Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku

Decydując się na kupno mieszkania od dewelopera, możesz liczyć na swobodę w jego aranżacji, a także na udogodnienia typowe dla nowoczesnych osiedli np. własne miejsce postojowe w podziemnym parkingu. Zakup takiego lokalu może jednak wydawać się dość skomplikowany i ryzykowny, zwłaszcza gdy deweloper dopiero rozpoczyna realizację inwestycji.

Sprawdź zatem, jak przeprowadzić proces zakupu nowej nieruchomości w sposób bezpieczny od początku do końca, czyli od wyboru mieszkania, przez podpisanie stosownych umów, aż do odebrania kluczy do wymarzonego M. Dowiedz się także, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku na kredyt, a jak w przypadku kupowania go za gotówkę.

Krok 1: Znajdź nieruchomość, którą chcesz zakupić

Zanim zaczniesz szukać mieszkania do zakupu, określ swoje możliwości finansowe, ponieważ to właśnie one będą głównym kryterium wyboru lokalu. Jeśli planujesz wziąć kredyt na mieszkanie, sprawdź swoją zdolność kredytową, aby oszacować, na jaką kwotę pożyczki możesz liczyć.

Podlicz też swoje oszczędności, które przydadzą się choćby na wkład własny do kredytu. Pamiętaj też, że jeśli wybierzesz mieszkanie w stanie deweloperskim, czekają Cię koszty związane z wykończeniem nieruchomości.

Po określeniu kwoty, jaką możesz przeznaczyć na kupno mieszkania od dewelopera, możesz przystąpić do przeglądania ofert. Znajdziesz je bez problemu w internecie, zarówno na stronach firm deweloperskich, jak i portalach branżowych. Przy wyborze oferty i samego mieszkania skup się na tym, aby spełniało ono wszystkie Twoje potrzeby m.in. pod kątem:

• ceny;
• lokalizacji osiedla i jego otoczenia;
• możliwości wygodnych dojazdów np. do pracy;
• metrażu nieruchomości, liczby pokoi oraz układu mieszkania;
• dostępu do konkretnych udogodnień – np. balkonu, ogródka, komórki lokatorskiej, suszarni itp.;
• możliwości parkowania auta.

Wstępny rekonesans powinien zaowocować wyborem 1-2 konkretnych ofert wartych uwagi. Ostateczną decyzję warto bowiem podjąć po bliższym przyjrzeniu się propozycjom oraz samym deweloperom.

Krok 2: Zweryfikuj dewelopera i wybraną inwestycję

Zanim podejmiesz decyzję o wyborze oferty, koniecznie zweryfikuj deweloperów odpowiedzialnych za poszczególne inwestycje. Przede wszystkim sprawdź, czy dany deweloper działa legalnie, jakie ma doświadczenie i opinie.

Pamiętaj, że bezpieczniej jest kupić mieszkanie od dewelopera, który działa od wielu lat na rynku niż od nowo powstałej firmy, która zwyczajnie może sobie nie poradzić z pierwszą inwestycją.

Więcej wskazówek jak zweryfikować firmę deweloperską znajdziesz w naszym artykule: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem nieruchomości.

Jeśli potwierdzisz, że dany deweloper jest godny zaufania, udaj się do jego biura sprzedaży w celu dokładnego poznania oferty. Poniżej wyjaśniamy, co sprawdzić i o co pytać podczas takiego spotkania.

Kupno mieszkania od dewelopera - co sprawdzić? Przede wszystkim warto poprosić o prospekt informacyjny, w którym powinny znajdować się wszystkie kluczowe informacje o inwestycji. Przy jego przeglądaniu zwróć szczególną uwagę na takie kwestie jak:

• status prawny działki, na której budowane jest osiedle;
• posiadanie przez dewelopera niezbędnych pozwoleń na budowę;
• projekt budowlany oraz plan zagospodarowania przestrzennego;
• harmonogram prac i planowany termin zakończenia inwestycji.

W prospekcie znajdziesz też rzuty poszczególnych lokali oraz kondygnacji, którym warto się dokładnie przyjrzeć. Kupno mieszkania od dewelopera - o co pytać w biurze sprzedaży? Jeśli planujesz zakup mieszkania w trakcie budowy od dewelopera, koniecznie zapytaj go o następujące kwestie:

• jak finansowana jest inwestycja – czy np. ze środków własnych dewelopera, czy z kredytu, czy może wyłącznie z wpłat od klientów;
• jaki rodzaj rachunku powierniczego stosuje deweloper;
• jakie są warunki odstąpienia od umowy – czy np. są jakieś kary umowne;
• co konkretnie obejmują proponowane standardy wykończenia mieszkania np. stan deweloperski lub pod klucz;
• czy będziesz mógł wprowadzić ewentualne zmiany w układzie lokalu.

Warto też zapytać dewelopera o wszelkie inne kwestie budzące wątpliwości, nawet jeśli są one opisane w prospekcie informacyjnym.

Krok 3: Negocjuj cenę i zorientuj się we wszystkich dodatkowych kosztach

Kluczowym etapem kupna mieszkania od dewelopera jest ustalenie jego ceny. Zazwyczaj w ofercie jest ona już dość precyzyjnie określona jako cena za 1 m2 lokalu oraz kwota brutto za całe mieszkanie. Niekoniecznie jednak taka cena ofertowa musi pokrywać się z ceną transakcyjną.

To, ile kosztuje mieszkanie od dewelopera, zależy bowiem nie tylko od kosztów jego budowy i ceny działki, ale też marży będącej zyskiem dla firmy deweloperskiej. Co to oznacza? Że zawsze istnieje pole do negocjacji ceny.

Wystarczy dobrze uargumentować konieczność obniżki ceny. Możesz się tutaj powołać np. na niższe ceny u konkurencji lub określone mankamenty mieszkania lub samego osiedla.

Warto tutaj wiedzieć, że jeśli chodzi o kupno mieszkania od dewelopera, koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej powinny być dzielone po połowie przez obie strony.

Krok 4: Dokładnie przeczytaj i podpisz umowę przedwstępną

Po podjęciu decyzji o kupnie mieszkania od dewelopera, zabezpiecz swoje interesy, podpisując z nim umowę przedwstępną. Jest to umowa, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia w określonym terminie i na ustalonych warunkach umowy przyrzeczonej, a więc aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do nieruchomości.

Jeśli kupujesz dopiero budowane przez dewelopera mieszkanie, umową przedwstępną będzie umowa deweloperska. Zgodnie z przepisami trzeba ją podpisać u notariusza. Przed jej podpisaniem dokładnie ją przeczytaj, zwracając szczególną uwagę na punkty dotyczące:

• ceny zakupu mieszkania, jego parametrów i standardu wykończenia – czy pokrywają się z ofertą i warunkami ustalonymi w drodze negocjacji;
• wysokości zadatku i warunków jego rozliczenia;
• wysokości odsetek i kar umownych w przypadku niewywiązania się z umowy jednej ze stron;
• sposobu i terminów rozliczenia z deweloperem;
• terminu zakończenia inwestycji oraz odbioru technicznego mieszkania;
• skutków ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji.

Krok 5: Wybierz metodę finansowania mieszkania

Twoje rozliczenia z deweloperem będą w dużej mierze zależały od metody finansowania mieszkania. Możliwe są tutaj dwie opcje – kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę lub z pomocą kredytu hipotecznego.

Kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę

Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę jest stosunkowo najprostszy, ponieważ wszystkie wpłaty na poczet ceny nieruchomości nabywca wpłaca samodzielnie z własnych oszczędności na wskazany w umowie rachunek powierniczy dewelopera. Mogą być tutaj zastosowane dwa modele rozliczeń: w kilku transzach bądź w systemie 10/90 lub 20/80.

• W przypadku transz, będziesz musiał zatem wpłacać na rachunek powierniczy określone kwoty zgodnie z harmonogramem załączonym do umowy deweloperskiej. Zazwyczaj pokrywają się one z terminami realizacji kolejnych etapów inwestycji.
• W przypadku systemu 10/90 lub 20/80 przy zawieraniu umowy przedwstępnej będziesz musiał natomiast wpłacić deweloperowi 10 lub 20% ceny zakupu mieszkania, a pozostałą jej część już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Kupno mieszkani od dewelopera na kredyt

Kupno mieszkania od dewelopera na kredyt jest nieco bardziej skomplikowane. Przede wszystkim musisz pamiętać, że samo załatwienie kredytu jest czasochłonne i nie zawsze kończy się sukcesem.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera krok po kroku na kredyt? Cała procedura powinna wyglądać następująco:

1. Oszacuj swoją zdolność kredytową.
2. Wybierz ofertę mieszkania.
3. Podpisz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną z deweloperem – dopilnuj, by znalazł się w niej zapis pozwalający Ci na bezkosztowe wycofanie się z transakcji w przypadku nieotrzymania finansowania z banku.
4. Sprawdź ranking kredytów hipotecznych i wybierz najlepszą ofertę kredytową.
5. Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi dokumentami – będziesz musiał dołączyć m.in. umowę zawartą z deweloperem oraz wykazać m.in. posiadanie wkładu własnego do kredytu (może nim być kwota zadatku wpłaconego deweloperowi).
6. Zaczekaj na decyzję kredytową.
7. Podpisz umowę o kredyt hipoteczny z bankiem.

Od momentu zawarcia umowy kredytowej to bank będzie regulował kolejne transze na rachunek dewelopera. Ty jako kredytobiorca będziesz musiał natomiast regulować część odsetkową rat, aż do momentu ukończenia inwestycji i przeniesienia praw własności do mieszkania.

Krok 7: Odbierz mieszkanie dokonując odbioru technicznego

Gdy już nadejdzie długo oczekiwany dzień zakończenia inwestycji, deweloper powinien wystąpić o pozwolenie na użytkowanie budynku i lokali, a także umówić się z Tobą na odbiór techniczny mieszkania.

W trakcie takiego odbioru strony podpisują protokół, w którym potwierdzają stan lokalu i stany liczników, a także spisują ewentualne usterki i uchybienia. Te ostatnie mają kluczowe znaczenie, ponieważ jeśli na tym etapie nie zgłosisz żadnych uchybień, trudniej Ci będzie później dochodzić swoich roszczeń od dewelopera.

Zatem jak odebrać mieszkanie od dewelopera, aby nie dać się oszukać? Najlepiej poprosić o pomoc fachowca np. rzeczoznawcę budowlanego, który dokładnie przyjrzy się wszystkim elementom mieszkania i będzie umiał wykryć wszystkie niedociągnięcia.

Każdą z usterek lub niezgodność z projektem należy opisać w protokole. Na odniesienie się do nich deweloper ma 14 dni i jeśli je uzna, powinien je usunąć w ciągu 30 dni.

Krok 8: Podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania

Proces kupna mieszkania od dewelopera kończy się wraz z podpisaniem aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Może do tego dojść dopiero w momencie, gdy budynek jest oddany do użytkowania i wyodrębniono w nim poszczególne lokale.

Jeśli bowiem deweloper realizował inwestycję z pomocą kredytu, jego bank finansujący musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie takich lokali jako niezależnych nieruchomości, nieobciążonych hipoteką.

Umowę przeniesienia własności z deweloperem musisz podpisać u notariusza. Na jej podstawie będziesz mógł złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i potem o wpisanie hipoteki na rzecz banku, jeśli na zakup mieszkania zaciągnąłeś kredyt hipoteczny.

Rodzaje umów na drodze kupna mieszkania od dewelopera

Na koniec warto wyjaśnić, że kupno mieszkania od dewelopera może się wiązać z podpisywaniem różnego rodzaju umów. Nie zawsze bowiem jest to wyłącznie umowa deweloperska i akt przeniesienia własności.

Zdarza się, że na początku strony podpisują dodatkowo umowę rezerwacyjną, a zamiast deweloperskiej jest zastosowana standardowa umowa przedwstępna.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest nieobowiązkowa. Nie jest zawierana u notariusza, a także nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto ją jednak rozważyć w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Zawiera ona bowiem najważniejsze parametry mieszkania (w tym jego cenę) i jednocześnie gwarantuje wyłączenie lokalu z oferty dla innych kupujących na czas oczekiwania na decyzję kredytową. Poza tym zgodnie z przepisami powinna gwarantować zwrot opłaty rezerwacyjnej, jeśli taka decyzja jest negatywna.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży nieruchomości w określonym terminie i zwykle zwiera zapisy przewidujące skutki finansowe wycofania się z takiej transakcji przez każdą ze stron. Najczęściej podpisuje się ją u notariusza, choć nie jest to wymagane.

Umowa przedwstępna zobowiązuje jednak strony wyłącznie do zawarcia transakcji kupna-sprzedaży mieszkania na określonych warunkach, dlatego jest stosowana przy zakupie nieruchomości już wybudowanych i gotowych do odbioru.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest obowiązkowa przy nabywaniu nieruchomości w budowie od dewelopera i obligatoryjnie musi mieć formę aktu notarialnego. Choć ma charakter umowy przedwstępnej, zobowiązuje dewelopera nie tylko do przeniesienia własności mieszkania na nabywcę w określonym terminie, ale także do jej wybudowania.

Poza tym zawiera szereg zapisów chroniących interesy nabywcy i dokładnie precyzuje, co po podpisaniu umowy deweloperskiej musi nastąpić, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jej treść jest dokładnie uregulowane odrębnymi przepisami Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Umowa przeniesienia własności

Umowa przeniesienia własności musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W przypadku mieszkania od dewelopera jest dokumentem potwierdzającym transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości, a także fakt przekazania nabywcy prawa własności do danego lokalu.

Warto jednak zauważyć, że nabywca formalnie staje się właścicielem mieszkania dopiero po założeniu księgi wieczystej i dokonaniu w niej stosownego wpisu dotyczącego prawa własności.