9/14/2022 | 12:00 AM
7 min. czytania
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro odbywa się w podobny sposób jak sprzedaż nieruchomości z kredytem w złotówkach. W tym przypadku jednak należy zwrócić uwagę, czy cena uzyskana ze sprzedaży pokryje wartość zobowiązania wobec banku. Sprawdź, jak przeprowadzić taką sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym pod względem formalnym, a także kiedy warto się na nią zdecydować.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w euro?
W Polsce sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i bardzo często praktykowana, ponieważ z ceny uzyskanej za nieruchomość można zazwyczaj pokryć całą kwotę zobowiązania wobec banku i w ten sposób pozbyć się ciążącego kredytu.
Z punktu widzenia nabywcy taka transakcja także jest bezpieczna, ponieważ po spłacie zadłużenia bank bez problemu zwalnia nieruchomość z hipoteki. Dokładnie na takich samych zasadach można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w euro.
Aktualnie kredyty hipoteczne udzielane są niemal wyłącznie w złotówkach, ponieważ od kilku lat obowiązują przepisy, że takie zobowiązanie można zaciągnąć wyłącznie w walucie, w której się zarabia.
Najwięcej kredytów hipotecznych w euro, bo w kwocie aż 25,5 mld zł, Polacy zaciągnęli w latach 2010-2011, gdy ich oprocentowanie było znacznie niższe niż kredytów złotowych. Jednak ostatnio raty takich zobowiązań znacząco wzrosły ze względu na rosnący kurs euro względem złotówki.
Motywuje to wielu kredytobiorców do pozbycia się kredytu właśnie poprzez sprzedaż mieszkania. Pod względem formalnym taka transakcja nie różni się znacząco do sprzedaży nieruchomości z kredytem w złotówkach, jednak nie zawsze jest opłacalna, co szerzej wyjaśnimy niżej.
Jakie dokumenty przygotować decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
Chcąc sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym, najpierw należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba udać się do banku po dwa ważne dokumenty:
- zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia z tytułu kredytu – będzie ono wyrażone w euro oraz opcjonalnie w złotówkach po przeliczeniu według aktualnego kursu obowiązującego w danym banku,
- promesę o wykreśleniu hipoteki po całkowitej spłacie zobowiązania – dzięki niej nabywca będzie miał pewność, że kupiona przez niego nieruchomość nie będzie miała obciążenia hipotecznego.
Sama transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym musi być sfinalizowana u notariusza, który sporządzi umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Do jego zawarcia potrzebne będą wymienione wyżej dokumenty oraz:
- tytuł własności lokalu,
- numer księgi wieczystej,
- numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu,
- zaświadczenie, że w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany,
- dokument potwierdzający brak zaległości w opłatach czynszowych.
Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
To, czy opłaca się sprzedaż mieszkania z kredytem w euro, zależy od kilku czynników. Najważniejszą kwestią jest to, czy cena sprzedaży pokryje w całości zobowiązania wobec banku.
Należy tutaj pamiętać, że trzeba będzie je spłacić albo w złotówkach (wówczas saldo zadłużenia będzie przeliczone po bieżącym kursie bankowym) lub bezpośrednio w euro.
W obu przypadkach istnieje ryzyko, że różnica między obecnym kursem walutowym a tym obowiązującym przy zaciąganiu kredytu spowoduje, że aktualna wartość zadłużenia przewyższy wartość rynkową mieszkania.
Problem ten dotyczy jednak głównie frankowiczów, ponieważ kurs euro do złotówki nie zmienił się aż tak drastycznie przez ostatnie lata jak kurs franka szwajcarskiego.
Ponadto ceny nieruchomości znacznie wzrosły, dlatego potencjalnie sprzedaż mieszkania z kredytem w euro może pozwolić nie tylko na pokrycie zobowiązania wobec banku, ale też uzyskanie dodatkowych środków.
Kiedy nie opłaca się sprzedawać mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro nie będzie się opłacać głównie wtedy, jeśli cena sprzedaży nie pokryje całości zobowiązania. Bank nie zgodzi się wówczas na wykreślenie hipoteki i w rezultacie nie będzie można przeprowadzić transakcji, bo trudno będzie znaleźć nabywcę, który zechce kupić nieruchomość z obciążeniem hipotecznym.
W takim przypadku możliwe są dwa rozwiązania:
- pokrycie różnicy z własnej kieszeni,
- przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość (nie musi ona należeć do kredytobiorcy, lecz np. jego rodziców, którzy muszą jednak wyrazić zgodę na obciążenie hipoteczne).
Sprzedaż mieszkania może się nie opłacać także w przypadku, jeśli bank pobierze wysoką prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Takie prowizje są przewidziane w wielu umowach kredytowych udzielonych w walucie obcej, które były zawierane głównie przed 2017 r., a więc przed wejściem w życie przepisów ujednolicających zasady pobierania przez banki tzw. rekompensaty za przedterminową spłatę zobowiązania.
Jak wgląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem w euro? Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym krok po kroku.
- Wybierz się do banku po zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz by dowiedzieć się, jakie będą ewentualne koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania.
- Znajdź kupca na mieszkanie.
- Zdobądź z banku promesę o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie kredytu.
- Udaj się do notariusza w celu zawarcia z nabywcą aktu notarialnego przeniesienia własności mieszkania.
- Spłać kredyt hipoteczny.
- Pozyskaj z banku list mazalny i przekaż go nabywcy – jest to dokument, na podstawie którego nabywca będzie mógł dokonać wykreślenia hipoteki z KW.
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro wiąże się z dodatkowymi kosztami. Opłacić trzeba przede wszystkim notariusza, a także rozliczyć się z urzędem skarbowym.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro a koszty notarialne
Zwyczajowo koszty notarialne związane z podpisaniem umowy u notariusza pokrywa kupujący, ale zdarza się, że strony dzielą się nimi po połowie. Warto więc pamiętać, że podstawowa stawka taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania za cenę od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Dodatkowo notariusz pobierze opłaty m.in. za zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości (200 zł za wpisanie nowego właściciela) oraz za odpisy aktu notarialnego (do 6 zł za jedną stronę).
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro a podatek dochodowy
Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi po 5 latach od daty jego nabycia, sprzedający nie musi się martwić podatkiem dochodowym. Jedynie w przypadku gdy dokona transakcji w okresie do 5 lat od jego nabycia, ma obowiązek rozliczenia się z urzędem skarbowym i uiszczenia podatku w wysokości 19% od dochodu, czyli różnicy między ceną jego zakupu a sprzedaży.
Zapłaty podatku można jednak uniknąć poprzez skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Należy wówczas w zeznaniu PIT 39 zadeklarować przeznaczenie uzyskanych środków ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe.
Od początku 2022 roku takim celem może być nie tylko zakup innego mieszkania, czy budowa domu, ale także spłata kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro a kupno nowego mieszkania
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro i kupno nowego mieszkania lub domu jest rozwiązaniem, na które decyduje się wiele osób. Nie zawsze jednak cena sprzedaży nieruchomości będzie wystarczająca na to, by spłacić nią kredyt i kupić kolejne mieszkanie.
W takim przypadku nic nie stoi na przeszkodzie, by zakup następnej nieruchomości sfinansować za pomocą kolejnego kredytu hipotecznego. Do jego zaciągnięcia potrzebny jest jednak wkład własny w wysokości minimum 10%. Najlepiej, więc jeśli środki na ten cel uzyskamy z ceny sprzedaży poprzedniej nieruchomości.
Na co uważać decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro?
Na internetowym forum o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro pyta sporo osób, ponieważ wątpliwości budzi wiele kwestii związanych z taką transakcją. Jedną z nich jest sposób uregulowania zobowiązania wobec banku. Chodzi bowiem o problem, w jakiej walucie spłacić kredyt, aby było to najkorzystniejsze.
Warto więc wiedzieć, że najlepszym rozwiązaniem jest, jeśli kupujący zapłaci za mieszkanie gotówką i to nawet w złotówkach. Wówczas można je na własną rękę wymienić na euro i samodzielnie uregulować zobowiązanie. Dzięki temu można sporo oszczędzić, ponieważ kursy wymiany walut obowiązujące w banku są z reguły mniej korzystne niż te np. w internetowych kantorach.
Może się jednak zdarzyć, że nabywca na zakup mieszkania będzie musiał także zaciągnąć kredyt hipoteczny. W takim przypadku środki będą przekazane bezpośrednio z jego banku na rachunek techniczny w banku sprzedającego mieszkanie, co wyklucza możliwość wpływu na kurs walutowy.
