Rynek kredytów hipotecznych w Polsce w 2026 roku

W 2026 roku rynek kredytów hipotecznych w Polsce kontynuuje proces stabilizacji, przechodząc z fazy kryzysowej w bardziej przewidywalny i uporządkowany model działania. Choć nie mamy do czynienia z gwałtownym boomem, widoczne są wyraźne symptomy odbudowy popytu i poprawy warunków kredytowania, szczególnie dla gospodarstw domowych o stabilnych dochodach.

• Stopy procentowe spadły do poziomu 4,00 %, co bezpośrednio przekłada się na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dla wielu rodzin oznacza to realną ulgę – raty kredytów są niższe, a zdolność kredytowa rośnie, umożliwiając powrót do planów mieszkaniowych w bardziej komfortowych warunkach.
• Prognozy inflacyjne pozostają umiarkowanie optymistyczne, a stabilizacja cen na rynku nieruchomości dodatkowo sprzyja podejmowaniu długoterminowych decyzji kredytowych. Klienci mogą planować zakup mieszkania z większym spokojem, bez presji rosnących kosztów czy niestabilnej sytuacji gospodarczej.
• W pierwszym kwartale 2026 roku banki odnotowały wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi – choć nie jest on dynamiczny, to jednak konsekwentny. Średnia wartość wnioskowanych kredytów rośnie, co wiąże się m.in. z poprawą dostępności ofert i większą aktywnością nabywców na rynku pierwotnym.
• Co istotne, banki intensywnie inwestują w narzędzia cyfrowe do symulacji kredytów, oceny zdolności oraz personalizacji ofert. Klient nie musi już „iść do banku” – coraz więcej decyzji może podjąć online, przy użyciu kalkulatorów i doradztwa zdalnego. To zwiększa przejrzystość całego procesu i pozwala na bardziej świadome wybory.

Co wpływa na rynek kredytów hipotecznych?

Rynek kredytów hipotecznych to złożony ekosystem, na który oddziałuje wiele powiązanych ze sobą czynników – zarówno ekonomicznych, jak i społecznych. Żeby lepiej zrozumieć, dlaczego jednego roku kredyty są „łatwe” i tanie, a innego trudno dostępne i kosztowne, warto przyjrzeć się kilku kluczowym elementom.

1. Stopy procentowe – to najważniejszy „barometr” rynku kredytowego. Gdy Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy, kredyty stają się tańsze, a zdolność kredytowa rośnie. Odwrotna sytuacja – wysokie stopy – ogranicza dostępność finansowania i zwiększa raty. W 2026 roku spadek stóp do 4% znacząco poprawił sytuację kredytobiorców.

2. Inflacja i oczekiwania inflacyjne – wysoka inflacja oznacza, że banki muszą zabezpieczać się wyższym oprocentowaniem, co przekłada się na droższe kredyty. Z kolei spadająca inflacja zwiększa zaufanie do rynku i zachęca do inwestycji w nieruchomości. Przewidywalność cen odgrywa tu ogromną rolę.

3. Polityka kredytowa banków – banki mogą liberalizować lub zaostrzać warunki przyznawania kredytów w zależności od własnej strategii, kosztu pieniądza czy ogólnej sytuacji gospodarczej. W 2026 roku obserwujemy powolne luzowanie polityki – np. obniżanie marż czy oferowanie dłuższych okresów spłaty.

4. Płace i sytuacja na rynku pracy – im stabilniejsze i wyższe dochody gospodarstw domowych, tym większa ich zdolność kredytowa. Rynek pracy w Polsce wciąż pozostaje względnie silny, co pomaga rodzinom planować większe zobowiązania.

5. Ceny nieruchomości – wzrosty cen mieszkań mogą zarówno zachęcać (bo „potem będzie drożej”), jak i odstraszać (bo wymaga to wyższych kredytów). W 2026 roku ceny stabilizują się, co daje kupującym więcej czasu na przemyślane decyzje.

6. Programy wsparcia rządowego – choć w 2026 roku nie obowiązuje ogólnopolski program typu „Bezpieczny Kredyt 2%”, to niektóre banki i samorządy oferują ograniczone formy wsparcia lub preferencyjnych kredytów dla młodych rodzin.

🔍 Przykład z życia: Para planująca zakup mieszkania w Poznaniu może dziś liczyć na niższą ratę kredytu niż jeszcze rok temu, ale musi nadal wykazać się stabilnymi dochodami i wkładem własnym. Dzięki nowym narzędziom bankowym mogą jednak dokładnie sprawdzić swoją zdolność i symulować raty bez wychodzenia z domu.

Rynek kredytów hipotecznych to więc swoisty „termometr” kondycji gospodarki – reaguje szybko na zmiany i wymaga uważnego śledzenia zarówno globalnych, jak i lokalnych trendów.

Niższe stopy procentowe – więcej powietrza dla kredytobiorców

Czy wiesz, że jeszcze półtora roku temu rata kredytu hipotecznego mogła stanowić nawet 60% dochodu rodziny? Dziś ten udział spada – wszystko dzięki serii obniżek stóp procentowych, które rozpoczęły się w drugiej połowie 2025 roku.

Na początku 2026 roku referencyjna stopa procentowa NBP wynosi 4,00%. To wyraźnie mniej niż jeszcze rok temu, kiedy sięgała 5,75%. Oznacza to tańszy pieniądz dla banków i niższe koszty finansowania dla klientów. Dla przykładu, rata kredytu na 400 000 zł rozłożonego na 25 lat mogła spaść z około 3 500 zł do 2 900 zł miesięcznie – różnica, która w domowym budżecie naprawdę ma znaczenie.

💡 Ciekawostka: według NBP, średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych na koniec 2025 roku wynosiło 6,25%, co stanowiło najniższy poziom od połowy 2022 roku.

Banki łagodzą warunki – ale nie dla każdego

Banki nie tylko obniżyły oprocentowanie, ale też coraz częściej łagodzą swoją politykę kredytową. Z raportu NBP wynika, że w IV kwartale 2025 r. większość instytucji zmniejszyła marże kredytowe, zwiększyła dostępne kwoty i nieco uelastyczniła wymagania wobec kredytobiorców.

👉 Przykład: jedna z sieciowych rodzin bankowych zdecydowała się znieść wymagany 20% wkład własny dla klientów z bardzo dobrą historią kredytową – w zamian proponując dodatkowe ubezpieczenie.

Warto jednak zaznaczyć, że te zmiany nie dotyczą wszystkich. Osoby z niestabilnymi dochodami lub pracujące na umowach cywilnoprawnych wciąż mogą spotkać się z większymi barierami.

Popyt rośnie, ale bez euforii

Nie mamy do czynienia z boomem kredytowym – i dobrze. W 2026 roku popyt na kredyty mieszkaniowe rośnie stabilnie, ale nie gwałtownie. W IV kwartale 2025 r. banki zauważyły lekki spadek zainteresowania, ale przewidują wzrost w kolejnych miesiącach – szczególnie przy dalszym łagodzeniu warunków.

🎯 Na początku 2026 roku wzrosło zainteresowanie kredytami wśród rodzin 2+1 szukających mieszkań do 70 m² w miastach średniej wielkości, takich jak Białystok czy Rzeszów. Dlaczego? Ceny są niższe niż w Warszawie, a oferty kredytowe bardziej dostępne.

Rynek nieruchomości: koniec galopady cen

Jeszcze kilka lat temu ceny mieszkań rosły w zawrotnym tempie – w niektórych miastach nawet o 15–20% rocznie. Dziś ten trend wyraźnie wyhamował. W 2026 roku ceny nieruchomości rosną umiarkowanie lub stoją w miejscu, a w niektórych lokalizacjach (np. na peryferiach dużych miast) nawet lekko spadają.

📌 Przykład: według danych portali ogłoszeniowych, średnia cena metra kwadratowego w Gdańsku spadła w ciągu ostatniego roku o ok. 3%, natomiast w Lublinie utrzymała się na poziomie z 2025 roku.

To dobra wiadomość dla kupujących – stabilizacja cen daje czas na rozsądne decyzje i pozwala uniknąć paniki zakupowej.

Domowy budżet w lepszej kondycji

Spadek oprocentowania i niższe raty oznaczają, że więcej rodzin może realnie planować zakup mieszkania. Jak pokazują dane GUS i NBP, poziom obciążenia dochodów ratami kredytowymi spadł średnio o 6–8 punktów procentowych w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

📌 Przykład: rodzina z dwójką dzieci, zarabiająca łącznie 12 000 zł netto, może dziś uzyskać kredyt w wysokości 500 000 zł i spłacać go w ratach około 3 500 zł. Jeszcze rok temu byłoby to nieosiągalne bez drastycznych wyrzeczeń.

Prognozy – stabilizacja zamiast boomu

Rok 2026 najprawdopodobniej nie przyniesie spektakularnych wzrostów liczby udzielonych kredytów – ale też nie będzie stagnacją. To rok odbudowy zaufania, powrotu planowania długoterminowego i większego rozsądku w podejmowaniu decyzji finansowych.

Eksperci prognozują, że jeśli stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie lub będą jeszcze lekko spadać, to popyt na kredyty hipoteczne będzie rósł umiarkowanie – szczególnie wśród młodych rodzin i singli z dobrą zdolnością kredytową.

Podsumowanie

Rok 2026 to dla rynku kredytów hipotecznych:

• 📉 niższe stopy procentowe i niższe raty,

• 🏦 łagodniejsze warunki w bankach,

• 🏘️ stabilne ceny mieszkań,

• 👨‍👩‍👧 większa dostępność kredytów dla rodzin,

• 🔍 rosnące zainteresowanie, ale bez bańki spekulacyjnej.

To dobra chwila, by przemyśleć decyzję o zakupie nieruchomości – z głową, kalkulatorem w ręku i świadomością, że „łatwe” kredyty to już przeszłość, ale rozsądne – znów w zasięgu.