7/26/2022 | 12:00 AM
9 min. czytania
Sprzedaż połowy mieszkania z kredytem, a więc którego jesteśmy tylko współwłaścicielem, może być dobrym sposobem na pozbycie się ciężaru spłaty zobowiązania. Czy jednak taką transakcję można w ogóle przeprowadzić? I co się dzieje z kredytem po sprzedaży części nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem hipotecznym? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te i inne pytania oraz dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, którego jest się jedynie współwłaścicielem.
- Czy możliwa jest sprzedaż połowy mieszkania, której jesteśmy właścicielami?
- Współwłasność nieruchomości a kredyt hipoteczny. Czy potrzebujemy zgody banku do sprzedaży?
- Jak wygląda kwestia hipoteki przy sprzedaży połowy mieszkania z zaciągniętym kredytem?
- Niezbędne dokumenty i wnioski przy sprzedaży połowy mieszkania z kredytem
Najczęstszą sytuacją, gdy wspólny kredyt hipoteczny na zakup mieszkania zaciągają dwie osoby, ma miejsce w przypadku par i małżonków.
Chęć sprzedaży swojej części pojawia się zazwyczaj w wyniku rozstania lub rozwodu, gdy jedna ze stron nie chce dalej mieszkać we wspólnym mieszkaniu, a więc także partycypować w spłacie kredytu. Czy taka sprzedaż części mieszkania na kredyt jest jednak możliwa?
Czy możliwa jest sprzedaż połowy mieszkania, której jesteśmy właścicielami?
Zacznijmy od tego, że co do zasady sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest możliwa. Również wtedy, gdy hipoteka została ustanowiona na rzecz banku w celu zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego, ponieważ bank nie ma prawa zabronić takiej transakcji.
Sprzedaż całej nieruchomości z kredytem hipotecznym jest też dość często praktykowana, ponieważ w jej wyniku zazwyczaj z uzyskanych środków od nabywcy można spłacić całe zobowiązanie wobec banku i w ten sposób pozbyć się kredytu.
Czy jednak możliwa jest sprzedaż połowy mieszkania z hipoteką? Jest to również możliwe i polega na sprzedaży przez jednego współwłaściciela swojego udziału w nieruchomości. Bank w tym przypadku także nie będzie mógł zabronić takiej transakcji.
Różne mogą być jednak scenariusze, jeśli chodzi o losy hipoteki, ponieważ bank nie zgodzi się na jej wykreślenie, jeśli nie zostanie spłacona cała kwota zobowiązania kredytowego.
W takim przypadku nowy współwłaściciel nieruchomości musi mieć świadomość, że w przypadku zaprzestania spłaty kredytu, bank może zająć także jego udział w mieszkaniu. Hipoteka zapewnia bowiem bankowi prawo do dochodzenia swoich roszczeń z całej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielami.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?
W praktyce zakupem połowy mieszkania z hipoteką są zainteresowane głównie osoby, które jednocześnie chcą przejąć także odpowiedzialność za spłatę kredytu hipotecznego (wymaga to przepisania umowy kredytowej na jednego kredytobiorcę).
Może być to np. były małżonek, który po rozwodzie wskutek podziału majątku otrzymał połowę mieszkania i chce zyskać do niego pełne prawo własności, albo dorosłe dziecko, które kiedyś zaciągnęło kredyt z rodzicami i po zwiększeniu dochodów jest w stanie już samodzielnie spłacać zobowiązanie i przejąć całe mieszkanie na własność.
Obce osoby najczęściej decydują się na zakup całej nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeśli ma ona dwóch współwłaścicieli, z każdym z nich jest w takim przypadku podpisywana odrębna umowa sprzedaży połowy mieszkania z hipoteką.
Jak wygląda zmiana współkredytobiorcy przy kredycie hipotecznym? Kliknij i sprawdź!
Czy możemy sprzedać swój udział w hipotece bez zgody współwłaściciela?
Warto wyjaśnić, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bez zgody drugiego współwłaściciela. Przykładowo, gdy jest jeden kredytobiorca i dwóch właścicieli mieszkania, czy tylko jeden z nich może sprzedać swój udział w nieruchomości bez informowania o tym drugiego współwłaściciela?
Jak się okazuje, nie zawsze jest to możliwe. Współwłasność może być bowiem dwojakiego rodzaju:
- łączna – występuje ona np. w małżeństwie mającym wspólnotę majątkową i jest ona bezudziałowa, co oznacza, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą swobodnie dysponować swoimi udziałami; w tej sytuacji ani sprzedaż połowy mieszkania przez jedną osobę, ani zmiana hipoteki bez zgody współwłaściciela nie jest możliwa,
- ułamkowa – w tym przypadku udział w nieruchomości każdego współwłaściciela jest precyzyjnie określony i każdy z nich ma w związku z tym nieograniczone prawo do swobodnego dysponowania swoim udziałem, a więc także do jego sprzedaży bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Należy pamiętać, że jeśli hipoteka była ustanowiona na całej nieruchomości przed ustanowieniem współwłasności ułamkowej, nie ulegnie ona automatycznemu potrąceniu z ceny nabycia.
Nabywca części mieszkania stanie się więc dłużnikiem rzeczowym banku, który będzie mógł dochodzić z jego części swoich roszczeń z tytułu kredytu, jeśli ten przestanie być regulowany.
Aby uchronić się przed ewentualną utratą swojego udziału w mieszkaniu, jego nabywca będzie musiał zatem spłacić wierzytelność. Zgodnie jednak z art. 518 K.C. uzyska roszczenie wobec dłużnika osobistego (faktycznego kredytobiorcy), ponieważ spłaci jego dług, za który odpowiadał tylko rzeczowo.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Współwłasność nieruchomości a kredyt hipoteczny. Czy potrzebujemy zgody banku do sprzedaży?
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w kontekście banku? Czy wymagana jest zgoda banku na sprzedaż połowy nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli np. mieszkanie ma dwóch współwłaścicieli i kredyt był zaciągnięty przez obie te osoby?
Z formalnego punktu widzenia taka zgoda nie jest potrzebna, ale należy o tym fakcie poinformować bank. Osoba sprzedająca swoją część mieszkania zazwyczaj bowiem dąży do tego, aby uwolnić się od kredytu, a to wymaga dodatkowych formalności.
Istotne znaczenie będzie miała tutaj kwestia, czy z uzyskanej ceny sprzedaży części mieszkania możliwa będzie spłata całego kredytu hipotecznego. Jeśli tak, sprawa jest prosta – bank po uzyskaniu całej sumy zamknie kredyt i zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Z kolei po spłacie jedynie części zobowiązania osoba, która sprzedała swój udział w mieszkaniu, wciąż pozostanie współkredytobiorcą, jednak zostanie wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości jako jej współwłaściciel. Pozostanie zatem wobec banku dłużnikiem osobistym, natomiast dłużnikiem rzeczowym stanie się nabywca udziału w mieszkaniu.
W tym przypadku bank musi być poinformowany o transakcji, ponieważ zmieni ona status współkredytobiorcy.
Opisana wyżej sytuacja nie jest korzystna dla sprzedającego połowę mieszkania, skoro wciąż będzie odpowiedzialny za spłatę kredytu. Właśnie dlatego najlepszym wyjściem jest jedno z następujących rozwiązań:
- sprzedaż mieszkania w kredycie hipotecznym w całości z drugim współwłaścicielem i współkredytbiorcą oraz spłacenie całego zobowiązania,
- sprzedaż swojej części mieszkania i po spłacie swojej części kredytu przepisanie umowy kredytowej na drugiego współkredytobiorcę lub nabywcę udziału – w tym przypadku zgoda banku na sprzedaż kredytowanej nieruchomości jest konieczna, a także zgoda na przepisanie umowy, ponieważ aby było to możliwe, nowy kredytobiorca musi najpierw spełnić wymagania w zakresie zdolności kredytowej.
Rozwód a kredyt hipoteczny. Jak podzielić lub przenieść kredyt po rozwodzie?
Jak wygląda kwestia hipoteki przy sprzedaży połowy mieszkania z zaciągniętym kredytem?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga dopełnienia dodatkowych formalności i dotyczy to także przypadku, gdy sprzedawana jest tylko połowa nieruchomości. Przede wszystkim po takiej sprzedaży należy zmienić wpis w dziale II księdze wieczystej dotyczący zmiany współwłaściciela – a więc wykreślić dotychczasowego, a wpisać nowego.
Najczęściej dokonuje tego notariusz, u którego dochodzi do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż części mieszkania z hipoteką nie spowoduje jednak żadnej zmiany w IV dziale księgi wieczystej, czyli dotyczącej hipoteki, która obciąża nieruchomość, a nie konkretne osoby.
Jednak wpisanie nowego współwłaściciela do II działu KW spowoduje, że stanie się on automatycznie nowym dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego, co wyjaśniliśmy wyżej.
Jeśli miejsce ma sprzedaż części mieszkania, a kredyt hipoteczny był zaciągnięty także przez sprzedającego, sprzedający po spłacie części zobowiązania może wnioskować do banku o zwolnienie z długu. Wymaga to porozumienia z dotychczasowym współkredytobiorcą lub nabywcą nieruchomości, którzy muszą się zgodzić na przejęcie wyłącznie na siebie pozostałej części kredytu.
Zgodę na to musi wyrazić także bank – jeśli tak się stanie, nastąpi przepisanie kredytu hipotecznego i wówczas sprzedający swój udział w mieszkaniu przestanie być nie tylko dłużnikiem rzeczowym banku, ale także dłużnikiem osobistym.
Niezbędne dokumenty i wnioski przy sprzedaży połowy mieszkania z kredytem
Chcąc sprzedać połowę mieszkania z kredytem hipotecznym, należy najpierw zdobyć kilka zaświadczeń. Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem to przede wszystkim:
- wypis z księgi wieczystej nieruchomości,
- zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia z tytułu kredytu,
- promesa banku wykreślenia hipoteki (bank udzieli zgody na jej wykreślenie tylko w przypadku całkowitej spłaty kredytu).
Jeśli wskutek sprzedaży części mieszkania jej nabywca ma przejąć kredyt, należy też udać się do banku, aby uzyskać od niego zgodę na przepisanie umowy kredytowej i zwolnienie z długu dotychczasowego współkredytbiorcy.
Należy tutaj pamiętać, że osoba, która ma przejąć dług, będzie musiała dostarczyć do banku dokumenty potwierdzające dochody i przejść całą procedurę badania zdolności kredytowej.
Jak inflacja wpływa na kredyt hipoteczny?
Sprzedaż połowy mieszkania z kredytem krok po kroku
Poniżej wyjaśniamy, jak przeprowadzić sprzedaż połowy mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy i dopełnić wszystkich formalności.
- Dowiedz się, czy możesz sprzedać swoją część mieszkania z kredytem – np. jaki masz rodzaj współwłasności, czy potrzebujesz zgody współwłaściciela itp.
- Odwiedź bank – aby uzyskać niezbędne dokumenty i dowiedzieć się, jakie masz szanse na wypisanie się z umowy kredytowej.
- Znajdź kupca na swoją część nieruchomości – jeśli ma być to obca osoba, musisz ją poinformować, że oferujesz sprzedaż mieszkania hipotecznego, a więc obciążonego hipoteką.
- Podpisz z kupującym akt notarialny przeniesienia własności udziału w nieruchomości.
- Jeśli to konieczne, dopełnij formalności w banku związanych z wyłączeniem Cię z zobowiązania kredytowego.
Czy sprzedaż połowy mieszkania z kredytem jest obciążona podatkiem?
Według przepisów ogólnych sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od jego zakupu generuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu uzyskanego wskutek transakcji. Można jednak go unikną poprzez skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Oprócz tego transakcja sprzedaży mieszkania wymaga uiszczenia podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Standardowo płaci się go u notariusza przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży, ale jest nim obciążony nabywca, podobnie jak opłatami notarialnymi.
Ważne!
Sprzedając mieszkanie z hipoteką przed upływem 5 lat od jego zakupu, konieczne jest opłacenie podatku w wysokości 19% od dochodu uzyskanego wskutek transakcji.
Jakie obowiązki ma nowy nabywca części mieszkania?
Nabywca części mieszkania z hipoteką staje się współwłaścicielem nieruchomości, a więc także dłużnikiem rzeczowym banku. Nie jest to dla niego sytuacja korzystna, dlatego jeszcze przed transakcją powinien upewnić się, że po zapłacie za udział w mieszkaniu hipoteka zostanie wykreślona.
Sprzedający powinien zatem mu przedstawić promesę wykreślenia hipoteki wystawioną przez bank, a po transakcji także dostarczyć list mazalny, z którym trzeba się udać do wydziału ksiąg wieczystych w celu wykreślenia hipoteki.
Jeśli do tego nie dojdzie (bo np. cena ze sprzedaży nie pokryje zobowiązania), należy liczyć się z tym, że w przypadku gdy kredytobiorcy przestaną płacić raty kredytowe, bank może zająć i część nieruchomości należącą do nowego nabywcy.
Decydując się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, warto więc wziąć pod uwagę powyższe ryzyko. Chcąc go uniknąć, najlepiej rozważyć zakup całego mieszkania, czyli zawrzeć umowy z dwoma współwłaścicielami i w całości spłacić za nich kredyt, aby w ten sposób uzyskać wykreślenie hipoteki.
Z kolei kupując drugą część mieszkania, którego jesteśmy już współwłaścicielem i na którego zakup wzięliśmy wspólny kredyt, najlepiej przepisać umowę kredytową wyłącznie na siebie, aby mieć pełną kontrolę nad jego spłatą.
W takim przypadku środki przeznaczone na zakup udziału w nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę części zadłużenia drugiego współkredytbiorcy, a więc siłą rzeczy pomniejszą kwotę przejmowanego zobowiązania.
Dodatkowe źródła:
Sprzedaż udziału w nieruchomości. Czy jest to możliwe? www.bnonline.pl
Jak sprzedać udział w nieruchomości z obciążoną hipoteką? www.skup-mieszkan.pl
Dom ze wspólną hipoteką a licytacja udziału z tytułu innego zadłużenia współwłaściciela www.ewindykacja24.pl
