Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego w 2026 roku – komu przysługuje?

Ulga zbliża się już do końca. Prawo do odliczania odsetek może być wykonywane do terminu spłaty wskazanego w pierwotnej umowie kredytowej, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 roku.

Na czym polega ulga odsetkowa?

Ulga odsetkowa pozwala pomniejszyć dochód – a w przypadku ryczałtu przychód – o kwalifikujące się odsetki zapłacone od kredytu mieszkaniowego.

To ważne rozróżnienie: odsetek nie odliczasz bezpośrednio od podatku. Zmniejszają one podstawę, od której obliczany jest podatek.

Wyobraź sobie, że w danym roku zapłaciłeś bankowi 15 000 zł odsetek i cała ta kwota spełnia warunki ulgi. Twój dochód do opodatkowania może zostać zmniejszony o 15 000 zł. Faktyczna oszczędność podatkowa zależy już m.in. od wysokości Twoich dochodów i sposobu ich opodatkowania.

Sama ulga została zlikwidowana z początkiem 2007 roku. Ustawodawca pozostawił jednak ochronę praw nabytych osobom, które wcześniej spełniły warunki preferencji. Ministerstwo Finansów potwierdza, że ulga może być stosowana do końca 2027 roku.

Komu przysługuje ulga odsetkowa w 2026 roku?

Podstawowa zasada jest prosta: nowy kredyt hipoteczny zaciągnięty dziś nie daje prawa do ulgi odsetkowej.

Prawo do niej zachowali podatnicy, którym w latach 2002–2006 udzielono kredytu lub pożyczki mieszkaniowej spełniających wymagania obowiązującego wtedy art. 26b ustawy o PIT.

Kredyt musiał służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych i finansować jedną z określonych w przepisach inwestycji, m.in.:

• budowę budynku mieszkalnego;
• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni w związku z nowo budowanym lokalem albo budynkiem;
• zakup nowo wybudowanego domu lub mieszkania od gminy albo podmiotu, który wybudował nieruchomość w ramach prowadzonej działalności;
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkaniowe;
• przebudowę lub przystosowanie budynku albo pomieszczenia niemieszkalnego, jeśli w efekcie powstało samodzielne mieszkanie.

Oznacza to m.in., że ulga nie obejmowała zwykłego zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Ministerstwo Finansów wskazuje również, że nie można było odliczać części odsetek przypadającej na kredyt wykorzystany na zakup gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Czy ulga obejmuje kredyt refinansowy?

Tak. I jest to szczególnie ważne po blisko 20 latach od likwidacji ulgi, ponieważ wiele pierwotnych kredytów zostało w tym czasie refinansowanych.

Prawo do odliczenia może obejmować odsetki:

1. od pierwotnego kredytu mieszkaniowego,
2. od kredytu lub pożyczki zaciągniętej na spłatę tego kredytu,
3. od kolejnego kredytu zaciągniętego na spłatę wcześniejszego kredytu refinansowego.

Jeżeli jednak nowy kredyt służył jednocześnie spłacie uprawnionego kredytu mieszkaniowego i innych zobowiązań, odliczyć można tylko proporcjonalną część odsetek przypadającą na kredyt objęty ulgą.

Czy wiesz, że samo refinansowanie kredytu po 2006 roku nie oznacza więc automatycznie utraty ulgi? Kluczowe jest zachowanie związku nowego finansowania z pierwotnym kredytem mieszkaniowym objętym prawami nabytymi.

Ile wynosi limit ulgi odsetkowej w 2026 roku?

W roku podatkowym 2026 limit wynosi 540 400 zł. Kwotę tę oficjalnie ogłoszono w obwieszczeniu Ministra Finansów i Gospodarki z 12 grudnia 2025 r., opublikowanym w Monitorze Polskim.

Tu łatwo o pomyłkę.

540 400 zł nie jest kwotą odsetek, którą można odliczyć. Jest to maksymalna część kredytu, od której ustala się odsetki kwalifikujące się do ulgi.

Jeżeli Twój kredyt wynosił np. 300 000 zł i spełniasz pozostałe warunki, limit 540 400 zł nie ogranicza odliczenia – pod uwagę mogą zostać wzięte faktycznie zapłacone kwalifikowane odsetki od całego kredytu.

Jeżeli natomiast pierwotna kwota kredytu była wyższa od limitu, odsetki trzeba odpowiednio pomniejszyć.

Limit za 2025 i 2026 rok – nie pomyl kwot

Warto zwrócić uwagę na rok, za który dokonujesz rozliczenia:

Kwota 515 340 zł została oficjalnie określona dla roku podatkowego 2025, natomiast 540 400 zł obowiązuje dla roku podatkowego 2026.

Jeżeli więc w 2026 roku korygujesz PIT za 2025 rok, nie stosujesz automatycznie limitu 540 400 zł. Ten drugi dotyczy odsetek rozliczanych za rok podatkowy 2026.

Jak obliczyć ulgę odsetkową w 2026 roku?

Jeżeli kwota kredytu mieści się w limicie 540 400 zł, sprawa jest stosunkowo prosta – przy spełnieniu pozostałych warunków odliczasz kwalifikowane, faktycznie zapłacone odsetki.

Gdy kredyt przekracza limit, można zastosować proporcję:

kwota odsetek do odliczenia = zapłacone odsetki × 540 400 zł / kwota kredytu

Przykład

Załóżmy, że kredyt objęty prawami nabytymi wynosił 600 000 zł. W 2026 roku zapłaciłeś 24 000 zł odsetek.

Ponieważ kredyt jest wyższy od obowiązującego limitu, obliczenie wygląda następująco:

24 000 zł × 540 400 zł / 600 000 zł = 21 616 zł

Przy założeniu, że wszystkie pozostałe warunki zostały spełnione, do odliczenia przypada 21 616 zł, a nie pełne 24 000 zł.

Jeżeli część kredytu została wykorzystana np. na zakup gruntu lub na inny cel nieobjęty ulgą, wyliczenie wymaga dodatkowego proporcjonalnego pomniejszenia. Przepisy wyraźnie wyłączają odsetki przypadające na finansowanie gruntu.

Jakie odsetki można odliczyć?

Ulga dotyczy przede wszystkim odsetek, które:

• zostały rzeczywiście zapłacone;
• są związane z kredytem objętym prawami nabytymi;
• ich wysokość i termin zapłaty można udokumentować zaświadczeniem lub innym wymaganym dokumentem wystawionym przez kredytodawcę;
• nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów;
• nie zostały już odliczone w innym rozliczeniu;
• nie zostały podatnikowi zwrócone, chyba że zwrot został odpowiednio uwzględniony podatkowo.

Nie odliczasz natomiast kapitału spłacanego kredytu. Jeśli miesięczna rata wynosi np. 2 500 zł, nie oznacza to, że 30 000 zł rocznie można ująć w uldze. Potrzebujesz informacji, jaka część faktycznych płatności stanowiła odsetki.

Najbezpieczniej wystąpić do banku lub SKOK-u o zaświadczenie o wysokości zapłaconych odsetek za dany rok podatkowy. Ministerstwo Finansów wskazuje taki dokument jako podstawę potwierdzenia odliczenia.

Jak rozliczyć ulgę odsetkową w PIT?

Ulga odsetkowa jest wykazywana w załączniku PIT/D. Ministerstwo Finansów wskazuje, że PIT/D stanowi załącznik do:

• PIT-28,
• PIT-36,
• PIT-37.

Jeżeli po raz pierwszy korzystasz z ulgi odsetkowej, do zeznania dołączasz także PIT-2K, czyli oświadczenie dotyczące m.in. kredytu i wydatków związanych z inwestycją mieszkaniową.

Dokumentu bankowego potwierdzającego odsetki nie trzeba standardowo dołączać do PIT/D. Powinieneś go jednak zachować na wypadek, gdy urząd skarbowy poprosi o potwierdzenie prawa do odliczenia.

Dla rozliczenia za 2026 rok, które zostanie złożone w 2027 roku, dokumentację warto przechowywać co najmniej do upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Ulga odsetkowa a małżonkowie

W przypadku małżeństwa limit nie przysługuje każdemu z małżonków oddzielnie. Odsetki traktowane są jako wydatki poniesione łącznie przez oboje małżonków.

Jeżeli małżonkowie rozliczają się odrębnie, mogą wskazać, w jakiej proporcji odliczenie ma przypadać na każdego z nich, albo przypisać je jednemu małżonkowi.

Ministerstwo Finansów wskazuje również, że jeśli małżonkowie pozostają w związku małżeńskim i nie orzeczono wobec nich separacji, zasadniczo składają jeden PIT/D, niezależnie od tego, czy rozliczają podatek wspólnie, czy indywidualnie.

Kiedy ulga odsetkowa nie przysługuje?

Samo posiadanie starego kredytu hipotecznego nie wystarcza. Z ulgi nie skorzystasz m.in. wtedy, gdy kredyt nie spełniał pierwotnych ustawowych warunków.

Istotnym ograniczeniem jest także korzystanie wcześniej przez podatnika lub jego małżonka z niektórych tzw. starych ulg mieszkaniowych, w szczególności m.in. dużej ulgi budowlanej czy ulgi związanej z systematycznym oszczędzaniem w kasie mieszkaniowej. Takie wyłączenia wynikały wprost z przepisów regulujących ulgę odsetkową.

Ulga nie obejmuje też m.in.:

• odsetek przypadających na zakup gruntu;
• kredytu przeznaczonego na zwykły zakup mieszkania z rynku wtórnego;
• części kredytu refinansowego dotyczącej innych zobowiązań;
• kwot, które nie są odsetkami, np. spłacanego kapitału;
• odsetek, których zapłaty nie można odpowiednio udokumentować.

Co z ulgą, jeśli bank zwrócił odsetki po ugodzie lub unieważnieniu kredytu?

To szczególnie istotne dla osób posiadających kredyty walutowe, które zawierają ugodę z bankiem albo uzyskują zwrot części wcześniej zapłaconych odsetek.

Jeżeli bank zwróci Ci odsetki, które wcześniej rzeczywiście odliczyłeś w ramach ulgi, może powstać obowiązek uwzględnienia tej kwoty w rozliczeniu za rok, w którym otrzymałeś zwrot.

W interpretacji indywidualnej z 26 maja 2026 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że na podstawie art. 45 ust. 3a ustawy o PIT doliczeniu podlega ta część zwróconych odsetek, która wcześniej faktycznie została odliczona. Jeżeli dane odsetki nie były objęte ulgą, ich zwrot nie powoduje obowiązku „oddawania” korzyści, której podatnik wcześniej nie uzyskał.

Przy ugodach i unieważnieniach kredytów warto jednak analizować konkretną sytuację indywidualnie – znaczenie ma m.in. to, jakie kwoty zwraca bank i w których latach zostały one wcześniej uwzględnione w uldze.

Czy niewykorzystaną ulgę odsetkową można przenieść na następny rok?

Co do zasady nie działa to tak jak w przypadku niektórych współczesnych ulg, gdzie niewykorzystana kwota może być rozliczana przez kilka kolejnych lat.

Ministerstwo Finansów wskazuje, że kwoty odsetek, których nie udało się odliczyć w danym roku z powodu niewystarczającego dochodu, co do zasady nie przechodzą na następne lata. Szczególny wyjątek dotyczył pierwszego roku korzystania z ulgi. Nieodliczone wówczas odsetki z wcześniejszego okresu mogły być rozliczone także w bezpośrednio następującym roku.

Dlatego przed wpisaniem kwoty do PIT warto ustalić nie tylko wysokość zapłaconych odsetek, lecz także wysokość dochodu lub przychodu, od którego można faktycznie dokonać odliczenia.

Do kiedy można korzystać z ulgi odsetkowej?

Prawo do ulgi trwa do terminu spłaty wskazanego w umowie pierwotnego kredytu mieszkaniowego zawartej przed 1 stycznia 2007 roku, ale maksymalnie do 31 grudnia 2027 roku.

Oznacza to, że:

2026 jest przedostatnim rokiem podatkowym, w którym mogą powstawać wydatki objęte ulgą, a 2027 – ostatnim.

Jeśli więc nadal spłacasz kwalifikujący się kredyt, warto sprawdzić dokumentację i wysokość odsetek. Po zakończeniu 2027 roku prawa nabyte do dalszego odliczania odsetek wygasną.