Jak kupić mieszkanie z bonifikatą?

Zakup mieszkania w 2023 roku jest wyzwaniem, zwłaszcza dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na taką inwestycję z wykorzystaniem wyłącznie własnych oszczędności.

Wielu Polaków realizuje zakup lokalu z udziałem kredytu hipotecznego, a ten jest coraz droższy z uwagi na rosnącą wysokość głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Są one podwyższane przez RPP w ramach walki z galopującą inflacją. Drogie kredyty, wysokie ceny za 1 m² mieszkania, a przy tym inflacja powodują, że inwestycje w nieruchomości są mocno utrudnione.

Być może rozwiązaniem problemów będzie mieszkanie z bonifikatą. Na czym to polega?

Czym jest mieszkanie z bonifikatą?

Co to znaczy, że mieszkanie jest z bonifikatą? Czy można kupić nieruchomość, do której ktoś Ci dopłaci? Okazuje się, że tak. W pierwszej kolejności należy przy tym powiedzieć o mieszkaniach z bonifikatą z gminy.

Taka bonifikata jest formą pomocy, jakiej jednostka samorządu terytorialnego udziela mieszkańcom. Należy ją traktować jak upust cenowy wobec nominalnej wartości nieruchomości kupowanej od gminy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Osoba, która nabywa lokal z bonifikatą od gminy, może kupić w rzeczywistości nieruchomość za ledwo ułamek jej rynkowej wartości.

Opcja zakupu mieszkania komunalnego z bonifikatą została ujęta w art. 68 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Wskazano w nim, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej w wysokości nie niższej niż jej wartość, na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeśli nieruchomość ta jest sprzedawana m.in. na cele mieszkaniowe czy jako lokal mieszkalny.

W takim przypadku bonifikata będzie obejmowała cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu, a gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego – pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny nieruchomości obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Warunki udzielania bonifikat czy wysokość stawek procentowych są określane w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku. Warto podkreślić, że są to akty prawa miejscowego lub mogą dotyczyć indywidualnych nieruchomości.

Swego czasu popularne były mieszkania zakładowe dla pracowników określonych zakładów pracy. W takiej formie można było kupić np. mieszkanie od kopalni. Mieszkanie nabyte z bonifikatą od kopalni mogło być nawet o 85 proc. tańsze od jego rzeczywistej wartości.

Dlatego można wymienić co najmniej dwa rodzaje mieszkań z bonifikatą:

• mieszkania komunalne,
• mieszkania zakładowe.

Dzięki temu możesz uzyskać bardzo preferencyjne warunki zakupu lokalu. W przypadku mieszkań zakładowych warunki i wysokość udzielenia bonifikaty zostały wskazane w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa.

Mieszkania z bonifikatą można kupować od:

• przedsiębiorstw państwowych;
• spółek, w których Skarb Państwa posiada większość udziałów;
• spółek, które powstały w procesie komercjalizacji mienia państwowego;
• wszelkich innych państwowych osób prawnych.

Zobacz, czy masz szansę na zakup mieszkania z bonifikatą.

Kto może ubiegać się o mieszkanie z bonifikatą?

Jeśli chodzi o mieszkania komunalne z bonifikatą, to będą one przysługiwać wyłącznie ich najemcom. Dlatego wpierw trzeba uzyskać prawo do najmu mieszkania komunalnego. Będzie ono przysługiwało osobom uzyskującym niskie dochody, których sytuacja finansowa całkowicie uniemożliwia zakup lub wynajęcie własnego mieszkania.

Natomiast w przypadku zakładowych lokali z bonifikatą również trzeba być ich najemcą. Wówczas masz pierwszeństwo w nabyciu mieszkania, ale znaczenie ma także zapis o prawie do wykupu przez członków rodziny i możliwości pomniejszenia ceny w zależności od stażu pracy lub okresu najmu.

Na zasadzie pierwszeństwa o mieszkanie zakładowe z bonifikatą mogą starać się osoby, które:

• Wynajmują lokal na podstawie umowy najmu podpisanej na czas nieokreślony lub na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale mieszkania zakładowego.
• Są pracownikami lub byłymi pracownikami firmy lub przedsiębiorstwa, które chce zbyć mieszkanie i wynajmują je na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony albo umowy najmu na czas określony, ale tylko jeżeli została ona zawarta przed 12 listopada 1994 roku.
• Są osobami bliskimi – rodziną, przyjacielem czy partnerem dla pracownika lub byłego pracownika, a przy tym pozostawali z najemcą we wspólnym gospodarstwie domowym aż do chwili jego śmierci.

Jakie warunki należy spełnić, aby kupić mieszkanie z bonifikatą?

To rada gminy w ramach aktu prawa miejscowego określa, kto może wykupić mieszkanie komunalne z bonifikatą. Jej uprawnieniem jest udzielanie bonifikat przy sprzedaży mieszkań, ale nie jest to obowiązkowe. Gmina może określić warunki przedmiotowe i podmiotowe korzystania z oferty z bonifikatą.

W ramach obowiązujących przepisów najemca mieszkania komunalnego może je wykupić za niewielki procent jego wartości, czyli nabyć lokal z bonifikatą, jeśli urząd miasta lub gminy sprzedaje taką nieruchomość.

Prawo wykupu mieszkania komunalnego w pierwszej kolejności przysługuje jego dotychczasowemu najemcy. Warunkiem jest tutaj niezaleganie z opłatami za czynsz, inne warunki mogą zaś dotyczyć m.in.:

• wysokości maksymalnego miesięcznego dochodu,
• liczby dzieci w rodzinie,
• zakazu posiadania innej nieruchomości mieszkalnej,
• okresu zameldowania na terenie dawnej gminy.

Wszystkie zasady wykupu mieszkań zakładowych z bonifikatą są regulowane przez przepisy Ustawy z dnia 12 października 1994 roku o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe.

Taki lokal można wykupić, jeśli wystawiony jest on na sprzedaż przez zakład pracy. Jako uprawniony do pierwszeństwa zakupu zakładowego mieszkania z bonifikatą otrzymasz wówczas informację pocztą o rynkowej wartości mieszkania oraz o terminie, w którym konieczne będzie złożenie oświadczenia o wykupie.

Bonifikata przy zakupie mieszkania zakładowego ustalana jest w wysokości, która wynika z wartości rynkowej nieruchomości pomniejszonej o sumę upustu:

• 6 proc. za każdy rok pracy w firmie, która sprzedaje mieszkanie;
• 3 proc. za każdy rok najmu sprzedawanego mieszkania.

Łączna bonifikata przyznawana przy zakupie mieszkania zakładowego nie może jednak wynieść więcej niż 95 proc. rynkowej wartości lokalu.

Jak kupić mieszkanie z bonifikatą?

Przy chęci zakupu mieszkania komunalnego z bonifikatą, powinieneś:

• mieć prawo pierwokupu – co oznacza konieczność bycia najemcą takiego lokalu mieszkalnego od gminy;
• dowiedzieć się w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy, czy władze samorządowe mają w planach sprzedanie danego lokalu;
• złożyć wniosek o zakup mieszkania komunalnego z bonifikatą.

Jeśli Twoim celem jest zakup zakładowego mieszkania z bonifikatą, powinieneś:

• otrzymać pocztą informację o tym, że zakład pracy chce sprzedać mieszkanie,
• złożyć oświadczenie o wykupie mieszkania z bonifikatą.

Możesz też bez czekania na informację od pracodawcy złożyć wniosek o wykup mieszkania zakładowego, a firma będzie miała 30 dni na odpowiedź, niekoniecznie pozytywną.

Jak sfinansować kupno mieszkania z bonifikatą?

Pomimo tego, że mieszkanie z bonifikatą może kosztować nawet kilka procent wartości bieżącej nieruchomości, to jednak trzeba mieć te pieniądze na wykup lokalu. Jak sfinansować kupno mieszkania z bonifikatą? Najlepiej z własnych oszczędności, a jeśli jest to niemożliwe, możesz pomyśleć o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z bonifikatą

Możesz uzyskać kredyt hipoteczny w wybranym banku, jeśli tylko masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową i dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej.

Warunki udzielenia kredytu hipotecznego na mieszkanie z bonifikatą są właściwie takie same jak w przypadku zaciągania takiego zobowiązania na potrzeby zakupu każdej innej nieruchomości. W takim przypadku do banku kredytującego trzeba dostarczyć dokumenty od gminy.

Wynajem mieszkania z bonifikatą

Zakładając, że wykupiłeś mieszkanie i uzyskałeś przy tym duży upust, czy musisz sam je zamieszkiwać? Czy można wynająć mieszkanie kupione z bonifikatą? Sprawa nie jest do końca jasna. Właściwie nabywca kupuje mieszkanie z bonifikatą najczęściej na własne cele mieszkaniowe, czyli żeby w takim lokalu żyć.

Niektóre gminy, podejmując uchwałę o tym, by udzielić bonifikaty, doprecyzowują, co należy rozumieć pod pojęciem wykorzystania lokalu na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, czyli np. najem.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą

To naturalne, że po kilku latach od zakupu mieszkania z bonifikatą możesz chcieć się go pozbyć. Może być to podyktowane chęcią przeprowadzki do innego miasta, za pracą lub w wyniku zmiany potrzeb Twojej rodziny i Twoich własnych.

Jak sprzedać mieszkanie kupione z bonifikatą, ale jednocześnie nie być zobowiązanym do jej zwrotu? Pytanie powinno brzmieć nie czy, a kiedy sprzedać mieszkanie z bonifikatą. Jest to oczywiście możliwe, ale może pociągać za sobą konieczność zwrotu opustu, który otrzymałeś.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych, czyli trwale wydzielonych z większej nieruchomości, np. z bloku wielorodzinnego, czas karencji przy sprzedaży mieszkania z bonifikatą wynosi 5 lat, a w przypadku nieruchomości – 10 lat.

Jeśli od zakupu mieszkania z bonifikatą minęło już odpowiednio dużo czasu, możesz je sprzedać bez żadnych negatywnych konsekwencji.

Co się jednak stanie, jeśli dokonana zostanie sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat? W takiej sytuacji gmina nie będzie się domagała zwrotu równowartości bonifikaty tylko wtedy, gdy spełnisz określone warunki:

•  Środki ze sprzedaży mieszkania z bonifikatą przeznaczysz na zakup innego lokalu lub nieruchomości przeznaczonej do zamieszkania.
• Dokonasz kupna innego lokalu mieszkalnego przed upływem 12 miesięcy od momentu sprzedaży nieruchomości nabytej wcześniej od gminy – nie wystarczy przy tym podpisać w tym czasie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości mieszkalnej.

Brak dopełnienia wyżej wskazanych warunków spowoduje, że samorząd będzie żądał zwrotu udzielonej bonifikaty. Rada gminy może ponadto określić, w jakich sytuacjach takie żądanie się nie pojawi mimo niespełnienia ustawowych warunków.

Co ciekawe, zwrot bonifikaty nie będzie potrzebny, jeśli sprzedaż mieszkania z bonifikatą nastąpiła:

• na rzecz osoby bliskiej,
• pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,
• pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,
• w ramach zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Czy warto wykupić mieszkanie z bonifikatą?

Mieszkania z bonifikatą, czy to komunalne, czy zakładowe, sprzedawane są wąskiej grupie uprawnionych nabywców za ułamek ceny – i bez wątpienia jest to ich zaletą. Często jednak ich stan techniczny pozostawia wiele do życzenia, co jest ich ewidentną wadą.

Atutem mieszkań z bonifikatą jest ich niska cena, ponieważ już za kilkanaście czy kilka procent wartości nieruchomości możesz zostać właścicielem zamieszkiwanego, wynajmowanego dotychczas mieszkania. Dopełnienie związanych z tym formalności nie powinno nastręczać zbyt wielu problemów.

Za minus zakupu mieszkania z bonifikatą należy uznać to, że nie można go sprzedać po mniej niż 5 latach od zakupu bez narażania się na konieczność zwrotu udzielonej bonifikaty. Jego wynajem najczęściej także okazuje się niemożliwy.

Co jeszcze warto wiedzieć o mieszkaniach z bonifikatą?

Czy możliwa jest darowizna mieszkania kupionego z bonifikatą? Nabywca lokalu komunalnego może dokonać aktu darowizny. Jeśli darowizna ta nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, darczyńca jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej kwocie udzielonej bonifikaty. Przepis ten nie znajduje zastosowania, jeśli miało to miejsce na rzecz osoby bliskiej.

Być może zastanawiasz się również, czy mieszkanie komunalne można odziedziczyć. Nie ma takiej możliwości, co ma na celu uniknięcie sytuacji, w której lokal komunalny przejmują osoby o dobrej sytuacji finansowej i wykupują mieszkanie z bonifikatą.

Po śmierci głównego najemcy, a przed kupnem mieszkania z bonifikatą, bliscy mogą złożyć w urzędzie gminy zaświadczenie o swoich dochodach, a jeśli będą one odpowiednio niskie, być może pozostaną w lokalu i podpiszą nową umowę najmu. Jako najemcy będą mogli wówczas kupić mieszkanie z bonifikatą.