Umowa rezerwacyjna mieszkania - kiedy warto ją podpisać?

Umowa rezerwacyjna rezerwuje dla Ciebie na pewien czas np. mieszkanie budowane przez dewelopera. Sprawdziłam najważniejsze kwestie, które się z nią wiążą: 

• Umowa rezerwacyjna umożliwia rezerwację mieszkania czy domu. 
• Jeśli potrzebujesz zewnętrznego finansowania, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej sprawdź swoje szanse na kredyt hipoteczny – wylicz zdolność kredytową i przyjrzyj się ofertom. 
• Nowa ustawa deweloperska reguluje zasady zawierania i konstruowania umów rezerwacyjnych. 
• Umowa rezerwacyjna nie jest tym samym co umowa przedwstępna czy deweloperska.  

Czym jest umowa rezerwacyjna? 

Umowa rezerwacyjna pozwala na zarezerwowanie danego przedmiotu – zwykle ruchomości lub nieruchomości. Chroni Cię ona przed jego zbyciem innym osobom. W polskim prawie nie ma jednoznacznego wyjaśnienia, co to jest umowa rezerwacyjna. Dlatego kwalifikuje się ją do grona umów nienazwanych. Zawiązywana jest zgodnie z wyrażoną w Kodeksie cywilnym swobodą zawierania.  

Najczęściej masz do czynienia z umową rezerwacji lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego. Może mieć na celu zablokowanie na pewien czas oferty, abyś na przykład mógł sprawdzić, czy stać Cię na zakup. Są więc realne zależności pomiędzy umową rezerwacyjną a kredytem hipotecznym, który może Ci umożliwić sfinansowanie nieruchomości.  

Inwestycja deweloperska może przy tym znajdować się na dowolnym etapie zaawansowania, takim jak: 

• przysłowiowa „dziura w ziemi”, kiedy mieszkanie znajduje się na etapie projektowym; 
• rozpoczęta budowa – stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty; 
• zakończona budowa obiektu – może już być oddany do użytkowania lub jeszcze nie.  

Równie dobrze można ją jednak sporządzić, gdy jesteś zainteresowany nabyciem innej nieruchomości, a nawet ruchomości. Wśród różnych jej rodzajów można wymienić: 

• umowę rezerwacyjną najmu mieszkania, 
• umowę rezerwacyjną kupna mieszkania, 
• umowę rezerwacyjną lokalu, 
• umowę rezerwacyjną domu, 
• umowę rezerwacyjną działki, 
• umowę rezerwacyjną samochodu. 

Umowa rezerwacyjna nie obliguje Cię do zakupu nieruchomości. Ma ona na celu tymczasowe wyłączenia danej nieruchomości z oferty sprzedażowej dla innych klientów – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Taka umowa daje Ci zatem czas do namysłu i zapewnienie, że mieszkanie w tym czasie nie zostanie sprzedane innej osobie. I choć mowa tu o decyzji wstępnej, to umowa rezerwacyjna nie jest równoznaczna z umową przedwstępną. Może za to zawierać jej elementy.

Nowa ustawa deweloperska a umowa rezerwacyjna 

Z dniem 1 lipca 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, której przepisy uregulowały zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Wcześniej nie było regulacji w tym zakresie. Obecnie ustawodawca uwzględnił w art. 29-34, jak powinna ostatecznie wyglądać umowa rezerwacyjna. Nowa ustawa deweloperska definiuje ją w art. 29 ust. 2: 

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper […] a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Na podstawie umowy następuje czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży nieruchomości, którą wybrałeś.

Dlaczego warto podpisać umowę rezerwacyjną? 

Podpisanie umowy rezerwacyjnej zabezpiecza przed zbyciem nieruchomości innej osobie, niż rezerwującemu. Masz pewność, że sprzedający zatrzyma ją dla Ciebie na pewien czas, czyli usunie ją ze swojej oferty. Korzystasz z rezerwacji i otrzymujesz więcej czasu do namysłu.

Możesz przemyśleć, czy rzeczywiście chcesz kupić dane mieszkanie i czy masz szanse na uzyskanie np. odpowiednio wysokiego wkładu własnego czy kredytu hipotecznego. Również deweloper, który jest stroną umowy rezerwacyjnej, korzysta na podpisywanych umowach rezerwacyjnych.

Zwiększa swoje szanse na sprzedaż mieszkania czy domu, ograniczając ryzyko związane z brakiem zainteresowania nieruchomościami w danym obiekcie. Zabezpiecza się przed ryzykiem rynkowym i umożliwia uzyskania pewnej przedpłaty. Chodzi o opłatę rezerwacyjną, czasami uiszczaną przez rezerwującego, ale wszystko zależy od indywidualnych ustaleń pomiędzy Tobą a deweloperem.  

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna, deweloperska i o kredyt – różnice 

Inwestycja w zakup nieruchomości może się wiązać z zawieraniem wielu różnych umów, takich jak: 

• umowa rezerwacyjna, 
• umowa przedwstępna, 
• umowa deweloperska, 
• umowa kredytowa. 

Mają one odmienny charakter i cel zawierania. Umowa rezerwacyjna i przedwstępna są mylone ze sobą, choć wiążą się z innymi korzyściami i konsekwencjami dla stron. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, np. umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.  

Umowa rezerwacyjna może jednak zawierać elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji strony zobowiązują się do sfinalizowania transakcji w przyszłości. Warto, abyś uważnie zapoznał się z treścią proponowanej umowy, ponieważ istnieje obawa, że jej postanowienia będą chronić tylko interes dewelopera, a nie Twoje.  

Inny cel ma umowa deweloperska, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na kupującego w ustalonym czasie.  

Dzięki umowie kredytowej możesz uzyskać źródło finansowania nabycia zarezerwowanego mieszkania czy domu jednorodzinnego – z pieniędzy banku. Określa obowiązki i prawa stron – kredytodawcy i kredytobiorcy.  

Różnice pomiędzy umową rezerwacyjną, przedwstępną i deweloperską zaprezentowałam w poniższej tabeli: 

*Źródło: Opracowanie własne 

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem? 

Umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna zawierać elementy wskazane w art. 30 ust. 2 ustawy o Ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wśród nich jest 6 głównych obszarów danych: 

• oznaczenie stron umowy; 
• miejsce i data zawarcia umowy; 
• cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez Ciebie z oferty sprzedaży; 
• wysokość opłaty rezerwacyjnej w umowie rezerwacyjnej (jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony); 
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez Ciebie będzie wyłączony z oferty sprzedaży; 
• informacje dotyczące zarezerwowanej nieruchomości, m.in. określenie jej usytuowania w budynku, powierzchni użytkowej nieruchomości, powierzchni oraz układu pomieszczeń 

Umowa rezerwacyjna z deweloperem musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. 

Na co zwrócić uwagę podczas zawierania umowy rezerwacyjnej nieruchomości?  

Podczas zawierania umowy rezerwacyjnej nieruchomości powinieneś zwrócić szczególną uwagę na jej wszystkie zapisy. Poniżej wymieniłam 5 ważnych kwestii:  

• określenie przedmiotu rezerwacji – zarezerwowana nieruchomość powinna być dokładnie oznaczona i opisana, co ma szczególne znaczenie w przypadku gdy inwestycja dopiero ma się rozpocząć, a więc jest na etapie „dziury w ziemi”; 
• okres obowiązywania rezerwacji – zgodnie z przepisami umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna być zawarta na czas określony i uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej; 
• koszt rezerwacji – opłata nie powinna przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym; na rynku wtórnym taka opłata może być natomiast określona przez strony umowy w dowolny sposób; 
• konsekwencje rezygnacji z umowy rezerwacyjnej – w niektórych przypadkach deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną (szerzej wyjaśnię to w dalszej części tekstu); 
• warunki odstąpienia od umowy rezerwacyjnej – w umowie powinny znaleźć się informacje, kiedy i jakie przesłanki umożliwią Ci odstąpienie od niej i czy związane będzie to z poniesieniem jakichkolwiek kosztów.  

Sprawdź zatem, jaką konstrukcję ma umowa rezerwacyjna. Na co uważać? Na umowy, które łączą ze sobą elementy umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej oraz uwzględniają zaliczkę czy zadatek.

Podpisana umowa rezerwacyjna – co dalej? 

Po podpisaniu umowy masz czas, by zorientować się, czy dysponujesz wystarczająco wysokim wkładem własnym i zdolnością kredytową. To jedna z pierwszych umów, jaką podpisać możesz w przypadku kupna mieszkania od dewelopera krok po kroku.  

Gdy kwestie finansowe są już rozwiązane, po zawarciu umowy rezerwacyjnej możesz dążyć do zawarcia umowy deweloperskiej – na warunkach, jakie zostały umówione już wcześniej. Jako ostatnia podpisywana jest umowa przenosząca własność, czyli przyrzeczona.

Jakie są konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej?  

Konsekwencje niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej zależą głównie od jej zapisów i mogą, ale nie muszą wiązać się ze stratą finansową. Na co powinieneś uważać? Umowa rezerwacyjna w zasadzie nie rodzi żadnych konsekwencji – ani prawnych, ani finansowych, jeśli została zawarta bez wnoszenia opłaty rezerwacyjnej. Jej niewykonanie nie spowoduje żadnych kosztownych konsekwencji dla stron.   

Sytuacja zmienia się, gdy deweloper pobierze od Ciebie opłatę rezerwacyjną nazywaną również kaucją rezerwacyjną. Wówczas zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej będzie ją musiał zwrócić tylko w następujących przypadkach: 

• gdy potencjalny nabywca wycofa się z zakupu nieruchomości ze względu na negatywną ocenę kredytową, 
• gdy on sam (czyli deweloper) nie wywiąże się z postanowień umowy rezerwacyjnej lub gdy dokona zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania o tym rezerwującego. 

Wynika z tego, że jeśli wycofasz się z umowy rezerwacyjnej z innych powodów niż tych związanych z kredytem, deweloper będzie mógł zatrzymać zaliczkę rezerwacyjną. Dlatego najlepiej nie wnoś jej, jeśli faktycznie nie masz jeszcze żadnej informacji co do możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. 

Także deweloper może nie wywiązać się z umowy. Jeśli nie ma w niej klauzuli o zwrocie np. dwukrotności kaucji rezerwacyjnej, to ponosi on wyłącznie koszt zwrotu jednej opłaty. Zdarza się, że firmy deweloperskie wycofują się z umów rezerwacyjnych, by korzystniej sprzedać mieszkanie czy dom. Indeks cen mieszkań i domów w Polsce wskazuje, że wartość nieruchomości wciąż rośnie.