Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?

Kiedy na początku XXI wieku klienci zaciągali kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich, nawet bankowcy wskazywali na stabilność wyceny franka szwajcarskiego i na ich niskie, korzystne oprocentowanie.

Zobowiązania walutowe, w tym kredyty hipoteczne i kredyty gotówkowe, były najczęściej tańsze ze względu na niskie i stabilne stopy procentowe. Chociaż wiązały się z dużym ryzykiem, to mniejsze odsetki, które bezpośrednio przekładały się na niższe miesięczne raty, dostatecznie przekonywały Polaków, że warto wziąć kredyt hipoteczny we frankach.

Klienci zmagają się z rosnącym kursem franka szwajcarskiego, który w marcu 2023 roku osiągnął wycenę na poziomie 4,78 zł. Ponadto z uwagi na rosnącą inflację bank centralny Szwajcarii systematycznie decyduje się na podwyższenie głównych stóp procentowych.

Na posiedzeniu zaplanowanym na 23 marca oczekiwana jest podwyżka stóp procentowych o 50 punktów bazowych Wszystko to sprawia, że frankowicze niepokoją się o kolejne decyzje banku centralnego w Szwajcarii i o kurs franka.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem może być dla nich sposobem pozbycia się wielu problemów. Jeśli jesteś w podobnej sytuacji, sprawdź, jak sprzedać lokal z hipoteką, na dodatek obciążony kredytem frankowym.

Czy można sprzedać mieszkanie z frankowym kredytem hipotecznym?

Na początek warto jest rozważyć w ogóle, czy można sprzedać dom z kredytem hipotecznym lub mieszkanie nabyte częściowo za środki banku. Okazuje się, że jest to jak najbardziej możliwe.

Dom lub mieszkanie z hipoteką można sprzedać pod warunkiem, że bank wyrazi zgodę na zwolnienie hipoteki po całkowitej spłacie zobowiązania, a przyszły nabywca ureguluje wszystkie należności. Jak jednak wygląda sytuacja z kredytem walutowym? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach?

Sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt we frankach jest jak najbardziej możliwa, jednak może być nieco bardziej problematyczna. Chociaż większość banków nie stwarza problemów z wyrażeniem zgody na sprzedaż nieruchomości, to niektóre z nich zastrzegają sobie prawo do wydania indywidualnej decyzji po sprawdzeniu sytuacji finansowej przyszłego nabywcy, aktualnej wartości nieruchomości czy też salda zadłużenia.

Tu pojawia się problem, zwłaszcza dla tych kredytobiorców, którzy skorzystali z zobowiązania we frankach szwajcarskich w okresie, kiedy franka można było kupić np. po 2 zł, podczas gdy w marcu 2023 roku jest on wyceniany na niemal 5 zł.

Problemem zdecydowanie są zmieniające się kursy walut. Ich aktualizacja może zwiększyć wielkość zobowiązania pozostającego do spłaty, nie podnosząc tym samym wartości mieszkania. Oznacza to, że w dniu sprzedaży kwota, jaką otrzymamy za naszą nieruchomość, może nie wystarczyć do pokryci zobowiązania wynikającego z kredytu hipotecznego.

Musisz wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym w praktyce. Pamiętaj, że w księdze wieczystej nieruchomości wpisany jest bank udzielający zobowiązania. To wierzyciel hipoteczny, który może udzielić zgody na przedterminową spłatę całości kredytu lub zdolności do dążenia do ugody.

Większość banków zgodzi się na sprzedaż mieszkania, gdzie ustanowiona została hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości. Polega to na tym, że wystawiasz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania z kredytem, następnie podpisujesz umowę notarialną kupna-sprzedaży lokalu, na który masz zobowiązanie.

Nabywca uiszcza tytułem zakupu nieruchomości wskazaną w umowie kwotę bezpośrednio na konto banku kredytującego. Jeśli suma ta jest zbyt wysoka w stosunku do całkowitej, pozostałej kwoty kapitału kredytowego, wówczas różnica trafi na Twoje konto, jako zbywcy. W takiej operacji dochodzi do przedterminowej spłaty zobowiązania.

Zdarza się jednak, że w przypadku sprzedaży mieszkania kupowanego na kredyt we frankach szwajcarskich obecna wartość nieruchomości nie jest wystarczająco wysoka w stosunku do przeliczonej na złotówki wartości zobowiązania.

Co możesz wtedy zrobić? Możesz sprzedać mieszkanie obciążone kredytem, jeśli jest taka konieczność, ale wówczas bank będzie chciał, byś przeniósł hipotekę na inną nieruchomość. Nie musi ona być Twoją własnością, ale jej właściciel musi przy tym wyrazić zgodę na jej obciążenie i także wierzyciel hipoteczny musi się na to zgodzić.

Do spłaty pozostanie Ci kredyt walutowy, a mieszkanie sprzedasz, jednocześnie jednak zobowiązanie wobec banku może być znacznie mniejsze.

Ostatecznie możesz zbyć lokal i scedować kredyt na inną osobę, ale takie rozwiązanie jest zdecydowanie najrzadziej stosowane.

Jak przepisać kredyt hipoteczny na inną osobę?

Czy trwający proces sądowy z bankiem uniemożliwia nam sprzedaż mieszkania?

Kredyty we frankach szwajcarskich były zaciągane w warunkach niepełnej lub nieprawdziwej informacji, dlatego klienci procesują się z bankami. Najczęściej dochodzenie dotyczy roszczeń z tytułu kredytu frankowego o ustalenie nieważności umowy kredytu i zasądzenie zwrotu należności przekazanych bankowi.

Jak mają się do siebie pozew frankowy i sprzedaż mieszkania? Zależność jest w tym wypadku istotna.

Jeśli kredytobiorca spłacił kredyt poprzez sprzedaż nieruchomości, to nadal może wystąpić do sądu z roszczeniem, ale jedynie o zasądzenie zwrotu należności przekazanych bankowi.

Niemożliwe jest roszczenie o ustalenie nieważności umowy, ponieważ została już zamknięta, usunięto hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości, dlatego nic Ci już nie da ustalenie nieważności umowy, które zwalniałoby Cię z obowiązku odprowadzenia kolejnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Powództwo zawsze wytaczane jest przez kredytobiorcę, nie zaś kupującego. Nie dojdzie do sytuacji, gdy w przypadku sprawy sądowej i kredytu frankowego obie kwestie miałyby zostać przeniesione na nowego nabywcę mieszkania czy domu.

Jak dokonać przewalutowania kredytu hipotecznego?

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym. Opłacalna czy nie?

Nie można jednoznacznie powiedzieć, że sprzedaż mieszkania na kredyt frankowy zawsze jest najlepszą opcją dla klienta. Co prawda może się w ten sposób pozbyć swojego zobowiązania wobec banku, ale nie ma pewności, że cena, za jaką sprzeda nieruchomość, rzeczywiście okaże się wystarczająca do spłaty istniejącego długu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem może doprowadzić do kuriozalnej sytuacji, w której pozbędziesz się mieszkania, ale nadal będziesz mieć do spłaty choć część kredytu. Wysokość zadłużenia może bowiem przewyższać realną wartość nieruchomości. Taka sprzedaż nie ma ekonomicznego uzasadnienia, dlatego tylko w szczególnych przypadkach można się na nią zdecydować.

Żyjemy w dobie niepewności co do tego, jak w przyszłości kształtować się będzie wycena helweckiej waluty. Co dalej z frankiem? Czy powtórzy się scenariusz z wyceną 5 zł za 1 CHF z marca 2022 roku?

Analitycy mówią, że najprawdopodobniej tak się już nie stanie, choć jeszcze miesiąc przed rekordową wyceną także nie sądzono, że frank szwajcarski nagle aż tak bardzo zacznie zyskiwać na wartości. Wojna w Ukrainie wywołana przez rosyjskiego agresora całkowicie jednak zmieniła wizerunek rynków finansowych na świecie.

Dlatego cały czas istnieje niepewność co do tego, po jakiej cenie uda się sprzedać mieszkanie kupione na kredyt we frankach szwajcarskich. Obecnie 1 CHF kosztuje 4,77 zł i jest to wycena bardzo wysoka. Trudno jest oczekiwać, że obniży się ona poniżej 4,20 zł. Nie wiadomo, co dalej z frankiem – czy będzie rósł, zyskując na sile, czy jednak złotówka nieco się umocni.

Z drugiej strony, pomimo osłabienia popytu na mieszkania, cena nieruchomości cały czas rośnie. Jest mniej chętnych na zakup lokalu, co spowodowane jest rosnącymi stopami procentowymi, i co za tym idzie – spadkiem zdolności kredytowej kupujących.

Trudno jednak oczekiwać, że ceny będą rosły cały czas, podczas gdy ubywa chętnych do zakupu. Dlatego jeśli już teraz sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym w dobrej cenie jest możliwa, to być może warto się na nią zdecydować, o ile kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości pozwoli na pokrycie kosztów kredytowych i zwrot kapitału zobowiązania we frankach.

---

Podatek od sprzedaży nieruchomości. Kiedy należy go zapłacić i ile wynosi?

---

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym krok po kroku?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach? Największym wyzwaniem może być wbrew pozorom znalezienie odpowiedniego kupca. Kurs waluty znacznie poszybował w górę, co ma przełożenie na wysokość zobowiązania pozostałego do spłaty.

Tym samym, aby transakcja była opłacalna, cena za mieszkanie z kredytem frankowym również powinna być większa. Jeśli hipoteka przewyższa wartość nieruchomości – wartość rynkową, to sprzedaż mieszkania z hipoteką niekoniecznie będzie się opłacała.

W tym momencie pojawia się więc problem. Przyszłego nabywcę może wystraszyć fakt, że bez spłaty całości kredytu hipoteka nie zostanie wykreślona. Sprzedaż mieszkania z zobowiązaniem we frankach powinna składać się z kilku ważnych etapów. Sprawdź z nami, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym we frankach. Krok po kroku wygląda to w następujący sposób:

1. Zaświadczenie oraz pisemna zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.
2. Spłata kredytu frankowego.
3. Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Zaświadczenie oraz pisemna zgoda kredytodawcy

Bank, który udzielił Ci kredytu hipotecznego, powinien wydać zaświadczenie, w którym znajdziesz informację na temat wysokości salda kredytu wraz z dodatkowymi kosztami (np. wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę). Dodatkowo na dokumencie obowiązkowo powinien znaleźć się numer rachunku, na który należy wpłacić zobowiązanie.

Musisz wiedzieć, że bank jest wierzycielem hipotecznym i od niego uzależnione jest to, czy sprzedaż Twojego mieszkania w ogóle będzie możliwa. W zdecydowanej większości przypadków banki wydają zgodę na sprzedaż właściwie automatycznie.

Tylko niektóre, a zalicza się do nich Alior Bank, mają zastrzeżenie w umowie, że podejmą indywidualną decyzję w przypadku chęci zbycia mieszkania, na którym ciąży kredyt frankowy lub inny. W takim wypadku będą analizować aktualną wartość nieruchomości, sytuację finansową, jaką cechuje się potencjalny nabywca mieszkania, oraz konfrontować takie informacje z wartością zadłużenia hipotecznego.

W nielicznych przypadkach może się zdarzyć, że bank nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką we frankach. Możliwe, że bank zakończy wcześniej umowę kredytową, tj. w momencie, gdy zapewnisz całkowitą spłatę wierzytelności wraz z należnymi opłatami do instytucji bankowej.

Jeśli bank godzi się na sprzedaż mieszkania, które kupiłeś w kredycie frankowym, w swojej odpowiedzi powinien dać Ci oświadczenie o tym fakcie z numerem konta bankowego do wpłaty należności. Wraz z nim ma przekazać Ci promesę, czyli po prostu potwierdzenie, że po uregulowaniu zobowiązania hipoteka będzie mogła zostać wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości.

Ważne będzie także przeliczenie waluty z CHF na PLN, a aktualny kurs powinien zostać wyrażony w piśmie przesłanym od banku.
Czasem na wszystkie niezbędne dokumenty z banku trzeba czekać kilka tygodni, a koszt ich wydania wynosi około 100 zł.

Na czym polega odfrankowienie kredytu?

Spłata zobowiązań

Kiedy sprzedaż mieszkania dojdzie do skutku, sprzedający i kupujący muszą podpisać umowę notarialną z nabywcą. Zdarza się, bardzo często, że zawierana jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, zwłaszcza gdy nabywca musi zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Umowie przedsprzedażowej towarzyszy zwykle wpłata zaliczki lub zadatku.

Niezależnie od tego, czy nabywca kupił nasze mieszkanie za gotówkę, czy wspomógł się kredytem hipotecznym, w pierwszej kolejności środki te powinny pokryć nasze zobowiązanie hipoteczne.

Jeśli wartość mieszkania, przewyższa kwotę, która pozostała do spłaty, wtedy pozostała część trafi na nasze konto. Problem pojawia, gdy cena, za którą sprzedaliśmy mieszkanie, jest niższa niż wartość obecnego zobowiązania. W takiej sytuacji możemy starać się o przeniesienie kredytu we frankach na inną nieruchomość.

Przeniesienie kredytu hipotecznego we frankach na inną nieruchomość jest szczególnie przydatne, gdy kwota kredytu, która pozostała nam do spłaty, przewyższa wartość nieruchomości.

Aby jednak przenieść zobowiązanie na inną nieruchomość, potrzebujemy przede wszystkim zgody banku na cesję kredytu. Na szczęście większość kredytodawców nie wyraża w tej sprawie sprzeciwu, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek.

Złożenie wniosku o wykreślenie z hipoteki

Po całkowitej spłacie kredytu należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Jest to bardzo ważny etap, ponieważ bez niego nie nastąpi uruchomienie pozostałej części zobowiązania, a środki stanowiące „nadwyżkę” nie trafią na nasze konto.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej następuje zawsze wtedy, gdy dokonamy całkowej spłaty kredytu hipotecznego, sprzedamy nieruchomość lub zdecydujemy się na refinansowanie kredytu w innym banku.

Wniosek o wykreślenie hipoteki najczęściej składa właściciel nieruchomości (jeśli jest ich kilku, wtedy każdy powinien podpisać wniosek). Robi to na piśmie, które opiera się na wzorze o nazwie KW-WPIS. Dokument ten bez problemu możesz samodzielnie pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wypełniając wniosek, powinieneś podać m.in. takie informacje, jak: dane wnioskodawcy, nazwę sądu prowadzącego księgę wieczystą Twojej nieruchomości oraz swój postulat (w tym wypadku wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej).

Do poprawnego złożenia wniosku niezbędne będą również takie informacje jak numer kwitu mazalnego (zgoda banku na wykreślenie hipoteki) oraz wysokość opłaty sądowej, którą musisz uiścić.

Wniosek powinieneś złożyć we właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania Sądzie Rejonowym. Najlepiej, abyś złożył go w dwóch kopiach — jedna pozostanie w sądzie, a na drugiej otrzymasz potwierdzenie złożenia wniosku wraz z datą przyjęcia dokumentu.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Czy warto kupić mieszkanie obciążone hipoteką we frankach?

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką we frankach może być nieco bardziej problematyczny niż mieszkania nieobciążonego kredytem. Zakup takiej nieruchomości należy bezwzględnie rozpocząć od sprawdzenia księgi wieczystej, a szczególnie znaleźć informacje dotyczące wierzyciela i kwoty hipoteki.

Musisz wiedzieć, czy kupno mieszkania z hipoteką nie będzie wiązało się z koniecznością spłaty innych długów ciążących na tej samej nieruchomości.

Następnie warto zawrzeć umowę przedwstępną. Może być sporządzona u notariusza i będzie zabezpieczać interesy obydwu stron. Przed jej podpisaniem upewnij się też, czy saldo zadłużenia jest takie samo lub mniejsze niż wartość mieszkania.

W takiej sytuacji nie musisz martwić się ewentualnymi problemami związanymi z wykreśleniem hipoteki. Kupno mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich może odbywać się z wykorzystaniem kredytu, np. złotowego, i wtedy umowa przedwstępna jak najbardziej będzie potrzebna i wymagana.

Umowie tej towarzyszyć będą zaliczka lub zadatek, co pozwala na zwiększenie odpowiedzialności drugiej strony umowy do tego, by doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, która jest umową notarialną kupna-sprzedaży mieszkania.

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką wymaga sprawdzenia większej ilości formalności, ale może mieć też swoje zalety. Taka nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, a one najczęściej są tańsze niż mieszkania na rynku pierwotnym. Dodatkowo nie musisz czekać, aż deweloper wybuduje mieszkanie, oraz nie będziesz potrzebować dodatkowych środków na jego wykończenie.

---

Dodatkowe informacje:

https://skup.io/jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem-we-frankach/