8/4/2022 | 12:00 AM
7 min. czytania
O sprzedaży mieszkania z kredytem MdM myśli wielu beneficjentów programu Mieszkanie dla Młodych, jednak pojawiają się wątpliwości, czy jest to w ogóle możliwe i przede wszystkim, czy trzeba będzie zwrócić dofinansowanie. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te pytania i dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem MdM krok po kroku.
Z niedziałającego już programu Mieszkanie dla Młodych skorzystało około 110 tysięcy Polaków, którzy dzięki niemu mogli kupić swoją pierwszą nieruchomość na kredyt z atrakcyjną dopłatą państwa do wkładu własnego.
Dzisiaj wielu z nich jednak rozważa sprzedaż mieszkania kupionego w ramach MdM np. z powodu zbyt wysokich rat kredytowych, czy też zwykłej konieczności zmiany miejsca zamieszkania ze względu na zmianę pracy lub powiększenia się rodziny.
Jednak czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym MdM jest możliwa, jeśli zobowiązanie wciąż nie zostało spłacone?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem MdM?
Każde mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można sprzedać, ponieważ żadne przepisy i regulaminy bankowe tego nie zabraniają. Jeśli jednak chcemy się przy okazji pozbyć kredytu, kwota ze sprzedaży nieruchomości powinna pokryć całą pozostałą do spłaty sumę zobowiązania. Wówczas bank zamknie umowę kredytową, a nieruchomość zwolni z hipoteki.
Na tej samej zasadzie możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem MdM. Jeśli tylko znajdziemy kupca na nieruchomość, możemy zrealizować transakcję. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem MdM, wyjaśnimy niżej.
Należy jednak pamiętać, by najpierw przemyśleć swoją decyzję, ponieważ może się wiązać z dodatkowymi kosztami, wynikającymi z wcześniejszej spłaty kredytu oraz warunków programu Mieszkanie dla Młodych.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem po rozwodzie?
W niektórych przypadkach bank może nam naliczyć przede wszystkim prowizję za przedterminową spłatę zobowiązania. Może to dotyczyć wielu beneficjentów programu MdM, ponieważ dopiero od 22 lipca 2017 roku obowiązują nowe przepisy ograniczające możliwość naliczania takiej prowizji (np. w przypadku kredytów zaciągniętych po tej dacie ze zmiennym oprocentowaniem prowizja może być naliczona tylko wtedy, jeśli całkowita spłata zobowiązania nastąpi w ciągu pierwszych 3 lat kredytowania).
Kredyty MdM były natomiast zaciągane w latach 2014-2018, a więc gros umów może zawierać punkt przewidujący prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Drugim kosztem może okazać się kara za zerwanie regulaminu programu MdM. Od 1 września 2015 roku obowiązuje bowiem nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, która przewiduje, że w niektórych przypadkach wcześniejsza spłata kredytu MdM skutkuje koniecznością zwrotu dofinansowania.
Czy dopłatę w ramach MdM trzeba będzie zwrócić?
Według znowelizowanych w 2015 roku przepisów otrzymaną dopłatę do wkładu własnego kredytu MdM trzeba zwrócić, jeśli w ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości m.in. w sytuacji, gdy:
- spłacimy całość lub część kredytu w wysokości przekraczającej przyznane dofinansowanie,
- dokonamy zbycia prawa własności lub współwłasności tego mieszkania.
Powyższe zasady obowiązują wyłącznie osoby, które zakupiły mieszkanie w ramach programu MdM po 1 września 2015 r. Tylko one zatem będą musiały zwrócić dopłatę, natomiast osoby, które nabyły mieszkania MdM wcześniej, nie muszą tego robić.
W praktyce oznacza to, że obecnie sankcjami z tytułu sprzedaży mieszkania obciążone są głównie osoby, które kupiły mieszkanie MdM w 2017 roku lub później.
Jak obliczyć, po jakim czasie można sprzedać mieszkanie MdM, by nie zwracać dopłaty? To również jest dość ważne, ponieważ 5-letni okres liczymy od dnia nabycia mieszkania, a konkretnie od daty zawarcia aktu notarialnego, do końca 59 miesiąca upływającego od tego terminu.
Zatem sprzedaż nieruchomości w ostatnim z 60 miesięcy tego 5-letniego nie powoduje już konieczności zwrotu dofinansowania.
Jak wygląda wcześniejsza spłata i sprzedaż mieszkania z kredytem Rodzina na Swoim?
Jakie warunki muszą być spełnione, aby sprzedać mieszkanie z kredytem MdM?
Zasady sprzedaży mieszkania z kredytem MdM są bardzo podobne jak w przypadku sprzedaży każdej innej nieruchomości obciążonej hipoteką. W pierwszej kolejności należy udać się do banku, aby uzyskać zaświadczenie o saldzie zadłużenia z tytułu kredytu.
Przy okazji warto ustalić, czy z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania bank pobierze od nas wspomnianą wyżej prowizję.
Bank powinien także wystawić nam promesę, że zezwoli na skreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po całkowitej spłacie zobowiązania. Do prawidłowego przeprowadzenia transakcji potrzebne będą także inne dokumenty m.in. akt własności mieszkania i wypis z księgi wieczystej.
Po skompletowaniu dokumentów wystarczy znaleźć kupca i zawrzeć z nim akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Wpłacona przez niego cena jej zakupu w pierwszej kolejności będzie przekazana na rachunek kredytowy, a ewentualna nadwyżka na konto sprzedającego.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?
Jeśli kupujący musi zaciągnąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie transakcji, to właśnie jego bank przeleje bezpośrednio odpowiednią sumę do banku sprzedającego w celu uregulowania całego zadłużenia ciążącego na nieruchomości.
Po sfinalizowaniu transakcji pozostanie kwestia wykreślenia hipoteki, czym zajmuje się już nabywca mieszkania. Sprzedający musi mu jednak dostarczyć z banku list mazalny, który będzie podstawą do zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Należy też pamiętać, że jeśli sprzedaży lokalu dokonamy przed upływem wspomnianych wyżej 5 lat od daty jego nabycia w ramach programu MdM, będzie trzeba zwrócić część otrzymanej dopłaty rządowej.
Pozostaje jeszcze jedna sprawa: sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek. Podczas podpisywania aktu notarialnego kupujący będzie musiał uiścić podatek PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. To on także zwyczajowo pokrywa koszty notariusza.
Sprzedający nie musi zgłaszać transakcji do urzędu skarbowego, chyba że sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. Wówczas ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu ze sprzedaży (nie przychodu!).
Może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ponieważ od 1 stycznia 2022 r. wskutek wprowadzenia nowych przepisów Nowego Ładu, przeznaczenie uzyskanej ceny sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu związanego ze zbywaną nieruchomością uznawane jest za cele mieszkaniowe będące podstawą zwolnienia z podatku.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, którego jesteśmy współwłaścicielem?
Co się stanie, gdy sprzedamy mieszkanie z kredytem MdM wcześniej?
Sprzedaż mieszkania z kredytem MdM przed upływem 5 lat od jego nabycia nie jest zabroniona, jednak wiąże się z koniecznością zwrotu otrzymanej dopłaty do wkładu własnego. Należy jednak pamiętać, że dotyczy to osób, które nabyły mieszkanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych po 1 września 2015 r.
Zgodnie z przepisami sprzedający musi poinformować bank o sprzedaży i ma na to 30 dni od daty zdarzenia (bank siłą rzeczy się dowie o transakcji ze względu na wcześniejszą spłatę zobowiązania).
Do banku kredytującego musi także zwrócić dopłatę w ciągu 60 dni od daty sprzedaży mieszkania lub spłaty kredytu MdM (okres ten liczy się od zdarzenia, które miało miejsce wcześniej).
Wysokość zwrotu zależy od momentu sprzedaży nieruchomości, ponieważ jest ona wyliczana wg wzoru:
Wysokość zwrotu = kwota uzyskanej dopłaty x (liczba pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat / 60).
Jeśli więc np. otrzymaliśmy dopłatę w wysokości 20 000 zł, a sprzedaży mieszkania dokonamy na 6 miesięcy przed upływem 5-letniego okresu karencji, to do banku kredytującego trzeba będzie zwrócić kwotę w wysokości: 20000 zł x (6/60) = 20000 x 0,1 = 2000 zł.
Należy też pamiętać, od kiedy liczy się 5 lat w MdM – od dnia nabycia mieszkania, a nie dnia podpisania umowy kredytowej. Jest to dość ważne, ponieważ wiele osób podpisało akt notarialny znacznie później np. w związku z oczekiwaniem na nowe mieszkanie od dewelopera.
Sprzedaż mieszkania z kredytem MdM krok po kroku
Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję, jak przeprowadzić sprzedaż mieszkania z MdM krok po kroku.
- Sprawdź, czy sprzedaż mieszkania z kredytem MdM będzie się wiązała z koniecznością zwrotu dopłaty oraz ewentualnej zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania.
- Wystaw ogłoszenie o sprzedaży mieszkania i znajdź kupca.
- Zdobądź z banku potrzebne dokumenty – zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesę o wykreśleniu hipoteki (promesa jest ważna 30 dni, a więc tyle czasu kupujący ma na zebranie środków na zakup nieruchomości lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego).
- Podpisz umowę sprzedaży mieszkania MdM u notariusza w formie aktu notarialnego. Dopilnuj, aby kupujący przelał odpowiednią kwotę do Twojego banku na poczet spłaty kredytu.
- Zgłoś się do banku w celu dopełnienia pozostałych formalności związanych z zamknięciem kredytu oraz pozyskaniem listu mazalnego umożliwiającego nabywcy wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zakupionego mieszkania.
- Jeśli musisz zwrócić dopłatę MdM, rozlicz się z bankiem w ciągu 60 dni od daty sprzedaży nieruchomości.
Dodatkowe źródła:
Jak obliczyć zwrot dopłaty MDM? www.sprawdzonydoradca.pl
Spłata kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe – Polski Ład www.poradnikprzedsiebiorcy.pl
