Jak kupić mieszkanie bez kredytu?

Dla wielu Polaków kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem na sfinansowanie kosztów zakupu mieszkania. Nasi eksperci postarają się jednak odpowiedzieć na pytanie, jak kupić nieruchomość bez kredytu na mieszkanie. Poruszamy takie zagadnienia, jak:

• możliwość nabycia mieszkania bez udziału kredytu hipotecznego – z własnych oszczędności, pożyczki prywatnej w rodzinie, z darowizny itp.;
• ceny na rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce – średnia cena za 1 m² powierzchni mieszkalnej w 2023 roku wynosiła w Warszawie ponad 16 tys. zł;
• istnieje wiele metod sfinansowania zakupu mieszkania bez kredytu – z własnych oszczędności, w ramach leasingu, zakupu na raty notarialne, SIM czy też poprzez program „Mieszkanie za remont” i programy rządowe.

Czy można kupić mieszkanie bez kredytu?

Wysokie koszty zakupu nieruchomości są poważną przeszkodą w ich nabyciu. Nie każdy ma duże zarobki czy oszczędności pozwalające na zrealizowanie transakcji za gotówkę. Czy jednak można kupić mieszkanie bez potrzeby zapożyczania się w banku na wiele lat? Zobacz, jak to zrobić bez hipoteki. Jest to możliwe!

Co trzecia nieruchomość mieszkalna kupowana jest bez udziału kredytu bankowego. Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego trzeba mieć jednak odpowiednią zdolność kredytową, a także gotówkę na wkład własny, z czym wiele osób, szczególnie młodych, ma coraz większy problem.

Jak kupić mieszkanie bez pieniędzy na wkład w banku? Możesz podjąć kilka ważnych kroków:

• oszczędzać z myślą o zakupie mieszkania – możesz skorzystać z lokat bankowych, kont oszczędnościowych itp.;
• pożyczyć pieniądze od rodziny;
• postarać się o uzyskanie pieniędzy czy nawet nieruchomości w darowiźnie;
• skorzystać z mieszkania na raty prywatne;
• uczestniczyć w społecznych inicjatywach mieszkaniowych;
• wziąć mieszkanie w leasing;
• skorzystać z oferty „Mieszkanie za remont”.

Możliwości są, dlatego nawet jeśli kalkulator rat kredytu hipotecznego pokazuje, że nie masz wystarczających zarobków, a co za tym idzie zdolności kredytowej do zakupu mieszkania na kredyt, nie musisz rezygnować ze spełnienia marzeń o własnym M.

Ile trzeba mieć pieniędzy, żeby kupić mieszkanie?

W ciągu całego 2023 roku ceny nieruchomości mieszkalnych w Polsce znacząco wzrosły, m.in. z uwagi na realizację programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl i Gethome.pl pokazały, że w 2023 roku nieruchomości kosztowały coraz więcej w Polsce, co związane było z lokalnymi czynnikami i światowymi trendami ekonomicznymi. Wzrost cen mieszkań w szczególności odczuwalny jest w największych miastach, co pokazuje poniższa tabela:

Źródło: dane BIG DATA RynekPierwotny.pl

Za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba było na koniec 2023 roku zapłacić 840 750 zł. Takie samo w Katowicach kosztowało 527 800 zł. To ceny, którym podołanie z własnych środków jest co najmniej trudne, ale nie niemożliwe.

Jak sfinansować zakup mieszkania bez kredytu?

Jeżeli zastanawiasz się, jak kupić własne mieszkanie bez kredytu, nie mając pieniędzy w formie oszczędności, do wyboru masz tak naprawdę kilka rozwiązań. Jak zdobyć środki na zakup mieszkania?

Możesz liczyć na darowiznę, na dobrą wolę być może kogoś z rodziny albo skorzystać z innych sposobów. Co zrobić, gdy nie stać nas na mieszkanie? Możesz poszukać innych źródeł finansowania poza kredytem.

Sfinansowanie nieruchomości z własnych oszczędności

Naturalną kwestią przy rozpatrywaniu tego, jak kupić mieszkanie bez udziału kredytu hipotecznego, jest wykorzystanie w tym celu własnych oszczędności. Ile trzeba odłożyć? Z pewnością więcej, niż wskazuje na to jego aktualna cena.

Najlepiej zaoszczędzić co najmniej 20 proc. więcej, niż wynosi wartość rynkowa mieszkania. Ceny od kilku lat rosną i trudno przewidzieć, kiedy ten wzrost się zakończy i czy w ogóle będzie miał miejsce.

Podobnie nie wiadomo, czy za wzrostem będą nadążały wynagrodzenia – jak na razie widać tutaj wyraźną rozbieżność. Jak odłożyć na własne mieszkanie?

W tym celu możesz zdecydować się na konto oszczędnościowe w banku, choć nieco więcej zarobisz, jeśli skorzystasz z lokaty terminowej. Zobacz w poniższej tabeli, ile możesz zaoszczędzić w ramach depozytów z określonymi parametrami:

Źródło: Obliczenia własne na podstawie: Ile zarobisz na lokacie.

Im więcej odkładasz na lokacie i im wyższe ma ona oprocentowanie, tym większe zyski osiągniesz i szybciej odłożysz na upatrzone mieszkanie.

Leasing nieruchomości

Leasing nieruchomości jest podobny do leasingu samochodowego. Usługa oferowana jest przez firmy i polega na oddaniu w użytkowanie lokalu mieszkalnego leasingobiorcy z opcją jego wykupu po zakończeniu umowy.

W praktyce jest to więc rodzaj wynajmu – przez cały okres obowiązywania umowy właścicielem lokalu pozostaje leasingodawca, a Ty masz prawo jedynie z niego korzystać. Musisz też płacić co miesiąc raty leasingowe. Masz za to możliwość po zakończeniu umowy wykupić mieszkanie na własność według warunków określonych na początku w umowie.

Mieszkanie w leasingu mogą wziąć głównie firmy, osoby prowadzące jednoosobową działalności gospodarczą oraz przedstawiciele wolnych zawodów (np. lekarze i prawnicy), ale zdarzają się oferty także dla „zwykłych” osób fizycznych. Leasing jest dość dobrym sposobem na mieszkanie dla młodych bez kredytu, którzy nie spełniają wymogów banku, ale mają dość stabilne zarobki.

Wśród zalet leasingu mieszkania wymienia się:

• krótszy czas trwania umowy w porównaniu z kredytem hipotecznym – zwykle 10 lat,
• mniejsze wymagania dotyczące zdolności kredytowej,
• możliwość wliczenia rat leasingowych w koszty firmowe (w niektórych przypadkach).

Niestety, ale leasing ma również wady, np. w przypadku problemów finansowych i braku możliwości płacenia kolejnych rat można stracić mieszkanie, a także wszystkie dotychczas wpłacone pieniądze.

Zakup mieszkania na raty

A jak kupić mieszkanie bez kredytu hipotecznego, ale na raty? Można to zrobić, podpisując stosowną umowę ze sprzedającym mieszkanie na rynku wtórnym lub z deweloperem. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego i określać precyzyjnie warunki spłaty zobowiązania.

Na czym polegają raty notarialne i jak kupić mieszkanie na raty bez banku? Zawierasz odpowiednią umowę, by zrealizować kupno mieszkania na raty bezpośrednio od właściciela. Stajesz się nabywcą nieruchomości, ale jednocześnie zobowiązujesz się do zapłaty ceny w zwaloryzowanych ratach.

W praktyce takie rozwiązanie jest najczęściej dostępne na rynku pierwotnym. Deweloperzy przeważnie chcą w ten sposób ułatwić zakup lokali osobom niespełniającym wymogów formalnych banków przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Z Twojej perspektywy nie ma większego znaczenia, czy będziesz płacić raty do banku czy do właściciela nieruchomości – prywatnego czy dewelopera. Bardzo często, aby skorzystać z takiej opcji, trzeba najpierw wpłacić część ceny mieszkania gotówką (np. 30 proc.), a jedynie reszta jest rozłożona na raty.

Choć o kredyt u dewelopera łatwiej niż w banku, jest on zazwyczaj znacznie droższy. Warto też pamiętać, że kredyt deweloperski jest często zwykłym bankowym kredytem hipotecznym, w którego załatwieniu deweloper jedynie pośredniczy.

Mieszkanie za remont

Alternatywną metodą uzyskania mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego na taki zakup jest skorzystanie z programu „Mieszkanie za remont”. W niektórych gminach można zdecydować się na tę nową formę wynajmu mieszkań komunalnych, która korzysta ze wsparcia samorządów.

„Mieszkanie za remont” polega na tym, że po spełnieniu odpowiednich warunków osoby kwalifikujące się do programu zobowiązują się wyremontować takie lokum, a następnie mogą je wynająć na preferencyjnych warunkach, z niskim czynszem za najem.

Nie jest to ogólnopolski program, dlatego musisz sprawdzić, czy funkcjonuje w Twojej lokalizacji np. w Katowicach czy w Krakowie są takie możliwości. Zaletą „Mieszkania za remont” są:

• szansa na uzyskanie mieszkania stosunkowo niskim kosztem,
• niski czynsz za najem w przyszłości,
• bezterminowa umowa najmu,
• brak konieczności opłacania czynszu przez pierwszy okres najmu (w niektórych przypadkach).

Wadą takiego rozwiązania jest konieczność przeprowadzenia z własnych środków i na własną rękę generalnego remontu danej nieruchomości, a mieszkania komunalne włączone do programu „Mieszkanie za remont” bywają w różnym stanie.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM)

Możesz uczestniczyć także w społecznych inicjatywach mieszkaniowych, w skrócie SIM, jakie zostały uruchomione z dniem 19 stycznia 2021 roku. Zastąpiły one wcześniej funkcjonujące w Polsce towarzystwa budownictwa społecznego (TBS).

SIM przeznaczone są dla osób, które nie są właścicielami mieszkania, a jednocześnie nie mają z różnych powodów możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego, który pozwoliłby na realizację inwestycji. Jednocześnie warunkiem uczestnictwa w SIM jest posiadanie stabilnego zatrudnienia.

Jeśli pracujesz, a brak mieszkania nie wynika z ubóstwa jako takiego, masz szansę wynająć mieszkanie w ramach SIM, a w przyszłości je wykupić. Musisz dysponować już na samym początku środkami, które pozwolą Ci na regularne opłacanie czynszu.

W niektórych gminach, w których realizowane są inwestycje mieszkaniowe w ramach SIM, obowiązuje też wkład własny w wysokości do 30 proc. wartości nieruchomości. Zaletami SIM-ów są:

• niskie stawki czynszu za mieszkanie – nawet o połowę niższe w porównaniu ze stawkami komercyjnymi,
• możliwość uzyskania mieszkania z perspektywą dochodzenia do własności, bez konieczności zaciągania na wstępie kredytu hipotecznego.

Wadą SIM-ów jest to, że musisz wnieść często wkład własny do 30 proc. kosztów budowy nieruchomości.

Jak zarobić na mieszkanie bez kredytu?

Jeżeli zastanawiasz się, jak zdobyć mieszkanie bez kredytu, masz do wyboru albo wymienione wyżej opcje, albo odkładanie na ten cel środków z zarobionych pieniędzy.

Wtym drugim przypadku, jeśli co miesiąc uda Ci się oszczędzić 1000 zł, to sumę 300 000 zł (a więc na małe mieszkanie w mieście i większe lokum w mniejszej miejscowości) uzbierasz dopiero po… 25 latach. Nieco szybciej zrobisz to, jeśli odkładasz pieniądze na lokacie.

W tym czasie mogą zmienić się ceny nieruchomości, a Twoje pieniądze stracić na wartości. Jeżeli chcesz oszczędzać, musisz odkładać znacznie większe sumy. Najlepiej więc postarać się o lepszą pracę, a także odkładać pieniądze razem z kimś – z partnerem, małżonkiem lub rodzicami.

Wiele młodych osób korzysta w tym celu z ofert pracy za granicą – już kilkuletni kontrakt pozwala im odłożyć pełną sumę na zakup mieszkania w Polsce. Pamiętaj także o możliwości pomnażania oszczędności np. za pomocą instrumentów inwestycyjnych.

Część środków lokuj w bezpieczne obligacje i lokaty, a część – w te bardziej ryzykowne, ale i bardziej opłacalne instrumenty, np. akcje spółek giełdowych, o ile oczywiście się na tym znasz.

Przykładowo, jeśli mieszkasz u rodziców i zarabiasz najniższą krajową (od 1 stycznia 2024 roku to kwota 3221,98 zł), a z kwoty tej odłożysz 2500 zł miesięcznie, to przy braku jakiegokolwiek wsparcia w postaci odsetek z lokaty czy konta oszczędnościowego, na mieszkanie za 450 000 zł zaoszczędzisz po 15 latach. Po takim czasie ceny nieruchomości będą już zupełnie inne.

Mieszkanie bez kredytu - na jakie dofinansowania można liczyć?

Swego czasu rząd proponował różne rozwiązania pomagające w zakupie mieszkania osobom młodym lub mniej zarabiającym. Najpopularniejszy był program „Mieszkanie dla młodych”, który niestety zakończył się w 2018 roku. Jakie jeszcze programy były dostępne:

• W 2023 roku można było skorzystać z oferty „Bezpieczny kredyt 2 proc.” z dopłatami do rat kredytu nawet przez 10 lat, ale program ten został z kolei zakończony z początkiem 2024 roku.
• Jeszcze do niedawna działał program „Mieszkanie plus”, który przewidywał opcję dopłat do czynszu w ramach umowy najmu z tzw. dojściem do własności. O mieszkanie w ramach tego programu ubiegać się mogły osoby aktywne zawodowo i uczące się, a także emeryci i renciści, którzy mieli tzw. zdolność czynszową oraz nie posiadali prawa własności do mieszkania, domu lub lokalu spółdzielczego. Program został zamknięty w maju 2023 roku.

Z jakich programach będzie można skorzystać w celu zakupu nieruchomości:

• Skorzystać można z programu „Mieszkanie na start”, który zapewnia bezzwrotne finansowanie wsparcia osób fizycznych w ponoszeniu wydatków z tytułu najmu. Polega on na dofinansowaniu czynszu za wynajem mieszkań – nowo wybudowanych lub oddanych do użytku w wyniku rewitalizacji.
• W 2025 ma zostać wprowadzony inny program Kredyt hipoteczny 0%, który ma stać się następcą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W ramach wsparcia przewidziano kredyt z oprocentowaniem nawet 0 proc. dla rodzin wielodzietnych, posiadających co najmniej troje dzieci, a także słabiej usytuowanych, gotowych partycypować w kosztach budownictwa społecznego, na przykład w towarzystwach budownictwa społecznego. Program ma ruszyć w drugiej połowie tego roku. Nie wiadomo, na jakich będzie ostatecznie obowiązywać zasadach.

Być może pomysły obecnej koalicji będą jeszcze ciekawsze i zostaną wcielone w życie, co ułatwi dostęp do kredytów hipotecznych, które są wciąż najtańszym sposobem na zakup własnego mieszkania bez posiadania dużych oszczędności.

Kupno mieszkania na kredyt nie jest jedyną możliwością jego uzyskania, ale często jest wybierana właśnie taka droga zakupu własnego lokum.

Czy warto zdecydować się na zakup mieszkania bez kredytu?

Kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, wraz ze spłatą każdej kolejnej raty przybliżasz się do pełni własności nieruchomości. Pod względem prawnym od samego początku, z chwilą podpisania aktu notarialnego, stajesz się właścicielem lokalu, ale obciążone jest ono wpisem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, który jest konieczny dla zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

Jeśli przestałbyś spłacać raty, bank mógłby nawet przejąć Twoje mieszkanie, zlicytować je na licytacji komorniczej i pozbawić Cię dachu nad głową. Choć cała ta procedura trwa długo, to jest realna. Czy zatem lepiej jest zdecydować się na zakup mieszkania bez kredytu?

W obecnych warunkach ekonomicznych, gdy wysokość stóp procentowych NBP maleje, a wraz z nimi spada oprocentowanie kredytów hipotecznych, niekoniecznie będzie to dobrą alternatywą. Oczywiście, jeśli masz oszczędności na mieszkanie, wykorzystaj je.

Jest to lepszy sposób niż złożenie ich na lokatę bankową, która byłaby niżej oprocentowana niż kredyt hipoteczny i jednocześnie pewnie niżej niż wynosi wzrost wartości nieruchomości w ciągu kolejnych lat.

Możesz skorzystać z programów wsparcia osób fizycznych w nabyciu własnego M, jak w programie „Mieszkanie za remont” czy SIM, lub skorzystać z leasingu mieszkania. Przelicz, co Ci się bardziej opłaca.