Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?

Zakup nieruchomości mieszkalnej to przedsięwzięcie wymagające dużych nakładów finansowych, których pokrycie jedynie z oszczędności może nie być wykonalne dla wielu ludzi. Według danych Otodom średnie ceny ofertowe nieruchomości w Polsce wzrosły w 2022 roku o 9,7 proc.

Najdroższe są najmniejsze mieszkania – do 40 m², w przypadku których średnia cena za 1 m² przekracza 11 tys. zł. Powyżej 10 tys. zł za 1 m² trzeba zapłacić za nieruchomości o powierzchni powyżej 90 m², a nieco tylko mniej przy średniej wielkości lokalach.

Wiele osób przy zakupie musi posiłkować się kredytem. Budowa domu również pociąga za sobą ogromne koszty, głównie z uwagi na wzrost cen działek czy materiałów. Kupno mieszkania krok po kroku zwykle obejmuje więc pożyczkę pieniędzy, przeważnie w formie kredytu hipotecznego.

Kredytowanie zakupu lokum pociąga za sobą wiele kosztów, ale z dodatkowymi opłatami muszą liczyć się również ci, którzy nabywają je za gotówkę. Jakie dodatkowe opłaty trzeba ponieść? W jakiej wysokości i komu należy je uiścić?

Jakie mogą być koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości?

Przeglądasz oferty sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Segregujesz je według ceny, by zobaczyć właściwie tylko te, na które Cię stać, nawet jeśli chcesz zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny.

Musisz jednak wiedzieć, że cena za mieszkanie – ofertowa czy nieco niższa, wynegocjowana ze sprzedającym – to nie koniec kosztów, jakie poniesiesz w związku z inwestycją. Sprawdź, jakie opłaty trzeba ponieść przy zakupie mieszkania.

Te będą różne w zależności od tego, w jaki sposób finansujesz transakcję. Do dodatkowych kosztów przy zakupie mieszkania zalicza się:

• koszty pośrednictwa agenta nieruchomości;
• koszty notarialne;
• podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych) lub podatek VAT;
• koszt wypisu z aktu notarialnego;
• podatek PCC za wpis do księgi wieczystej nieruchomości;
• opłatę za założenie księgi wieczystej (jeśli nieruchomość jej nie miała);
• opłatę za odpis z księgi wieczystej nieruchomości;
• opłaty sądowe za wpis do hipoteki;
• koszty kredytowania, np. wycenę nieruchomości, prowizję za przystąpienie do kredytu, opłatę przygotowawczą i tym podobne;
• koszt składki na ubezpieczenie nieruchomości.

Ważne jest nie tylko to, jakie są koszty przy zakupie nieruchomości, lecz także kto jest zobowiązany do ich poniesienia. Zwyczajowo większość z nich opłaca nabywca.

Koszty związane z poszukiwaniem mieszkania

Jeśli samodzielnie poszukujesz mieszkania, poświęcasz temu właściwie tylko swój czas, więc trudno go przeliczyć na pieniądze. Zupełnie inaczej jest jednak, jeśli zatrudniasz pośrednika nieruchomości. Agent pomoże Ci znaleźć idealne mieszkanie, ale nie za darmo.

Zdecydowana większość biur nieruchomości pobiera prowizję od klientów chcących zarówno kupić, jak i sprzedać mieszkanie, choć są też wyjątki od tej reguły. Prowizja jest naliczana według stawki procentowej – może to być od 1,5 do 3,5 proc. ceny transakcyjnej za mieszkanie.

Podatek PCC i VAT

Ważnym elementem ogólnych kosztów zakupu nieruchomości są podatki. W zależności od tego, na jakim rynku – pierwotnym czy wtórnym – kupujesz mieszkanie, zapłacisz inny.

PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, opłacany jest przez osoby kupujące mieszkania z drugiej ręki, czyli z rynku wtórnego. Przy zakupie z rynku pierwotnego naliczany jest VAT, jest zawarty w cenie nieruchomości od dewelopera.

Podatek PCC naliczany jest według stawki 2 proc. od wartości mieszkania. Na przykład, jeśli kosztuje 350 tys. zł, to PCC, które kupujący musi uiścić do urzędu skarbowego, wyniesie 7 tys. zł.

Pamiętaj, że urząd skarbowy zawsze ma prawo zakwestionować zbyt niską cenę nieruchomości jako podstawę naliczenia podatku PCC. Wówczas zobowiąże Cię do dopłacenia podatku, naliczonego od realnej wartości mieszkania.

Standardowo podatek od kupna mieszkania PCC naliczany jest, jak już powiedzieliśmy, według stawki 2 proc., ale zdarza się, że w ogóle go nie zapłacisz, nawet przy zakupie z drugiej ręki. Są też sytuacje, w których podatek wyniesie 6 proc. ceny mieszkania. Jak to możliwe i która stawka u kogo będzie miała zastosowanie?

Szczegółowe zasady naliczania i odprowadzania podatku PCC reguluje Ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, która w 2023 roku została znowelizowana. Od 31 sierpnia 2023 roku osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, są zwolnione z opłacania podatku PCC.

Zwolnienie będzie miało zastosowanie jedynie w przypadku osób fizycznych kupujących mieszkanie czy inną nieruchomość mieszkalną, które przed dniem zawarcia aktu notarialnego nie były właścicielem nieruchomości.

Wyjątkiem od tego są ci, którzy odziedziczyli maksymalnie połowę mieszkania lub domu. Bez PCC można kupić pierwsze mieszkanie, tj.:

• prawo własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość;
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Nowelizacja ustawy z dnia 26 maja 2023 roku powoduje jednocześnie, że wzrosła stawka PCC dla osób kupujących szóstą lub kolejną nieruchomość.

W przypadku, gdy dana osoba kupuje co najmniej sześć lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej albo już nabyli co najmniej pięć takich lokali, to musi liczyć się z koniecznością opłacenia PCC według stawki 6%. Takie regulacje wejdą jednak w życie z dniem 1 stycznia 2024 roku.

Pozostaje jeszcze kwestia podatku VAT naliczanego przy zakupie nowego mieszkania. Kiedy i w jakiej wysokości się go uiszcza? W cenie kupowanej nieruchomości jest już naliczony VAT, nie trzeba więc go samodzielnie wyliczać i wpłacać na własną rękę do urzędu skarbowego.

Stawka podatku uzależniona jest za to od powierzchni kupowanego mieszkania. Jeśli wynosi powyżej 150 m², to płaci się stawkę 23 proc. VAT, a jeśli poniżej 150 m² – 8 proc. VAT.

Wypis z aktu notarialnego

Dodatkowo należy zapłacić za wypis z aktu notarialnego. Notariusz pobiera opłaty za wypisy (kopie) z aktów sporządzonych przez siebie, a zwykle potrzebnych jest kilka sztuk.

Koszt to zwykle 6 zł za każdą nowo rozpoczętą stronę wypisu z aktu notarialnego. Do naliczonej opłaty trzeba doliczyć podatek VAT.

Założenie księgi wieczystej

Przy kupowaniu mieszkania, zwłaszcza z udziałem kredytu hipotecznego, ważna jest księga wieczysta. To zbiór dokumentów, które jednoznacznie wskazują, jaki jest stan prawny nieruchomości.

Pozwalają ponad wszelką wątpliwość potwierdzić, kto jest właścicielem lub właścicielami mieszkania albo czy jest ono obciążone hipoteką lub prawami innych osób.

Rejestr ksiąg wieczystych wraz ze wszystkimi przypisanymi do nich dokumentami prowadzony jest przez wydział wieczystoksięgowy w Sądzie Rejonowym właściwym względem miejsca położenia danej nieruchomości.

Teoretycznie zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwy. Nie trzeba jej zakładać, jeśli nieruchomość nabywana jest za gotówkę. W interesie kupującego leży jednak założenie KW, potwierdza bowiem w ten sposób swoje prawo do nieruchomości.

Jeśli natomiast na potrzeby zakupu mieszkania jest zaciągany kredyt hipoteczny, księga wieczysta staje się niezbędna. W przypadku, gdy kupowane mieszkanie nie będzie miało księgi wieczystej, kupujący samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza może ją założyć.

Polega to na złożeniu w Sądzie Rejonowym wniosku KW-ZAL. Niestety, pociąga to za sobą koszty, których wysokość została określona na mocy przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Od wniosku o założenie księgi wieczystej nieruchomości zostanie pobrana opłata w stałej wysokości 100 zł, a trzeba jeszcze doliczyć do tego 200 zł tytułem opłaty od wniosku o wpis prawa własności nieruchomości.

Wpis do hipoteki

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego podstawowym zabezpieczeniem jego spłaty jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Taki wpis daje instytucji pewność, że gdyby klient zaprzestał spłacać kolejne raty, to będzie mógł dochodzić swoich praw z nieruchomości obciążonej hipoteką.

W ostateczności przejmie mieszkanie i zlicytuje je w ramach licytacji komorniczej, uzyskując swoje pieniądze. Wpis do hipoteki nieruchomości jest odpłatny.

Trzeba liczyć się, że kolejną opłatą będzie pobierana w sądzie kwota za wpis do księgi wieczystej hipoteki na rzecz danego banku udzielającego kredytu do księgi wieczystej nieruchomości. Wynosi ona 200 zł, a przy tym trzeba jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł.

Jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania?

Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na cele mieszkaniowe – pozwala na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu. Bank udziela zobowiązań tego rodzaju po weryfikacji zdolności i wiarygodności potencjalnego kredytobiorcy.

Musi wiedzieć, że będzie on w stanie spłacić dług wraz z odsetkami w ramach rat. Klient zaciągający kredyt hipoteczny, musi liczyć się z wysokimi kosztami zobowiązania.

Zalicza się do nich odsetki kredytowe, naliczane według stałej lub zmiennej stopy procentowej, której wysokość zależy od marży bankowej podlegającej negocjacjom z bankiem oraz od stawki referencyjnej, np. WIBOR-u(R) 3M lub 6 M czy nowego WIRON-u.

Prócz tego obowiązują koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym, do których zalicza się:

• koszty operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości, jaka ma stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu);
• prowizję z tytułu udzielenia kredytu – płaconą jednorazowo lub rozłożoną na raty;
• opłaty przygotowawcze związane z podpisywaniem umowy kredytowej;
• koszty dodatkowych produktów, z których klient zaciągający kredyt hipoteczny korzysta w ramach oferty cross selling – sprzedaży wiązanej czy też krzyżowej;
• uzyskanie odpisu z księgi wieczystej nieruchomości – 20 zł w przypadku pobrania odpisu online i 30 zł przy uzyskaniu odpisu w siedzibie sądu;
• koszty zgromadzenia dokumentów do zbadania zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego – np. w przypadku przedsiębiorców trzeba ponieść koszt uzyskania zaświadczenia z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami – koszt zaświadczenia to 21 zł za egzemplarz;
• koszty ubezpieczeń do kredytu hipotecznego – ubezpieczenie nieruchomości czy kredytobiorcy.

Ubezpieczenie nieruchomości

Zdecydowana większość banków wymaga od kredytobiorcy w ramach ustanawiania dodatkowego zabezpieczenia spłaty długu, poza hipoteką, ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Wymagane jest najczęściej podstawowe zabezpieczenie, czyli dające ochronę ubezpieczeniową murów i ewentualnie stałych elementów nieruchomości przed zdarzeniami losowymi. Taka polisa nie kosztuje dużo – około 150-250 zł na rok.

Jaki jest koszt nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego – porównanie

Dodatkowe koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym czy na rynku pierwotnym powodują, że musisz dysponować wyższą kwotą pieniędzy, by móc pozwolić sobie na taką inwestycję. Nie wystarczy suma odpowiadająca cenie nieruchomości. Trzeba mieć wolną gotówkę, by opłacić wszystkie koszty dodatkowe. Ile one wynoszą?

Kalkulator kosztów dodatkowych przy zakupie mieszkania wskazuje, że należy osobno rozpatrywać takie opłaty w przypadku wyboru mieszkania z rynku pierwotnego, czyli z pierwszej ręki i w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, czyli używanej. Ile trzeba zapłacić dodatkowo? To zależy. W tabeli poniżej zgromadziliśmy koszty związane z zakupem mieszkania.

Do przedstawionych powyżej dochodzi jeszcze kwestia kosztów kredytowania, które także mogą być bardzo wysokie z uwagi na prowizję, marżę bankową i koszty okołokredytowe.

Co zrobić, gdy nie stać nas na mieszkanie? Pozostaje zaciągnąć kredyt hipoteczny. Tym bardziej, że obecnie są już produkty preferencyjne, pozwalające sporo zaoszczędzić na takiej operacji.

Dobrym przykładem jest Bezpieczny kredyt 2%, który udzielany jest na co najmniej 15 lat, przy czym przez pierwszych 10 lat okresu kredytowania wypłacane są dopłaty do rat, które zdecydowanie zmniejszają ogólne koszty zobowiązania.