Aktualne prognozy cen mieszkań w Polsce. Kiedy cena mieszkań spadnie?

Inflacja nie odpuszcza w Polsce – w sierpniu przekroczyła 16 proc. Rada Polityki Pieniężnej musi sięgnąć po dalsze podwyżki głównych stóp procentowych, by ją zahamować. W wyniku tego rosną koszty kredytowania, a spada dostępność zobowiązań w bankach, w tym również mieszkaniowych.

Co dalej z cenami lokali? Czy wciąż będą rosły, czy można już oczekiwać ich spadków? Sprawdź indeks cen nieruchomości, by się o tym przekonać!

Ile aktualnie kosztują mieszkania w Polsce?

Patrząc na Indeks Cen Mieszkań, czyli wskaźnik trendu cenowego na polskim rynku, można wysunąć wniosek, że lokale w naszym kraju tanieją. Indeks obliczany jest na podstawie stawek ofertowych mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie Morizon.pl.

Z drugiej strony w czerwcu 2022 roku stawki były o 12 proc. droższe niż przed rokiem w analogicznym okresie. Drożeją one wolniej, niż rośnie wskaźnik inflacji. Ten z kolei powoduje, że kredyty hipoteczne są droższe, co wpływa pośrednio na wycenę mieszkań.

Natomiast serwis Otodom informuje, że w lipcu 2022 roku odnotowano brak wzrostu cen ofertowych we wszystkich kategoriach powierzchni mieszkań w Warszawie. Deweloperzy sprzedawali najmniejsze i średnie mieszkania taniej o 2,4 i 1,7 proc., natomiast większe lokale, o powierzchni 60-90 m², oferowano w takiej samej cenie jak przed miesiącem – w cenie około 12 tys. zł za m².

W największych miastach średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego w lipcu 2022 wynosiła:

• 12 023 zł w Gdańsku – o 1,1 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 9260 zł w Katowicach – o 0,5 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 12 145 zł w Krakowie – o 0,4 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 9169 zł w Lublinie – o 6,7 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 8730 zł w Łodzi – o 0,2 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 10 588 zł w Poznaniu – o 2,6 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 11 280 zł w Szczecinie – o 3,1 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 13 140 zł w Warszawie – o 1,4 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 11 008 zł we Wrocławiu – o 1,9 proc. więcej niż przed miesiącem.

Z kolei na rynku wtórnym sytuacja ze średnimi cenami mieszkań w największych miastach w Polsce w lipcu 2022 roku wyglądała w następujący sposób:

• 12 765 zł w Gdańsku – o 0,3 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 7361 zł w Katowicach – o 1,3 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 12 286 zł w Krakowie – bez zmian,
• 8456 zł w Lublinie – o 0,4 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 7246 zł w Łodzi – o 0,1 proc. mniej niż przed miesiącem,
• 9353 zł w Poznaniu – o 0,4 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 8345 zł w Szczecinie – o 0,5 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 14 052 zł w Warszawie – o 0,2 proc. więcej niż przed miesiącem,
• 10 575 zł we Wrocławiu – o 0,1 proc. więcej niż przed miesiącem.

Cena za m² mieszkania 2022 w lipcu tylko nieznacznie różniła się od ceny sprzed miesiąca. Ile wzrosły ceny lokali miesiąc do miesiąca w polskich miastach? Na rynku pierwotnym najwięcej w Lublinie – o ponad 6 proc., a na rynku wtórnym w Katowicach – o 1,3 proc.

Spadki cen są bardziej zauważalne na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym.

Narodowy Bank Polski publikuje informacje o średnich cenach mieszkań w miastach wojewódzkich. Po I półroczu 2022 roku można już więcej powiedzieć o kierunkach zmian w tym zakresie. W wielu lokalizacjach średnia cena lokali z rynku pierwotnego była niższa w II kwartale 2022 roku w stosunku do I kwartału. Tak było w przypadku:

• Gdańska – spadek z 11 231 zł za 1 m² do 10 903 zł za 1 m²,
• Katowic – spadek z 8 928 zł do 8 866 zł za 1 m²,
• Opola – spadek z 7 010 zł do 6 877 zł za 1 m²,
• Rzeszowa – spadek z 7 493 zł do 7 341 zł za 1 m²,
• Warszawy – spadek z 12 381 zł do 13 368 zł za 1 m².

Dodatkowo wg NBP w niektórych stolicach województw zmalały średnie ceny używanych mieszkań:

• w Białymstoku – spadek z 7 531 zł do 6 916 zł za 1 m²,
• w Bydgoszczy – spadek z 6 440 zł do 6 297 zł za 1 m²,
• w Gdańsku – spadek z 10 813 zł do 10 346 zł za 1 m²,
• w Katowicach – spadek z 6 288 zł do 6 145 zł za 1 m²,
• w Kielcach – spadek z 6 188 zł do 5 992 zł za 1 m²,
• w Krakowie – spadek z 10 487 zł do 10 331 zł za 1 m²,
• w Lublinie – spadek 7 893 zł do 7 884 zł za 1 m²,
• w Łodzi – spadek z 6652 zł do 6 214 zł za 1 m²,
• w Olsztynie – spadek z 6 993 zł do 6 835 zł za 1 m²,
• w Opolu – spadek z 6 463 zł do 6 201 zł za 1 m²,
• w Poznaniu – spadek z 7 967 zł do 7 677 zł za 1 m²,
• w Rzeszowie – spadek z 8 216 zł do 7 792 zł za 1 m²,
• w Szczecinie – spadek z 7 930 zł do 7 640 zł za 1 m²,
• w Warszawie – spadek z 11 805 zł do 11 457 zł za 1 m²,
• we Wrocławiu – spadek z 9 686 zł do 9 202 zł za 1 m²,
• w Zielonej Górze – spadek z 6 240 zł do 5 719 zł za 1 m².

Co wpływa na aktualną cenę mieszkań w Polsce?

Eksperci rynku mieszkaniowego wskazują, że lato bieżącego roku przyniosło pierwsze oznaki niższych cen. Jednak nie wszędzie i nie na wszystkich rynkach czy we wszelkich kategoriach powierzchniowych.

Dlaczego ceny mieszkań są tak wysokie? Wszystkiemu winna jest rekordowa inflacja, która w sierpniu 2022 roku wg Głównego Urzędu Statystycznego przekroczyła 16 proc. w skali roku. Powoduje ona, że drożeją kredyty hipoteczne. Ich dostępność wyraźnie spada, przez co mniej osób stać na zakup nieruchomości. Mowa jest już o drożejącym pieniądzu z banku.

Sytuacja makroekonomiczna także nie jest najlepsza, i nie chodzi tu o samą inflację, która, rzecz jasna, również mam wpływ na to, że zwiększają się koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych. Zbudowanie nowego bloku mieszkalnego jest znacznie droższe.

Wojna w Ukrainie przerwała wiele łańcuchów dostaw. Spowodowała, że zdrożały ropa naftowa czy opał, dlatego i ceny wielu produktów musiały podrożeć. Wszystko to negatywnie oddziałuje na rynek mieszkaniowy.

Prognozy cen mieszkań na najbliższe miesiące i lata

Wiele osób, które chcą w najbliższej przyszłości kupić nieruchomość na własne cele mieszkaniowe lub w celach inwestycyjnych, zastanawia się, czy lokale będą tanieć. Trudno to teraz ocenić. Wszystko wskazuje na to, że być może tak właśnie się stanie. Coraz więcej specjalistów rozważa nie to, jak długo będą rosły ceny mieszkań, ale kiedy zaczną się one wyraźnie obniżać.

Na rynku nieruchomości pierwotnych ceny mieszkań w prognozach na 2023 roku są takie, że deweloperzy mogą utrzymać dotychczasową wycenę lub windować ją nie wyżej niż o 3–5 proc. rok do roku. Z jednej strony rośnie inflacja, co spowodowane jest podwyżkami cen energii, transportu czy materiałów budowlanych. Pojawia się presja płacowa po stronie wykonawców, dlatego budowa nowych mieszkań będzie droższa. Istnieje też ograniczona liczba działek budowlanych, na których można je wznosić.

Jest grupa ekspertów w Polsce, która zauważa symptomy przyszłych spadków cen mieszkań. Prognozy na 2023 rok pokazują, że głównym powodem malejących kosztów nabycia nieruchomości może być załamanie popytu na rynku. Mieszkania są drogie, rośnie wysokość stóp procentowych, a banki zaostrzają zasady, na jakich udzielają swoim klientom kredytów hipotecznych.

Analitycy PKO BP wskazują, że drastyczna seria podwyżek stóp procentowych w połączeniu z inflacją i niepewną sytuacją makroekonomiczną przełożą się w najbliższym czasie na korektę cenową na rynku mieszkaniowym. Realny spadek cen według ekspertów może wynieść 5 proc. w ciągu roku. PKO BP prezentuje scenariusz bazowy, w którym zakłada się spadek cen mieszkań w okresie od II kw. 2022 roku do 1 kw. 2023 roku w przedziale 0 proc. do -5 proc.

Prognoza kształtowana jest przez takie czynniki, jak:

• silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych,
• znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego,
• założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu około 7 proc. i utrzymanie jej na tym poziomie w prognozowanym okresie,
• powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania.

Skala przeceny jest trudna do przewidzenia, ponieważ z drugiej strony są pewne czynniki, które mogą hamować spadki cenowe, np. rosnące koszty inwestycji budowlanych czy ograniczenie podaży nowych inwestycji. Mniej mieszkań na rynku pomóc może w utrzymaniu wysokiego poziomu cen.

Kiedy można spodziewać się obniżek cen mieszkań w Polsce?

Czy nieruchomości będą tanieć? Polacy powinni poszukiwać okazji cenowych na przełomie 2022 i 2023 roku. W raporcie Evaluer Index eksperci wypowiedzieli się, że w tym czasie część osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach, będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi, dlatego może zdecydować się na sprzedaż kupionych wcześniej lokali. Im więcej będzie takich ludzi, tym większa podaż, przez co mogą spaść ceny mieszkań. Prognozy wskazują, że może do tego jednak dojść dopiero z początkiem 2023 roku.

Kredytobiorcy, którzy podpisali umowy kredytowe w 2021 roku, spłacają obecnie nawet dwukrotnie wyższe raty kredytów hipotecznych. Mogą oni popaść w poważne tarapaty finansowe, a jedyną szansą na wyjście z długów może być szybka sprzedaż mieszkania. Kiedy spadną ceny? Jeśli wiele osób zechce sprzedać nieruchomość w jednym czasie.

Co z cenami nieruchomości w związku z kredytami z gwarantowanym wkładem własnym?

Uruchomienie przez rządzących kredytów z gwarantowanym wkładem własnym, czyli programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, może spowodować, że popyt na lokale wzrośnie, co podbije ceny. Mimo jednak tego, że wnioski o kredyt hipoteczny z rządową gwarancją, bez konieczności posiadania własnych oszczędności, można już składać od 26 maja 2022 roku, to nadal jest problem z jego dostępnością.

W praktyce tylko Alior Bank i Santander Bank Polska wdrożyły odpowiednie rozwiązania, które pozwalają na udzielanie kredytów w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Potencjalnie program ten powinien wpłynąć na zwiększenie popytu na nieruchomości i tym samym wzrost ich cen, przynajmniej jeśli weźmie się pod uwagę sytuację na rynku mieszkaniowym z czasów, gdy funkcjonowały programy „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych”.

Być może tak samo byłoby z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, gdyby tylko działał. Zainteresowanie klientów uczestnictwem w nim jest niestety znikome. W dodatku rząd zapowiedział już zamiany w programie, łącznie z tym, że zmieni on swoją nazwę na „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”.

Czy warto zaczekać z decyzją o kredycie hipotecznym i kupnem mieszkania?

Czy warto czekać na spadek cen mieszkań? A może lepiej już teraz złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny i realizować inwestycje lokalowe? Nie ma na to jednoznacznych odpowiedzi, ponieważ do końca nie wiadomo, czy rzeczywiście można będzie liczyć na spadki cen. Te zdaniem analityków PKO BP mogą wynieść około 5 proc. w I kw. 2023 roku, ale do tego trzeba wziąć pod uwagę coraz wyższą inflację, drożejące kredyty i skomplikowaną sytuację klientów.

Jeśli już teraz znalazłeś atrakcyjną ofertę sprzedaży mieszkania – czy to z rynku pierwotnego, czy wtórnego – trudno oczekiwać, że za kilka miesięcy nadal będzie ona dostępna lub tańsza. Ponadto przy zakupie lokalu licz się z jego remontem czy choćby koniecznością nabycia wyposażenia.

Inflacja powoduje, że ceny niezbędnych do tego materiałów czy mebli rosną w szybkim tempie. Można się spodziewać, że do końca roku stopy procentowe NBP wzrosną, a wraz z nimi WIBOR(R). Przesądzona jest jego likwidacja, co może spowodować pewien spadek kosztów kredytowania, ale to dopiero po 1 stycznia 2023 roku. 

Rynek mieszkaniowy i finansowy w dzisiejszych czasach stał się mocno nieprzewidywalny, a sytuacja geopolityczna jest co najmniej trudna, zwłaszcza w środkowej Europie, gdzie przyszło nam żyć.