4/23/2021 | 12:00 AM
9 min. czytania
Zniesienie współwłasności sprawia, że stosunek prawny, jaki łączył dotąd współwłaścicieli, przestaje istnieć. Takie rozwiązanie może być szczególnie istotne w sytuacji, gdy wszystkie strony nie są zgodne co do sposobu zarządzania daną własnością. Sprawdź, w jaki sposób przebiega zniesienie współwłasności i czy zawsze musimy iść z daną sprawą do sądu.
Problem zniesienia współwłasności może dotyczyć nawet partnerów, którzy zdecydowali się na wspólny zakup mieszkania, a inwestycję postanowili sfinansować kredytem hipotecznym. W sytuacji rozstania mogą skorzystać z jednego z trzech sposobów zniesienia współwłasności i niekoniecznie musi to być droga sądowa.
Zniesienie współwłasności — co to oznacza?
Współwłasność to prawo do tego samego obiektu, ruchomości czy też przedmiotu, które przysługuje niepodzielnie konkretnym osobom. Chcąc zmienić ten stan rzeczy, należy posłużyć się zniesieniem współwłasności, którego pojęcie definiuje kodeks cywilny, a w szczególności Dział IV.
Zgodnie z art. 210 kc., zniesienie współwłasności dotyczy każdego ze współwłaścicieli, chociaż uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na okres nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem określonego terminu można przedłużyć wyłączenie na kolejny okres, który trwa również 5 lat.
Zniesienie współwłasności pozwala podzielić wspólną rzecz, ale też wyrównać wartość poszczególnych udziałów poprzez dopłaty pieniężne. Rzecz, której nie da się podzielić, może zostać przyznana tylko jednemu współwłaścicielowi z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych.
Zniesienie współwłasności — czego może dotyczyć?
Zniesienie współwłasności może dotyczyć zarówno prawa do nieruchomości, jak i dóbr ruchomych np. samochodu. Niezależnie jednak od przedmiotu, który miałby ulec podziałowi, polskie prawo przewiduje, że zniesienie może odbyć się jedynie w dwóch trybach: umownym i sądowym.
Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się na drodze postępowania nieprocesowego, a sprawą zajmuje się Sąd Rejonowy. Zastosowanie tego trybu w dużej mierze zależy od stosunków współwłaścicieli — najczęściej jest to ostateczna droga w sytuacji, gdy nie są oni w stanie dojść do porozumienia.
Drugim sposobem na załatwienie problemu podziału jest zniesienie współwłasności u notariusza. Tę opcję najczęściej wybierają ci, którzy nie prowadzą ze sobą konfliktów, a sprawę rozwiązują poprzez zawarcie umowy notarialnej.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności mieszkania najczęściej dotyczy sytuacji, w której partnerzy, którzy wcześniej zdecydowali się na wspólny zakup nieruchomości, teraz podejmują decyzję o rozstaniu.
Warto zaznaczyć przy tym, że nie zawsze istnieje możliwość zniesienia współwłasności, a takim przypadkiem jest tzw. współwłasność przymusowa powstająca w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli nie istnieje taka przesłanka, a dodatkowo można dokonać podziału nieruchomości, to współwłaściciele mają prawo skorzystać z jednej z dwóch opcji:
- zniesienia współwłasności nieruchomości u notariusza,
- sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości.
Niezależnie od wyboru drogi, kodeks cywilny dopuszcza trzy sposoby na zniesienie współwłasności takie jak:
- podział rzeczy wspólnej (trudne do wykonania w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej),
- przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli
- lub też jej sprzedaż.
Zniesienie współwłasności a hipoteka
Partnerzy, którzy zakup danej nieruchomości sfinansowali kredytem hipotecznym, mogą po rozstaniu podzielić daną nieruchomość, zdecydować o jej sprzedaży i spłacie kredytu lub pomyśleć o przejęciu kredytu oraz nieruchomości przez jedną ze stron. Warto pamiętać jednak o tym, że banki niechętnie uwalniają jednego ze współkredytobiorców od zobowiązania, ponieważ im więcej osób przystąpi do kredytu, tym większa pewność dla banku, że zostanie on spłacony.
Dowiedz się także: Hipoteka łączna – czym jest ta forma finansowania?
Nieco innym przypadkiem, bardziej skomplikowanym, jest zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej. Tutaj, ustawodawca nałożył na właścicieli roli pewne obowiązki, a zdecydowanie najważniejszym z nich jest powinność osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres nie mniejszy niż 5 lat od daty nabycia nieruchomości.
Powyższa zasada nie obowiązuje jednak w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości miało miejsce na drodze spadku lub po podziale majątku po rozwodzie.
Zniesienie współwłasności samochodu
Zniesienie współwłasności auta to popularny zabieg, z którego korzystają zwłaszcza młodzi kierowcy. Zakup samochodu z inną, bardziej doświadczoną osobą, gwarantuje większe zniżki przy obowiązkowych składkach OC. Po jakimś czasie wiele osób decyduje się jednak zrezygnować z tej opcji i wtedy zobowiązani są do tego, aby podjąć pewne kroki formalne.
Najprostszym sposobem jest dobrowolne zrzeczenie się prawa do pojazdu w wydziale komunikacji. Zniesienie współwłasności samochodu wygląda wtedy w taki sposób, że w urzędzie należy przedstawić umowę zniesienia współwłasności, dowód rejestracyjny, kartę pojazdu, polisę OC oraz wniosek o zniesienie współwłasności. Innym sposobem jest droga sądowna, jednak z tej opcji warto skorzystać dopiero wtedy, gdy inne metody polubownego rozwiązania konfliktu zawiodą.
Jeszcze inną sytuacją jest zniesienie współwłasności samochodu po śmierci współwłaściciela. W takim przypadku udziały osoby zmarłej wchodzą w część spadku i przyszły właściciel wybierany jest sądownie lub na podstawie testamentu. Do czasu ustalenia personaliów spadkobiercy, nie można podejmować żadnych decyzji związanych z pojazdem, a po ustaleniu danych nowego współwłaściciela w razie nieporozumienia, można wystąpić o zniesienie współwłasności.
Częstym przypadkiem jest zniesienie współwłasności samochodu po rozwodzie. Zgodnie z prawem małżonkowie mogą porozumieć się między sobą odnośnie użytkowania pojazdu i w przeciwieństwie do nieruchomości, nie muszą robić tego w formie aktu notarialnego.
Zniesienie współwłasności działki
Zniesienie współwłasności działki rolnej może być nieco problematyczne ze względu na zapisy w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza w tym zakresie liczne ograniczenia. Chcąc znieść współwłasność gospodarstwa rolnego, w większości przypadków trzeba iść do sądu, po to, aby ocenił on, czy zachodzi dopuszczalność podziału. Dlaczego?
Zniesienie współwłasności działki rolnej przez podział nie zawsze jest możliwy. Jeśli rozbicie działki byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, to sąd może przyznać gospodarstwo jednemu właścicielowi, na którego wybór inni wyrażą zgodę.
A jak wygląda zniesienie współwłasności działki zabudowanej? Podział fizyczny jest jednym z podstawowych sposobów zniesienia współwłasności, ale nie zawsze może on mieć zastosowanie. Fizyczny podział budynku według pionowych płaszczyzn jest możliwy tylko wtedy, gdy w ramach rozdziału powstaną osobne budynki odpowiadające normom technicznym oraz normom prawa budowlanego.
Wniosek o zniesienie współwłasności — co powinien zawierać?
Jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności? Poprawnie sporządzony wniosek do sądu o zniesienie współwłasności zawiera dane wnioskodawcy i uczestników postępowania oraz informacje na temat przedmiotu sporu. Bardzo często wymagane jest również dołączenie załączników np. w postaci odpisu z księgi wieczystej czy aktu notarialnego.
Wzór wniosku o zniesienie współwłasności jest taki sam dla wszystkich przypadków i najczęściej zawiera: miejsce na datę i miejscowość, dane osoby wnioskującej, dane uczestników oraz gotową treść wniosku do samodzielnego uzupełnienia.
W przypadku wzoru wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości, niezbędne będzie podanie takich informacji jak: adres nieruchomości czy nr i powierzchni działki. Do wniosku należy dołączyć oryginały tytułów własności nieruchomości np. akt własności ziemi, aktualny wypis z rejestru gruntów czy wypis z księgi wieczystej.
Zupełnie inaczej wygląda wniosek o zniesienie współwłasności samochodu. W tym wypadku wystarczy sporządzić umowę zrzeczenia się praw do części samochodu, podając dane wszystkich współwłaścicieli, kwotę wartości udziałów zbywanych oraz wysokość udziałów w procentach, z której rezygnuje jeden ze współwłaścicieli samochodu.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszty zniesienia współwłasności dotyczące działań sądowych są stałe, a ich wysokość nie jest uzależniona od wartości rzeczy, która jest przedmiotem postępowania tylko od faktu zgodnego podejścia do ewentualnego podziału.
Jeśli jednak zdecydujemy się pójść do notariusza, to poniesiemy koszty adwokackie zniesienia współwłasności, a ich wysokość zgodnie z Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej będzie różna w zależności od wartości rzeczy.
Zniesienie współwłasności koszty sądowe — w przypadku drogi sądowej pobiera się zwykle jedną opłatę:
- 1000 zł za wniosek o zniesienie współwłasności,
- lub 300 zł za wniosek o zniesienie współwłasności w sytuacji, gdy zawiera on zgodny projekt.
Koszty sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości nie obejmują bezpośrednio poniższych wydatków, jednak należy liczyć się z ich poniesieniem:
- 100 zł — opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej,
- 150 zł — opłata od wniosku o wpis w KW zniesienia współwłasności w wysokości,
- wynagrodzenie lub zwrot kosztów dla biegłych tłumaczy oraz kuratorów ustanowionych dla strony w danej sprawie.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza? Koszty notarialne zniesienia współwłasności mogą wynosić od 100 do nawet 10 000 zł w zależności od wartości dzielonej rzeczy:
- wartość do 3000 zł – 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 9,25%. Okres obowiązywania umowy: 48 mies., całkowita kwota pożyczki: 10 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 1 916,69 zł, całkowita kwota do zapłaty: 11 916,69 zł. Spłata następuje w 48 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 21 września 2025 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Jak przebiega rozprawa o zniesienie współwłasności?
Niezależnie od tego, czy jesteśmy osobą wnioskującą, czy tylko uczestnikami rozprawy, z całą pewnością otrzymamy zawiadomienie o rozprawie w formie listu poleconego. Jeśli wniosek zawierał zgodny plan podziału, to nie ma konieczności osobistego stawiennictwa na rozprawie.
Kolejnym etapem rozprawy jest krótkie przesłuchanie i jeśli wniosek został rzetelnie sporządzony, a sąd dysponuje wszystkimi dokumentami, to sprawa powinna zakończyć się po dwóch kwadransach. Ostatnim etapem jest postanowienie sądu, które uprawomocni się po 21 dniach od daty wydania.
Zniesienie współwłasności — ile trwa? Czas oczekiwania na decyzje
Ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności? Jak już zostało wspomniane — rozparawa może trwać zaledwie 30 minut, a po niej zostanie wydane postanowienie, które wchodzi w życie zaraz po uprawomocnieniu.
Nieco inaczej wygląda bieg sprawy u notariusza w przypadku np. podziału nieruchomości. Ile trwa zniesienie współwłasności w tej sytuacji? Do kancelarii zgłaszają się wszyscy zainteresowani, w których obecności notariusz sporządza akt notarialny, a następnie zostają założone księgi wieczyste lub dokonuje się zmiany w już istniejących.
To działanie kończy proces zniesienia współwłasności, a nieruchomość ma nowego właściciela.
Kiedy dział spadku, a kiedy zniesienie współwłasności?
Dział spadku i zniesienie współwłasności są instytucjami działającymi na podobnych zasadach, rządzących się niemal identycznymi prawami. Dział spadku obejmuje jednak rozporządzenie wszystkimi prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku, a zniesienie współwłasności – rozporządzenie udziałami w konkretnej rzeczy.
Zniesienie współwłasności a podatek — czy trzeba zapłacić?
Po zawarciu umowy o zniesienie współwłasności należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy. Do opłacenia podatku zobowiązany jest współwłaściciel, który poszerzył swoje prawo własności i został zobowiązany do spłacenia pozostałych.
Podatkowi nie podlega przyznanie własności nieodpłatnie – bez spłaty pozostałych współwłaścicieli. W takim przypadku jednak czynność ta w niektórych sytuacjach może zostać objęta podatkiem od spadków i darowizn.
Polecamy także: Darowizna mieszkania z kredytem - jak to wygląda w praktyce?
