bankach udzielaną są najczęściej na 25 lat, jednak maksymalny okres kredytowania może wynosić nawet 30-35 lat. Sama kwota kredytu zależy od Twojej zdolności, ale i wkładu własnego. Im większy jest wkład własny, tym mniejsza kwota kredytu jest potrzebna, co sprzyja obniżeniu wysokości rat. Na ogół wymagany wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, choć można go obniżyć do 10% przy jednoczesnym wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego? Obecnie wynosi ono od 8,77 % do nawet 10%. Pod uwagę warto wziąć jednak jeszcze marżę czy prowizję banku. Co to jest marża przy kredycie hipotecznym? Jest to dodatkowa opłata, która ma na celu uwzględnienie ryzyka udzielonego kredytu oraz generowanie zysków dla banku. Marża jest określana przez bank i zależy od wielu czynników, takich jak profil ryzyka kredytobiorcy, wysokość kredytu, długość okresu kredytowania itp.

Ubiegając się o kredyt, musisz liczyć się także z tym, że zostanie sprawdzona Twoja zdolność kredytowa - kredyt hipoteczny jest przyznawany w oparciu o realne szanse jego spłaty. Im wyższe zarobki i brak innych zobowiązań finansowych, tym większe szanse na otrzymanie pożyczki. Banki nadal przychylniej patrzą na osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony.

Kto może wziąć kredyt hipoteczny?

Warunki udzielania kredytów hipotecznych wydają się jasne. Kto jednak realnie ma szansę na jego otrzymanie? Bank pod uwagę weźmie kilka czynników.

• Dochody - wnioskodawca powinien posiadać wystarczający dochód, który pozwoli mu spłacić kredyt hipoteczny. Banki zwykle wymagają udokumentowania stałego i stabilnego źródła dochodu, na przykład poprzez przedstawienie zaświadczeń o zatrudnieniu lub zarobkach.
• Zatrudnienie - stabilność zatrudnienia jest istotna dla banków przy ocenie zdolności kredytowej. Rodzaj umowy może mieć więc znaczenie. Najlepiej oceniana jest umowa o pracę na czas nieokreślony, bank weźmie jednak pod uwagę także inne źródła dochodów.
• Historia kredytowa - banki sprawdzają historię kredytową wnioskodawcy, aby ocenić jego wiarygodność i zdolność do terminowej spłaty zobowiązań. Dobra historia kredytowa zwykle zwiększa szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

• Wkład własny - banki wymagają od wnioskodawcy wniesienia wkładu własnego, czyli części własnej inwestycji w nieruchomość. Wysokość wkładu własnego może się różnić, ale zwykle wynosi od 10% do 20% wartości nieruchomości.
• Zdolność kredytowa - banki oceniają zdolność kredytową wnioskodawcy na podstawie różnych czynników, takich jak wysokość jego dochodu, obciążenia finansowe, bieżące zobowiązania czy nawet stan cywilny.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Banki wymagają wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. Dostępne są również propozycje z wkładem w wysokości 10 proc., ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

A co, jeżeli nie posiadasz oszczędności w odpowiedniej kwocie? Masz szansę uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego m.in., gdy posiadasz inną nieruchomość, która posłuży jako zabezpieczenie bądź jeśli jesteś właścicielem działki, na której ma zostać wybudowany Twój dom – działka może zostać uznana za wkład własny.

Dostępne są także programy rządowe, które umożliwiają obecnie skorzystanie z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Należy do nich m.in. program Mieszkanie bez wkładu własnego. Na czym polega? Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat. Równolegle skorzystać można z innego programu - Bezpieczny Kredyt 2%, który zapewnia atrakcyjne koszty kredytowe.

Sprawdź aktualną ofertę banków z pomocą rankingu kredytów hipotecznych 2025!

Czym różni się kredyt hipoteczny na mieszkanie od kredytu na dom?

Terminy "kredyt mieszkaniowy" i "kredyt hipoteczny" często są używane zamiennie i odnoszą się do tego samego rodzaju kredytu. Oba oznaczają długoterminowy kredyt udzielany przez bank na zakup nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie a kredyt hipoteczny na dom różnią się głównie pod względem rodzaju nieruchomości, na jaką są przeznaczone. Kwota udzielonego kredytu hipotecznego może być różna w zależności od rodzaju nieruchomości. Zazwyczaj kredyt hipoteczny na dom obejmuje wyższą kwotę, ponieważ domy są zwykle droższe od mieszkań.

Jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego?

Proces uzyskania kredytu hipotecznego składa się z kilku kroków. Co dokładnie ma znaczenie? Jak udzielany jest kredyt hipoteczny?

1. Wyszukanie najlepszej oferty. Porównaj oferty różnych banków, aby znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny, który spełnia Twoje potrzeby. Sprawdź oprocentowanie, warunki spłaty, prowizje, wkład własny i inne czynniki, które wpływają na koszt kredytu.
2. Wstępne zgłoszenie. Skontaktuj się z wybranym bankiem i dopytaj wstępnie o kredyt hipoteczny. Bank może poprosić o podstawowe informacje na temat nieruchomości, takie jak jej wartość, lokalizacja i planowana wartość kredytu.
3. Złożenie aplikacji. Po zaakceptowaniu wstępnego zgłoszenia będziesz musiał złożyć pełną aplikację kredytową. Na tym etapie konieczne jest dostarczenie dokładnych informacji na temat nieruchomości, danych osobowych, dokumentów finansowych i innych wymaganych formalności.
4. Wycena nieruchomości. Bank może przeprowadzić wycenę nieruchomości, aby ocenić jej wartość rynkową. W niektórych przypadkach może być wymagane skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy majątkowego.
5. Decyzja kredytowa. Bank przeprowadzi analizę Twojej aplikacji i podejmie decyzję kredytową. Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, otrzymasz ofertę kredytową z warunkami.
6. Podpisanie umowy kredytowej. Jeśli zaakceptujesz ofertę kredytową, będziesz musiał podpisać umowę kredytową i inne niezbędne dokumenty. Przeczytaj dokładnie umowę i upewnij się, że rozumiesz wszystkie warunki i zobowiązania.
7. Wypłata środków. Możesz już stać się posiadaczem nowej nieruchomości.

Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego?

Spłata kredytu hipotecznego polega na systematycznym regulowaniu rat, które składają się z części kapitałowej (kwoty pożyczonej) i odsetkowej (kosztu pożyczki). W zależności od preferencji i indywidualnej sytuacji finansowej, można wybrać raty stałe lub zmienne. Czym się różnią?

Raty stałe oznaczają, że wysokość raty pozostaje niezmienna przez cały (albo wybrany) okres umowy kredytowej. Oznacza to, że płacisz taką samą kwotę co miesiąc. W początkowych latach większa część raty składa się z odsetek, a później większość kwoty przekazywana jest na spłatę kapitału.

W przypadku rat zmiennych, wysokość raty może się zmieniać w zależności od zmian wysokości stóp procentowych. Jeśli stawka odsetkowa wzrasta, rata może się zwiększyć, a jeśli stawka spada, rata może się zmniejszyć. Kredyty z ratami zmiennymi mogą być korzystne w okresach niskich stóp procentowych, ale niosą ze sobą większe ryzyko wzrostu kosztów kredytu w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Wybór między ratami stałymi a zmiennymi zależy od osobistych preferencji, a także od sytuacji na rynku finansowym. Raty stałe są bardziej przewidywalne i mogą być bardziej odpowiednie dla osób, które preferują stabilność i chcą mieć stałe koszty miesięczne. Raty zmienne mogą być korzystne w okresach niskich stóp procentowych, ale niosą większe ryzyko wzrostu kosztów kredytu w przyszłości. Niemniej, obecnie na próżno szukać kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową przez cały okres spłaty. Najczęściej okres ten ograniczony jest do 5 lat.

Wiele osób zadaje sobie pytanie, dlaczego kredyt hipoteczny jest taki drogi? Ma to właśnie związek z tym, że kredyty w Polsce opierają się głównie na ratach zmiennych, a obecnie mamy do czynienia z wysokimi stopami procentowymi.

Gdzie warto wziąć kredyt hipoteczny?

Które banki przedstawiają atrakcyjne oferty kredytu hipotecznego? Poniżej porównaliśmy kilka z nich. Przyjrzeliśmy się kwocie kredytu w wysokości 350 tys. zł. Okres spłaty wynosi zaś 25 lat.

Jaki kredyt hipoteczny jest najkorzystniejszy? Aktualnie najlepszą ofertę pod względem kosztów przedstawia bank PKO BP.

Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny?

Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest jedynym wyjściem. Uzbieranie kwoty, która pozwoli kupić mieszkanie często wydaje niemożliwym zadaniem dla młodych ludzi, zwłaszcza że ceny mieszkań stale pną się w górę. Nie da się jednak ukryć, że obecnie koszty tego zobowiązania są dość wysokie. Każdy powinien zatem samodzielnie przeanalizować, czy decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego będzie właściwa.