Stan prawny nieruchomości – czym jest i jak go sprawdzić?

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest szczególnie ważne, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny na sfinansowanie jej zakupu. Żaden bank nie udzieli bowiem kredytu na nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

W polskich przepisach próżno szukać jednoznacznej definicji stanu prawnego nieruchomości. Można ją jednak sformułować na podstawie wybranych przepisów np. tych ujętych w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Według powyższych aktów prawnych stan prawny nieruchomości można określić przede wszystkim jako ogół praw, jakie do niej przysługują. Do najważniejszych z nich należy prawo własności, ale może być to również prawo najmu czy dzierżawy.

W szerszym ujęciu stan prawny nieruchomości określają także wszelkie akty prawne oraz orzeczenia sądowe czy decyzje administracyjne, które wpływają na możliwość jej nabycia, zagospodarowania czy użytkowania.

Nietrudno się zatem domyślić, że stan prawny nieruchomości ustalany jest na podstawie dokumentów, jakie zostały dla niej sporządzone i z których wynikają wszelkie przysługujące do niej prawa i roszczenia.

Jakie dokumenty określają stan prawny nieruchomości?

Chcąc sprawdzić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem, należy przejrzeć wiele dokumentów. Do najważniejszych z nich należy księga wieczysta, w której powinny być wpisane wszystkie prawa i roszczenia dotyczące danej nieruchomości.

Określające stan prawny nieruchomości inne rodzaje dokumentów to także m.in.: wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zaświadczenia z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość objęta jest ochroną zabytków lub przyrody, zaświadczenie z ewidencji ludności na temat tego, czy w danym lokalu jest ktoś zameldowany czy wreszcie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia.

Księga wieczysta nieruchomości

Zgodnie z art.1 ust.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste są prowadzone właśnie dla potrzeb ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jest to zatem podstawowe źródło wiedzy na temat jej sytuacji prawnej, które sprawdza również bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego. Z księgi wieczystej można się dowiedzieć m.in.:

• z działu I – jakie są podstawowe parametry nieruchomości (jej położenie, powierzchnia, numer działki, liczba kondygnacji itp.);
• z działu II – kto jest właścicielem nieruchomości (jeśli jest kilku współwłaścicieli, jaki mają w niej udział) lub kto ma do niej prawo wieczystego użytkowania;
• z działu III – jakie są obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich np. służebność gruntowa lub przesyłowa, prawo użytkowania, czy dożywocia; w dziale tym wpisywane są także roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz egzekucje komornicze;
• z działu IV – czy nieruchomość obciążona jest wpisami na hipotece (jeśli tak, kto jest wierzycielem, w jakiej wysokości jest zobowiązanie zabezpieczone hipoteką itp.).

Warto podkreślić, że sytuację prawną mieszkania czy działki określa wykaz ksiąg wieczystych i innych dokumentów precyzujących stan prawny nieruchomości. Jednak to właśnie wpisy w księdze wieczystej traktowane są priorytetowo ze względu na tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

Przed nabyciem nieruchomości warto też sprawdzić wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. W dokumencie tym znajdują się informacje m.in. na temat położenia nieruchomości, jej powierzchni i przebiegu granic, a także numeru księgi wieczystej i właściciela. Dane te powinny pokrywać się z danymi widniejącymi w księdze wieczystej.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, w którym określone jest przeznaczenie nieruchomości na danym terenie. Należy go sprawdzić w szczególności w przypadku nabywania działki pod budowę domu, ponieważ można się z niego dowiedzieć, jak będzie można zagospodarować grunt, a nawet jaki budynek wolno na nim postawić.

Może się okazać, że budowa domu mieszkalnego w ogóle nie będzie możliwa ze względu na to, że teren jest gruntem leśnym lub rolnym.

Zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej

Planując zakup mieszkania na rynku wtórnym, warto zadbać o to, by jego właściciel dostarczył nam przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia z tytułu zobowiązań czynszowych i innych opłat eksploatacyjnych.

Banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego z reguły go nie wymagają, jednak ma ono znaczenie dla przyszłego nabywcy nieruchomości. Co prawda według przepisów nabywca mieszkania nie odpowiada za długi jego poprzedniego właściciela, jednak w praktyce wiele spółdzielni próbuje dochodzić takich roszczeń od nabywców, którzy w celu obrony swoich praw muszą potem zatrudniać prawników.

Przy okazji warto pamiętać, by potwierdzić w ewidencji ludności, kto jest zameldowany w lokalu i zażądać od zbywcy, aby przed transakcją sprzedaży nieruchomości wymeldował wszystkie osoby.

Stan prawny nieruchomości – jak sprawdzić?

Wiele osób planujących zakup mieszkania, działki lub domu zastanawia się, gdzie i jak sprawdzić stan prawny nieruchomości. Warto przede wszystkim mieć świadomość, na czym polega badanie stanu prawnego nieruchomości – w istocie jest to nic innego jak pozyskanie i przejrzenie wszystkich dokumentów, jakie jej dotyczą i które mają wpływ na jej sytuację prawną.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości – można to zrobić nawet przez Internet, ale trzeba znać numer KW (najlepiej pozyskać go od sprzedawcy). W zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości warto sprawdzić także inne dokumenty potwierdzające jej stan prawny.

Przykładowo planując kupno działki budowlanej, trzeba odwiedzić urząd gminy w celu zapoznania się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a ze starostwa pozyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Określenie stanu prawnego nieruchomości powinno polegać również na porównaniu informacji widniejących w poszczególnych dokumentach, ponieważ może okazać się, że niektóre z nich się nie zgadzają. Wbrew pozorom zdarza się dość często, podobnie jak problem z pozyskaniem wszystkich dokumentów.

W tym kontekście sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości czasami warto powierzyć specjaliście. Profesjonalnie zajmują się tym agencje nieruchomości, a także kancelarie prawne, które niekiedy oferują nawet specjalistyczną usługę w postaci audytu nieruchomości (zwanego także due diligence nieruchomości).

Sprawdź, co zrobić w takiej sytuacji: Mieszkanie bez księgi wieczystej – jak sprawdzić i bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co należy przez to rozumieć?

Dokładna definicja nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości została sprecyzowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 113 należy go rozumieć jako stan, w którym z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości w praktyce blokuje możliwość jej zakupu (szczególnie na kredyt), również nabycia w drodze spadku lub darowizny. Nawet jeśli uda się nabyć taką nieruchomość, może być ona później źródłem wielu problemów dla nowego właściciela, dlatego wcześniej należy zadbać o uregulowanie jej stanu prawnego.

Jak uregulować stan prawny nieruchomości?

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości może wymagać różnych działań, w zależności od sytuacji. Konieczne może być np.:

• założenie księgi wieczystej dla nieruchomości,
• uaktualnienie wpisów widniejących w księdze wieczystej,
• przeprowadzenie sprawy spadkowej.

W przypadku aktualizacji danych w księdze wieczystej zazwyczaj wystarczy złożyć odpowiedni wniosek o wpis do KW i załączyć do niego stosowne dokumenty. Musi to zrobić jednak właściciel nieruchomości. W bardziej skomplikowanych sprawach niezbędne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, czyli np. złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Warto też wiedzieć, że regulacja stanu prawnego nieruchomości Skarbu Państwa oraz tych należących do samorządów leży w gestii urzędników, którzy powinni to zrobić z mocy ustawy z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego chcąc zakupić np. działkę od gminy, która nie posiada uregulowanego stanu prawnego, należy upomnieć się o jego uregulowanie w lokalnym urzędzie.

Czym różni się stan prawny nieruchomości od stanu faktycznego?

Wpisy widniejące w księdze wieczystej traktowane są jako te, które odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Może się on jednak różnić od faktycznego, na przykład gdy w księdze wieczystej nie zostaną ujawnione jakieś obciążające ją prawa wobec osób trzecich.

Wówczas osoba, która nabyła taką nieruchomość i nie miała świadomości o istnieniu faktycznie obciążających ją praw, nie musi się nimi przejmować – tak działa rękojmia ksiąg wieczystych, która stawia wyższość wpisów w KW nad stanem faktycznym.

Niestety nie zawsze można powołać się na rękojmię – na przykład w sytuacji, gdy miało się świadomość o ciążących prawach (lub można się było o nich z łatwością dowiedzieć), albo zostały już złożone wnioski o ich wpisanie do rejestru.

Kiedy będzie nam potrzebny stan prawny nieruchomości?

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest niezbędne przede wszystkim w przypadku planowania jej nabycia. Przed transakcją zakupu będzie chciał go poznać bank, zanim udzieli nam kredytu hipotecznego i na pewno odmówi jego udzielenia, jeśli nieruchomość będzie miała nieuregulowany stan prawny, czyli np. nie będzie posiadała księgi wieczystej.

Z powodu nieuregulowanego stanu prawnego może być również utrudnione sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości u notariusza.

Warto tutaj wyjaśnić, czy notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości. Otóż nie należy to do jego obowiązków, jednak gdy dokumenty przedstawione mu do sporządzenia aktu notarialnego wzbudzą jego wątpliwości, ma prawo odmówić realizacji usługi.