Wpis do księgi wieczystej. Jak złożyć wniosek? Ile kosztuje i trwa wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Z niniejszego artykułu dowiesz się:

• Jaką rolę odgrywają księgi wieczyste przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?
• Co oznacza wpis do księgi wieczystej na temat hipoteki?
• Jak złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej krok po kroku?
• Z jakimi opłatami wiąże się wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Czy wpis hipoteki do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest obowiązkowy, ponieważ jest warunkiem do jej ustanowienia. Mówi o tym wprost art. 67 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – dlaczego jest tak istotny?

Na początku warto wyjaśnić, co daje wpis do księgi wieczystej na temat hipoteki. Jest on bardzo ważny, ponieważ potwierdza formalnie zabezpieczenie wierzytelności hipotecznej, którą w tym przypadku jest kredyt hipoteczny.

Za pomocą hipoteki bank zabezpiecza swoją należność na wypadek, gdyby kredytobiorca zaprzestał spłaty zobowiązania. Dzięki niej zyskuje możliwość dochodzenia swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, czyli może zlecić komornikowi, by ten ją zajął i zlicytował w celu uzyskania środków na pokrycie wierzytelności.

Hipoteka jest więc bardzo solidnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Z tego też względu wpis hipoteki do księgi wieczystej jest niezbędny do tego, aby bank w ogóle uruchomił kredyt. Innymi słowy, aby bank wypłacił Ci środki z tytułu kredytu, musisz najpierw złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Kiedy składa się wniosek o wpis do księgi wieczystej?

Dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku odbywa się po zawarciu umowy kredytowej. Wniosek o taki wpis możesz jednak złożyć dopiero wtedy, gdy masz prawo własności do nieruchomości, a sama nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą.

Dokładny termin złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nieruchomości zależy zatem od celu, na jaki został zaciągnięty kredyt hipoteczny:

• zakup mieszkania z rynku wtórnego – wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej należy złożyć po notarialnym zawarciu umowy kupna-sprzedaży mieszkania i najczęściej jego złożeniem zajmuje się notariusz (wniosek o wpis jest sformułowany w treści aktu notarialnego);
• zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – najpierw musi nastąpić zakończenie budowy domu, a wpis do księgi wieczystej może wówczas nastąpić dopiero po zawarciu z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia prawa własności nieruchomości i założeniu księgi wieczystej;
• budowa domu – wniosek o wpis hipoteki można złożyć po zawarciu umowy kredytowej, ponieważ kredytobiorca jest już zazwyczaj właścicielem działki.

Kto może dokonać wpisu w księdze wieczystej?

O tym, kto może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej, decydują przepisy art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 626 może to zrobić m.in.:

• właściciel nieruchomości,
• wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Wniosek o wpis hipoteki może zatem złożyć także bank, na rzecz którego ustanawiana jest hipoteka. W praktyce jednak składa go kredytobiorca, który jest także właścicielem nieruchomości. Może to też zrobić notariusz i wówczas wnioskowanie odbywa się najczęściej na mocy aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ile wynosi opłata za wpis do księgi wieczystej?

Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wiąże się z opłatami i musi je ponieść kredytobiorca. Na opłaty te składają się:

• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatek PCC – 19 zł,
• opcjonalnie opłata dla notariusza – minimum 100 zł + około 6 zł za każdą stronę wypisu (są to ceny netto, a więc należy do nich doliczyć VAT 23%).

To, ile kosztuje wpis do księgi wieczystej, zależy więc od tego, czy wniosek złoży się samodzielnie, czy za pośrednictwem notariusza.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej u notariusza? Opłata naliczana jest od wartości hipoteki i może wynieść od 100 do ponad 1000 zł. Co ważne jednak, zazwyczaj opłata za wpis do księgi wieczystej nie jest pobierana przez notariusza w ogóle, jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zamieszczone jest w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowym kosztem może być także podwyższona marża kredytu hipotecznego, którą bank będzie naliczał do momentu ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej. Zgodnie z nowymi przepisami bank musi je jednak potem zwrócić, albo zaliczyć na poczet spłaty kredytu. A czymożna liczyć na zwrot opłaty za wpis do księgi wieczystej? Niestety, opłata sądowa, podatek, czy też taksa notarialna to koszty, które nie podlegają zwrotowi.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej a PCC

Jednym z kosztów wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest PCC. Podatek ten należy odprowadzić z tytułu dokonania czynności cywilnoprawnej, jaką jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Warto więc zwrócić uwagę, że oodatek PCC od hipoteki nie jest tym samym co podatek od kupna mieszkania.

Podatek PCC od ustanowienia hipoteki musisz rozliczyć z urzędem skarbowym właściwym ze względu na swoje miejsce zamieszkania w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. W tym terminie musisz dopełnić następujących formalności:

• złożyć wypełnioną deklarację PCC-3,
• zapłacić kwotę podatku na rachunek urzędu skarbowego.

Nie musisz dopełniać powyższych czynności, jeśli wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej znajduje się w akcie notarialnym, bo to notariusz wówczas złoży deklarację i od razu pobierze od Ciebie podatek.

Ile trwa wpisanie hipoteki do księgi wieczystej?

Nie istnieją przepisy, które określałyby, ile się czeka na wpis do księgi wieczystej. Na pewno sąd nie dokonuje takiego wpisu zaraz po złożeniu wniosku. Najpierw musi bowiem przeanalizować dokumenty i dopiero potem dokonać stosownych zmian w KW nieruchomości.

To, jak długo czeka się na wpis do księgi wieczystej, zależy więc głównie od sądu i ilości procedowanych przez niego wniosków. Warto jednak mieć świadomość, że czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki do KW ma znaczenie dla kredytobiorców, ponieważ tak jak już wspomnieliśmy wyżej, do momentu faktycznego wpisania hipoteki do KW banki naliczają dodatkowe opłaty do kredytu hipotecznego. Od 17 września 2022 roku obowiązują jednak nowe przepisy, które nakazują bankom takie opłaty zwracać kredytobiorcom lub zaliczać je na poczet spłaty kredytu.

Jak przyspieszyć wpis do księgi wieczystej?

Chcąc przyspieszyć wpis do księgi wieczystej, musisz złożyć specjalny wniosek w wydziale wieczystoksięgowym sądu. Sporządź go w formie oficjalnego pisma i skieruj do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Możesz go dostarczyć do sądu osobiście lub przesłać pocztą tradycyjną.

Co ważne, swój wniosek musisz odpowiednio uzasadnić. Niestety takim uzasadnieniem nie mogą być podwyższone koszty kredytu hipotecznego, ponieważ sądy uznają je za standardowe wydatki.

Jak wypełnić wniosek o wpis w księdze wieczystej?

Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej należy złożyć w sądzie na formularzu KW-WPIS, wpisując w nim następujące dane:

• dane sądu oraz wydziału wieczystoksięgowego,
• numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek,
• zaznaczenie w odpowiednim polu, że wniosek dotyczy wpisu prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipotek,
• treść żądania (wniosku) np. „wnoszę o wpisanie hipoteki umownej na rzecz banku … w celu zabezpieczenia jego wierzytelności w kwocie … na podstawie umowy kredytowej nr … z dnia...”
• dane wnioskodawcy,
• dane banku jako uczestnika postępowania,
• wykaz dokumentów będących załącznikami do wniosku,
• data i podpis wnioskodawcy.

Taki wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku powinien być uzupełniony o dokumenty potwierdzające ustanowienie hipoteki.

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – krok po roku

Jak zrobić wpis do księgi wieczystej? Założenie hipoteki jest bardzo proste i poradzisz sobie z tym zadaniem bez niczyjej pomocy. Wystarczy, że będziesz trzymać się konkretnego planu działania. Poniżej wyjaśniamy, jak wygląda wpis do księgi wieczystej krok po kroku:

Krok 1 – Przedstawienie dokumentów w banku

Jeszcze na etapie wnioskowania o kredyt złóż w banku dokumenty potrzebne do ustanowienia hipoteki, czyli m.in. odpis z księgi wieczystej i operat szacunkowy nieruchomości. Na ich podstawie bank ustali status prawny nieruchomości oraz określi jej wartość rynkową. Po przeanalizowaniu Twojej zdolności kredytowej przedstawi Ci także warunki kredytowe.

Krok 2 – Podpisanie umowy kredytowej i wypełnienie oświadczeń

Na tym etapie wypełnij oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Dokument musi zostać podpisany w obecności pracownika banku i stanie się on podstawą do sporządzenia dokumentacji bankowej. Jeśli oświadczenie bankowe zostało przygotowane w sposób poprawny, zostaje ono podpisane przez dwóch pracowników. Podpisy wraz z pieczęcią bankową zastępują akt notarialny. Niezbędne do wpisania hipoteki do księgi wieczystej jest także oświadczenie o udzieleniu kredytu.

Krok 3 – Złożenie wniosku o wpis do hipoteki

Co trzeba zrobić żeby wpisać się do księgi wieczystej? W tym celu musisz złożyć wniosek do wydziału wieczystoksięgowego w sądzie rejonowym. Należy to zrobić na formularzu KW-WPIS, który otrzymasz na miejscu. Jak prawidłowo wypełnić wniosek o wpis do księgi wieczystej, wyjaśniliśmy wyżej.

Do wniosku o wpis hipoteki do ksiąg wieczystych dołącz wymagane załączniki, czyli:

• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku,
• oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki,
• oświadczenie o udzieleniu kredytu hipotecznego.

Krok 4 – Uregulowanie opłat administracyjnych

Koszt wpisu hipoteki w księgi wieczyste wynosi 200 zł. Opłaty możesz dokonać w kasie sądowej, poprzez przelew bankowy lub za pośrednictwem specjalnej platformy Ministerstwa Sprawiedliwości ePłatności.

Kredyt hipoteczny a wpis do księgi wieczystej – co warto wiedzieć?

Nie wszystkie nieruchomości w Polsce mają założoną księgę wieczystą. Czy można zatem zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej? Bank może Ci udzielić takiego kredytu, ale wyłącznie pod warunkiem, że zobowiążesz się do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości oraz wpisania do niej hipoteki. Aby otrzymać kredyt hipoteczny, wpis do księgi wieczystej potwierdzający ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest bowiem niezbędny.

Warto więc wiedzieć, że nie zawsze można założyć księgę wieczystą. Najczęściej tak się dzieje przy zakupie mieszkania ze spółdzielni mieszkaniowej, gdy budynek stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji założenie księgi wieczystej dla mieszkania nie jest możliwe, co jest równoznaczne także z brakiem możliwości sfinansowania jego zakupu kredytem hipotecznym.

Pamiętaj również, że złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej jest warunkiem uruchomienia kredytu. Aby zatem bank mógł wypłacić środki, musisz mu więc dostarczyć potwierdzenie złożenia takiego wniosku i wniesienia opłaty sądowej.

To nie wszystko, ponieważ gdy sąd już rozpatrzy wniosek, musisz dostarczyć do banku także odpis z księgi wieczystej, w której będzie już widniał wpis na temat hipoteki. Do tego czasu bank może pobierać od Ciebie ubezpieczenie pomostowe, które będzie podwyższało koszt kredytu i raty kredytowe. Jak tylko jednak potwierdzisz w banku wpis do księgi wieczystej, rata kredytu zostanie obniżona, a bank zwróci Ci koszt ubezpieczenia.