Indeks cen nieruchomości w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie w 2024 roku?

W poniższym artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania:

• Co to jest indeks cen mieszkań i czego można się z niego dowiedzieć,
• O ile wzrosły ceny mieszkań w 2023 roku w największych miastach w Polsce,
• Co z cenami mieszkań w 2024 r. – jakie są prognozy i jaka kwota kredytu w 2024 roku będzie potrzebna na zakup mieszkania.

Indeks cen mieszkań – co w nim znajdziemy?

Co to jest indeks cen mieszkań? Jest to jeden z najważniejszych wskaźników służących do śledzenia dynamiki zmian cen nieruchomości w danym okresie w relacji do okresu bazowego. Zmiany te wyrażone są w punktach w stosunku do ceny bazowej, która jest określana jako 100 lub 1000 punktów.

Indeks cen nieruchomości przygotowuje wiele instytucji i w oparciu o różne dane np. wyłącznie na bazie cen ofertowych mieszkań lub tylko cen transakcyjnych. Taki wskaźnik pomaga więc ocenić sytuację na danym rynku nieruchomości i ma znaczenie również dla osób planujących kupić własne M.

Rosnący indeks oznacza bowiem, że zakup mieszkania będzie wymagał zaangażowania większego kapitału, albo ubiegania się o wyższy kredyt hipoteczny. Indeks cen mieszkań dla 10 największych miast w Polsce w grudniu 2023 roku wyniósł 116,32 punktów w odniesieniu do okresu bazowego w styczniu 2023 roku.

To znaczy, że ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatniego roku o 16%. Poprzedni indeks cen dla całego roku 2022 wzrósł natomiast o 7,44 punktów, co oznacza, że w 2023 roku mieliśmy do czynienia ze znacznie większą skalą wzrostów.

Indeks cen mieszkań 2023 w największych miastach

W poniższej tabeli znajdziesz informacje, jak kształtowały się średnie ceny na rynku nieruchomości mieszkalnych w 2023 roku w 10 największych miastach w Polsce, czyli w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Szczecinie, Lublinie, Katowicach i Bydgoszczy.

Analiza dotyczy okresu od stycznia do grudnia 2023 r. i prezentuje uśrednione ceny ofertowe za 1 m2 mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Z danych z powyższej tabeli można wysnuć następujące wnioski:

• najbardziej w ciągu 2023 roku zdrożały mieszkania w Krakowie (+25,84%), Warszawie (+21,66%) i Poznaniu (+19,90%),
• najmniejsze wzrosty cen nieruchomości mieszkalnych odnotowano w Gdańsku (+7,41%), Bydgoszczy (+11,06%) oraz Szczecinie (12,70%).

Poniżej przedstawiamy natomiast indeks cen mieszkań za 2023 rok dla wszystkich 10 największych miast w Polsce bazujący na powyższych danych. Pokazuje on, o ile wzrosły ceny nieruchomości w tych miastach w ciągu całego 2023 roku – średnio o 16%.

*Zestawienie opracowano na podstawie danych zebranych przez portal Otodom. Uwzględnia ono średnie ceny ofertowe za 1 m2 mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Bazową datą dla indeksu jest styczeń 2023 roku, a wartość bazowa wynosi 100 punktów.

Jaka kwota kredytu będzie potrzebna na zakup mieszkania w 2024 roku?

Rosnący indeks cen mieszkań oznacza, że osoby planujące kupić nieruchomość i wziąć na ten cel kredyt hipoteczny, muszą liczyć się z koniecznością zaciągnięcia coraz większego zobowiązania. Będzie zatem do tego potrzebna także odpowiednio wyższa zdolność kredytowa oraz większy wkład własny.

Jaka kwota kredytu będzie potrzebna na zakup mieszkania w 2024 roku? To zależy przede wszystkim od dalszego kształtowania się cen. Według ekspertów możliwe są ich dalsze wzrosty, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Obecnie możemy jedynie oszacować, jaka kwota kredytu wystarczy na zakup mieszkania według najnowszych danych cenowych z końcówki 2023 r. Poniżej przedstawiamy je dla mieszkań o różnym metrażu i lokalizacji według danych z grudnia, zgromadzonych przez Rynekpierwotny.pl.

Średnie ceny mieszkań nowych w wybranych miastach:

• 30-metrowa kawalerka w Warszawie – 557 040 zł,
• 45-metrowe mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie – 757 620 zł
• 30-metrowa kawalerka w Krakowie – 500 430 zł
• 45-metrowe mieszkanie 2-pokojowe w Krakowie – 728 415 zł
• 40-metrowe mieszkanie 2-pok. w Łodzi – 420 200 zł
• 50-metrowe mieszkanie 3-pok. w Łodzi – 476 150 zł
• 30-metrowa kawalerka w Gdańsku – 587 790 zł
• 45-metrowe mieszkanie 2-pokojowe w Gdańsku – 697 275 zł
• 45-metrowe mieszkanie 2-pok. w Rzeszowie – 421 605 zł
• 40-metrowe mieszkanie 2-pok. w Poznaniu – 504 720 zł
• 60-metrowe mieszkanie 3-pok. w Lublinie – 601 440 zł

Warto pamiętać, że jeśli dysponujemy wkładem własnym, kwota kredytu będzie niższa. Przykładowo, jeśli będziemy kupować 45-metrowe mieszkanie w stolicy, przy wniesieniu 20% wkładu (czyli około 151 tys. zł) wystarczy zaciągnąć zobowiązanie w wysokości około 606 tys. zł. Z drugiej strony kwota zobowiązania może być wyższa, jeśli chcemy wziąć również kredyt na wykończenie mieszkania.

Co wpływa na ceny mieszkań w Polsce?

Przedstawione w artykule dane pokazują, jak kształtują się ceny mieszkań w Polsce i że niestety w ciągu ostatniego roku mieliśmy do czynienia z ich dużymi wzrostami. Dlaczego ceny mieszkań rosną? Eksperci wskazują tutaj kilka przyczyn, które miały na to wpływ:

• złagodzenie przez KNF buforu bezpieczeństwa przy obliczaniu zdolności kredytowej – w efekcie zdolność ta wzrosła nawet o 25%,
• obniżenie stóp procentowych – skutkiem tego było również obniżenie wskaźników WIBOR®, a więc i oprocentowania kredytów hipotecznych,
• wprowadzenie w połowie 2023 roku rządowego programu tanich kredytów mieszkaniowych pod nazwą Bezpieczny kredyt 2 proc.,
• wzrost chętnych na kredyty hipoteczne, a więc i popytu na mieszkania,
• spadek liczby nowych mieszkań na rynku.

Na pytanie, co wpływa na ceny mieszkań w Polsce, można więc odpowiedzieć krótko: gwałtowny wzrost popytu, za którym nie nadąża podaż.

Indeks cen nieruchomości: prognozy na 2024 rok

Wiemy już, dlaczego ceny mieszkań są tak wysokie i co spowodowało tak duże podwyżki w 2023 roku. A czy ceny nieruchomości spadają z początkiem roku 2024? Niestety nie, jednak wydaje się, że wzrosty te są nieco mniejsze niż w poprzednich miesiącach. A kiedy ceny nieruchomości zaczną spadać i czy w ogóle można na to liczyć w 2024 roku?

Jeśli chodzi o ceny nieruchomości prognozy długoterminowe na 2024 roku są umiarkowanie optymistyczne. Eksperci przewidują bowiem dalsze wzrosty cen mieszkań, jednak powinny być one wolniejsze niż w 2023 roku. Takiego zdania są choćby analitycy banku PKO BP, którzy w raporcie „Monitoring cen mieszkań: Ceny mieszkań rosną, średni metraż spada” tak ocenili sytuację:

Spodziewamy się, że ceny mieszkań pozostaną w trendzie wzrostowym w średnim okresie, choć ich dynamika w 2024 będzie umiarkowana. Prognoza wzrostu cen wynika przede wszystkim z odbudowującego się popytu przy niskim poziomie podaży. Niemniej jednak strona podażowa zaczyna się stopniowo aktywizować, co oznacza wzrost oferty. Jednocześnie wzrosty cen mieszkań z 2023 nieco skurczyły dostępność cenową mieszkań i siła strony popytowej w dużej mierze zależna będzie od dostępności kredytu uwarunkowanej przyszłą ścieżką stóp procentowych.

Czy ceny mieszkań spadną w 2025?

Według wielu ekspertów problemy z podażą mieszkań, zaobserwowane jeszcze w 2023 roku, będą widoczne nawet w kolejnych dwóch latach. Wszystko dlatego, że choć liczba nowych inwestycji rośnie od kilku miesięcy, to na ich ukończenie deweloperzy potrzebują co najmniej kilku kwartałów.

To oznacza, że jeszcze długo popyt będzie przewyższać podaż, a więc i wpływać na wzrost cen nieruchomości. Właśnie takie prognozy sformułowali analitycy banku Credit Agricole. Według nich średnioroczna dynamika cen mieszkań wyniesie 5,8 proc. w 2024 r. i 7,3 proc. w 2025 r.

Dopiero w 2025 roku można liczyć na wyhamowanie wzrostu cen, ponieważ właśnie wtedy na rynek trafią mieszkania, których budowa rozpoczęła się w II połowie 2023 roku. Wiedząc zatem, jakie ceny mieszkań w przyszłości prognozują eksperci, wydaje się, że z zakupem własnego M nie warto zwlekać.

Dodatkowe źródła: 

https://www.otodom.pl/wiadomosci/dane/otodom-analytics/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow

https://rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/krakow/

https://nieruchomosci.infor.pl/wiadomosci/6435765,rynek-mieszkaniowy-2024-czy-ceny-mieszkan-nadal-beda-rosly.html

https://www.domiporta.pl/informacje/a/drogo-drozej-jeszcze-drozej-2025-rok-zapowiada-sie-niczym-cenowa-katastrofa-5842