Podatek od kupna mieszkania - ile wynosi, kto jest zwolniony z PCC?

Zakup mieszkania jest w Polsce opodatkowany i podatek od zakupu nieruchomości pokrywa zawsze kupujący.  

• Tak naprawdę istnieją dwa podatki od zakupu nieruchomości: podatek PCC i podatek VAT. Jaki podatek od kupna mieszkania będziesz musiał zapłacić, zależy od tego, od kogo kupujesz nieruchomość.  
• Podatek PCC jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, który zapłacisz od kupna mieszkania na rynku wtórnym.  
• Podatek VAT dotyczy natomiast osób kupujących mieszkanie od dewelopera i jest on doliczany do ceny mieszkania.  
• Podatek od kupna mieszkania musisz zapłacić także wtedy, jeśli za sfinansowanie transakcji zaciągasz kredyt hipoteczny.  

Czym jest podatek od kupna mieszkania i kto musi go zapłacić? 

Podatek od kupna mieszkania to podatek, jakim jest obciążona transakcja nabycia nieruchomości. Pod tym pojęciem kryje się podatek od czynności cywilnoprawnych PCC lub podatek VAT. 

• Podatek od zakupu nieruchomości PCC – jest to podatek pobierany od umowy kupna-sprzedaży mieszkania i obowiązuje on głównie przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego od osoby fizycznej lub od przedsiębiorcy zwolnionego z podatku VAT; 
• Podatek VAT – naliczany jest przy zakupie mieszkania od dewelopera, ponieważ jest on przedsiębiorcą i płatnikiem VAT.  

Kto płaci podatek przy zakupie nieruchomości? Czy kupujący mieszkanie płaci podatek, czy może robi to sprzedający? Płaci go zawsze nabywca nieruchomości i nie ma możliwości, by ten obowiązek podatkowy przenieść na sprzedającego.  

Podatek PCC od kupna mieszkania trzeba uregulować w ciągu 14 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W praktyce jednak najczęściej płaci się go u notariusza i to on odprowadza go potem do urzędu skarbowego. Podatek VAT jest natomiast doliczany do ceny netto nabycia nieruchomości, a więc jego zapłatą do urzędu skarbowego zajmuje się deweloper.  

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania?

To, ile wynosi podatek od kupna mieszkania, zależy od rodzaju podatku. Poniżej wyjaśniamy, jaka jest wysokość podatku od zakupu nieruchomości w 2024 roku: 

🏠Podatek PCC od zakupu mieszkań na rynku wtórnym – wynosi:  

• 2% - jest to stawka podstawowa,  
• 6% - od zakupu 6. i każdego kolejnego mieszkania, jeśli nabywca kupuje co najmniej 6 mieszkań stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej (stawka 6% obowiązuje od 1 stycznia 2024 r.). 

Podatek PCC oblicza się od wartości nieruchomości, najczęściej od ceny lokalu widniejącej w umowie kupna-sprzedaży. Jeśli więc kupujesz jedno mieszkanie o wartości 500 tys. zł, zapłacisz PCC 2% w wysokości 10 000 zł.  

🏠Podatek VAT od mieszkań kupowanych u dewelopera – wynosi: 

• 8% w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni od 25 do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m2, 
• 23% w przypadku mieszkań o metrażu powyżej 150 m2 i domów o powierzchni powyżej 300 m2, 
• 23% w przypadku mikroapartamentów mających poniżej 25 m2 - w świetle przepisów nie spełniają one warunków lokali mieszkalnych i są traktowane jako lokale użytkowe.  

Jeśli chcesz dokładnie sprawdzić, ile procent podatku od kupna mieszkania będziesz musiał odprowadzić do urzędu skarbowego, sięgnij do przepisów. Stawki podatku PCC określa ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych¹. Z kolei podatek VAT przy zakupie mieszkania reguluje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług².

Kiedy można uniknąć podatku od kupna mieszkania? 

Jak uniknąć podatku PCC? Czy płaci się podatek od kupna mieszkania w każdej sytuacji? Pytania te zadaje wiele osób, ponieważ przy obecnych cenach nieruchomości na podatek od kupna mieszkania trzeba poświęcić co najmniej kilka tysięcy złotych. Okazuje się jednak, że można uniknąć podatku PCC, ponieważ zgodnie z przepisami nie musisz go płacić jeżeli np.: 

• kupisz bezpośrednio od spółdzielni mieszkanie ze spółdzielczym prawem własnościowym, 
• wykupisz mieszkanie komunalne na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

Wskutek zmiany przepisów od 31 sierpnia 2023 r. zwolnienie z podatku od kupna mieszkania przysługuje także osobom fizycznym kupującym swoje pierwsze mieszkanie. Powyższa ulga została sprecyzowana w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, według którego na zwolnienie z podatku można liczyć przy zakupie: 

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,  
• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,  
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. 

Zwolnienie z podatku PCC dla kupujących swoją pierwszą nieruchomość nie przysługuje zatem w kilku przypadkach np.: 

• przy kupowaniu działki budowlanej, chyba że stoi już na niej wybudowany dom z pozwoleniem na użytkowanie, 
• w przypadku nabywania jedynie udziałów w nieruchomości mieszkalnej, 
• jeśli kupujący mieszkanie posiada udziały w innej nieruchomości do 50%, ale zostały one nabyte nie w drodze dziedziczenia, tylko np. w drodze darowizny lub standardowej transakcji kupna-sprzedaży.  

A jak skorzystać z ulgi? Jeśli przysługuje Ci zwolnienie z podatku od kupna mieszkania PCC, wystarczy że złożysz odpowiednie oświadczenie u notariusza. 

Podatek od kupna mieszkania a kredyt hipoteczny 

Czy trzeba płacić podatek od kupna mieszkania na kredyt hipoteczny? Tak, podatek od zakupu nieruchomości PCC należy zapłacić niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie za gotówkę, czy na kredyt. Co więcej, jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, podatek PCC zapłacisz także za ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Na szczęście nie jest on wysoki, ponieważ zawsze wynosi 19 zł.  

W przypadku kupowania mieszkania z rynku wtórnego ma koszty podatkowe przy kredycie hipotecznym składać się będą zatem: podatek PCC od zakupu nieruchomości oraz podatek PCC od ustanowienia hipoteki. Oba te podatki uregulujesz u notariusza.  

Przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego czeka Cię także szereg dodatkowych wydatków, których nie muszą ponosić osoby kupujące mieszkanie za gotówkę. Są one związane głównie z pozyskaniem dokumentów do kredytu hipotecznego i przedstawiamy je w poniższej tabeli.  

Jakie są jeszcze dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania?  

Z zakupem mieszkania wiąże się konieczność zapłaty nie tylko podatku, lecz także wielu dodatkowych kosztów. Do najważniejszych z nich należy opłata za usługi notariusza związana ze sporządzeniem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. 

W poniższej tabeli umieściliśmy koszty związane stricte z zakupem mieszkania i z ewentualnym zaciągnięciem kredytu hipotecznego, jakie będziesz musiał ponieść. 

PCC od kupna mieszkania a taksa notarialna 

U notariusza zapłacisz nie tylko podatek od kupna mieszkania PCC, ale też opłatę za sporządzenie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wysokość takiej opłaty zależy od ceny sprzedaży mieszkania, która widnieje w umowie. Nie może być jednak wyższa niż wysokość taksy notarialnej, jaka ustalana jest odgórnie w aktualnym rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. W 2024 roku maksymalne stawki takiej taksy wynoszą: 

Przykładowo, za sporządzenie aktu notarialnego zakupu mieszkania za 500 tys. zł notariusz zainkasuje zatem 1010 zł + 0,4% od kwoty 440 000 zł, czyli 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł. Do tej sumy należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%, co oznacza, że taksa notarialna wyniesie łącznie 3407,10 zł. 

Jakie są konsekwencje niezapłacenia podatku od kupna mieszkania? 

Podatek od kupna mieszkania warto uregulować w ustawowym terminie 14 dni, ponieważ w przeciwnym razie można narazić się na poważne kłopoty. Równie ważne jest terminowe zgłoszenie podatku od nieruchomości po zakupie mieszkania do urzędu skarbowego.  

Konsekwencje niezapłacenia podatku PCC są dość surowe. Taki czyn uznawany jest bowiem za wykroczenie skarbowe, za które grozi: 

• kara grzywny w wysokości 720 stawek dziennych,  
• kara pozbawienia wolności, 
• albo obie te kary łącznie.  

Dokładnie takie same są kary za brak deklaracji podatkowej PCC-3, którą należy złożyć również w ciągu 14 dni od nabycia mieszkania.  

Nawet jeśli organ podatkowy nie nałoży kary za niezapłacenie podatku PCC, naliczone zostaną odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych. Wynoszą one w 2024 roku 14,5% według stawki podstawowej, 7,25% wg stawki obniżonej i 21,75% wg stawki podwyższonej.