Program “Pierwsze Klucze” – limity i warunki rządowego wsparcia w zakupie mieszkania

Program „Pierwsze Klucze” to nowa inicjatywa rządowa, która ma ułatwić zakup pierwszego mieszkania poprzez dopłaty do kredytów hipotecznych i wsparcie budownictwa społecznego. 

✔ Program ma ruszyć w drugiej połowie 2025 roku, ale szczegóły mogą się jeszcze zmienić. 
✔ Obejmuje tylko rynek wtórny, z wyjątkiem mieszkań oferowanych przez TBS, SIM i spółdzielnie mieszkaniowe. 
✔ Kredyty z dopłatą – oprocentowanie obniżone do 1,5% oraz gwarancja wkładu własnego do 20%. 
✔ Limity cenowe i dochodowe – maksymalnie 10 000 zł/m² (11 000 zł/m² w największych miastach) oraz określone progi dochodowe. 
✔ Wpływ na ceny mieszkań – wzrost popytu może podnieść ceny, podobnie jak przy Bezpiecznym Kredycie 2%. 

Program "Pierwsze Klucze" – najważniejsze założenia 

Program „Pierwsze Klucze” to nowa inicjatywa wspierająca mieszkalnictwo własnościowe, będąca kluczową częścią rządowego projektu „Klucz do mieszkania”¹. Jego celem jest pomoc osobom, które nigdy wcześniej nie posiadały własnego lokum, w uzyskaniu dopłat do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na rynku wtórnym lub budowę domu metodą gospodarczą. Choć program jest jeszcze w fazie projektu, znamy już jego główne założenia, które przedstawiamy poniżej. 

👉Dla kogo? – Program skierowany jest do obywateli Polski, którzy nigdy wcześniej nie posiadali własnej nieruchomości. Możliwe, że – podobnie jak w poprzednich programach – wyjątkiem będą osoby posiadające maksymalnie 50% udziałów w nieruchomości, jeśli nabyły je w drodze spadku lub darowizny.

👉 Rodzaj nieruchomości – Dopłaty do kredytu hipotecznego będą dostępne wyłącznie na zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego. Program rządowy na zakup mieszkania nie obejmuje nieruchomości od dewelopera, z pewnym wyjątkiem dla mieszkań oferowanych przez TBS, SIM oraz spółdzielnie mieszkaniowe.

👉Warunek własności nieruchomości – Mieszkanie lub dom, które mają zostać zakupione w ramach programu, muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a aktualny właściciel powinien posiadać nieruchomość przez minimum 3 lata.

👉Limit ceny nieruchomości – Maksymalna cena za 1 m² wynosi 10 000 zł, natomiast w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań, limit ten wzrasta do 11 000 zł. Gminy będą mogły ustalać własne limity cenowe.

👉Kryterium dochodowe – Program zakłada limity dochodowe, które będą aktualizowane co roku. Ich przekroczenie nie wyklucza uczestnika, ale może wpłynąć na zmniejszenie wysokości dopłat.

👉Wysokość wsparcia – Dopłaty do kredytu hipotecznego będą przyznawane przez co najmniej 5 lat i mają obniżyć oprocentowanie kredytu do 1,5%. Wysokość dofinansowania będzie zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym.

👉Gwarancja BGK – Program przewiduje także możliwość pokrycia brakującego wkładu własnego do 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 000 zł.

👉Wyjątek dla inwestorów społecznych – Choć nowy program mieszkaniowy nie obejmuje rynku pierwotnego, dopuszczono możliwość zakupu mieszkań od TBS, SIM oraz spółdzielni mieszkaniowych, o ile marża dewelopera społecznego nie przekroczy 25% kosztów budowy.

Pierwsze Klucze 2025 – limity cenowe

Rząd chce zapobiec sztucznemu wzrostowi cen w związku z tym wprowadza limity cenowe w programie „Pierwsze Klucze”. Ich celem jest kontrola cen nieruchomości, tak aby dopłaty do mieszkań rzeczywiście pomagały kupującym, a nie prowadziły do nieuzasadnionego podnoszenia stawek przez sprzedających. W pierwszym roku działania programu obowiązywać będą następujące maksymalne ceny mieszkań w programie „Pierwsze Klucze”: 

✔ 10 000 zł/m² – dla większości miejscowości, 
✔ 11 000 zł/m² – dla pięciu największych miast: Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania i Wrocławia. 

Dodatkowo każda gmina będzie mogła podnieść limit cenowy o 1 000 zł/m², finansując tę różnicę ze środków własnych. Na ten moment jednak brakuje informacji o źródłach finansowania tych dopłat, co może wpłynąć na realne możliwości ich zastosowania. 

Kryteria dochodowe w programie “Pierwsze Klucze” 

Aby zakwalifikować się do programu „Pierwsze Klucze”, należy spełnić określone limity dochodowe, które zależą od liczby osób w gospodarstwie domowym: 

• 6 500 zł netto – dla singla (jednoosobowe gospodarstwo), 
• 11 000 zł netto – dla pary (dwuosobowe gospodarstwo), 
• 14 500 zł netto – dla rodziny z jednym dzieckiem (trzyosobowe gospodarstwo), 
• 18 500 zł netto – dla rodziny z dwojgiem dzieci (czteroosobowe gospodarstwo), 
• 21 000 zł netto – dla rodziny z trojgiem dzieci (pięcioosobowe gospodarstwo). 

Jeśli dochód przekroczy wskazane limity, dopłata zostanie pomniejszona według zasady „złotówka za złotówkę”, co oznacza, że każda złotówka powyżej limitu zmniejsza wysokość wsparcia o tę samą kwotę. Dzięki temu więcej osób będzie mogło skorzystać z programu, nawet jeśli ich zarobki nieznacznie przekraczają wyznaczone progi. 

Jakie dopłaty do kredytu hipotecznego można otrzymać? 

W ramach programu „Pierwsze Klucze” dopłaty mają na celu obniżenie kosztów kredytu hipotecznego, dzięki czemu osoby spełniające kryteria będą mogły skorzystać z preferencyjnych warunków finansowania. Program dopłat do mieszkań przewiduje wsparcie w postaci obniżonego oprocentowania kredytu do 1,5%, co znacząco zmniejszy wysokość miesięcznych rat. 

Maksymalne kwoty kredytów objętych dopłatami: 

• 250 000 zł – dla singla (jednoosobowe gospodarstwo), 
• 400 000 zł – dla pary (dwuosobowe gospodarstwo), 
• 450 000 zł – dla rodziny z jednym dzieckiem (trzyosobowe gospodarstwo), 
• 500 000 zł – dla rodziny z dwojgiem dzieci (czteroosobowe gospodarstwo), 
• 600 000 zł – dla rodziny z trojgiem dzieci (pięcioosobowe gospodarstwo). 
• Dla większych gospodarstw domowych limit kredytu wzrasta o 50 000 zł na każdą dodatkową osobę. 

Program "Pierwsze Klucze" a gwarancja wkładu własnego 

Program „Pierwsze Klucze” obejmuje gwarancję wkładu własnego, co oznacza, że osoby spełniające kryteria mogą uzyskać pokrycie do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie 100 000 zł. Dzięki temu osoby bez wymaganych oszczędności nadal mogą otrzymać kredyt hipoteczny z rządowym wsparciem.

Dodatkowe założenia programu ‘Pierwsze Klucze’ – co jeszcze warto wiedzieć? 

Oprócz dopłat do kredytów hipotecznych i gwarancji wkładu własnego, program „Pierwsze Klucze” obejmuje także inne formy wsparcia związane z mieszkaniami i infrastrukturą. Jego celem jest nie tylko pomoc w zakupie nieruchomości, ale także poprawa dostępności mieszkań i warunków życia w różnych regionach kraju. 

Oto mniej oczywiste założenia programu, które mogą mieć znaczenie dla beneficjentów: 

✔ Wsparcie budownictwa komunalnego – zwiększenie liczby mieszkań komunalnych dla osób o najniższych dochodach. 
✔ Rozwój budownictwa społecznego – wsparcie dla TBS i SIM, które mają dostarczać więcej mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. 
✔ Walka z wykluczeniem infrastrukturalnym – poprawa dostępu do mieszkań w mniejszych miejscowościach poprzez inwestycje w drogi, komunikację i usługi publiczne. 
✔ Wsparcie w budowie akademików – zwiększenie liczby miejsc w domach studenckich, co ma poprawić warunki mieszkaniowe dla studentów. 

Rozwój i modernizacja budownictwa komunalnego 

Program skierowany jest do osób w trudnej sytuacji materialnej, których dochód na osobę nie przekracza pensji minimalnej (limity mogą się różnić regionalnie). 

Obecnie na mieszkanie komunalne czeka ponad 120 tysięcy osób, a średni czas oczekiwania przekracza rok. Program „Pierwsze Klucze” ma zwiększyć liczbę lokali i skrócić kolejki. 

• Nowe mieszkania – w 2025 roku powstanie co najmniej 8 000 lokali, 
• Remonty i termomodernizacja – poprawa standardu istniejących budynków, 
• Wsparcie dla seniorów i osób niepełnosprawnych – część lokali dostosowana do ich potrzeb. 

Prognozowany czynsz w Warszawie wyniesie 400-500 zł za 40 m². Program zwiększy dostępność tanich mieszkań dla najbardziej potrzebujących. 

Rozwój budownictwa społecznego i dostępnych mieszkań na wynajem 

Program „Pierwsze Klucze” budownictwo społeczne obejmuje rozwój mieszkań w ramach TBS (Towarzystw Budownictwa Społecznego) i SIM (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych). Jest skierowany do osób, które zarabiają wystarczająco, by otrzymać mieszkanie komunalne, ale nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. 

• Opłata partycypacyjna – zwykle 30% wartości mieszkania, zwracana po zakończeniu najmu. Możliwe jej obniżenie, choć brak oficjalnego potwierdzenia. 
• Niższe czynsze – w Warszawie prognozowana stawka to ok. 1 200 zł za 40 m². 
• Bezterminowe umowy najmu – lokatorzy sami decydują o długości wynajmu. 
• Budowa nowych lokali – w 2025 roku planuje się 15 000 mieszkań, docelowo 40 000 rocznie. 

Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) zapewnią więcej stabilnych i przystępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Likwidacja barier infrastrukturalnych i poprawa dostępności mieszkań 

Program „Pierwsze Klucze” dla osób starszych i niepełnosprawnych ma na celu eliminację barier architektonicznych, które utrudniają codzienne życie. Wiele starszych budynków nie ma wind, co prowadzi do tzw. zjawiska „więźniów czwartego piętra”, uniemożliwiającego swobodne poruszanie się osobom o ograniczonej mobilności. 

W ramach programu przewidziano: 

• Dostosowanie mieszkań do osób o ograniczonej mobilności – instalacja wind i modernizacja budynków, 
• Pierwszeństwo w przyznawaniu mieszkań – seniorzy i osoby z niepełnosprawnościami otrzymają dostęp do nowych lokali komunalnych, 
• Możliwość przeprowadzki – zamiana lokali na bardziej dostępne dla osób o specjalnych potrzebach. 

Dzięki temu mieszkania komunalne dla niepełnosprawnych i seniorów staną się bardziej dostępne, poprawiając komfort życia osób zagrożonych wykluczeniem infrastrukturalnym. 

Rozwój akademików i poprawa warunków mieszkaniowych dla studentów 

Program „Pierwsze Klucze akademiki” przewiduje dopłaty do budowy akademików, które mają zwiększyć dostępność tanich miejsc dla studentów. Środki zostaną przeznaczone przede wszystkim dla uczelni wyższych, które będą mogły skorzystać z bezzwrotnej dotacji na rozwój bazy mieszkaniowej. 

Główne założenia programu: 

• 80% dopłat do budowy akademików – rząd pokryje większość kosztów inwestycji, 
• Dotacje bezzwrotne – środki zwiększą kapitał uczelni, nie będą wymagały zwrotu, 
• Limit opłat za najem – warunkiem uzyskania wsparcia jest utrzymanie czynszu na poziomie około 300 zł miesięcznie. 

Dzięki rządowemu programowi wsparcia dla uczelni, studenci zyskają dostęp do większej liczby miejsc w akademikach z rządową dopłatą, co ma poprawić warunki mieszkaniowe i ograniczyć koszty wynajmu na rynku prywatnym.

Czy program "Pierwsze Klucze" wpłynie na ceny mieszkań? 

Program może spowodować wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza tych mieszczących się w limitach 10 000 – 11 000 zł/m². Sprzedający mogą dostosować ceny do maksymalnych stawek, a tańsze mieszkania stopniowo drożeć. Podobną sytuację obserwowano przy Bezpiecznym Kredycie 2%, który przyczynił się do skokowego wzrostu cen na rynku pierwotnym. 

Największe zmiany mogą dotyczyć: 

✔ Domów jednorodzinnych i działek budowlanych, których ceny mogą wzrosnąć wraz z rosnącym popytem, 
✔ Dużych mieszkań, które wcześniej sprzedawały się wolniej, 
✔ Mniejszych miast, gdzie ceny mogą stopniowo dążyć do limitu 10 000 zł/m². 

W największych aglomeracjach ceny na rynku wtórnym mogą ustabilizować się wokół 11 000 zł/m², a w mniejszych miejscowościach wzrosnąć. Program zwiększy popyt, co może wpłynąć na dalsze zmiany w rynku nieruchomości.

Czy warto czekać na program "Pierwsze Klucze" czy lepiej kupić mieszkanie teraz? 

„Pierwsze Klucze” to na razie zapowiedź programu, a jego warunki mogą jeszcze ulec zmianie. To kolejna propozycja wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, ale nie wiadomo, kiedy dokładnie wejdzie w życie i jakie będą ostateczne zasady. 

Jeśli planujesz zakup nieruchomości już teraz, warto śledzić aktualne oferty kredytów hipotecznych, analizować swoje możliwości finansowe i sprawdzać dostępne mieszkania.

Można też skorzystać z porady doradcy kredytowego, który pomoże ocenić, czy warto czekać na „Pierwsze Klucze”, czy lepiej skorzystać z dostępnych opcji. Kredyt hipoteczny teraz czy po programie? To decyzja, którą warto podjąć na podstawie indywidualnej sytuacji i aktualnej sytuacji rynkowej.