Rodzaje praw własności nieruchomości – poznaj różnice

Czym jest odrębna własność lokalu?

Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. Przedmiotem odrębnej własności lokalu jest samodzielny lokal. W tym wypadku stajemy się rzeczywistym właścicielem danego mieszkania wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali ustanawia odrębną własność lokalu, prawa i obowiązki właściciela, a także zarząd nieruchomością wspólną. Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Odrębna własność do lokalu mieszkaniowego oznacza, że dany lokal stanowi przedmiot własności, odrębny od gruntu oraz budynku, w którym się znajduje.

Jednak nie istnieje ona samodzielnie, gdyż związane są z nią prawa do współposiadania budynku i gruntu oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Każdy lokal, stanowiący odrębną własność, posiada księgę wieczystą, prowadzoną przez właściwy wydział ksiąg wieczystych przez sąd rejonowy.

Przy sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, notariusz zażąda od nas odpisu z księgi wieczystej. Zagrożeniem dla odrębnej własności mieszkania jest sytuacja kiedy, z lokalem jest związany udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie prawem własności do gruntu. W takim wypadku prawo do odrębnej własności lokalu wygasa wraz z użytkowaniem wieczystym.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze prawo do lokalu reguluje je ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W sytuacji, kiedy posiadamy spółdzielcze własnościowe właścicielem lub użytkownikiem wieczystym budynku oraz gruntu pod budynkiem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Jest zobowiązana do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, jednak nie jest to obowiązkowe.

Księga może być założona w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego w banku. Spółdzielcze własnościowe prawo do odrębnego lokalu mieszkalnego może być zapisane w księdze wieczystej w taki sam sposób jak własność. Nabywca lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta może starać się o kredyt hipoteczny.

Osobie, która posiada spółdzielcze prawo do lokalu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, są to między innymi dwa uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym możliwość wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Do korzystania z tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni. Natomiast jeśli chcemy zmienić przeznaczenie lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy (na przykład zakład fryzjerski), osoba dysponująca takim lokalem, musi uzyskać takie przyzwolenie. Prawo korzystania z części wspólnych budynku ustala spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania można sprzedać, darować, zapisać w testamencie lub obciążyć hipoteką. W przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni, spółdzielcze prawo własnościowe przekształca się w odrębne prawo własności.

Czym się różni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od własnościowego?

Przedstawiamy istotne różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a własnościowym w formie przejrzystej tabeli.

Czy jest możliwe przekształcenie prawa spółdzielczego w prawo własności?

Jest możliwość przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo własności. Może to nastąpić automatycznie z powodu likwidacji lub upadłości spółdzielni. Można to także zrobić nabywca mieszkania na prawie spółdzielczym.

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności odbywa się zgodnie z Art. 17 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 845).

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, spółdzielnia jest zobligowana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez niego określonych warunków:

• grunt pod nieruchomością musi mieć uregulowaną sytuację prawną, nie może być np. obciążony roszczeniami poprzednich właścicieli działki,
• lokal, który chcemy przekształcić nie może zalegać z czynszem
• nabywca musi spłacić kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła  na sfinansowanie budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

Spółdzielnia mieszkaniowa ma 6 miesięcy od złożenia wniosku, na zawarcie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności.

Umowa przekształcenia prawa do lokalu w odrębnej własności sporządzana jest przez notariusza. Od 31.07.2007r. nie ustanawia się już spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Można je jedynie nabyć.

Ile kosztuje przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność?

Umowa jest sporządzana w formie aktu notarialnego. Koszty aktu notarialnego są pokrywane przez nabywcę lokalu. Taksa notarialna jest stała i wynosi ¼ wartości minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Trzeba jednak doliczyć VAT, opłaty sądowe od wniosków: o założenie księgi wieczystej, wpis własności i wpis udziału we współwłasności. W takim wypadku umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie prawa własności może kosztować nas ok. 1500 zł.

Czy warto przekształcić spółdzielcze prawo własnościowe w prawo odrębnej własności?

Zdecydowanie tak. Zaletą przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest to, że właściciel lokalu ma pełne prawo do władania lokalem i staje się on jego rzeczywistym właścicielem. Nie musi mieć zgody spółdzielni na przekształcenie lokalu na cel niemieszkaniowy (na przykład założenie biura).

Lokal na prawie odrębnej własności z pewnością jest atrakcyjniejszy dla potencjalnych nabywców w przypadku sprzedaży. Spółdzielnia nie może ustanowić hipoteki na nieruchomość, tylko właściciel mieszkania, co jest większym bezpieczeństwem dla niego.

Wadą takiego przekształcenia jest to, że właściciel musi samodzielnie odprowadzać podatek od nieruchomości (przy lokalu spółdzielczym robi to spółdzielnia, jednakże ze środków pochodzących od członków spółdzielni). Przy sprzedaży lokalu z odrębną własnością pobierana jest pełna taksa notarialna (przy sprzedaży lokalu spółdzielczego połowa).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a kredyt hipoteczny

Banki są bardziej przychylne do założenia hipoteki w lokalu na prawie własności niż na prawie spółdzielczym. Niektóre banki nie udzielają kredytu hipotecznego na mieszkanie spółdzielcze.

Aby starać się o kredyt hipoteczny na lokal o prawie spółdzielczym należy posiadać księgę wieczystą, która jest zakładana przez spółdzielnię.