Czym jest umowa dożywocia? Plusy i minusy jej zawarcia

Istnieje wiele sposobów na nabycie mieszkania lub domu. Zakup za gotówkę czy kredyt mieszkaniowy, a to nie jedyne dostępne opcje. Na myśl nasuwają się od razu darowizna mieszkania czy dziedziczenie nieruchomości w spadku. Nieruchomość może jednak zostać na nas przepisana również za życia jej właściciela w ramach umowy dożywocia.

• W ramach umowy dożywocia właściciel nieruchomości (zbywca) przenosi własność swojej nieruchomości na inną osobę (nabywcę) w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę.

• Nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy mieszkania, wyżywienia, opieki oraz pokrycia kosztów leczenia. Umowa może także obejmować inne świadczenia, które strony uzgodnią, takie jak np. towarzystwo.

• Umowa dożywocia jest regulowana przez Kodeks cywilny, co zapewnia ochronę prawną obu stronom umowy. W przypadku naruszenia warunków umowy, zbywca może dochodzić swoich praw w sądzie.

• W przeciwieństwie do darowizny, umowa dożywocia nie może być odwołana z przyczyn, które nie były przewidziane w umowie. Zbywca traci prawo do nieruchomości, ale zyskuje pewność świadczeń na czas swojego życia.

Co to jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna, w której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Zasady takiej umowy określa Kodeks cywilny, w art. 908–916. Jej istotą jest więc wymiana: jedna strona przekazuje mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, a druga zobowiązuje się zapewnić jej wsparcie do końca życia.

W praktyce dożywotnie utrzymanie może obejmować m.in. mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał, pomoc w codziennym funkcjonowaniu, opiekę w chorobie, a także organizację pogrzebu zgodnie z miejscowymi zwyczajami. Zakres obowiązków może zostać doprecyzowany w treści umowy.

Umowa dożywocia najczęściej kojarzy się z zabezpieczeniem osób starszych, ale nie jest przeznaczona wyłącznie dla seniorów. Może z niej skorzystać każda osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości i chce w zamian za jej przekazanie otrzymać określone świadczenia życiowe i opiekę.

W takiej umowie występują dwie strony. Pierwszą jest zbywca nieruchomości, czyli osoba, która przekazuje własność i staje się dożywotnikiem. Drugą jest nabywca, który przejmuje nieruchomość i zobowiązuje się do realizacji świadczeń wskazanych w umowie.

Co ważne, strony umowy nie muszą być spokrewnione. W praktyce często są to członkowie rodziny, ale dożywocie można ustanowić także na rzecz osoby niespokrewnionej. Prawo dożywocia może też dotyczyć więcej niż jednej osoby, na przykład obojga małżonków.

Umowa dożywocia to nie tylko sposób na przekazanie nieruchomości. To przede wszystkim narzędzie, które ma zapewnić zbywcy realne bezpieczeństwo, opiekę i stabilność życiową.

Umowa dożywocia a zachowek

Jak przedstawia się umowa dożywocia a kwestia dziedziczenia? Okazuje się, że na mocy Prawa spadkowego, zapisy z testamentu po jej podpisaniu zostają unieważnione. Jak to możliwe? W przeciwieństwie do darowizny umowa dożywocia nie stanowi bezpłatnego przysporzenia. Pojawia się zatem pytanie, czy zwalnia z zachowku.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy nie będzie wliczana do masy spadkowej. Z tego też względu spadkobiercy nie mogą rościć praw do zachowku od wartości nieruchomości. Nabywca po śmierci dożywotnika nie ma obowiązku zapłaty jego spadkobiercom zachowku.

Umowa dożywocia a darowizna ze służebnością

Umowa darowizny ze służebnością dożywotniego mieszkania nie jest tym samym co umowa dożywocia. Co różni te dwa rodzaje umów? Darowizna mieszkania to rodzaj umowy jednostronnie zobowiązującej.

Oznacza to, że właściciel mieszkania zobowiązuje się do przeniesienia praw własności do nieruchomości na nabywcę. Jednocześnie ma on prawo zamieszkiwać w części lub w całej nieruchomości do końca swojego życia. Nabywca nieruchomości nie ma jednak względem pierwotnego właściciela żadnych obowiązków. 

Jak sporządzić umowę dożywocia?

Umowa dożywocia musi być sporządzona na piśmie i zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Należy w jej treści zawrzeć postanowienie o przeniesieniu prawa własności oznaczonej nieruchomości oraz określić, jakie zobowiązania wobec dożywotnika bierze na siebie nabywca.

Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w momencie zawarcia notarialnej umowy dożywocia. W treści powinny znaleźć się takie informacje, jak:

• dane stron umowy – nabywcy i dożywotnika, wraz ze wskazaniem numeru PESEL, numeru dokumentu tożsamości – zwykle dowodu osobistego, miejsce zamieszkania itp.;
• przedmiot umowy – oznaczenie nieruchomości;
• data, w której przedmiot umowy zostanie przekazany nabywcy;
• zobowiązania nabywcy względem dożywotnika;
• własnoręczne podpisy obu stron umowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy dożywocia?

Umowa dożywocia wymaga dostarczenia do kancelarii notarialnej, w której będzie podpisywana, odpowiednich dokumentów. Wśród nich:

• dowód osobisty lub paszport stron umowy,
• dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości, np. akt własności, umowa darowizny itp.;
• numer księgi wieczystej nieruchomości;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość, np. zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn;
• wypis z rejestru gruntów;
• wyrys z mapy ewidencyjnej;
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ile kosztuje sporządzenie umowy dożywocia u notariusza?

Umowa dożywocia musi zostać sporządzona u notariusza. W innym przypadku będzie nieważna. Takie rozwiązanie wiąże się jednak z opłatami. Jakie są koszty notarialne umowy dożywocia? W dużej mierze zależą one od wartości nieruchomości i kształtują się następująco:

• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł; 
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł

Trzeba pamiętać, że notariusz ma prawo obciążyć taksą notarialną za dodatkowe czynności. Prócz tego kosztem będą opłaty sądowe w wysokości 200 zł od wniosku o wpis do księgi wieczystej nieruchomości prawa własności. Jeśli w KW ma znaleźć się informacja o prawie dożywocia wówczas należy uiścić opłatę sądową w wysokości 150 zł od wniosku o wpis praw osobistych.

Opłatom podlegać będzie także sporządzenie wypisów aktu notarialnego.

Umowa dożywocia a podatek

Umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (Art. 1, ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Ma go zapłacić nabywca.

Jeśli na przykład przedmiotem umowy dożywocia jest mieszkanie o wartości 350 000 zł, to nabywca będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 7000 zł.

Kupno nieruchomości a lokator z umową dożywocia – prawa i obowiązki nabywcy

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości, w której zamieszkuje lokator z umową dożywocia? Nie jesteś pewien, czy to dobry pomysł? Musisz wiedzieć, że wówczas będziesz zobowiązany:

• dzielić nieruchomość z lokatorem,
• zapewnić lokatorowi wyżywienie, opiekę lekarską, dostęp do mediów itd.

Niekiedy istnieje możliwość zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę. I ta sytuacja wiąże się jednak z ponoszeniem dodatkowych kosztów przez nabywcę, być może przez wiele lat. Tylko dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa, występując na drodze powództwa cywilnego. Uprawnienia tego nie ma natomiast nabywca nieruchomości, która była obciążona dożywociem.

Pamiętać należy, że lokator mieszkania, który korzysta z prawa dożywocia, może przebywać w nieruchomości, a nowy właściciel nie może żądać od niego wyprowadzki.

Niestety, umowa dożywocia może nie być zawarta w księdze wieczystej. Dotyczy to głównie sporządzonych przed 1991 rokiem, kiedy to przepisy nie nakładały na notariuszy obowiązku składania do sądu wniosków o wpis umowy dożywocia. Zanim kupisz nieruchomość, sprawdź najpierw podstawę jej nabycia.

Jeśli kupiłeś mieszkanie, a później okazało się, że jest ono obciążone prawem dożywocia, niekoniecznie będziesz musiał utrzymywać lokatora. Jeśli zbywca nieruchomości zataił przed Tobą ten fakt, to kupiłeś mieszkanie z wadą prawną. Nabywcę, o ile nie wiedział o takiej wadzie, a sprzedający zataił całą sprawę, chroni rękojmia z tytułu wad prawnych. Możesz wówczas na jej mocy:

• domagać się naprawienia szkody,
• odstąpić od umowy kupna-sprzedaży,
• żądać obniżenia ceny nieruchomości.

Umowa dożywocia a kredyt hipoteczny - co na to bank?

Jest jeszcze jedna ważna kwestia, który dotyczy umowy dożywocia a hipoteki. Warto wiedzieć, że kredyt hipoteczny nie wyklucza umowy dożywocia. Jeśli hipoteka została wpisana do księgi wieczystej wcześniej niż prawo dożywocia, to ma ona pierwszeństwo przed prawem dożywocia. 

A czy można uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość z umową dożywocia? Niestety, ale nie. Umowa dożywocia dyskwalifikuje możliwość zaciągnięcia kredytu z zabezpieczeniem na nieruchomości. 

Istnieje jednak pewna furtka. Mianowicie skredytowanie zakupu mieszkania z ustanowionym prawem dożywocia nie jest możliwe, ale bank będzie skłonny udzielić finansowania, jeśli dojdzie do zamiany dożywocia na rentę dożywotnią.

W przypadku gdy masz możliwość zniesienia umowy dożywocia w formie aktu notarialnego lub sądownie, to możesz już gromadzić dokumenty do umowy o kredyt hipoteczny. Zanim do tego dojdzie, powinieneś porównać kilka ofert. Pomóc może Ci w tym kalkulator raty kredytu hipotecznego. Kiedy już wybierzesz odpowiedni dla siebie produkt finansowy, w banku będziesz musiał okazać dokumenty, w tym akt dożywocia oraz akt zamiany dożywocia na rentę dożywotnią.

Jak rozwiązać umowę dożywocia? Czy to w ogóle możliwe?

Zasadniczo nie można odwołać umowy dożywocia. Czy jednak rodzina może podważyć ją, na przykład podejrzewając, że inna osoba podstępem zawarła ją z seniorem, który nie był do końca świadom skutków prawnych? Jej rozwiązanie może nastąpić jedynie przez drogę sądową, a i wtedy raczej nie dojdzie do tego, że nieruchomość wróci do pierwotnych właścicieli, a nabywca zrzeknie się swoich obowiązków względem lokatorów. 

Do rozwiązania umowy dożywocia najczęściej dochodzi, gdy dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności. Powodem tego stanu rzeczy może być chociażby odległość, ale i poważny konflikt. Wówczas sąd zmienia uprawnienia wynikające z umowy. Zazwyczaj zastępuje je dożywotnia renta.

Właściwie tylko w naprawdę wyjątkowych sytuacjach sąd może podjąć decyzję o rozwiązaniu umowy dożywocia, zarówno na żądanie zobowiązanego z jej tytułu, jak i samego dożywotnika. Kiedy taka umowa jest nieważna? Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi w przypadku:

• całkowitego zerwania więzi osobistej pomiędzy stronami,
• stosowania przemocy wobec dożywotnika,
• przemocy dożywotnika wobec innych domowników.

O rozwiązaniu umowy dożywocia stanowi art. art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Jest to możliwe, jeśli:

• wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszego pozostawania ze sobą w bezpośredniej styczności;
• z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie musi wystąpić do sądu zobowiązany lub dożywotnik.

W przypadku gdy sąd przychyli się do wniosku o rozwiązanie umowy o dożywocie, będzie to skutkowało wygaśnięciem prawa dożywocia. Wówczas prawo własności nieruchomości przejdzie na dożywotnika.

Umowa dożywocia po śmierci dożywotnika - co w takiej sytuacji?

Gdy dożywotnik umrze, jego uprawnienia wynikające z umowy dożywocia wygasają. Oznacza to, że prawo do opieki, utrzymania czy mieszkania nie przechodzi na spadkobierców.

To jednak nie znaczy, że wszystkie obowiązki nabywcy od razu się kończą. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, osoba, która przejęła nieruchomość, powinna na własny koszt zorganizować pogrzeb zmarłego. Pogrzeb ten powinien odpowiadać miejscowym zwyczajom.

Warto pamiętać także o jeszcze jednej ważnej kwestii. Umowa dożywocia dotyczy wyłącznie nieruchomości, a więc np. domu lub mieszkania. Nie obejmuje automatycznie rzeczy ruchomych znajdujących się w środku, takich jak meble, sprzęt AGD, biżuteria czy przedmioty osobiste.

Po śmierci dożywotnika takie rzeczy co do zasady wchodzą do spadku. To oznacza, że nabywca nieruchomości nie może swobodnie nimi rozporządzać, jeśli nie stał się ich właścicielem na innej podstawie. W praktyce ma to duże znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy po zmarłym dziedziczą bliscy.

Czy warto zdecydować się na umowę dożywocia?

Wiemy już, czym jest umowa dożywocia, na jakich zasadach funkcjonuje, do czego zobowiązuje się na jej mocy dożywotnik, a do czego osoba zobowiązana, na którą przepisywane jest prawo własności do nieruchomości. Jednak obie strony odnoszą również korzyści.

Plusy i minusy umowy zgromadzone w poniższej tabeli ułatwią udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy warto zawrzeć umowę dożywocia czy może lepiej się od tego powstrzymać.

Dla dożywotnika umowa jest korzystna z uwagi na to, że do końca życia będzie mógł zamieszkiwać w mieszkaniu i nabywca nieruchomości musi się nim zająć i zapewnić utrzymanie. Dożywotnik nie ma jednak żadnej gwarancji, że nowy właściciel będzie się należycie wywiązywał ze swoich ustawowych obowiązków wobec niego.

Nabywca z kolei poniekąd za darmo, bez konieczności wykładania na ten cel własnych środków czy zaciągania kredytu hipotecznego, zyskuje nieruchomość, która staje się jego własnością. Musi jednak być świadom zobowiązania się do opieki nad dożywotnikiem oraz jego utrzymania, co i tak pociągnie w perspektywie czasu pewne koszty.

Co lepsze: darowizna czy umowa dożywocia? Jeśli otrzymujesz darowiznę, darowane mieszkanie jest Twoje i nie masz obowiązku utrzymania dożywotnika. Darowizna jest umową, w której darczyńca daruje daną rzecz drugiej stronie umowy i jednocześnie nie żąda niczego w zamian. Nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywotnim, ale trzeba liczyć się z tym, że darowizna może być cofnięta. Darczyńca ma prawo na podstawie art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego odwołać już wykonaną darowiznę, jeśli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Dodatkowe źródła: 

Art. 908. - - Kodeks cywilny, www.sip.lex.pl

Umowa dożywocia: Potrzebne dokumenty i koszty, www.pannotariusz.pl

Umowa dożywocia – co to takiego? Czy warto ją zawierać?, www.adwokat-wolny.pl