6/12/2024 | 12:00 AM
9 min. czytania
Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązkowa danina, którą należy zapłacić najpóźniej do 30 kwietnia roku następnego po tym, w którym została dokonana transakcja. Jego wysokość należy obliczyć samodzielnie. Czym jest podatek od sprzedaży mieszkania i kogo dotyczy? Czy w 2025 roku zmieniła się wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości?
Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami. Organizacja kredytu hipotecznego, znalezienie rzeczoznawcy czy podpisanie umowy przedwstępnej to tylko wierzchołek góry lodowej.
Sprzedaż mieszkania czy domu nie wydaje się tak skomplikowana, a jednak wymaga wykonania kilku ważnych czynności. Jedną z nich jest złożenie deklaracji podatkowej i opłacenie należnego podatku od nieruchomości. Kupno mieszkania nie powoduje powstania takiego obowiązku. Czy płaci się podatek od sprzedaży w każdym przypadku? Obowiązek ten nie dotyczy każdego sprzedającego.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – najważniejsze informacje
Podatek od sprzedaży nieruchomości regulowany jest Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z prawem sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia (mówimy o latach podatkowych, a nie kalendarzowych) wymaga opłacenia daniny w wysokości 19 proc. wartości dochodu.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości obliczany jest od kwoty, którą udało Ci się zarobić na tej transakcji, a nie od ceny. Dla przykładu, jeśli kupiłeś mieszkanie za 250 000 zł, a w międzyczasie zrobiłeś w nim remont za 50 000 zł, to podwyższyłeś tym samym jego wartość.
Dzięki temu mogłeś sprzedać nieruchomość np. za 320 000 zł. W efekcie Twój dochód wyniesie jedynie 20 000 zł, a kwota podatku dochodowego będzie równa 3 800 zł.
Podatek od sprzedaży nieruchomości za 2025 rok należy zapłacić do 30 kwietnia 2025 roku. Do tego dnia powinieneś złożyć też deklarację PIT-39.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości jest stała i wynosi 19% od dochodu, a nie od wartości całej transakcji.
Maciej Kazimierski
Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli zastanawiasz się, kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania czy każdej innej nieruchomości, to odpowiadamy, że zawsze jest nią osoba sprzedająca, która jest jednocześnie osobą fizyczną. Oznacza to, że zgodnie z przepisami opłata nie obowiązuje działalności gospodarczych, również tych związanych z obrotem nieruchomościami.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 9,80%. Okres obowiązywania umowy: 48 mies., całkowita kwota pożyczki: 20 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 4 066,32 zł, całkowita kwota do zapłaty: 24 066,32 zł. Spłata następuje w 48 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 15 maja 2025 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Kiedy należy zapłacić podatek od nieruchomości?
Tak jak już wspominaliśmy, nie każdy sprzedający zobowiązany jest do opłacenia daniny. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnikiem w tym przypadku jest osoba, która zbyła:
- nieruchomość lub jej część oraz udział w nieruchomości,
- spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej przed upływem 5 lat podatkowych od daty nabycia. Określając ten termin, warto pamiętać o tym, że naliczenie okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym miał miejsce zakup mieszkania. Jeśli więc kupiłeś nieruchomość w lipcu 2023 roku, będziesz mógł je sprzedać bez płacenia podatku dopiero w styczniu 2029 roku.
Czy płaci się podatek od sprzedaży domu? Tak, mieszkanie, dom, działka – wszystko to są nieruchomości, które przy sprzedaży generują konieczność opłacenia podatku.
Jednak nawet w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem ustawowych 5 lat można uniknąć konieczności płacenia podatku. Wystarczy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która należy się każdemu, kto w przeciągu maksymalnie 3 lat od sprzedaży nieruchomości, przeznaczy cały dochód z transakcji na cel mieszkaniowy. Termin ten liczony jest od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
Warunkiem skorzystania z ulgi jest przedłożenie dokumentacji, która potwierdza cały proces oraz zgłoszenie go w deklaracji dotyczącej podatku od dochodów osobistych.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości jest daniną pobieraną wyłącznie wtedy, gdy ze sprzedaży mieszkania czy domu podatnik uzyska dochód, tj. sprzeda drożej niż nabył. Przepisy ustawy o PIT wskazują, że istnieje możliwość skorzystania z kilku ulg, by nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości. Możliwe będzie to, jeśli:
- sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości;
- podatnik nie osiągnął dochodu ze sprzedaży nieruchomości – sprzedał ją taniej, niż nabył;
- podatnik wydatkuje uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dochód na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat dotyczy też rozwodników oraz wdowców, jednak w nieco zmienionej formie. Osoby te mogą sprzedać nieruchomość bez potrzeby opłacania podatku dochodowego w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego.
Jeszcze do niedawna należało odczekać 5 lat od dnia śmierci współmałżonka lub dokonania podziału majątku wspólnego po rozwodzie.
Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku
Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku nalicza się na nieco innych zasadach. Nowelizacja przepisów, która miała miejsce w 2019 roku, spowodowała, że okres, po którego upływie sprzedamy otrzymaną nieruchomość bez konieczności opłacania podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości jest liczony od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Oznacza to, że jeśli Twoi rodzice lub dziadkowie nabyli dom czy też mieszkanie minimum 5 lat przed tym, gdy otrzymałeś je w spadku, to w przypadku sprzedaży nie musisz opłacać podatku od sprzedaży nieruchomości spadkowej, choćbyś sprzedał ją od ręki.
Anna Serafin
A jak wygląda kwestia podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny? W tym przypadku okres wolny od podatku naliczany jest w ten sam sposób co w sytuacji otrzymania spadku.
Nawet jeśli uda nam się uniknąć konieczności opłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, to warto pamiętać o tym, że w dalszym ciągu obowiązuje nas podatek od spadków i darowizn. W zależności od tego, do której grupy podatkowej należysz, będziesz zmuszony opłacić inną kwotę.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli jesteś podatnikiem i złożyłeś deklarację PIT-39, powinieneś na czas opłacić należną daninę. W tym zadaniu może pomóc Ci kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości, który znajdziesz w internecie. Wystarczy, że podasz kilka prostych informacji, takich jak:
- rok nabycia i sprzedaży nieruchomości;
- uzyskany przychód, czyli kwotę otrzymaną od kupującego;
- koszty uzyskania przychodu, czyli wszystkie koszty nabycia, wytworzenia oraz zwiększające wartość nieruchomości (takie koszty powinny być udokumentowane);
- suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych, wynikających chociażby z wcześniejszego najmu;
- kwota przychodu, jaką przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator zawsze ma charakter jedynie poglądowy. Warto więc samodzielnie dowiedzieć się, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Poniżej zamieściliśmy przykłady takich wyliczeń.
Przykład 1
W 2020 r. sprzedałeś za 500 tys. zł mieszkanie, które kupiłeś w 2018 r. za kwotę 400 tys. zł. Przez ten czas nie wykonywałeś żadnego remontu. Z uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy chcesz kupić nowe mieszkanie, którego cena wynosi 500 tys. zł.
- przychód ze zbycia nieruchomości: 500 tys. zł.
- koszt zakupu przez Ciebie nieruchomości: 400 tys. zł.
- dochód z całej transakcji (podstawa opodatkowania): 500 tys. zł − 400 tys. zł = 100 tys. zł
- planowane wydatki na cele mieszkaniowe: 500 tys. zł.
- dochód wolny od podatku: (100 tys. zł × 500 tys. zł)/500 tys. zł = 100 tys. zł
W tej sytuacji cały dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania korzysta z ulgi mieszkaniowej, a Ty nie musisz płacić podatku.
Przykład 2
Na początku 2021 r. sprzedałeś mieszkanie za 300 tys. zł, które kupiłeś w 2019 r. za kwotę 200 tys. zł. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze chcesz wydać na inne cele, niezwiązane z własnym celem mieszkaniowym.
- przychód ze zbycia nieruchomości: 300 tys. zł,
- koszty zakupu przez Ciebie nieruchomości: 200 tys. zł,
- dochód z całej transakcji: 300 tys. zł – 200 tys. zł = 100 tys. zł,
- planowane wydatki na cele mieszkaniowe: 0 zł,
- dochód wolny od podatku: 0 zł,
- kwota do opodatkowania: 100 tys. zł,
- należny podatek: 100 tys. zł × 19% = 19 tys. zł.
Czy można ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Wiemy już, że istnieją sytuacje, w których nie trzeba płacić podatku od nieruchomości przy jej zbyciu. Całkowite ominięcie ten daniny jest możliwe, jeśli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. W takim wypadku kwota, którą otrzymałeś od kupującego, powinna zostać przekazana na nowe cele. Pewne dylematy u sprzedających nieruchomości budzi to, jak rozumieć własne cele mieszkaniowe. Zalicza się do nich wydatki na:
- nabycie mieszkania lub domu, części budynku mieszkalnego lub udziału w nim, a także nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nim czy nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę swojego domu, w tym również działki z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie nastąpiło to później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
- budowę, adaptację lub remont własnego budynku czy lokalu mieszkalnego;
- modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego;
- na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej – może być to np. wcześniej zaciągnięty kredyt na remont, ale już nie pożyczka online zaciągnięta na wakacje.
Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości? Podatnik będący osobą fizyczną, który sprzedaje ją, a przy tym przeznacza przez 3 kolejne lata pieniądze uzyskane z takiej transakcji na własne cele mieszkaniowe, powiązane z nią osobiście.
Warto pamiętać też o tym, że nawet jeśli mamy zamiar skorzystać z ulgi od sprzedaży nieruchomości, to w dalszym ciągu spoczywa na nas obowiązek poinformowania o tym fakcie swojego urzędu skarbowego. Należy zrobić to za pomocą rocznego zeznania podatkowego na druku PIT 39.
Olga Domagała-Telka
Czy można obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Aby obniżyć wysokość podatku od sprzedanej nieruchomości, nie warto na siłę zaniżać wartości oraz przekazywać części należnej kwoty pod stołem bez wpisywania jej na umowie.
Podejrzanie niska wartość nieruchomości z całą pewnością wzbudzi podejrzenie urzędników, a Ty będziesz musiał przedstawić dowody, dlaczego cena mieszkania nie odpowiada cenie rynkowej. Aby legalnie obniżyć wysokość podatku od sprzedaży mieszkania w 2025 roku, wystarczy, że kwotę ze sprzedaży przeznaczysz na nowe cele mieszkaniowe i skorzystasz w ten sposób z ulgi, która uwolni Cię od całości lub części płatności podatku.
