Czym są mieszkania TBS? Najważniejsze informacje

Mieszkanie w systemie TBS co to jest?

Mieszkania, które zostały wybudowane w tym systemie, przeznaczone są dla osób, których dochody nie przekraczają 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie. Osoba, zajmująca mieszkanie TBS nie posiada do niego żadnego tytułu prawnego, a jedynie umowę najmu.

Jakie są główne zadania TBS-ów?

TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego, zostało utworzone na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa.

Celem TBS-ów stała się budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszów z przeznaczeniem dla osób, które posiadają średniej wielkości dochody. Dodatkowo do zadań Towarzystwa należy również modernizacja i remont własnych zasobów, wynajem lokali oraz administrowanie budynkami.

Jak się starać o mieszkanie TBS?

Kandydat na przyszłego najemcę musi spełnić kilka warunków oraz złożyć odpowiedni wniosek w siedzibie Towarzystwa. Dokument ten zostanie rozpatrzony przez komisję kwalifikacyjną, która zadecyduje o zawarciu umowy najmu.

Jak starać się o mieszkanie w TBS warunki:

1. Brak tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego.
2. Mieszczący się w limitach dochód.
3. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji w sprawie rozpatrzenia wniosku — wpłacenie odpowiedniej kaucji.

Jaka jest wysokość czynszu w mieszkaniu TBS?

Budowa mieszkań TBS wspierana jest przez państwo, co sprawia, że wysokość czynszu musi zostać odgórnie ograniczana. Jego wysokość nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. W dużym mieście będzie to około 25 zł za m2. Oznacza to, że wynajmując mieszkanie o powierzchni 50 m2, miesięczny czynsz będzie wynosił 1250 zł.

Na czynsz składają się przede wszystkim opłaty administracyjne, koszty utrzymania i eksploatacji budynku oraz tzw. fundusz remontowy. Ponadto, do czynszu może zostać doliczona kwota, którą Towarzystwo Budownictwa Społecznego przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań.

W jaki sposób ustalana jest stawka czynszu w TBS?

Wysokość stawki za 1 m2 ustalana jest na podstawie zapisów w art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Jej wysokość musi zostać tak ustalona, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali pozwoliła pokryć wszystkie koszty eksploatacji oraz koszt kredytu, który został przeznaczony na budowę nieruchomości.

Jakie dodatkowe opłaty należy uiścić za mieszkanie z TBS?

Przyszły najemca musi liczyć się również z innymi kosztami. Zdecydowanie największym z nich jest opłata partycypacyjna. Dodatkowo TBS może zażądać uiszczenia kaucji zabezpieczającej.

W zależności od ustaleń danego TBS-u może ona wynosić równowartość 1, 3 lub nawet 12-miesięcznych czynszów. Na szczęście, zarówno kaucja, jak i opłata podlega zwrotowi, po przekazaniu mieszkania ponownie w ręce Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Opłata partycypacyjna w TBS – ile wynosi?

Oprócz czynszu oraz kaucji od przyszłego najemcy wymaga się również wniesienia opłaty partycypacyjnej.

Opłata partycypacyjna TBS to należność, którą musi uiścić wynajmujący przed zajęciem lokalu. Jest to swego rodzaju kaucja, która w świetle przepisów musi zostać zwrócona do roku od zakończenia najmu. Kwota partycypacji TBS nie przekracza 30% kosztów budowy mieszkania (chociaż najczęściej wysokość partycypacji w TBS wynosi 15%).

Koszt opłaty partycypacyjnej można sfinansować za pomocą własnych oszczędności lub za pomocą kredytu gotówkowego. Zgodnie z zasadami udzielania kredytów gotówkowych przez banki, środki uzyskane w ten sposób można przeznaczyć na dowolny cel.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS – czy to możliwe?

Aktualnie na rynku kredytów mieszkaniowych tylko bank PKO BP oferuje kredyt, którego celem może być pokrycie należności z tytułu kaucji zabezpieczającej i partycypacji w kosztach budowy mieszkań w Towarzystwie Budownictwa Społecznego.

To, że nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego na partycypację w TBS-ie, nie oznacza, że banki nie są skłonne sfinansować takiej inwestycji swoich klientów. Jaki kredyt na TBS należy zaciągnąć, aby mieć szansę na zamieszkanie w mieszkaniu wybudowanym przez towarzystwo budownictwa społecznego?

Pokrycie kosztów partycypacji w TBS-ie w wysokości nawet 30 proc. wartości nieruchomości możemy sobie zapewnić, zaciągając kredyt gotówkowy lub pożyczkę hipoteczną. Banki udzielają kredytów gotówkowych z przeznaczeniem na realizację dowolnych celów kredytowych przez klienta. Może on wydać więc pieniądze z kredytu gotówkowego właśnie na pokrycie kosztów partycypacji.

Zupełnie inną sytuacją jest jednak wykup mieszkania TBS, który stał się możliwy w 2022 roku. Jeżeli lokator chce dojść do prawa własności i kupić mieszkanie TBS, może na ten cel zaciągnąć specjalny kredyt hipoteczny, który pojawia się już w coraz większej liczbie banków.  

Planujesz „zakup” mieszkania w TBS? Sprawdź, jak nie dać się oszukać

Do niedawna osoby, które zdecydowały się na skorzystanie z oferty, jaką były TBS-y mogli jedynie liczyć na długoterminowe umowy najmu. Może i zapewniało to pewną stabilizację mieszkaniową, jednak wciąż osoby te nie posiadały własnego mieszkania, gdyż nie posiadali żadnego prawa własności do użytkowanych lokali. Wielu z nich wpłaciło bardzo wysokie opłaty partycypacyjne wynoszące od 15 do nawet 30% kosztów budowy mieszkania.

Wykup mieszkań TBS nie był możliwy aż do 2022 roku. W 2020 r. powstały jednak nowe przepisy, które dały zielone światło i pierwszy raz zaczęto mówić o daniu lokatorom możliwości dojścia do własności lokalu.

Nowe regulacje prawne w tym zakresie zostały zawarte w ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Choć ustawa obowiązuje od 19 stycznia 2021 r., przepisy zapewniające możliwość lokatorom TBS wykup mieszkania na własność weszły w życie dopiero 1 stycznia 2022 r.

Wady i zalety mieszkania TBS

Najem mieszkania w ramach TBS-u, może być bardzo korzystny zwłaszcza dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, ze względu na wysokość zarobków czy chociażby podeszły wiek.

Z takiego rozwiązania mogą skorzystać również ci, którzy przyjechali do danego miasta na jakiś czas (i nie wiedzą, jak długo będą tu mieszkać) lub potrzebują stabilnego lokalu na czas gromadzenia środków potrzebnych na wkład własny. Mieszkania TBS nie są drogie, a wysokość czynszu nie powinna znacząco wpłynąć na finansową stabilność kilkuosobowej rodziny.

Kolejnym problemem może być lokalizacja. Mieszkania TBS najczęściej powstają w dzielnicach przemysłowych lub na obrzeżach miasta. Są to miejsca, niezbyt atrakcyjne dla przyszłych lokatorów.

Mieszkania TBS – czy warto?

Ciężko jednoznacznie stwierdzić, czy warto wynajmować mieszkania TBS. Z jednej strony, gdy nie mamy szans na kredyt hipoteczny, a nasza sytuacja rodzinna wymaga stabilizacji (np. posiadamy dzieci), warto pomyśleć o takim rozwiązaniu.

W przeciwieństwie do tradycyjnego wynajmu tutaj, w TBS-ach lokator może czuć się względnie bezpieczny, ponieważ tylko w określonych przypadkach, umowa najmu może zostać rozwiązana przez Towarzystwo.

Do czasu, gdy mieszkania TBS nie posiadały w umowie możliwości wykupu, rok 2022 przyniósł nowe możliwości w tym zakresie. Sprawiło to, że mieszkania te, na odpowiednich warunkach staną się własnością lokatorów, którzy od wielu lat je wynajmowali i płacili czynsz.