8/20/2021 | 12:00 AM
6 min. czytania
Umowa przyrzeczona jest ściśle związana z umową przedwstępną i często jest zawierana w związku z zakupem nieruchomości. Dowiedz się, co to jest umowa przyrzeczona, kiedy się ją stosuje i co powinno się znaleźć w jej treści.
Z umową przyrzeczoną spotkasz się głównie przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeśli na ten cel będziesz zaciągać kredyt hipoteczny. Zanim bank udzieli Ci finansowania, najpierw podpiszesz umowę przedwstępną lub deweloperską, a dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej otrzymasz środki.
Umowa przyrzeczona – co to jest?
Istnieje wiele sytuacji, gdy strony nie mogą zawrzeć od razu właściwej umowy i wówczas, aby mieć pewność jej podpisania w przyszłości, zawierają najpierw umowę przedwstępną. Jej celem jest umówienie się stron na zawarcie umowy właściwej – jej następstwem jest umowa przyrzeczona.
Definicja umowy przyrzeczonej wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego, a dokładnie z art. 389. Według przepisu KC umowa przyrzeczona jest umową, która jest zawierana na podstawie ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej, w której obie strony lub tylko jedna z nich zobowiązują się do jej podpisania w terminie przyszłym.
Umowa przedwstępna – czego dotyczy i kiedy jest zawierana?
Najczęściej umowa przyrzeczona dotyczy kupna mieszkania i wówczas jest umową przenoszącą formalnie własność nieruchomości na nabywcę. Jej zawarcie jest efektem podpisania wcześniej umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej, które jedynie ustalają warunki zawarcia umowy właściwej.
Przy zakupie nieruchomości często zdarza się, że strony nie mogą od razu podpisać aktu notarialnego, choć są bardzo zainteresowane transakcją. Zazwyczaj wynika to z tego, że nabywca potrzebuje więcej czasu na uzbieranie gotówki lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Bywa jednak i tak, że dodatkowy czas jest potrzebny zbywcy np. do uregulowania kwestii prawnych lokalu. W takich sytuacjach, aby mieć pewność, że dojdzie do transakcji, strony zawierają najpierw umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej przenoszącej własność.
Analogicznie może być zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży samochodu, gdy strony podpisują wcześniej umowę przedwstępną np. ze względu na to, że kupujący musi mieć czas na zaciągnięcie kredytu samochodowego.
To może Cię zainteresować: Stan deweloperski domu lub mieszkania – co to znaczy i co obejmuje stan deweloperski?
Umowa przyrzeczona – między kim jest zawierana?
Umowa przyrzeczona zawierana jest między stronami umowy, która ją poprzedza. W przypadku kupowania nieruchomości na rynku wtórnym będzie ona zawarta między stronami umowy przedwstępnej, a więc między właścicielem nieruchomości a nabywcą. W sytuacji kupowania mieszkania nowego, jego nabywca podpisuje umowę przyrzeczoną z deweloperem.
Umowa przyrzeczona a akt notarialny – co warto wiedzieć?
Kolejnym ważnym zagadnieniem, jakie warto wyjaśnić, jest to, że umowa przyrzeczona a akt notarialny zawsze idą w parze. Mówiąc prościej, umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie jest natomiast konieczne podpisywanie umowy przedwstępnej przed notariuszem, choć dla lepszego zabezpieczenia swoich interesów, jest to wskazane.
Umowa przyrzeczona – koszty
Jak już wspomnieliśmy, najczęściej zawierana jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości. Jej zawarcie przed notariuszem wiąże się z kosztami, które zwyczajowo pokrywa kupujący, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by strony się nimi podzieliły. Na koszt umowy przyrzeczonej przeniesienia własności mieszkania składają się:
- koszty notarialne sporządzenia umowy – ich wysokość zależy od wartości nieruchomości,
- opłaty za odpisy aktu notarialnego umowy przyrzeczonej – około 6 zł za każdą stronę,
- opłata za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej – 200 zł.
W przypadku kupowania nieruchomości na kredyt notariusz pobierze także opłatę za wpis hipoteki do KW. Kupujący musi także w kancelarii notarialnej opłacić podatek PCC.
Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna – różnice
W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc treść obu umów w dużej mierze powinna się pokrywać. Czym zatem różnią się od siebie obie rodzaje umów?
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona – różnice
|
Umowa przedwstępna |
Umowa przyrzeczona |
|
|
Forma aktu notarialnego |
Nieobowiązkowa |
Obligatoryjna |
|
Cel umowy |
Zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej na ustalonych warunkach np. co do przedmiotu umowy, ceny, terminu jej podpisania itp. |
Określona czynność prawna ustalona w umowie przedwstępnej np. przeniesienie własności nieruchomości |
|
Charakter umowy |
Zabezpieczający (strony mogą dochodzić swoich praw w przypadku wycofania się jednej z nich z podpisania umowy przyrzeczonej). |
Definitywny |
|
Rozliczenie między stronami w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości |
Kupujący wpłaca jedynie zaliczkę lub zadatek |
Kupujący wpłaca pełną kwotę widniejącą w umowie, po odjęciu sumy zaliczki lub zadatku. |
|
Koszty zawarcia |
Brak podatku PCC 50% taksy notarialnej |
Podatek PCC Pełne stawki taksy notarialnej |
Umowa przyrzeczona a umowa deweloperska – różnice
Umowa deweloperska a umowa przyrzeczona różnią się w podobny sposób jak umowa przedwstępna od umowy przyrzeczonej.
Umowa deweloperska zawierana jest między deweloperem a klientem zainteresowanym zakupem mieszkania jeszcze przed jego wybudowaniem lub w trakcie budowy. Deweloper zobowiązuje się w niej do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności na nabywcę w określonym terminie.
W odróżnieniu od umowy przedwstępnej umowa deweloperska musi mieć jednak formę aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona jest natomiast podpisana przez dewelopera z klientem u notariusza już po oddaniu lokalu do użytku i jej skutkiem jest przeniesienie własności na nabywcę.
Umowa przyrzeczona – wzór. Co powinno się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
Jeśli chodzi o to, jak powinna wyglądać umowa przyrzeczona – wzór takiego dokumentu i jego treść zależy od przedmiotu umowy. Warto pamiętać, że nad jej treścią czuwa notariusz, który umieszcza w niej wszystkie niezbędne elementy. W przypadku umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania powinny się w niej znaleźć następujące zapisy:
- przedmiot umowy – przeniesienie własności nieruchomości,
- data i miejsce zawarcia umowy,
- oznaczenie stron umowy,
- dane kancelarii notarialnej,
- oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy kupna-sprzedaży,
- cena zakupu nieruchomości,
- termin i sposób zapłaty,
- oświadczenia sprzedającego o posiadaniu prawa własności do nieruchomości i jej stanie prawnym,
- termin wydania nieruchomości nabywcy,
- inne ustalenia między stronami np. kto jest obciążony kosztami notarialnymi,
- sposób rozstrzygania sporów,
- podpisy stron.
Nie przegap: Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi, kto płaci i czy można go uniknąć?
Umowa przyrzeczona – czy jest obowiązkowa?
W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, dlatego jeśli jedna z nich uchyla się od tej czynności, druga może domagać się jej podpisania na drodze sądowej lub żądać pokrycia strat wynikających z jej niezawarcia.
Co ważne, jeśli w umowie przedwstępnej nie został określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, na jego wyznaczenie strony mają rok. Po tym okresie ustalenia umowy przedwstępnej wygasają.
Umowa przyrzeczona – co jeszcze warto wiedzieć?
Warto wiedzieć, że przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości banki wymagają dostarczenia przez klienta najpierw umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Natomiast środki są uruchamiane dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.
Dość rzadką sytuacją, ale mogącą się zdarzyć, jest śmierć jednej ze stron umowy przedwstępnej. Co się wtedy dzieje z umową przyrzeczoną? W takiej sytuacji na miejsce zmarłej osoby do umowy wstępują jej spadkobiercy. Dochodzenie od nich praw ułatwia zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Wówczas notariusz dokonuje wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o roszczeniu z tytułu takiej umowy.
Dzięki temu spadkobiercy w ogóle się o niej dowiedzą i będą zmuszeni do porozumienia się z jej drugim sygnatariuszem w kwestii dalszego postępowania np. co do zwrotu zadatku bądź sprzedaży nieruchomości.
Warto wiedzieć: Mieszkanie bez wkładu własnego – dla kogo i od kiedy gwarantowany wkład własny w Nowym Ładzie?
