Na czym polega kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej? Kto za niego odpowiada?

Dla wspólnot mieszkaniowych zwykle przeznaczony jest kredyt hipoteczny. Ową wspólnotą określa się ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości wielorodzinnej.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i może być kredytobiorcą. Jakie kredyty w bankach są przeznaczone dla wspólnot mieszkaniowych?

Czy wspólnota mieszkaniowa może wziąć kredyt?

Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z obowiązującymi przepisami może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Dlatego kredytobiorcą może zostać również wspólnota mieszkaniowa. Kredyt zaciągnięty przez nią spłacany jest ze środków pozyskiwanych od wszystkich właścicieli mieszkań wchodzących w skład danej nieruchomości.

Istnienie wspólnot mieszkaniowych jest uregulowane przepisami Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Art. 6 tejże ustawy stanowi, że wspólnota mieszkaniowa jest ogółem właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. 

Kto odpowiada za kredyt wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel lokalu odpowiada jednak za zobowiązania w części, która jest właściwa dla jego udziału w tej nieruchomości.

Jeśli więc bank udzielający kredytu hipotecznego wspólnocie mieszkaniowej nie ma możliwości do tego, by ściągnąć bieżące, wymagane należności z rachunku wspólnoty mieszkaniowej, trzeba liczyć się z możliwością wszczęcia postępowania egzekucyjnego z członków wspólnoty, czyli właścicieli poszczególnych nieruchomości mieszkalnych, do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.

Banki obsługują różnych klientów – prywatnych, przedsiębiorców, a także wspólnoty mieszkaniowe. Dla tych ostatnich przygotowały następujące zobowiązania:

• Kredyt remontowy dla wspólnoty mieszkaniowej – to prosty kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej, zapewniający szybkie finansowanie codziennych działań podejmowanych w nieruchomości wspólnej, na które mogą nie wystarczyć opłaty odprowadzane przez członków wspólnoty mieszkaniowej.
• Kredyt inwestycyjny dla wspólnoty mieszkaniowej – udzielany jest na cele dowolne, związane z nieruchomością wspólną, a kwoty takiego zobowiązania mogą być bardzo wysokie.
• Kredyt termomodernizacyjny dla wspólnoty mieszkaniowej – to rodzaj kredytu inwestycyjnego, który jednak ma określony cel finansowy – wykonanie termomodernizacji budynku wspólnego.
• Kredyt refinansowy – pozwala na refinansowanie poniesionych nakładów inwestycyjnych czy już zaciągniętych kredytów.
• Kredyt inwestycyjny z premią BGK dla wspólnoty mieszkaniowej planującej remont lub modernizację budynku.

Wspólnoty mieszkaniowe mają więc z czego wybierać źródło finansowania swoich działań, w tym przeprowadzanych inwestycji. Na jakie warunki powinny się przy tym przygotować?

Jakie warunki musi spełnić wspólnota mieszkaniowa, aby otrzymać kredyt?

Warunki zaciągania kredytów dla wspólnot mieszkaniowych mogą być różne w poszczególnych bankach, które mają taką ofertę. Zwykle w ramach procesu kredytowego instytucja udzielająca pożyczki dla wspólnoty mieszkaniowej będzie sprawdzać jej zdolność kredytową. Każdorazowo jest ona indywidualnie analizowana przez konkretny bank.

Na wypadek, gdyby zdolność ta była zbyt niska, można podnieść stawkę na fundusz remontowy płacony przez wszystkich członków wspólnoty, ale uwaga! Stawka ta nie może jednorazowo wzrosnąć o więcej niż 100 proc. pierwotnej wartości.

Dodatkowo przy składaniu wniosku o kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej zarząd zostanie poproszony o złożenie wraz z nim takich załączników, jak:

• dokumenty dotyczące planowanej inwestycji,
• audyt dotyczący inwestycji i jej kosztów,
• dokumentacja techniczna,

Zabezpieczenie kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej

Podstawowym zabezpieczeniem bankowym przy udzielaniu kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej jest pełnomocnictwo do rachunku bieżącego. Czasami wymagany jest dostęp do oszczędnościowego konta należącego do wspólnoty.

W razie nieterminowości wpłaty lub braku środków na pokrycie raty kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej zabezpieczenie tego rodzaju pozwoli bankowi sięgnąć po finanse zgromadzone na takich rachunkach.

Zdarza się, że dodatkowym, pożądanym albo nawet wymaganym zabezpieczeniem przy kredytach dla wspólnoty mieszkaniowej jest zawarcie umowy ubezpieczenia spłaty zobowiązania lub cesji praw do polisy ubezpieczeniowej nieruchomości.

Ile kosztuje kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje takie zobowiązanie. Może to wyliczyć kalkulator kredytowy. Możesz również zgromadzić informacje o kosztach kredytów dla wspólnoty mieszkaniowej z kilku różnych banków i porównać.

Obecnie zaciągnięcie kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej wiąże się z koniecznością poniesienia takich kosztów, jak:

• prowizja z tytułu udzielenia zobowiązania – od 0 proc. do 2 proc.;
• prowizja za wcześniejszą, przedterminową spłatę kredytu – od 1 do 2 proc.;
• opłata za inspekcję terenową;
• oprocentowanie – odsetki naliczane według zmiennej lub stałej stopy procentowej;
• opłata za rozpatrzenie wniosku – np. w Alior Banku jest to 300 zł.

W wielu przypadkach można zaciągnąć kredyt dla wspólnoty mieszkaniowej z premią z BGK. To premia termomodernizacyjna wypłacana ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów, obejmująca:

• Premię termomodernizacyjną w wysokości 26 lub 31 proc. kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Wyższy poziom obowiązuje przy montażu mikroinstalacji odnawialnych źródeł energii. Możliwe jest też uzyskanie wraz z premią termomodernizacyjną dodatkowego wsparcia w wysokości 50 proc. kosztów wzmocnienia budynku wielkopłytowego z montażem kotew.
• Premię remontową – do 25 proc. kosztów przedsięwzięcia remontowego.
• Premię kompensacyjną – kwota takiej premii uzależniona jest od powierzchni lokali kwaterunkowych, okresu ich kwaterunku oraz od lokalizacji budynku.

Jak wygląda spłata kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej?

Podobnie jak inne zobowiązania, kredyt udzielony wspólnocie mieszkaniowej, musi zostać spłacony w całości, zgodnie z harmonogramem dołączanym do umowy. Trzeba jednak wiedzieć, kto odpowiada za długi wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 17  ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Oferta kredytów dla wspólnot mieszkaniowych w bankach w Polsce

W wielu bankach w Polsce otrzymasz propozycję zaciągnięcia kredytu dla wspólnoty. W poniższej tabeli zgromadziliśmy wszystkie najważniejsze informacje na temat takich ofert.

Co jeszcze warto wiedzieć o kredycie dla wspólnoty mieszkaniowej?

• Zaciągnięcie kredytu przez wspólnotę mieszkaniową wymaga zgody zarządu, jednakże przy mniej niż czterech lokalach w budynku, stosowane są inne przepisy, zgodnie z Kodeksem cywilnym o współwłasności.

• Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, takie jak zaciągnięcie kredytu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli budynku.

• Jeżeli jeden z członków wspólnoty nie zgadza się na kredyt, może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale musi dostosować się do postanowień sądu, jeśli ten rozstrzygnie na korzyść wspólnoty.

• Kredyt zaciągnięty przez wspólnotę nie blokuje sprzedaży mieszkania, ale nowy właściciel będzie zobowiązany do partycypacji w spłacie kredytu poprzez wyższe składki na fundusz remontowy.