Rachunek powierniczy – czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co warto o nim wiedzieć?

Rachunek powierniczy – czym jest?

Osoby, które zdecydowały się wziąć kredyt hipoteczny na zakup domu lub mieszkania, określanego mianem „dziury w ziemi”, mogą skorzystać jedynie z oferty dewelopera, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przeciwnym razie bank nie przyzna kredytu, a zakupu będziemy mogli dokonać dopiero po zakończeniu budowy.

Obowiązek założenia rachunku powierniczego w banku, nałożyła na deweloperów ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znana jako ustawa deweloperska. Czym jest ów rachunek powierniczy? Definicja mówi o tym, że jest to rachunek bankowy, który służy do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem. To na niego trafiają pieniądze, które podczas budowy wypłacane są w transzach przez bank lub osobę kupującą.

Rachunek powierniczy – co to jest i czy dotyczy każdego przedsiębiorcy sprzedającego nieruchomości? Niestety niektórzy deweloperzy wciąż szukają sposobu na to, jak ominąć prawo. Umożliwia im to tzw. przepis przejściowy do ustawy deweloperskiej, który mówi o tym, że rachunków powierniczych nie trzeba zakładać do inwestycji, których sprzedaż zaczęła się przed wejściem w życie ustawy. Z furtki tej korzystają więc deweloperzy, którzy prowadzą wieloetapowe budowy trwające kilka lat.

Właścicielami takiego rachunku mogą być osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, czy też jednostki samorządu terytorialnego. Rachunek powierniczy dla osób fizycznych może powstać jedynie w sytuacji, gdy te prowadzą działalność zarobkową na własny rachunek, czyli są przedsiębiorcami lub rolnikami.

Ustawa dopuszcza również możliwość tworzenia turystycznych rachunków powierniczych jako zabezpieczenia na wypadek upadłości dewelopera. Z tej możliwości mogą skorzystać zarówno biura podróży, jak i przedsiębiorcy, którzy ułatwiają łączenie poszczególnych usług w pakiety (np. rezerwację transportu oraz hotelu za pomocą jednej strony internetowej).

Sprawdź: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co to jest DFG i jakie zmiany wnosi nowelizacja z 2021 roku?

Rachunek powierniczy otwarty

Ustawodawca nałożył na deweloperów obowiązek prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Otwarty rachunek powierniczy umożliwia deweloperowi wypłatę zgromadzonych na rachunku środków jeszcze podczas trwania budowy. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem, po zakończeniu kolejnych etapów prac.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może być prowadzony w trzech opcjach:

• rachunek zabezpieczony gwarancją bankową — wariant ten umożliwia nabywcy natychmiastowe odzyskanie środków zgromadzonych na rachunku;
• rachunek zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową — działa na podobnej zasadzie, jednak wypłatą środków zajmuje się firma ubezpieczeniowa, a nie bank;
• rachunek bez dodatkowych zabezpieczeń — najczęściej spotykana forma.

Rachunek powierniczy zamknięty

Zamknięty rachunek powierniczy nie pozwala na wypłatę środków przed zakończeniem inwestycji. Pieniądze w całości trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu prac, które wynikają z zapisów umowy. Środki wypłacane są jednorazowo po dostarczeniu do banku odpisu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to dla klienta zdecydowanie bezpieczniejsza forma zabezpieczenia, jednak ze względów kosztowych, niewielu deweloperów decyduje się na prowadzenie tego rodzaju rachunku.

Rachunek powierniczy dewelopera

Wiemy już, że prawo nakłada na przedsiębiorstwa zajmujące się sprzedażą mieszkań obowiązek posiadania rachunku powierniczego. Deweloper może jednak zdecydować, na jaki rodzaj konta się decyduje i czy będzie to rachunek otwarty, czy zamknięty. Warto pamiętać również o tym, że nie zawsze posiadanie rachunku jest wymagane. Kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy?

Warto zastanowić się nad rachunkiem powierniczym, a ustawą deweloperską. Przepisy mówią o tym, że przedsiębiorca, który wykorzystuje własne pieniądze do budowy, nie musi zakładać rachunku powierniczego, podobnie jak ten, który rozpoczął budowę inwestycji przed 29 kwietnia 2012 roku. Nie trudno jednak policzyć, że od momentu wejścia w życie ustawy minęło już sporo czasu i istnieje małe prawdopodobieństwo, że do dzisiaj trwają jeszcze wieloetapowe budowy z tamtego okresu. 

W związku z rachunkie powierniczym dewelopera, od kiedy istnieje taki obowiązek? Ustawa deweloperska została uchwalona przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 września 2011 roku. Ustawa obowiązuje jednak dopiero od 29 kwietnia 2012 roku.

Bankowy rachunek powierniczy

Wiele instytucji finansowych posiada w swojej ofercie rachunek powierniczy. Jaki bank najlepiej wybrać? Deweloperzy mogą zdecydować się na prowadzenie konta w jednym z polskich banków.

Rachunek powierniczy PKO BP może być zarówno otwarty, jak i zamknięty. Opłaty za prowadzenie konta w obu przypadkach są takie same, w umowa zawierana jest na czas nieokreślony. Bankowy rachunek powierniczy otwarty zakłada, że posiadacz konta może dysponować środkami pieniężnymi wypłacanymi z rachunku, jedynie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony.

ING rachunek powierniczy to oferta skierowana do firm deweloperskich, którym zależy na załatwieniu wszystkich formalności online. Wystarczy wypełnić wniosek w ING Business, poczekać na kontakt przedstawiciela bankowego oraz podpisać umowę za pomocą bankowości internetowej. W ING Banku Śląskim podobnie jak w PKO BP, deweloper może zdecydować czy chce założyć rachunek zamknięty, rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową czy bez zabezpieczeń.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze jako jeden z pierwszych banków na rynku wprowadził do swojej oferty Alior Bank. Deweloperskie rachunki powiernicze mogą być otwarte i zamknięte, a deweloper ma możliwość wyboru rodzaju rachunku MRP dla konkretnej inwestycji. Bank umożliwia prowadzenie rachunku również dla projektów finansowanych wyłącznie ze środków własnych dewelopera.

To warto wiedzieć: Kredyt u dewelopera, a deweloperski - poznaj różnice

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – najważniejsze różnice

Każdy rodzaj zabezpieczenia dla kupujących jest lepszy niż jego całkowity brak. Chociaż deweloperzy zdecydowanie częściej wybierają otwarty rachunek powierniczy, minimalizując przy tym ponoszone koszty, to warto pamiętać o tym, że nie jest to błąd, ani próba ominięcia prawa. Czym różni się od siebie rachunek powierniczy otwarty i zamknięty i w jaki sposób chronią one interesy nabywców?

Otwarty a zamknięty rachunek powierniczy – różnice:

Jak widać, oba rachunki w tym samym zakresie chronią prawa osób kupujących. Różnica polega jedynie na „dostępności” wpłaconych środków. Te, które nie zostaną wykorzystane przez dewelopera podczas budowy, mogą automatycznie zostać zwrócone nabywcom.

Z drugiej strony, w przypadku rachunku otwartego, mamy pewność, że budowa idzie zgodnie z planem, ponieważ bank na bieżąco kontroluje czy budowa osiedla przebiega bez zakłóceń i dopiero wtedy wypłaca deweloperowi transze.

Nie przegap: Umowa deweloperska - sprawdź na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem

Ile kosztuje rachunek powierniczy?

Wiele banków ma w swojej ofercie rachunki powiernicze, które dedykowane są spółdzielniom mieszkaniowym czy firmom deweloperskim. Ile należy zapłacić za otwarty rachunek powierniczy? Koszty związane z obsługą rachunku zawsze ponosi deweloper, do którego trafiają środki w transzach lub w całości po ukończeniu inwestycji. Przedsiębiorcę rachunek powierniczy kosztować może nawet kilkaset złotych miesięcznie.

Przelew na rachunek powierniczy kosztuje tyle samo co tradycyjny przelew bankowy, zgodnie z tabelą opłat i prowizji, przeznaczonej dla naszego konta.

Jak założyć rachunek powierniczy i kto powinien się na to zdecydować?

Wiemy już o tym, kto może założyć rachunek powierniczy. Teraz warto przyjrzeć się nieco bliżej temu, w jaki sposób to zrobić

Rachunek powierniczy, jak działa? Deweloper musi podpisać umowę z bankiem na prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Następnie, zawrzeć umowę deweloperską z nabywcą i poczekać na wpłatę środków. Te w zależności od wybranego rodzaju rachunku, zostaną przekazane deweloperowi po realizacji konkretnego etapu lub po całkowitym zakończeniu inwestycji.

W jaki sposób klienci mogą „obsługiwać” rachunek powierniczy i jak zrobić przelew? Najczęściej każdy z nabywców lokalu ma przydzielony osobny numer rachunku do wpłat, chociaż dla dewelopera jest to nadal ten sam rachunek. Wpłaty kierowane na określony numer do wpłat automatycznie rozpoznawane są przez system informatyczny banku jako dokonywane przez konkretnego nabywcę do konkretnej umowy deweloperskiej. 

Jak sprawdzić rachunek powierniczy?

Jeśli chcemy, aby nasze środki, były bezpieczne, przed zawarciem umowy musimy upewnić się, że deweloper działa zgodnie z ustawą. Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy? Cóż najprościej go o to zapytać lub też sprawdzić po wskazanym numerze rachunku.

Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?

Zgodnie z prawem prowadzenie rachunku powierniczego jest obowiązkowe dla tych deweloperów, którzy sprzedają jeszcze nieukończone mieszkania lub domy bądź też finansują budowę z pieniędzy przyszłych właścicieli. Istnieje jednak sposób na to, jak ominąć rachunek powierniczy. Wystarczy, że budowa lub sprzedaż inwestycji rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie ustawy.

Zatem kiedy nie jest wymagany rachunek powierniczy? Jedynie w sytuacjach, gdy deweloper jest w stanie udowodnić, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 roku. Jak wiemy, może być to trudne do udowodnienia, chyba że deweloper prowadzi wieloetapową budowę, która trwa kilka lat. Rachunek powierniczy przy sprzedaży mieszkania nie jest również potrzebny, jeśli nieruchomość sprzedana jest po zakończeniu inwestycji. 

Co jeszcze warto wiedzieć na temat rachunków powierniczych otwartych i zamkniętych?

Jeśli zamierzymy kupić nieruchomość, która jest dopiero w budowie, sprawdźmy, w którym banku deweloper prowadzi rachunek powierniczy. Dlaczego? Przede wszystkim po to, aby dowiedzieć się, czy nie jest to ten sam bank, w którym trzymamy nasze prywatne oszczędności, a ściślej rzecz ujmując, aby wraz z wpłatami na rachunek nie przekroczyły one równowartości 100 tys. euro. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, tylko taką kwotę wypłaci nam Bankowy Fundusz Gwarancyjny.