Na czym polega darowizna mieszkania? Na co uważać przy darowiźnie mieszkania z kredytem?

Darowizna jest jednym ze sposobów na nabycie nieruchomości. Darczyńca na mocy zawartej umowy ofiaruje mieszkanie czy dom drugiej osobie bądź osobom nazywanym obdarowanymi. Co trzeba wiedzieć na temat darowizny mieszkania z kredytem na dziecko?

Na początek – jak przepisać mieszkanie na dziecko i jakie formalności będzie to za sobą pociągało, a następnie rozważyć możliwość np. darowizny całego mieszkania z kredytem hipotecznym, który nadal ciąży na danej nieruchomości, lub jego połowy.

Co to jest darowizna mieszkania?

Darowizna to przekazanie własnych dobór majątkowych, np. środków finansowych. W przypadku darowizny mieszkania, jej przedmiot stanowi nieruchomość. Definicję darowizny znaleźć można w Kodeksie Cywilnym w artykule 888 § 1 traktuje, zgodnie z którym:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Akt darowizny musi posiadać formę prawną, czyli zostać sporządzony w postaci aktu notarialnego, który spisuje się w obecności notariusza, a następnie zgłasza do Urzędu Skarbowego.

Darowizna mieszkania dla dziecka bądź darowizna mieszkania dla wnuka ma miejsce bardzo często. W tym przypadku jest ona zwolniona z opodatkowania bez względu na jej wartości, o ile zostanie zgłoszona do US. Przepisanie mieszkania może dotyczyć nie tylko dziecka.

Bardzo często zdarza się, że np. mąż przepisał mieszkanie na żonę. Jednak i w tym przypadku mowa o najbliższej rodzinie, stąd także będzie mowa o zwolnieniu podatkowym. Warto wiedzieć, że możliwe jest również przepisanie mieszkania z hipoteką. Jak to wówczas wygląda? Kto ma obowiązek spłacać kredyt hipoteczny? 

Forma przekazania darowizny mieszkania

Jak wygląda darowizna mieszkania? Nie ma obowiązku co do zachowania konkretnej formy darowizny. Najczęściej zaleca się jednak, aby została sporządzona umowa darowizny. Wyjątek stanowi właśnie darowizna mieszkania. W tym przypadku konieczne jest sporządzanie aktu notarialnego.

Dobrą informację stanowi fakt, iż to notariusz zgłasza darowiznę mieszkania do US. Wystarczy zatem jedynie się do niego wybrać. To również notariusz dokonuje wpisów do księgi wieczystej nieruchomości.

Umowa darowizny mieszkania – jak wygląda?

Spisanie umowy darowizny mieszkania to konieczność niezależnie od okoliczności. Nawet jeśli rodzice przekazują nieruchomość swojemu dziecku, to muszą sporządzić stosowną umowę. W jej treści powinny znaleźć się takie dane, jak:

• data i miejsce sporządzenia umowy darowizny;
• dane darczyńcy i obdarowanego – stron umowy;
• określenie, co jest przedmiotem darowizny;
• oświadczenie darczyńcy dotyczące przedmiotu darowizny;
• oświadczenie darczyńcy i obdarowanego o darowiźnie i jej przyjęciu;
• określenie daty wykonania darowizny;
• własnoręczne podpisy stron umowy.

Umowa darowizny wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Przekłada się to jednocześnie na dodatkowe koszty. Co się do nich zalicza? Będą to m.in. wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) lub opłata sądowa.

Podatek od darowizny mieszkania – ile wynosi?

Darowizna wiąże się generalnie z koniecznością opłacenia podatku. Dlaczego? Jest ona bowiem opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Jego wysokość różni się w zależności od stopnia pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego. Pod tym względem wyróżnia się 3 grupy podatkowe. Są to:

• Grupa I – zaliczają się niej najbliższe osoby, czyli: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), ojczym, macocha, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, teściowie. Kwota wolna od podatku w grupie I wynosi 10 434 zł, jeśli darowizna pochodzi od jednej osoby oraz 20 868 zł w przypadku wielu darczyńców łącznie w ciągu 5 lat od daty wykonania pierwszej darowizny.
• Grupa II – obejmuje przede wszystkim rodzeństwo, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków. Kwota wolna od podatku wynosi 7878 zł.
• Grupa III – znajdują się w niej inni nabywcy, którzy nie zostali uwzględnieni w grupie I i II, a kwota wolna od podatku to 5308 zł.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania? Warto wiedzieć, że w ramach I grupy podatkowej wyróżnia się tzw. grupę zero, czyli najbliższą rodzinę, np. rodziców, dziadków, małżonka. Czy darowizna od rodziców wymaga zapłaty podatku, skoro są oni zaliczeni do takiego kręgu? Są oni zwolnieni z opodatkowania darowizny. Muszą jednak zgłosić fakt jej zajścia do urzędu skarbowego. Jest to wyrazem ulgi mieszkaniowej od darowizny w opodatkowaniu.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania dla każdej z grup podatkowych?

• Grupa I – podatek wynosi 3% do kwoty 11 128 złotych. Jeśli kwota darowizny mieści się w przedziale powyżej 11 128 zł do 22 256 zł, to podatek wynosi 333,90 złotych i 5% nadwyżki ponad kwotę 11 128 złotych. Powyżej kwoty 22 256 zł podatek to 890,30 złotych i 7% nadwyżki ponad 22 256 złotych.
• Grupa II – podatek wynosi 7% dla kwoty sięgającej do 11 128 zł. W przypadku kwot w przedziale powyżej 11 128 zł do 22 256 podatek wynosi 779 i 9% nadwyżki ponad 11 128 złotych. Jeszcze więcej trzeba zapłacić, gdy darowizna przekracza sumę 22 256 zł, bo aż 1780,60 złotych i 12% nadwyżki ponad 22 256 złotych.
• Grupa III – podatek to 12% dla wartości do 11 128 złotych. Gdy darowizna przekracza 11 128 zł, ale jest mniejsza niż 22 256, to podatek sięga 1335,40 i 16% nadwyżki ponad 11 128 zł. Aż 3115,90 zł i 20% nadwyżki ponad 22 256 zł trzeba zapłacić, gdy darowizna przekracza kwotę 22 256 złotych.

Dokumenty potrzebne do dokonania darowizny mieszkania

Jakie dokumenty musisz skompletować przy darowiźnie mieszkania? Jest ich całkiem sporo. Będzie to przede wszystkim:

• dokument poświadczający nabycie nieruchomości, czyli np. umowa sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia czy umowa darowizny,
• numer księgi wieczystej dla danej nieruchomości,
• zaświadczenie od naczelnika US o opłaceniu podatku od spadków i darowizn lub nabycia zwolnienia od opodatkowania,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu - dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• dokument poświadczający wartość rynkową mieszkania.

Darowizna mieszkania a ustanowienie służebności

Warto wiedzieć, że osoba, która decyduje się na przeniesienie własności, traci możliwość korzystania z niej na zasadach, na jakich odbywało się to do tej pory. W praktyce oznacza to, że straci prawo do zamieszkania w darowanej nieruchomości. Można jednak tego uniknąć decydując się na ustanowienie służebności.

Co to właściwie oznacza? Służebność mieszkania zobowiązuje właściciela nieruchomości do udzielenia zgody uprawnionej osobie na korzystanie z lokalu na określonych warunkach. Służebność ma charakter dożywotni i nie przechodzi na spadkobierców.

A co w przypadku darowizny ze służebnością mieszkania? Jak najbardziej może do niej dość. Obdarowany musi jednak respektować prawa wynikające ze służebności.

Akt darowizny mieszkania – co to za dokument?

Spisanie umowy darowizny mieszkania to konieczność, niezależnie od okoliczności. Nawet jeśli rodzice przekazują mieszkanie swojemu dziecku, to muszą sporządzić stosowną umowę. Wymaga ona zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, że konieczna będzie wizyta u notariusza, który przygotuje treść odpowiedniego dokumentu.

Przekłada się to jednocześnie na dodatkowe koszty. Co się do nich zalicza? Będą to m.in. wynagrodzenie notariusza czy opłata sądowa. Warto mieć na względzie, że przenosząc własność nieruchomości, traci się możliwość korzystania z niej na dotychczasowych zasadach. Można jednak w pewien sposób zabezpieczyć swoje interesy, by móc na przykład mieszkać w lokalu mieszkalnym do śmierci.

Jeden ze sposobów to ustanowienie służebności. Co to właściwie oznacza? Służebność mieszkania zobowiązuje właściciela nieruchomości do udzielenia zgody uprawnionej osobie na korzystanie z lokalu na określonych warunkach.

Służebność ma charakter dożywotni i nie przechodzi na spadkobierców. Jeszcze inny sposób to przepisanie mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę, czyli darowizna wraz z umową dożywocia. Dożywotnik nie tylko w takiej sytuacji zyskuje możliwość życia w swojej nieruchomości do jego końca, ale zapewnia sobie utrzymanie, opiekę, a nawet wyprawienie pogrzebu przez osobę, którą obdarowuje.

Kiedy akt notarialny jest już gotowy, a dana osoba nie skorzystała z dodatkowej usługi notariusza, pozostaje jej samodzielnie zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego. Jeśli mieszkanie zostało przepisane na najbliższego członka rodziny, tj. małżonka, dziecko lub wnuka, to nie istnieje konieczność zapłacenia podatku, ale zgłoszenia i tak trzeba będzie dokonać.

Przepisanie mieszkania na dziecko – jak to wygląda w praktyce?

Zdecydowanie najczęściej dochodzi do przepisania mieszkania własnościowego na jedno z dzieci. I nie ma w tym przypadku znaczenia, czy jest to darowizna mieszkania dla syna, czy też darowizna mieszkania dla córki. Choć oczywiście darowizna to nie jedyne rozwiązanie. Zdecydować można się także na przepisanie nieruchomości w testamencie lub sporządzenie umowy dożywocia.

A co, jeśli dziecko nie ukończyło jeszcze 18 roku życia? Czy możliwe jest przepisanie mieszkania na osobę niepełnoletnią? Dziecko do lat 18 nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, dlatego też niezbędne będzie wpisanie do aktu notarialnego przedstawicieli ustawowych.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że przepisanie mieszkania na dziecko niepełnoletnie wymagać będzie stawienia się w kancelarii notarialnej także jego rodziców czy opiekunów ustawowych, którzy podpiszą akt.

Darowizna na rzecz dziecka poniżej 13 roku życia powoduje, że rodzice czy opiekunowie ustawowi mają prawo zarządzać darowanym mieszkaniem lub domem dziecka do momentu, aż osiągnie ono pełnoletniość. Dziecko po 13 roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych i dla przyjęcia darowizny nieruchomości potrzebuje pisemnej zgody opiekuna prawnego.

Rodzice potrzebują zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem małoletniego, wydaną przez odpowiedni wydział Rodzinny i Nieletnich Sądu Rejonowego. To konieczne szczególnie w sytuacji, gdy mieszkanie będzie obciążone np. hipoteką na rzecz banku.

A jak wygląda kwestia przepisania domu i spłaty rodzeństwa? Przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić z zastrzeżeniem warunku spłaty innych osób.

Zdarza się, że darowizna wiąże się z obowiązkiem wypłacenia zachowku ustawowym spadkobiercom. Kiedy może do tego dojść? Jeżeli śmierć darczyńców nastąpiła nie później niż po 10 latach od daty przekazania, to darowizna może przejść w skład schedy spadkowej.

Darczyńca może jednak zawczasu uchronić obdarowaną osobę przed wypłaceniem zachowku spadkobiercom. Wystarczy, że w umowie darowizny znajdzie się zapis dotyczący zwolnienia z przejścia nieruchomości w schedę spadkową.

Zastrzeżenie to można wykonać w dowolnym terminie. Co istotne, darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ znacznemu pogorszeniu.

Przepisanie mieszkania na żonę – co jest wymagane?

Aby przepisać mieszkanie na żonę, które stanowi własność męża, wystarczy wizyta u notariusza. Co okaże się potrzebne?

Wymagany będzie dokument potwierdzający prawo do mieszkania, a także aktualne zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo do mieszkania i brak zaległości w opłatach. Darowizna na rzecz współmałżonka nie wiąże się zatem z wieloma formalnościami. Ponadto zwolniona jest z podatku od spadków i darowizn. Małżonek jest zaliczany bowiem do zerowej grupy podatkowej, ale niezmiennie darowiznę trzeba zgłosić do skarbówki.

Warto pamiętać, że małżonkowie w trakcie trwania wspólności majątkowej mają prawo do przekazywania między sobą darowizny:

• pomiędzy majątkiem osobistym jednego z małżonków a majątkiem osobistym drugiego współmałżonka,
• pomiędzy majątkiem osobistym jednego ze współmałżonków a majątkiem wspólnym (dochodzi do rozszerzenia wspólności majątkowej).

Niedopuszczalne przy tym jest w niektórych przypadkach przekazanie darowizny z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego ze współmałżonków, ponieważ dochodzi do podziału majątku wspólnego. Dopóki trwa wspólność majątkowa małżeńska, jeden ze współmałżonków nie może samodzielnie dysponować majątkiem wspólnym na rzecz majątku odrębnego.

Bezproblemowo można przekazać w ramach darowizny mieszkanie czy dom współmałżonkowi w sytuacji występowania pomiędzy małżonkami ustawowej rozdzielności majątkowej. Korzystają oni wówczas ze zwolnienia z jej opodatkowania, jeśli zgłoszą darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania.

Przepisanie mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę

Możliwe jest przepisanie mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę. To zabezpieczenie, z którego korzystają m.in. seniorzy. Dzięki temu pierwotny właściciel mieszkania nie traci dachu nad głową od razu po przepisaniu nieruchomości np. na wnuka czy swoje dziecko.

Co więcej, nowy nabywca ma obowiązek opiekować się darczyńcą do końca jego życia. Zakres tej opieki jest ujęty w umowie. Obejmuje utrzymanie, zapewnienie środków, opiekę do końca życia, a nawet wyprawienie pogrzebu. W niektórych przypadkach za zgodą dożywotnika taka opieka może być zamieniona na dożywotnią rentę.

Darowizna mieszkania – po jakim czasie od zakupu neruchomości jest możlia?

Nie istnieje przepis, który mówiłby o tym, po jakim czasie od zakupu mieszkania można zrobić darowiznę. Nie ma co do tego istotnych ograniczeń. Nieco inaczej wygląda za to sprzedaż nieruchomości, którą otrzymało się w darowiźnie. 

Poza przewidzianymi przez ustawodawcę wyjątkami odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu. Trzeba zapłacić podatek zgodnie z ustaloną przez urząd skarbowy stawką.

Koszty notarialne przy darowiźnie mieszkania

Przy sporządzaniu aktu notarialnego trzeba ponieść dodatkowe koszty. Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza? To zależy od wartości mieszkania. Dokładne stawki znaleźć można w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Dla przykładu, przy kwocie powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa notarialna może sięgać 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Przy wyższej kwocie, bo powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, stawka ta wynosi już zaś o wiele więcej, bo 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.

Aktualne stawki taksy notarialnej umieściliśmy w poniższej tabeli:

Darowizna a spadek – co warto wiedzieć?

Spadek i darowizna to dwa odrębne terminy. Przede wszystkim główną różnicę stanowi chwilą ich otrzymania. Spadek otrzymuje się bowiem po śmierci spadkodawcy. Darowiznę przekazuje się zaś za życia.

Co więcej, istnieje możliwość odwołania darowizny bądź wykonanie jej z zastrzeżeniem terminu jej wykonania. Nieruchomość uzyskaną na zasadzie darowizny można jak najbardziej przekazać spadkobiercom.

Jak dochodzić roszczenia o zachowek?

Zdarza się, że darowizna wiąże się z obowiązkiem wypłacenia zachowku ustawowym spadkobiercom. Kiedy może to mieć miejsce? Jeżeli śmierć darczyńców nastąpiła nie później niż po 10 latach od daty przekazania darowizny, to darowizna może przejść w skład schedy spadkowej.

Darczyńca może jednak zawczasu uchronić obdarowaną osobę przed wypłaceniem zachowku spadkobiercom. Wystarczy, że w umowie darowizny znajdzie się zapis dotyczący zwolnienia z przejścia nieruchomości w schedę spadkową. Zastrzeżenie to można wykonać w dowolnym terminie.