Czy jest możliwość wykupienia mieszkania TBS na własność?

Z powodu wysokiej inflacji drożeją kredyty hipoteczne oraz rosną czynsze najmu, przez co coraz więcej osób w Polsce ma problem nie tylko z kupieniem własnej nieruchomości, ale nawet z jej wynajęciem.

Dla takich osób rozwiązaniem może być wynajem mieszkania TBS z opcją stopniowego dojścia do własności. Dzięki nim można stać się właścicielem wynajmowanej nieruchomości bez konieczności posiadania większych oszczędności lub zaciągania dużego kredytu.

Czy można wykupić mieszkanie TBS na własność?

Zanim odpowiemy na pytanie, czy z TBS można wykupić mieszkanie, przypomnijmy, czym są takie lokale. Są to mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które powstają w Polsce od lat 90. ubiegłego wieku w ramach polityki mieszkaniowej państwa. Z założenia przeznaczone są na wynajem dla osób mniej zamożnych, których nie stać na wynajęcie mieszkanie na warunkach rynkowych, ani tym bardziej na zakup własnej nieruchomości.

Do niedawna lokatorzy TBS-ów mogli jedynie liczyć na długoterminowe umowy najmu, co zapewniało im pewną stabilizację mieszkaniową. Nie mieli jednak żadnego prawa własności do użytkowanych lokali, pomimo że wielu z nich wpłaciło wysokie opłaty partycypacyjne wynoszące od 15 do nawet 30% kosztów budowy mieszkania.

Aż do 2022 roku nie był możliwy również wykup mieszkania na własność z TBS – dopiero w 2020 r. powstały bowiem nowe przepisy, które dały zielone światło do dokonania takiej transakcji.

Nowe regulacje prawne w tym zakresie zostały zawarte w ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Choć obowiązuje ona od 19 stycznia 2021 r., przepisy zapewniające możliwość lokatorom TBS wykup mieszkania na własność weszły w życie dopiero 1 stycznia 2022 r.

Co nowego w sprawie wykupu TBS znalazło się w nowelizacji ustawy?

Obowiązujące od początku 2022 r. zmiany w TBS przewidują, że lokatorzy mieszkań z TBS-ów będą mogli ubiegać się o ich wykup w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Stosowany jest tutaj taki sam mechanizm dojścia do własności, jak w przypadku mieszkań SIM, czyli wynajmowanych w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Kto może wykupić mieszkanie TBS?

W świetle nowych przepisów obowiązujących od 2022 r. o wykup mieszkania TBS ubiegać się mogą wyłącznie osoby spełniające określone warunki. Mogą być to wyłącznie najemcy mieszkań TBS, którzy:

• wnieśli opłatę partycypacyjną na poziomie minimum 20 lub 25% kosztów budowy mieszkania (25% dotyczy najemców mieszkań w dużych miastach liczących więcej niż 100 tys. mieszkańców, a 20% osób mieszkających w TBS a mniejszych miejscowościach),
• wynajmują mieszkanie TBS od co najmniej 5 lat,
• nie mieli zaległości czynszowych dłuższych niż 3 miesiące przez ostatnie 5 lat trwania umowy najmu.

Kto i kiedy skorzysta z bonów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu?

Warunki wykupu mieszkania TBS na własność

Ustawa o wykupie mieszkań z TBS określa również warunki takiej transakcji. Do najważniejszych z nich należą:

• wykup mieszkań w TBS będzie możliwy dopiero po spłaceniu w całości przez TBS kredytu inwestycyjnego zaciągniętego w BGK na ich budowę,
• wykupienie mieszkania wymaga dokonania zmiany umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
• cenę wykupu mieszkania można częściowo spłacać w ratach w ramach podwyższonego czynszu przez 10 lat, możliwe jest jednak skrócenie tego okresu na wniosek lokatora.

Jak napisać i gdzie złożyć wniosek o wykup mieszkania TBS?

Podanie o wykup mieszkania TBS należy złożyć w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, od którego wynajmuje się lokal. Niektóre TBS-y udostępniają wzór takiego pisma na swoich stronach internetowych. Można go jednak sporządzić samodzielnie. Należy w nim zawrzeć następujące informacje:

• dane osobowe wnioskodawcy,
• oznaczenie lokalu, który chce się nabyć (wystarczy podać dokładny adres),
• oznaczenie umowy o najem lokalu mieszkalnego wybudowanego w ramach TBS (data zawarcia),
• prośbę o sprzedaż mieszkania oraz zaliczenie na poczet ceny wpłaconej kaucji i partycypacji.

Jak wykupić mieszkanie TBS na własność w 2025? Poradnik krok po kroku

Jeśli interesuje Cię wykup mieszkania TBS na własność, poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak tego dokonać.

1. Sprawdź, czy spełniasz warunki ustawowe do ubiegania się o wykupienie mieszkania z TBS.
2. Złóż wniosek do TBS o wykup lokalu.
3. Zaczekaj na decyzję dotyczącą możliwości wyodrębnienia lokalu oraz zgodę na jego zbycie.
4. Podpisz z TBS-em umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – będzie w niej określona cena mieszkania oraz sposób jej spłaty.
5. Podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania – przeniesienie na Ciebie własności nieruchomości nastąpi dopiero po zapłacie całkowitej ceny jej nabycia oraz po uregulowaniu przez TBS zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami wobec BGK w części przypadającej na ten lokal.

Czym jest luka czynszowa i jakie niesie ze sobą konsekwencje?

Ile kosztuje wykup mieszkań TBS?

Wykup mieszkań TBS odbywa się po cenach rynkowych nieruchomości. Cena nie może być jednak wyższa niż suma obliczona według następującego wzoru: C = Pz : u.

Symbole użyte we wzorze oznaczają:

• C – cenę lokalu mieszkalnego,
• Pz – kwotę zwracanej partycypacji,
• u – udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Na koszt zakupu lokalu składają się zatem:

• wartość rynkowa gruntu – określana jest ona na dzień wykupu mieszkania przez rzeczoznawcę,
• część kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę mieszkania wraz z kosztami dodatkowymi,
• część środków własnych TBS zaangażowanych w budowę mieszkania.

Niestety przy zakupie lokalu z TBS nie można liczyć na bonifikaty, jak ma to miejsce przy wykupie mieszkań komunalnych. Na poczet ceny nabycia lokalu wliczana jest jednak wniesiona kaucja oraz partycypacja, a także kwoty kapitału finansowania zewnętrznego spłacone w czynszu najmu.

Kredyt hipoteczny na wykup mieszkania TBS

Wykup mieszkania z TBS jest dokonywany po cenie rynkowej, dlatego może wymagać posiadania dość dużej sumy pieniędzy. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy zdecydujesz się na taką transakcję po krótkim okresie najmu lokalu. Dłuższy wynajem z opcją dojścia do własności pozwala bowiem spłacić większą część ceny zakupu mieszkania w ramach comiesięcznego czynszu.

Jeśli nie uzbierasz na własną rękę odpowiedniej kwoty gotówki, możesz rozważyć zaciągnięcie kredytu w banku na ten cel. Czy jednak można wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie z TBS? Jak najbardziej i jest to możliwe w wielu bankach.

Musisz jednak zdawać sobie sprawę, że taki kredyt pod hipotekę udzielany jest zazwyczaj wyłącznie na wykup mieszkania TBS, natomiast nie może być przeznaczony na pokrycie wkładu partycypacyjnego. Na partycypację możesz jednak zaciągnąć kredyt gotówkowy lub pożyczkę na dowolny cel.

Czy warto wykupić mieszkanie TBS na własność?

Nowe zasady wykupu mieszkań z TBS-ów dają wreszcie szansę ich najemcom na przejęcie na własność lokali użytkowanych przez nich nieraz od wielu lat. Zasady te nie są jednak do końca korzystne.

Przede wszystkim ustawa wyklucza możliwość wykupienia mieszkania przez lokatorów, którzy nie wpłacili partycypacji. Jest to dość duże grono najemców, ponieważ przez pewien czas obowiązywały przepisy, według których partycypantem nie mógł być najemca (kwotę partycypacji wpłacała wówczas np. gmina lub rodzina lokatora). Wiele TBS-ów nie pobierało także opłat partycypacyjnych.

Wykup mieszkania TBS nie zawsze będzie korzystny. Mieszkania te są w zaniżonym standardzie, a sprzedawane są np. po cenie rynkowej. Lepszym rozwiązaniem będzie wycofanie partycypacji i przeznaczenie jej na wkład własny do kredytu hipotecznego.