W jaki sposób przepisać mieszkanie na dziecko?

Młodzi ludzie mają utrudniony dostęp do rynku nieruchomości. Brak wystarczających oszczędności powoduje zwykle, że zaciągają kredyt hipoteczny, by móc pozwolić sobie na zakup mieszkania.

Sposobem na uzyskanie własności nieruchomości jest otrzymanie jej od rodziców czy opiekunów prawnych. Przepisanie mieszkania na dziecko jest procesem polegającym na przeniesieniu własności.

• Przepisanie mieszkania odbywa się najczęściej poprzez umowę darowizny sporządzoną u notariusza, co daje dziecku pełne prawo własności.

• Dzieci są zwolnione z podatku od darowizny, jeśli zgłoszą darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy.

• Rodzic może zastrzec sobie dożywotnie prawo do mieszkania w przekazanej nieruchomości, ustanawiając służebność osobistą.

Przepisanie mieszkania na dziecko – jakie możliwości mają opiekunowie?

Właściwie opiekunowie prawni czy rodzice dziecka mają trzy sposoby, by przepisać mieszkanie. Wśród nich:

• zapis w testamencie,
• darowiznę nieruchomości,
• umowę dożywocia.

Testament jest jedną z najczęściej wykorzystywanych form przepisania mieszkania na dziecko. Właściwie jest to zapis w testamencie na rzecz potomka. Testament jest dokumentem sporządzanym na mocy przepisów ustawy Kodeks cywilny. Pozwala on na dowolne rozporządzanie własnym majątkiem danej osoby na wypadek jej śmierci.

Drugą z możliwości przepisania mieszkania na dziecko jest umowa darowizny, której zasady funkcjonowania zostały uregulowane przepisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Art. 888 stanowi, że celem umowy darowizny jest zobowiązanie się jednej ze stron – darczyńcy – do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Dziecko, któremu zostało przepisane mieszkanie tytułem darowizny, a nie w ramach testamentu, może dysponować nim za życia darczyńcy. Staje się ono jego własnością z datą ujętą w umowie darowizny.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku śmierci takiej osoby darowizna ta wejdzie w skład masy spadkowej i będzie uwzględniana przy wysokości spadku.

Umowa dożywocia jest kolejną formą przepisania mieszkania na dziecko. Została zdefiniowana również w Kodeksie cywilnym w art. 908. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości np. na dziecko nabywca zobowiązać musi się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.

Jeśli nie ma odmiennej umowy, dziecko musi przyjąć rodzica czy opiekuna, tj. zbywcę mieszkania, jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło, opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie oraz wyprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Jak przepisać mieszkanie na dziecko?

Jeśli rodzic ma mieszkanie i chce, by trafiło ono w ręce jego dziecka, powinien umieścić taki zapis w testamencie. Jeśli tego nie zrobi, to po jego śmierci majątek zostanie rozdysponowany zgodnie z ustawową kolejnością dziedziczenia.

Testament musi być napisany własnoręcznie, opatrzony datą i własnoręcznym podpisem testatora, a najlepiej, jeśli zostanie sporządzony w obecności notariusza. Przepisanie mieszkania przez rodziców na dziecko w ramach umowy dożywocia wymaga jej zawarcia.

Następuje to z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia dla zbywcy. Prawo dożywotniego zamieszkania i uzyskania należytej opieki zabezpiecza interesy przede wszystkim dotychczasowych właścicieli nieruchomości – np. rodziców czy opiekunów dziecka.

Umowę dożywocia dla zachowania jej ważności należy sporządzić w formie aktu notarialnego. W przypadku wyboru darowizny jako sposobu na przepisanie mieszkania przez rodziców na dziecko konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Umowa darowizny od rodziców sporządzona w takiej formie przez notariusza wskazuje, że darczyńca przenosi prawo własności do nieruchomości na obdarowanego, którym może być dziecko.

Przepisanie mieszkania na dziecko a potrzebne dokumenty

Jakie dokumenty będą wymagane dla formalnego przekazania mieszkania dziecku? Właściwie zawsze przy umowie darowizny czy przy umowie dożywocia konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jest on zalecany również w przypadku testamentu.

Jeśli mieszkanie przepisywane jest na dziecko jako darowizna, to do notariusza trzeba dostarczyć takie dokumenty, jak:

• poświadczenie nabycia mieszkania,
• poświadczenie wartości rynkowej mieszkania,
• numer księgi wieczystej mieszkania,
• poświadczenie uiszczenia podatku od spadków i darowizn lub zwolnienia z takiego opodatkowania.

Poświadczeniem nabycia nieruchomości może być akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni o posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wartość rynkową mieszkania określić można na podstawie operatu szacunkowego lub raportu sporządzonego przez rzeczoznawcę. Potrzebne będzie ponadto przekazanie danych obdarowanego i darczyńcy.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko u notariusza?

W związku z przepisaniem mieszkania na dziecko koszty będą najmniejsze, jeśli rodzic zdecyduje się to zrobić w ramach sporządzanego testamentu. Za podstawowy dokument u notariusza płaci się 50 zł, a do sumy tej dolicza się jeszcze koszty odpisów oraz VAT.

W związku z przepisaniem mieszkania na dziecko ponosi się pewne wydatki. Ile to kosztuje u notariusza? Darczyńca zobowiązany jest do poniesienia kosztów wiążących się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Do wydatków tych zalicza się przy tym:

• opłatę sądową uiszczaną za wpis własności nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości,
• koszt wydania wypisów aktu notarialnego,
• taksę notarialną naliczaną za sporządzenie aktu notarialnego – nie może być ona wyższa niż stawka maksymalna taksy wskazana w odpowiednim rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości,
• podatek od towarów i usług VAT w stawce podstawowej 23 proc. od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej i za wydanie wypisów aktu notarialnego,
• podatek od spadków i darowizn.

Przy umowie darowizny konieczne jest opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Ile wyniesie taksa notarialna przy przepisaniu mieszkania na dziecko? Koszt ten jest limitowany i zależny od wartości nieruchomości. Wynosi on:

• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości od 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 3% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości od 10 000 zł do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości od 30 000 zł do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł przy wartości od 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.

Taksa notarialna za przygotowanie testamentu wyrażona jest kwotowo i wynosi 50 zł. Jeśli dokument zawiera zapis zwykły, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku, koszt rośnie do 150 zł. Przy testamencie zawierającym zapis windykacyjny będzie to kwota rzędu 200 zł.

Podatek od darowizny mieszkania – ile wynosi?

Darowizna jest obarczona z zasady podatkiem uiszczanym przez obdarowanego, zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku. Niekoniecznie musi on być jednak naliczany, zwłaszcza jeśli chodzi o przepisanie mieszkania na dziecko.

Podatek nie zostanie pobrany, a sama darowizna zostanie z niego zwolniona, ponieważ dokonywana jest w najbliższej rodzinie. Podatku nie będzie, jeśli nieruchomość przepisywana jest na:

• małżonka,
• rodziców,
• dzieci,
• wnuki,
• prawnuki,
• dziadków,
• rodzeństwo,
• pasierbów i pasierbice.

Konieczne jest przy tym dokonanie zgłoszenia nabycia własności rzeczy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Trzeba to zrobić w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Podobnie jest w przypadku dziedziczenia w ramach zapisu testamentowego mieszkania.

Czy możliwe jest przepisanie mieszkania na niepełnoletnie dziecko?

Czy może być zawarta umowa darowizny, która umożliwiałaby przepisanie mieszkania na niepełnoletnie dziecko? Zasadniczo taka jest uznawana za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu ze strony rodziców takiego dziecka.

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice czy opiekunowie prawni nie mogą, bez wcześniejszego uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego, dokonywać takich czynności ani wyrażać zgody na ich dokonywanie przez dziecko.

Jako że umowa darowizny jest dwustronną czynnością prawną, w ramach której darczyńca składa oświadczenie zawierające jego zobowiązanie do przeniesienia własności na obdarowanego, a obdarowany powinien złożyć oświadczenie, że wyraża na to zgodę, mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Warto przy tym wskazać na uchwałę wydaną przez Sąd Najwyższy dnia 30 kwietnia 1977 roku, sygn. akt III CZP 73/76, mającą moc zasady prawnej.

Zgodnie z nią rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich.

Można interpretować tę uchwałę w ten sposób, że jeśli nieruchomość przekazywana w darowiźnie jest wolna od obciążeń i nie spowoduje powstania żadnych zobowiązań po stronie obdarowanego małoletniego, to nie jest wymagane uzyskanie na taką czynność zgody sądu opiekuńczego. W przeciwnym wypadku taka zgoda będzie konieczna.

Niemożliwe jest jednak zawarcie umowy dożywocia z dzieckiem niepełnoletnim ani przepisanie mieszkania, które wymaga dużych nakładów na jego utrzymanie czy np. spłatę rat. Kalkulator rat kredytu pokaże, jakie byłyby to raty, ale nawet przy niskiej ich wysokości dziecko nie może ich spłacać.

Przepisanie mieszkania na niepełnoletnie dziecko – jak uzyskać zgodę sądu rodzinnego?

Jeśli darowizna mieszkania na rzecz małoletniego wiąże się z różnego rodzaju zobowiązaniami, rodzic czy opiekun prawny chcący jej dokonać muszą zwrócić się do sądu opiekuńczego o wydanie stosownej zgody. Polega to na wykonaniu kilku kroków:

• Złożenie do sądu rodzinnego właściwego względem miejsca zamieszkania lub pobytu małoletniego wniosku o wyrażenie zgody na zawarcie przez małoletniego umowy darowizny – wniosek musi mieć odpowiednie umotywowanie.
• Uiszczenie opłaty sądowej do wniosku w wysokości 100 zł.
• Stawienie się na ewentualne przesłuchanie rodzica czy rodziców dziecka na okoliczności wskazane w uzasadnieniu wniosku o wyrażenie zgody na zawarcie przez dziecko umowy darowizny.
• Uzyskanie zgody na przekazanie dziecku w darowiźnie mieszkania od drugiego współmałżonka (jeśli żyje).
• Wydanie przez sąd zezwolenia – sąd zawsze w takich wypadkach kieruje się dobrem dziecka i ustala, czy dana czynność będzie dla niego korzystna i czy odpowiada względom ekonomicznym.

Sąd ostatecznie orzeka o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy darowizny przez małoletniego w formie postępowania.

Po jej wydaniu i uprawomocnieniu się, w ciągu 7 dni od doręczenia lub ogłoszenia, darczyńca mający takie postanowienie może wybrać się do kancelarii notarialnej i tam zawrzeć umowę darowizny nieruchomości i na podstawie orzeczenia sądu rodzinnego złożyć prawnie wiążące oświadczenie w imieniu małoletniego o przyjęciu darowizny.

Czy mieszkanie obciążone hipoteką można przepisać na dziecko?

Na niepełnoletnie dziecko nie można, bez zgody wydawanej przez sąd, przepisać mieszkania obciążonego np. hipoteką związaną z udzielonym uprzednio zobowiązaniem.

Nawet jeśli udzielony byłby na mieszkanie najlepszy kredyt z rankingu kredytów hipotecznych. Zawsze jest to dodatkowe zobowiązanie, które nie powinno być w żadnym przypadku nakładane na niepełnoletnie dziecko.

Inaczej, jeśli darowizna mieszkania ma być realizowana na korzyść pełnoletniego potomka.

Ryzyko związane z przepisaniem mieszkania na dziecko

Może się wydawać, że notarialne przepisanie mieszkania na dziecko to bardzo dobre rozwiązanie. Z czasem jednak zarówno dla darczyńcy czy testatora lub osoby podpisującej umowę dożywocia, jak i dla potomka, który przejmuje mieszkanie, może się to okazać co najmniej kłopotliwe.

Gdy dochodzi do przepisania mieszkania z kredytem na pełnoletnie dziecko, to właściwie nic nie zmienia to w relacjach pomiędzy kredytobiorcami a bankiem. Nadal to oni zobowiązani są do spłaty, a nie osoba, która stała się właścicielem nieruchomości.

Co innego, gdyby na przekazane mieszkanie to ona wzięła np. kredyt na remont domu czy mieszkania. Wtedy sama musi spłacać taki dług. Opłata notarialna za przepisanie mieszkania na dziecko może być wysoka, jeśli wartość nieruchomości też jest taka, ale można ustalić, że darczyńca i obdarowany będą ją ponosić wspólnie.

W przypadku, gdy trwa sprawa o rozwód, a przepisanie mieszkania na dziecko ma nastąpić równolegle, oboje małżonkowie czy byli małżonkowie, którym należy się prawo własności nieruchomości, powinni wyrazić na to zgodę.

Zdarza się, że przy przepisywaniu mieszkania w ramach umowy darowizny lub dożywocia z czasem zmieniają się stosunki pomiędzy rodzicami a dzieckiem czy dziećmi. Co wtedy może uczynić darczyńca? Może odwołać darowiznę, która nie została jeszcze wykonana, jeśli po zawarciu stosownej umowy jego stan majątkowy uległ zmianie.

Ponadto wykonanie darowizny nie mogłoby nastąpić bez jednoczesnego uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążącego na nim ustawowego obowiązku alimentacyjnego.

Jeśli już po dokonaniu darowizny mieszkania dla dziecka okaże się, że rodzic czy opiekun, występujący w roli darczyńcy, popadną w niedostatek, to nie zostają pozostawieni sami sobie.

W świetle prawa, zgodnie z art. 897 Kodeksu cywilnego, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczyć darczyńcy środki brakujące mu do utrzymania odpowiadające jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążącego na nim ustawowego obowiązku alimentacyjnego.

Ostatecznie, jeśli obdarowany dopuści się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności, darczyńca może nawet odwołać darowiznę mieszkania, która została już wykonana. Nie ma to zastosowania, jeśli darczyńca przebaczy obdarowanemu. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.

Jeśli do przepisania mieszkania na dziecko doszło w ramach umowy dożywocia, to w przypadku braku spełnienia świadczeń przez potomka na rzecz rodzica umowa ta może zostać unieważniona lub rozwiązana. Jeśli dziecko sprzeda otrzymane mieszkanie, to dożywocie rodzica może być zamienione na rentę dożywotnią.