Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – czym się różni od mieszkania własnościowego?

Kupno mieszkania powinno zostać poprzedzone dokładną weryfikacją jego statusu prawnego. W tym celu sięgnij po księgę wieczystą nieruchomości. Możesz znaleźć w niej informację, czy nie ciąży na niej hipoteka, innymi słowy – czy nie został zaciągnięty kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość. Ponadto w księdze wieczystej znajdziesz informacje o formie własności lokalu. Może to być np. mieszkanie własnościowe spółdzielcze. Czy w kwestii zakupu nieruchomości zmienia cokolwiek to, że nie jest ona własnością, a sprzedającemu przysługuje spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego? Jakie konsekwencje na przyszłość może to rodzić?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – czym jest?

Nieruchomość mieszkalna może być własnością danej osoby lub osób bądź też może być to mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Co to znaczy? Mieszkanie własnościowe spółdzielcze oznacza, że właściciel może je użytkować i rozporządzać nim swobodnie. Takie prawo własności do nieruchomości ma jednak charakter ograniczonego prawa rzeczowego.

Faktycznym właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia, przez co niektóre działania podejmowane przez mieszkańców wobec lokalu mogą wymagać wydania przez nią oficjalnej zgody. Dojdzie do tego, jeśli na przykład będziesz chciał wyburzyć ścianę w lokalu, zamontować na zewnątrz klimatyzację czy zmienić przeznaczenie – z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy.

Zatem czym różni się mieszkanie spółdzielcze własnościowe od własnościowego? Tym, że przy całkowitej własności właściciel nie musi nikogo pytać i powiadamiać o tym, że np. chce przeprowadzić w nim poważne zmiany konstrukcyjne.

Spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości ma szereg cech charakterystycznych, wśród których trzeba wymienić:

• zbywalność – możesz sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe,
• dziedziczność – mieszkanie w spadku przejdzie na spadkobierców dotychczasowego właściciela.
• możliwość podlegania egzekucji,
• możliwość bycia obiektem darowizny,
• podzielność prawa do nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – definicja

Umocowanie spółdzielczego prawa własności do lokalu znajduje się w prawie spółdzielczym. To ograniczone prawo rzeczowe, w przypadku którego właścicielem budynku i gruntu, na którym stoi, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to zgodne z art. 244 §1 Kodeksu cywilnego. Ustawodawca wyszczególnia w katalogu ograniczonych praw rzeczowych użytkowanie, służebność, hipotekę i zastaw, a także właśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania jest lokal mieszkalny.

Obecnie zgodnie z ustawą z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw niedopuszczalne jest ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a księga wieczysta

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bardzo często nie ma założonej księgi wieczystej, co utrudnia jego sprzedaż, jeśli kupujący stara się o kredyt mieszkaniowy. W takiej sytuacji to właściciel musi postarać się o założenie księgi, aby bank kredytujący potencjalnych nabywców mógł ustanowić zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości mieszkalnej.

Jak założyć księgę wieczystą na mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Wymaga to złożenia w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosku KW-ZAL, czyli wniosku o założenie księgi wieczystej. Do wniosku dołącza się:

• wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu,
• akt notarialny dotyczący nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub oświadczenie o braku wiedzy na temat roszczeń.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe z księgą wieczystą

Z czym wiąże się sprzedanie mieszkania spółdzielczego własnościowego z księgą wieczystą? Otóż kupujący może bardzo łatwo uzyskać wgląd w zapisy umieszczone w księdze, ponieważ jej rejestr jest jawny i dostępny dla wszystkich, którzy dysponują odpowiednim numerem tego dokumentu.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe z KW może zostać sprzedane szybciej, wraz z zaciągnięciem na ten cel hipotecznego kredytu mieszkaniowego. Księga jest niezbędna do tego, aby bank mógł ustanowić hipotekę na nieruchomości mieszkalnej jako solidne zabezpieczenie spłaty kredytu.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe wcale nie musi mieć księgi wieczystej. Jeśli mieszka w nim pierwszy lokator od chwili wybudowania np. bloku wielorodzinnego, to być może nie było dotychczas potrzeby, aby ją w ogóle zakładać. Dlatego mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez KW nie jest przypadkiem szczególnym. Na pytanie, czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe musi mieć księgę wieczystą, trzeba odpowiedzieć przecząco.

Niemniej jej brak wydłuża całą transakcję zbycia nieruchomości, ponieważ trzeba będzie założyć księgę wieczystą dla lokalu i uzyskać własność gruntu. Wymóg niezwłocznego założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego przy jego sprzedaży wynika z ustawy o księgach wieczystych i hipotekach. Zadanie to zrealizować może dotychczasowy właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego lub jego nowy nabywca.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a pełna własność – różnice

Czym właściwie różni się mieszkanie spółdzielcze własnościowe od odrębnej własności przysługującej danej osobie do nieruchomości? Przede wszystkim posiadany przez właściciela mieszkania spółdzielczego własnościowego akt notarialny własności nie będzie dotyczył samej nieruchomości, ale prawa do niej. Osoba kupująca mieszkanie własnościowe spółdzielcze w istocie nabywa prawo do użytkowania lokalu. W praktyce nie ma jednak znaczenia, jakie prawo własności przysługuje posiadaczowi lokalu spółdzielczego własnościowego czy lokalu własnościowego.

Jedyną znaczącą różnicą jest to, że właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego musi obowiązkowo zgłaszać niektóre kwestie do spółdzielni, np. zmianę przeznaczenia lokalu.

Ponadto mieszkanie spółdzielcze własnościowe formalnie należy do spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak grunt, na którym stoi budynek wielorodzinny. Bardzo często mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma księgi wieczystej, ale może zostać ona założona.

W obu przypadkach właścicielom przysługuje swoboda dysponowania lokalem, np. jego remontowanie, wynajmowanie, przekazanie w darowiźnie czy sprzedanie. Dziedziczenie odbywa się zgodnie z przepisami.

Sprawdź koniecznie: Rodzaje praw własności nieruchomości – poznaj różnice

Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze własnościowe w odrębną własność

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może stać się lokalem własnościowym, ale trzeba przeprowadzić w tym celu odpowiednią procedurę formalną. Przede wszystkim w spółdzielni składa się odpowiednią deklarację, a następnie gromadzi się niezbędne dokumenty:

• księgę wieczystą nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów,
• potwierdzenie uregulowania wszelkich opłat wobec spółdzielni,
• plany techniczne lokalu, kondygnacji i piwnic,
• wniosek lokatora,
• stosowną uchwałę zarządu.

Po opłaceniu właściwych opłat notarialnych prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego zostanie przekształcone w pełne prawo własności. Trzeba więc zdecydować się, czy pozostać przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym czy odrębna własność jest rzeczywiście właścicielowi potrzebna.

Przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na prawo własności można dokonać, jeśli budynek wielorodzinny stoi na gruncie będącym własnością lub jeśli jest w użytkowaniu wieczystym spółdzielni.

Ile kosztuje przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego w odrębną własność?

Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przekształcenie w odrębną własność pociągnie za sobą pewne niewysokie koszty. Wszystko zależy też od wartości danej nieruchomości.

Jak kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Jak i czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Właściwie taki status prawny lokalu nie powoduje problemów przy przeprowadzaniu sprzedaży. Po zebraniu wszystkich dokumentów, w tym tych ze spółdzielni mieszkaniowej, i podpisaniu umowy notarialnej przed notariuszem nabywca staje się nowym właścicielem mieszkania własnościowego spółdzielczego. Najlepiej, aby miało ono założoną księgę wieczystą, co ułatwia wiele czynności przy kupnie mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a kredyt hipoteczny

Jeśli mieszkanie spółdzielcze własnościowe podlega sprzedaży, a nowy, potencjalny właściciel chce je kupić z udziałem kredytu hipotecznego, konieczne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, o ile nie zostało to zrobione wcześniej.

Kredyt na mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej nie zostanie udzielony, bo bank nie może w takim przypadku ustanowić hipoteki celem zabezpieczenia spłaty zobowiązania, chyba że kredyt mieszkaniowy nie będzie jednocześnie kredytem hipotecznym lub jego zabezpieczenie będzie ustanowione na innej nieruchomości.

To może Cię zainteresować: Umowa przyrzeczona – co to jest i jaki jest jej koszt?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a sprzedaż – co warto wiedzieć?

Właściciele mieszkań, które nie są pełną własnością, mogą zastanawiać się, czy można sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Z uwagi na to, że takie prawo do nieruchomości jest w pełni zbywalne, jak najbardziej jest to możliwe. Pytanie tylko, jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe? W takiej sytuacji należy przygotować kilka ważnych dokumentów:

• Dokument stanowiący potwierdzenie prawa własności do nieruchomości właściciela – jeśli nie ma księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego ze wskazaniem prawowitego właściciela lub właścicieli, to zbywca musi w inny sposób udowodnić prawo spółdzielcze własnościowe, np. poprzez okazanie przydziału lokalu, orzeczenia sądu o nabyciu spadku, aktu notarialnego darowizny mieszkania lub nabycia czy też notarialnego przydziału spadku.
• Księga wieczysta – jeśli została założona dla lokalu, oraz księga dla gruntu, na którym stoi nieruchomość.
• Zaświadczenie od spółdzielni – powinno zawierać informacje dotyczące wkładu budowlanego lokatora, jaki został wniesiony, dane o regularnie opłacanych należnościach wobec spółdzielni oraz to, czy dla lokalu mieszkalnego jest prowadzona księga wieczysta. Jeśli jej nie ma, spółdzielnia może wydać oświadczenie, że w przypadku danego mieszkania nie ma żadnych przeciwwskazań, by księga ta została założona.

Musisz wiedzieć, że spółdzielcze prawo do lokalu nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego, a nabywająca je osoba nie ma obowiązku opłacać samodzielnie podatku od nieruchomości. Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego nie otrzymuje od fiskusa decyzji wymiarowej, która ustaliłaby wysokość podatku do zapłaty.

Więcej informacji: Sprzedaż mieszkania krok po kroku - sprawdź o czym musisz pamiętać przy sprzedaży mieszkania

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a dziedziczenie

Jedną z charakterystycznych cech mieszkania spółdzielczego własnościowego jest możliwość jego dziedziczenia. Co dzieje się z lokalem spółdzielczym własnościowym po śmierci właściciela? Przechodzi ono w drodze dziedziczenia na jego spadkobierców – ustawowych lub umieszczonych w testamencie pozostawionym przez zmarłą osobę.

Mieszkanie własnościowe spółdzielcze po śmierci nie przechodzi więc na własność spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli spadkobierców było więcej niż jeden, to powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku wyznaczyć ze swojego grona pełnomocnika w celu realizowania czynności prawnych związanych z wykonywaniem takiego prawa.

Właściciele takiego mieszkania mogą już za życia przepisać je na swoje dziecko, co zlikwiduje konieczność późniejszej procedury spadkowej w sądzie w stosunku do mieszkania. Jak przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe na dziecko? Należy udać się do notariusza celem dopełnienia formalności.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – co jeszcze warto wiedzieć?

Nie powinno się mylić mieszkania spółdzielczego własnościowego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania, ponieważ to nie to samo prawo, a różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami są naprawdę znaczące. W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest ono zbywalne i przypomina po prostu najem. Nie może być przedmiotem obrotu handlowego, nie dziedziczy się też takiego prawa w przeciwieństwie do mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Musisz też mieć świadomość, że niemożliwe jest podpisanie umowy dożywocia. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie może być obciążone taką umową i nie będzie miało dożywotnika, czyli lokatora, który miałby prawo w nim mieszkać do śmierci.

Trzeba podkreślić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega egzekucji, do której stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Na pytanie, czy komornik może zająć mieszkanie spółdzielcze własnościowe, trzeba odpowiedzieć twierdząco.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – wady i zalety

Korzystanie z lokalu mieszkalnego, jego zbycie lub zapisanie w spadku wygląda tak samo w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego jak w odniesieniu do mieszkania własnościowego.

Zaletą wyboru mieszkania spółdzielczego własnościowego jest to, że taki status prawny daje właścicielowi dostęp do obsługi ze strony spółdzielni, zwłaszcza jej działu technicznego. Jeśli awarii ulegnie rura w łazience lub nie będzie prądu w mieszkaniu, to właściciel może zadzwonić do spółdzielni z prośbą o pomoc, a ta udzieli niezwłocznie wymaganej obsługi serwisowej.

Pracownicy spółdzielni i firm, które z nią współpracują, dbają o techniczne kwestie związane z użytkowaniem całego budynku. Przeprowadzają remonty np. dachu lub termomodernizują cały dom wielorodzinny, na co lokatorzy już się nie składają. Wszystkie takie działania są finansowane z opłat za czynsz czy fundusz remontowy, które odprowadzane są co miesiąc do spółdzielni.

Jedną z wad mieszkania spółdzielczego własnościowego może być to, że jest ono obciążone wyższymi opłatami eksploatacyjnymi niż w przypadku lokali własnościowych. Wynikają one z konieczności odprowadzania wysokiego czynszu do spółdzielni, która ma wielu pracowników i to dla nich z opłat od lokatorów wypłacane jest wynagrodzenie.

Warto wiedzieć: Mieszkanie bez wkładu własnego – dla kogo i od kiedy gwarantowany wkład własny w Nowym Ładzie?