Czym jest luka czynszowa i jakie niesie ze sobą konsekwencje?

Sposób na spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu to zazwyczaj zakup lub wynajmem. Jednak większość polskich gospodarstw domowych nie stać na zaspokojenie swoich potrzeb w ten sposób. W roku 1995 powstało Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które zapoczątkowało najem mieszkań po niższych stawkach. Program ten jednak nie sprostał pokładanym w nim oczekiwaniom. Nowe możliwości dają wprowadzone w ubiegłym roku regulacje prawne wspierane przez Unię Europejską. Ta dzięki swoim środkom zwiększyła możliwości szerszego zastosowania go w praktyce. 

Na czym polega luka czynszowa?

Pojęcie luki czynszowej dotyczy sytuacji, w której wysokość osiąganych dochodów jest zbyt niska, aby zakupić mieszkanie, finansując go np. kredytem hipotecznym lub wynająć po cenach rynkowych, a z drugiej strony dochody te są zbyt duże, aby zakwalifikować się na przydział mieszkania komunalnego.

Oznacza to, że osoby, osiągające dochody zbliżone lub nieznacznie wyższe, od dochodów minimalnych określonych przez przepisy, są w kłopotliwej sytuacji, gdyż nie mają szans na realizację swoich potrzeb mieszkaniowych.

Przyczyny powstania luki czynszowej

Główną przyczyną powstania luki czynszowej są małe możliwości finansowe przeciętnego Polaka. Wzrost cen dóbr konsumpcyjnych oraz opłat, nie idzie w parze z wysokością minimalnych zarobków. Z tego powodu nawet podwyżki wynagrodzeń nie są w stanie dogonić cen nieruchomości.

Jak to wygląda obecnie? Prześledźmy na podstawie kilku danych statystycznych z lat 2021 i 2022:

Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wskazuje, że comiesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć połowy naszego wynagrodzenia.

Na podstawie powyższych danych możesz teoretycznie wyliczyć maksymalną kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu hipotecznego. Według KNF nie powinna ona przekraczać 1510 zł brutto albo 1182 zł netto. Z tego wynika, że druga połowa wynagrodzenia musiałaby Ci wystarczyć na opłaty, związane z utrzymaniem mieszkania oraz wydatki bieżące. Nietrudno zgadnąć, że 1182 zł w rzeczywistości nie starczy na pozostałe wydatki.

Najniższa emerytura jest z kolei często przyjmowana przez Gminy jako kryterium finansowe, dla osób ubiegających się o lokal społeczny. Wyliczenie to dotyczy dochodu na każdego członka rodziny. Oczywiście każda Gmina samodzielnie określa warunki przydziału lokalu, więc mogą się one różnić pomiędzy sobą. Wyliczenia GUS pokazują, że kwota minimalnego wynagrodzenia oraz minimalnej emerytury nie wystarczy nawet na zakup 0,5 m² mieszkania.

Jak najlepiej zaoszczędzisz na wkład własny do kredytu mieszkaniowego?

Luka czynszowa w Polsce – statystyki

Czy wiesz jakiej grupy osób dotyka problem luki czynszowej? Dla zobrazowania posłużmy się ponownie statystyką, przedstawiającą ilość osób zarabiających najniższe wynagrodzenie:

• 1,485 mln osób w roku 2019,
• 1,560 mln osób w roku 2020,
• 2,200 mln osób w roku 2021.

Jak sam widzisz, w ciągu dwóch lat liczba takich osób wzrosła o 715 tys., z czego ogromny wzrost przypada na okres 2020-2021.

Skalę tego zjawiska przedstawiła w nieco inny sposób Fundacja Habitat for Humanity Poland. Zajmuje się wspieraniem niezamożnych osób, które nie mają gdzie mieszkać lub też żyją w nieodpowiednich warunkach.

Według Fundacji aktualnie aż 60% polskich gospodarstw nie stać na zakup mieszkania ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych. Odnosząc te dane do ilości mieszkańców tj. ok. 38,151 mln, nie trudno zauważyć, że skala problemu narasta, więc sprawę należy traktować bardzo poważnie.

Konsekwencje luki czynszowej

Realia pokazują, że rodziny dotknięte luką czynszową najczęściej zamieszkują w lokalach o małym metrażu i niskich standardach, a w skrajnych przypadkach nawet w budynkach przeznaczonych do rozbiórki.

Rozwiązaniem dla nich mógłby być najem lokalu z odpowiednimi warunkami bytowymi. Niestety koszty najmu komercyjnego często przewyższają wysokość rat kredytu hipotecznego, co wywodzi się ze zbyt dużego zapotrzebowania na mieszkania.

Według Heritage Real Estate – organizacji skupiającej się na pomocy osobom biednym, już w roku 2019 na rynku brakowało ponad 2 miliony mieszkań, z czego 200 tys. przypadało na mieszkania w ramach najmu społecznego.

Dla porównania według opinii Fundacji w 2019 roku oddano do użytku 207,5 tys. mieszkań, w 2020 roku ok. 222 tys., a ubiegły rok miał przynieść wzrost do 230 tys. lokali.

Dane te pokazują, że nie ma co liczyć na spadek cen przy takim popycie.

Jak wyjść z luki czynszowej?

Jeśli wpadłeś w pułapkę, jaką jest luka czynszowa, masz dwie możliwości, aby z niej wyjść. W obydwóch przypadkach kluczowe będą Twoje dochody.

Pierwszym z nich będzie pogorszenie sytuacji finansowej. Wówczas możesz wykonać następujące czynności:

• sprawdź, jakie są kryteria przyznania lokalu socjalnego w gminie, w której zamieszkujesz;
• złóż wniosek wraz z informacją majątkową oraz wysokością uzyskiwanych dochodów. Pamiętaj, że komisja będzie analizować Twoje dochody z okresu roku, dlatego zwróć uwagę, aby nie składać go od razu po ich obniżeniu;
• oczekuj na wynik weryfikacji wniosku przez odpowiednie organy urzędu gminy, w przypadku pozytywnej decyzji trafisz na listę oczekujących;
• wybierz jedną z maksymalnie trzech propozycji mieszkania komunalnego. Jeśli je wszystkie odrzucisz zostaniesz skreślony z listy oczekujących. Niestety nikt nie zagwarantuje Ci terminu, w którym je otrzymasz. W niektórych rejonach kraju oczekiwanie na taki lokal może trwać nawet ponad 10 lat;
• zaakceptuj propozycję i podpisz umowę najmu.

Druga możliwość zaistnieje, gdy Twoje lub Twojego współmałżonka dochody wzrosną. Wtedy kroki, które możesz podjąć będą podobne do wcześniejszej sytuacji, ale będą już wiązały się z kupnem, a nie najmem lokalu mieszkalnego. Oto one:

• sprawdź wstępnie w kalkulatorze kredytów hipotecznych, jaka jest Twoja szacunkowa zdolność kredytowa i wybierz najkorzystniejszą ofertę finansowania;
• skontaktuj się z bankiem i dowiedz się jakie dokumenty musisz przedłożyć. Pamiętaj, że pracownik będzie analizować Twoje dochody z ostatniego roku albo dwóch przed złożeniem wniosku, dlatego zgłoś się do banku przynajmniej po 3 do 6 miesiącach od uzyskiwania wyższego wynagrodzenia;
• znajdź lokal, którego cena będzie w Twoim zasięgu finansowym;
• dokonaj zakupu nieruchomości po akceptacji kredytodawcy;
• podpisz umowę kredytową, po czym bank przeleje środki na konto sprzedającego.

Poznaj nasze 9 sposobów na obniżenie kredytu na mieszkanie

Luka czynszowa – aktualne rozwiązania problemu

W połowie lat 90. pojawiła się oferta najmu społecznego. Głównym założeniem tego programu był najem lokali na korzystnych warunkach czynszowych, czyli w kwocie niższej od rynkowej. Lata pokazały, że rynek ten rozwijał się jednak zbyt wolno, więc poczyniono próby, aby go zintensyfikować.

Rok 2021 przyniósł nową wersję Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Tak narodziła się Społeczna Agencja Najmu (SAN), której zadaniem byłoby m.in. pozyskiwanie mieszkań na wynajem od osób fizycznych oraz samorządów. SAN-y, w zamian za niższą od rynkowych wysokość czynszu, gwarantowałyby najem długoterminowy.

SAN może także, w zamian za czasowe zaniechanie lub obniżenie czynszu, zobowiązać się do przeprowadzenia remontu obiektu przeznaczonego na wynajem. Niezależnie od tych zmian, szansą na przyspieszenie rozwoju tego rynku może się okazać unijny program Fala Renowacji. Zakłada on remont pustostanów czy budynków, które można przekształcić na cele mieszkaniowe. Prace te byłyby finansowane ze środków unijnych.

Mieszkania Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Mieszkania TBS powstają w Polsce od ponad 20 lat i są budowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Do tej pory wybudowano ponad 80 tys. tego typu mieszkań, przeznaczonych dla osób, których nie stać na zakup własnego lokum.

Czynsz mieszkania w ramach programu jest wyższy od lokalu komunalnego, ale niższy od cen rynkowych za nieruchomość o podobnym metrażu i standardzie. Mieszkania wybudowane do roku 2015, za zgodą TBS-u można wykupić na własność. Możliwości takiej nie ma w przypadku nowszych lokali. Powodem jest zmiana przepisów.

Zaletą mieszkania TBS jest nie tylko umiarkowany czynsz, ale także uzyskanie pomocy gminy w postaci dodatku mieszkaniowego. Ten może zostać wypłacony w przypadku gdy lokator np. straci pracę. 

Społeczne Budownictwo Czynszowe

W roku 2016 z inicjatywy rządu pojawił się program Mieszkanie Plus przeznaczony dla tych samych odbiorców co mieszkania TBS. Na koniec 2020 r. łącznie wybudowano ponad 26 tys. lokali, z czego w ostatnich 2 latach liczba wybudowanych mieszkań osiągnęła 480.

Założenia programowe wskazywały, że osoby wnioskujące o lokal mieszkalny mogły wybrać opcję taniego najmu lub najmu z dojściem do własności, po upływie określonego czasu (od 15 do 30 lat) i przy regularnym opłacaniu czynszu.

Program ten zakładał, że niskie koszty budowy pozwolą na zastosowanie niewygórowanych czynszów. Niestety gwałtowny wzrost cen oraz usług spowodował, że program ten nie spełnił swojej funkcji.

W roku 2019 światło ujrzał podobny program Mieszkanie na start. Stawiał on na najem nowych mieszkań, które muszą pochodzić z rynku pierwotnego, a gmina powinna mieć podpisaną umowę z deweloperem.

Fundusz Dopłat

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) poza programem: Społeczne Budownictwo Czynszowe, od 1 kwietnia 2021 r. wprowadził inne rozwiązanie, jakim jest Fundusz Dopłat. Polega on na udzieleniu bezzwrotnego wsparcia finansowego gminom, powiatom czy organizacjom pożytku publicznego. Jego zadaniem jest motywacja zainteresowanych podmiotów do budowania mieszkań komunalnych, socjalnych i innych lokali służących osobom o niskich dochodach. W ramach Funduszu w latach 2021- 2025 przewidziano do rozdysponowania 1 mld zł rocznie.

Co jeszcze warto wiedzieć o luce czynszowej?

Czytając ten artykuł, być może zwróciłeś uwagę na to, jak przez ostatnie lata zwiększyła się ilość osób, które wpadają w tzw. lukę czynszową. Mimo środków rządowych oraz unijnych wprowadzane dotychczas programy nie był w stanie sprostać istniejącym potrzebom.

Jeśli i Tobie zagraża luka czynszowa, sprawdź, czy w Twoim mieście lub Gminie są realizowane, lub planowane inwestycje w zakresie budowy, lub remontów obiektów z przeznaczeniem na lokale do wynajęcia. Jeśli tak, zainteresuj się tym tematem, ponieważ może on być dla Ciebie znacznie korzystniejszy, niż próba ubiegania się o lokal komunalny.

Czym jest program „Mieszkanie za remont" i które miasta biorą w nim udział?