Icon
Operat szacunkowy — dlaczego jest wymagany przy kredycie hipotecznym?

Operat szacunkowy — dlaczego jest wymagany przy kredycie hipotecznym?


Icon 2/2/2021 | 12:00 AM
Icon 6 min. czytania
Icon Rzetelne źródło informacji

Operat szacunkowy wymagany jest przez większość banków, podczas starania się o kredyt hipoteczny. Sporządzany przez profesjonalnego rzeczoznawcę w formie pisemnej, operat szacunkowy stanowi dokument, ukazujący wartość nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie. Sprawdź, ile kosztuje operat szacunkowy i kiedy jest on konieczny.

Operat szacunkowy — dlaczego jest wymagany przy kredycie hipotecznym?

Starając się o kredyt hipoteczny, należy liczyć się z tym, że banki mogą wymagać od nas szeregu różnych dokumentów. W zależności od indywidualnej sytuacji osoby wnioskującej kredytodawcy proszą, chociażby o przedłożenie dokumentów osobowych czy tych weryfikujących źródło zatrudnienia.

Jednak nie mniej potrzebne są też poświadczenia dotyczące nabywanej nieruchomości. Jednym z nich jest właśnie operat szacunkowy, którego koszt opłaca kredytobiorca. 

Operat szacunkowy — czym jest?

Od 2017 roku, zgodnie z zapisami Rekomendacji S, przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego, wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wynosi minimum 20 proc.

Oznacza to, że bank nie może pożyczyć nam więcej środków niż 80 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Aby móc w prawidłowy sposób wyznaczyć jej wartość, potrzebuje sięgnąć więc po taki instrument, jakim jest operat szacunkowy.

Ważne!

Po 1 stycznia 2017 r. wartość LtV (ang. loan to value, relacja wartości pozostającego do spłaty kredytu do wartości nieruchomości) nie może przekraczać poziomu 80%. Niektóre banki dopuszczają jednak wskaźnik LtV w wysokości 90%, pod warunkiem, że zapas powyżej 80% zostanie zabezpieczony w innej formie.

Co to jest operat szacunkowy? Najprościej mówiąc, jest to dokument sporządzony przez rzeczoznawcę, określający wartość nieruchomości. Zawsze występuje w formie pisemnej, a jego formę, wymagane klauzule oraz sposób wykonania wyceny, określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Operat, występujący przy kredycie hipotecznym może zostać wykonany przez rzeczoznawcę banku, w którym staramy się o kredyt, jednak nie jest to obligatoryjne. Szczególnie gdy planujemy złożyć kilka wniosków do różnych banków, lepiej samodzielnie wybrać niezależnego rzeczoznawcę, który stworzy dokument, jaki będziemy mogli przedstawić różnym kredytodawcom. 

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Chociaż to bank wymaga dostarczenia operatu, to niestety koszt jego wykonania niemal zawsze spoczywa na kredytobiorcy. Ile kosztuje operat szacunkowy i od czego zależy jego cena? Dużą rozbieżność cenową można zauważyć pomiędzy stawkami obowiązującymi w dużych oraz małych miastach.

Dodatkowo warto pamiętać o tym, że większy koszt poniesiemy wtedy, gdy zdecydujemy się skorzystać z usług renomowanego rzeczoznawcy. Operat szacunkowy cena sporządzenia dokumentu będzie zdecydowanie wyższa w przypadku dużych domów. Tutaj przyjdzie nam zapłacić od 600, do nawet 1200 zł.

Trochę tańsza jest wycena samej działki, która nie powinna kosztować więcej niż 800 zł. Ile kosztuje operat szacunkowy przy wycenie mieszkania? Kwota, której żądają rzeczoznawcy za wykonanie wyceny mieszkania, wynosi od 500 do 900 zł.

Operat szacunkowy nieruchomości cena rzeczoznawcy pracującego dla banku może być nieco niższa od tej, którą zażąda rzeczoznawca z tzw. rynku. Niektóre banki za wykonanie operatu szacunkowego dla mieszkania, inkasują około 250 zł, dla domu 400 zł, a dla działki 300 zł. Przed skorzystaniem z usług rzeczoznawcy warto więc sprawdzić kilka ofert, aby móc wybrać najlepszą z nich.

Operat szacunkowy — w jakim celu jest stosowany?

Jak już wspominaliśmy, operat szacunkowy nieruchomości wykonywany jest zawsze wtedy, gdy kupujący chce pokryć koszt zakupu mieszkania kredytem hipotecznym. Stworzenie takiego dokumentu jest więc standardowym etapem procesu kredytowego, który określa realną wartość nieruchomości, dzięki czemu bank doskonale wie jak duże zobowiązanie, może udzielić oraz ile wynosi wartość zabezpieczenia kredytu.

Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego tworzony jest również przy zakupie nieruchomości za gotówkę. Po to narzędzie najczęściej sięgają nabywcy, którzy chcą mieć pewność, że dobrze zainwestują swoje pieniądze. Podobnie, dokument ten przyda się samemu właścicielowi, który dzięki niemu będzie w stanie lepiej oszacować cenę, po której sprzeda dom lub mieszkanie.

Kiedy wymagany jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy przydaje się w wielu sytuacjach, a dodatkowo stanowi bogate źródło informacji o samej nieruchomości. W dokumencie znajdują się dane dotyczące wszystkich elementów mających wpływ na wartość badanego domu czy mieszkania, nawet takie jak ocena jej przyszłej wartości.

Operat szacunkowy mieszkania, chociaż w znakomitej większości stanowi dobry dodatek do zakupu lub sprzedaży nieruchomości, czasami jest wręcz wymagany. O konieczności posiadania operatu mówimy wtedy, gdy staramy się o kredyt hipoteczny na pokrycie kosztów związanych z zakupem mieszkania lub też chcemy ustalić wysokości podatków związanych z wartością nieruchomości.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego — co warto wiedzieć?

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego to jeden z ważniejszych dokumentów dla banku, który pozwala mu określić wartość zabezpieczenia udzielanego kredytu. Jeśli zdecydujesz się samodzielnie znaleźć rzeczoznawcę, który wykona wycenę dla banków, zwróć uwagę, czy w dokumencie zawarte są następujące informacje:

  • dane nieruchomości — jej położenie, wielkość oraz rodzaj (dom, mieszkanie itd.);
  • cel wyceny — w tym wypadku celem jest udzielenie kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem;
  • źródła informacji o danej nieruchomości, takie jak: zdjęcia, księga wieczysta itd.
  • analiza badanego rynku;
  • opis stanu technicznego badanej nieruchomości;
  • metoda wykonania wyceny.

Operat szacunkowy dla banku powinien zawierać też opis samej nieruchomości, którą rzeczoznawca zastał w dniu dokonywania tzw. oględzin.

Przyznanie kredytu hipotecznego a operat szacunkowy

Uzyskanie operatu szacunkowego dla nieruchomości, którą chcemy sfinansować kredytem hipotecznym, jest konieczne i stanowi jeden z etapów procesu kredytowego.

Szacowana wartość nieruchomości ma też ogromny wpływ na naszą zdolność kredytową. Dlaczego? Bank, na podstawie operatu dowie się, jaką wartość kredytu powinien nam przyznać oraz jakie zabezpieczenie będzie w stanie ustanowić.

Koszty operatu szacunkowego w bankach

Banki, które wsółpracują z „zaprzyjaźnionymi” rzeczoznawcami, często oferują znacznie lepsze ceny niż te, które funkcjonują na rynku. Niektórzy kredytodawcy koszt operatu ustalają indywidualnie, inni jego wysokość uzależniają od tego, czy nabywana nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy z pierwotnego lub też jak wysoki będzie udzielany kredyt.

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy z definicji może wykonać każdy rzeczoznawca, który ma odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia. Jednak w praktyce mówi się, że banki nie akceptują operatów wykonanych przez niektórych rzeczoznawców, powszechnie uważanych za nierzetelnych.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem, który sporządza wykwalifikowany rzeczoznawca i co do zasady jest on przyjmowany bez większej kontroli. Jednak czasami zdarzają się sytuacje, w których musimy zakwestionować wydany dokument. W takim wypadku warto pomyśleć o powołaniu innego rzeczoznawcy, który wyda swoją opinię.

Jeśli na temat konkretnej nieruchomości sporządzono kilka rozbieżnych opinii, to oceny prawidłowości otrzymanych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Innym sposobem podważenia operatu jest jego aktualizacja. Wykonuje się ją wtedy, gdy zmieniły się okoliczności od czasu jej przygotowania.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

O tym, jak długo ważny jest operat szacunkowy, stanowią przepisy a w szczególności art. 156 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z nim, operat może być wykorzystywany na potrzeby, na które został stworzony jedynie przez 12 miesięcy od daty wydania, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne, ważne zmiany czynników. Po upływie tego czasu operat staje się nieważny, chyba że wystąpisz o potwierdzenie jego aktualności, wtedy ważność dokumentu wydłuża się o kolejny rok.

Data opublikowania: 2/2/2021

    Jestem dziennikarką z wykształcenia i specjalizuję się w tematyce finansowej. Uwielbiam pisać o zarządzaniu pieniędzmi i dzielić się praktyczną wiedzą, która może pomóc innym w świadomym gospodarowaniu finansami. Zajmuję się również analizą ofert kredytowych, aby ułatwić czytelnikom podejmowanie najlepszych decyzji finansowych.

    Oddaj głos, to dla mnie ważne!
    obrazek
    6.0
    Na podstawie 1 oceny

    Sprawdź podobne artykuły

    Komentarze

    0 komentarzy
    Ekspert