7/29/2022 | 12:00 AM
8 min. czytania
Sprzedaż mieszkania po rozwodzie, które było kupione przez małżonków na kredyt, to często najsensowniejszy sposób na pozbycie się problemu. Zazwyczaj bowiem trudno byłym partnerom rozstrzygnąć, kto będzie spłacał kupione na kredyt mieszkanie, ponieważ rozwód sam w sobie nie zwalnia z tej odpowiedzialności żadnego z nich. Warto więc wiedzieć, jak wygląda podział mieszkania z kredytem po rozwodzie i jak je sprzedać, by spłacić zobowiązanie.
Sprzedaż mieszkania z kredytem po rozwodzie to problem, który dotyczy wielu osób w Polsce. Statystycznie bowiem rozpada się nawet co trzecie małżeństwo, a często ich najważniejszym majątkiem wspólnym jest właśnie nieruchomość, która była kupiona na wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny.
Choć w wyniku rozwodu wspólność majątkowa ustaje i można w jej wyniku podzielić się mieszkaniem, wspólna odpowiedzialność za spłatę zobowiązania pozostaje i staje się największym problemem.
Co się dzieje z mieszkaniem i kredytem hipotecznym po rozwodzie?
Rozwód zawsze wiąże się z pewnymi komplikacjami natury finansowej. Jego skutkiem jest bowiem ustanie małżeńskiej wspólnoty majątkowej, co oznacza, że małżonkowie muszą się podzielić wszystkimi składnikami majątku nabytymi wspólnie w trakcie trwania małżeństwa.
Dotyczy to również mieszkania, które było przez nich kupione na wspólny kredyt hipoteczny. Po rozwodzie i ustaniu wspólności majątkowej w księdze wieczystej nieruchomości powinno dokonać się zmiany współwłasności łącznej na współwłasność ułamkową.
Jak wygląda wcześniejsza spłata i sprzedaż mieszkania z kredytem Rodzina na Swoim?
Co jednak dalej stanie się z mieszkaniem, małżonkowie powinni ustalić między sobą, a jeśli nie dojdą w tej kwestii do porozumienia, może za nich to zrobić sąd. Możliwości w tym zakresie jest kilka, jednak najczęściej mieszkanie przejmuje jeden z byłych małżonków i wówczas spłaca drugiego za przejętą część.
Jeśli chodzi o wspólnie zaciągnięte przez małżeństwo kredyty, rozwód niestety nic nie zmienia. Byli małżonkowie widniejący w umowie kredytowej odpowiadają za spłatę zobowiązania jako dłużnicy solidarni i dlatego bank może dochodzić roszczeń od nich obojga, a także od każdego z nich osobno.
Spłata kredytu po rozwodzie jest zatem obowiązkiem obojga małżonków i może być problematyczna w sytuacji, jeśli mieszkanie przypadło tylko jednemu z nich wskutek podziału majątku, a drugi w związku z tym nie poczuwa się do spłaty rat kredytowych.
Najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji okazuje się więc sprzedaż mieszkania w kredycie i przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na spłatę zobowiązania.
Jak podzielić mieszkanie z kredytem po rozwodzie?
Sposób podzielenia mieszkania z kredytem po rozwodzie w dużej mierze zależy od tego, kiedy nastąpił jego zakup i przez kogo. Zazwyczaj jest tak, jak opisaliśmy wyżej, a więc małżeństwo mające wspólność majątkową razem zaciąga kredyt i razem kupuje mieszkanie.
Dopóki ta wspólność nie zostanie uchylona wskutek rozwodu, sprzedaż nieruchomości przez jednego z małżonków nie jest możliwa, ponieważ mieszkania należy do dwóch osób. Dopiero po podziale majątku i zmianie w księdze wieczystej współwłasności łącznej na ułamkową każdy z małżonków może sprzedać swoją część nieruchomości np. 50%.
Warto jednak pamiętać, że przy sądowym podziale majątku może dojść do ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym. Przykładem może być sytuacja, gdy przy zaciąganiu wspólnego kredytu hipotecznego wkład własny pokrył jeden z małżonków z osobistych oszczędności.
Wówczas udział w nieruchomości drugiego małżonka może (ale nie musi) być ustalony w części mniejszej. Ponownie jednak nie będzie to miało wpływu na odpowiedzialność za spłatę kredytu, za którego regulowanie małżonkowie są odpowiedzialni w równym stopniu bez względu na udział w nieruchomości.
Wspólny kredyt a rozwód może być zatem powodem wielu nieporozumień.
Może wystąpić także jeszcze inna sytuacja. Jeśli nastąpiło kupno mieszkania przez jednego z małżonków jeszcze przed ślubem lub z powodu ustanowienia rozdzielności majątkowej.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, którego jesteśmy współwłaścicielem?
Ustanowienie rozdzielności majątkowej
Jeśli przed zawarciem małżeństwa lub w jego trakcie doszło do ustanowienia rozdzielności majątkowej i tylko jedna osoba zaciągnęła kredyt oraz kupiła za niego mieszkanie, to taka nieruchomość stanowi składnik jej majątku osobistego. Nie podlega zatem podziałowi po rozwodzie.
W związku z tym także kredyt tylko na jednego z małżonków nie będzie stanowił problemu po rozwodzie, ponieważ za jego spłatę będzie odpowiadał tylko ten małżonek, który go faktycznie zaciągnął.
A co, jeśli dalsza spłata kredytu przez jednego z małżonków po rozwodzie nie będzie możliwa ze względów finansowych? W takim przypadku najlepiej sprzedać nieruchomość i za pomocą uzyskanych w ten sposób środków uregulować zobowiązanie wobec banku.
Ustanowienie rozdzielności majątkowej jest też sposobem na podzielenie mieszkania z pominięciem sądowego podziału majątku. Wystarczy że strony porozumieją się w tej kwestii, a ustalenia spiszą u notariusza. Wówczas mogą określić w akcie notarialnym rozdzielności majątkowej, jaka część mieszkania przypada każdej z nich.
Czy kredyt hipoteczny można zaciągnąć z partnerem lub przyjacielem?
Przejęcie długu przez jedną ze stron
Jeśli problemem po rozwodzie jest wspólny kredyt i jeden właściciel nieruchomości, najrozsądniejszym rozwiązaniem jest przepisanie kredytu hipotecznego na małżonka, do którego faktycznie należy mieszkanie.
Będzie to także dobre wyjście, jeśli wskutek podziału majątku mieszkanie przypadnie jednemu małżonkowi, a kredyt był zaciągnięty wspólnie. Druga strona, która nie będzie już korzystała z mieszkania, z oczywistych względów nie będzie bowiem chciała dalej spłacać zobowiązania. Jak odpisać się od kredytu w takiej sytuacji?
Przeniesienie kredytu po rozwodzie na jednego z byłych małżonków jest możliwe, jeśli zgodzą się na to wszystkie strony umowy, a więc małżonkowie, którzy ją podpisali, oraz bank.
Istotne będzie zatem, czy przejmujący dług małżonek spełni wymagania banku w zakresie zdolności kredytowej. Jeśli tak, umowa kredytowa zostanie przepisana na niego (w formie aneksu do umowy), a drugi małżonek zostanie zwolniony z obowiązku spłaty zobowiązania.
Jeśli spłata mieszkania po rozwodzie przez jedną osobę nie jest możliwa, warto rozważyć jego sprzedaż.
Czy mogę sprzedać mieszkanie po rozwodzie?
Sprzedaż mieszkania z kredytem po rozwodzie jest możliwa, ale należy pamiętać, że po podziale majątku muszą na taką transakcję wyrazić zgodę oboje byli małżonkowie oraz bank.
Jeśli jeden z ex-partnerów nie zgodzi się na sprzedaż, druga strona może sprzedać wyłącznie swój udział w nieruchomości. Jeśli jeszcze nie został orzeczony rozwód, a mieszkanie wciąż jest wspólne, do umowy jego sprzedaży muszą przystąpić także oboje małżonkowie.
W praktyce sprzedaż mieszkania z kredytem jest korzystna w niemal każdej sytuacji. Szczególnie jednak warto ją rozważyć, gdy nieruchomość przypada tylko jednej ze stron i gdy samodzielna spłata domu po rozwodzie przerasta jej możliwości finansowe.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Jak wycenić mieszkanie z kredytem po rozwodzie?
Sprzedaż mieszkania w kredycie po rozwodzie co do zasady powinna pokryć całą kwotę zobowiązania wobec banku. Warto więc o tym pamiętać, ustalając cenę jego sprzedaży.
Uzyskanie odpowiednio wysokiej kwoty może być problemem w przypadku kredytu frankowego, ponieważ w wielu przypadkach jego saldo przewyższa wartość nieruchomości ze względu na różnice kursowe.
Kliknij i sprawdź, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym!
Należy pamiętać, że po rozwodzie konieczny będzie akt notarialny na dwie osoby, a więc uwzględniający obojga współwłaścicieli nieruchomości. Powinien on także przewidywać, że kupujący przeleje kwotę bezpośrednio do banku na poczet spłaty zobowiązania.
Pozostałą kwotą byli małżonkowie powinni się podzielić zgodnie z sądowym orzeczeniem o podziale majątku (np. po połowie). Strony mogą dojść w tej kwestii także samodzielnie do porozumienia i jest to możliwe jeszcze przed orzeczeniem o rozwodzie - wystarczy podzielić własność mieszkania poprzez ustanowienie rozdzielności majątkowej u notariusza.
Warto wiedzieć!
Istnieje też możliwość, aby nabywca nieruchomości przejął kredyt. Konieczne jest wówczas dokonanie cesji umowy kredytowej, co należy załatwić w banku.
Jak przebiega procedura sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym po rozwodzie?
Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie na kredyt, a rozwód został już orzeczony, byli małżonkowie najpierw powinni wycenić nieruchomość, a następnie wystawić ją do sprzedaży. W międzyczasie należy udać się do banku i uzyskać dwa dokumenty:
- zaświadczenie o saldzie zadłużenia,
- promesę banku, że dokona on wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie zobowiązania.
Promesa jest ważna 30 dni, dlatego w tym czasie potencjalny kupiec powinien zebrać całą sumę pieniędzy lub uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. W tym drugim przypadku będzie mu potrzebna umowa przedwstępna.
Właściwa umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Muszą ją podpisać wszyscy współwłaściciele nieruchomości, dlatego sprzedaż nieruchomości przez jednego z małżonków będzie możliwa tylko wtedy, jeśli wskutek podziału majątku mieszkanie przypadło w całości jemu.
Po zawarciu umowy kupujący powinien przelać środki na konto banku, w którym byli małżonkowie mają kredyt w kwocie pokrywającej całe saldo zadłużenia. Dotyczy to także sytuacji, gdy orzeczony był już rozwód, a kredyt był na jednego z małżonków.
Pozostałą sumę może przekazać gotówką lub na rachunki małżonków w ustalonych wcześniej częściach.
Kolejnym krokiem jest udanie się małżonków do banku w celu uzyskania zaświadczenia o spłacie kredytu i zgody na wykreślenie hipoteki, a którą należy potem udać się do sądu, aby dokonać stosownych zmian w księdze wieczystej nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania po rozwodzie i podatek
Zgodnie z przepisami ogólnymi sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od jego nabycia powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Sprzedający musi bowiem odprowadzić 19% podatku dochodowego od kwoty dochodu uzyskanego wskutek sprzedaży nieruchomości.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pozyskane ze sprzedaży środki przeznaczy się na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w ciągu najbliższych 3 lat – wówczas przysługuje tzw. ulga mieszkaniowa. Warto więc wiedzieć, że od 1 stycznia 2022 r. wydatki na cele mieszkaniowe obejmują także spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością.
A jak wygląda spłata małżonka po rozwodzie - czy podatek dochodowy należy zapłacić od kwot otrzymanych od byłego partnera np. z tytułu spłaty nieruchomości? Tzw. przychód z tytułu wyrównania dorobków jest wyłączony z opodatkowania podatkiem dochodowym. Podobnie nie obowiązuje podatek od podziału majątku oraz od spłaty wynikającej z takiego podziału.
Dodatkowe źródła:
- www.rozwod-i-podzial-majatku.pl, Podział majątku a kredyt – jak podzielić kredyt hipoteczny po rozwodzie;
- www.rp.pl. Ulga mieszkaniowa obejmuje tylko kredyt, a nie koszty wcześniejszej spłaty;
- www.podatnik.info, Podział majątku a podatek dochodowy – co trzeba wiedzieć?
