Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność

Chcąc kupić mieszkanie na rynku wtórnym, możesz się spotkać z lokalem, do którego sprzedający nie ma pełnego prawa własności, a jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W obu przypadkach na zakup takiego mieszkania możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, jednak przy spółdzielczym własnościowym prawie trzeba będzie spełnić dodatkowe warunki.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co to jest i na czym polega?

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje osobie go posiadającej prawo do użytkowania oraz swobodnego rozporządzania takim lokalem. Można więc w każdej chwili sprzedać takie mieszkanie lub je wynająć, a także zapisać bliskim w spadku. Właścicielem lokalu pozostaje jednak spółdzielnia, która jest także właścicielem budynku oraz gruntu, na którym jest on postawiony. Takie mieszkanie może być więc obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zapewnia więc pełnej własności, lecz jedynie prawo własnościowe, które wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Konieczne jest bowiem np. uzyskanie zgody spółdzielni na przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., a więc dotyczy ono mieszkań w blokach zarządzanych przez takie spółdzielnie. W praktyce są to dzisiaj już wyłącznie mieszkania używane, dostępne na rynku wtórnym, ponieważ od 31 lipca 2007 r. przepisy zabraniają ustanawiania własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu.

Warto wspomnieć, że w spółdzielniach istnieją mieszkania, do których ich lokatorzy mają albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W tym pierwszym przypadku chodzi o mieszkania lokatorskie, do których lokatorzy mają prawa podobne jak najemcy, a więc nie mogą nimi swobodnie dysponować jak osoby posiadające własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Rodzaje praw własności nieruchomości

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo własności nieruchomości – podstawowe różnice

Warto usystematyzować, czym się różni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od własnościowego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a własność

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a użytkowanie wieczyste gruntu

W Polsce wiele bloków spółdzielczych było stawianych na gruntach, do których spółdzielnie miały prawo użytkowania wieczystego. Warto wiedzieć, że na podstawie specjalnej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 roku doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego „gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe” w prawo własności.

W Polsce wciąż jednak istnieje wiele spółdzielni mieszkaniowych, których budynki stoją na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. W takiej sytuacji osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie mogą starać się o przekształcenie go w prawo odrębnej własności, ani założyć księgi wieczystej dla mieszkania. Jest to możliwe wyłącznie wtedy, gdy grunt pod budynkiem stanowi własność spółdzielni lub ma ona do niego prawo użytkowania wieczystego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przekształcenie

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą go przekształcić w odrębną własność, a więc stać się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Po 2019 roku przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność jest łatwiejsze, dzięki wspomnianej wyżej ustawie przekształcającej prawo wieczystego użytkowania gruntów w prawo własności. Należy jednak spełnić wiele formalności i ponieść koszty takiej operacji.

Aby przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, należy wykonać następujące kroki:

1. Złóż wniosek do spółdzielni: złóż pisemny wniosek do spółdzielni mieszkaniowej o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

2. Dokonaj wymaganych opłat: spółdzielnia może nałożyć na właściciela obowiązek pokrycia kosztów związanych z przekształceniem, takich jak opłata notarialna czy koszty związane z wyodrębnieniem lokalu.

3. Uzyskaj decyzję spółdzielni: po złożeniu wniosku i opłaceniu wymaganych kosztów, spółdzielnia wydaje decyzję o przekształceniu prawa do lokalu.

4. Sporządź akt notarialny: sporządzenie aktu notarialnego jest niezbędne do formalnego przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność.

5. Wpis do księgi wieczystej: po sporządzeniu aktu notarialnego należy dokonać wpisu do księgi wieczystej, co potwierdzi przekształcenie prawa do lokalu w odrębną własność.

6. Ureguluj ewentualne zadłużenie: przed przekształceniem, upewnij się, że wszystkie opłaty związane z mieszkaniem są uregulowane, aby uniknąć komplikacji.

Zniesienie współwłasności — jak przebiega i ile trwa rozprawa?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a przekształcenie w odrębną własność – koszty

Jeśli chodzi o koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ponosi je nabywca. Wynoszą one około 1500 zł i obejmują taksę notarialną za sporządzenie aktu przeniesienia własności oraz opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej, a także za wpis w KW o własności i udziału we współwłasności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – dziedziczenie

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Spadkobiercą jest osoba powołana do spadku w drodze testamentu bądź na podstawie ustawy. Jeśli w lokalu mieszkają osoby spokrewnione ze spadkodawcą, mogą zgodnie z prawem mieszkać w nim jeszcze przez maksymalnie 3 miesiące – po tym czasie spadkobierca ma prawo żądać wydania mu lokalu.

Jeżeli natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, to w razie śmierci jednego z nich dziedziczeniu podlega przypadająca zmarłemu część tego prawa.

A jak wygląda podział majątku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowiło majątek odrębny jednego z małżonków? W przypadku jego śmierci dziedziczeniu podlega całość tego prawa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – sprzedaż

Sprzedaż mieszkania, do którego ma się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wygląda dokładnie tak samo, jak sprzedaż mieszkania własnościowego. Należy więc znaleźć potencjalnego nabywcę lokalu, a następnie zawrzeć z nim u notariusza umowę przeniesienia prawa własnościowego spółdzielczego.

Strony mogą także wcześniej podpisać umowę przedwstępną, jeśli np. nabywca potrzebuje czasu na zebranie gotówki lub zaciągnięcie kredytu. O planowanej transakcji nie trzeba informować spółdzielni – zrobi to notariusz, który prześle jej odpis aktu notarialnego.

Cenę mieszkania spółdzielczo-własnościowego określa się na zasadach rynkowych. Jedynie w przypadku gdy spółdzielnia sprzedaje w drodze licytacji lub przetargu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca majątkowy.

Przed zakupem mieszkania spółdzielczo-własnościowego warto sprawdzić stan rozliczeń między obecnym właścicielem a spółdzielnią. Po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia prawa spółdzielczo-własnościowego zadłużenie z tytułu czynszu przechodzi bowiem na nabywcę.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a podatek od nieruchomości

Przy posiadaniu mieszkania na własność podatek od nieruchomości należy samodzielnie odprowadzać do urzędu gminy. Mając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, podatek od nieruchomości także należy płacić, ale jest on wliczany w opłaty administracyjne naliczane przez spółdzielnię.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – założenie księgi wieczystej

Istotną sprawą jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta, ponieważ wiele mieszkań spółdzielczo-własnościowych jej nie posiada.

Nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej, należy taką księgę wieczystą założyć. Tak jak wspomnieliśmy wyżej, można tego dokonać jedynie w sytuacji, gdy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu, na którym stoi budynek. W celu dokonania formalności należy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego złożyć następujące dokumenty:

• wypełniony wniosek KW-ZAL,
• wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie ze spółdzielni o położeniu i powierzchni lokalu,
• akt notarialny potwierdzający nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Zakup mieszkania spółdzielczego z prawem własności można sfinansować kredytem hipotecznym. Jest to jednak możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy mieszkanie ma założoną odrębną księgę wieczystą. Poza tym należy spełnić podobne warunki jak w przypadku zaciągania zobowiązania na zakup mieszkania własnościowego, czyli mieć odpowiedni wkład własny oraz zdolność kredytową.

Umowa dożywocia - co to jest?