Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie – czym jest i jak wykupić mieszkanie lokatorskie?

W Polsce istnieją różne rodzaje praw własności nieruchomości. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które w swojej konstrukcji bardziej przypomina zwykły najem, dotyczy wyłącznie tzw. mieszkań lokatorskich. Co warto o tym wiedzieć?

• Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie nie jest pełną własnością lokatora, lecz pozostaje w posiadaniu spółdzielni, a lokator ma prawo do użytkowania mieszkania na czas nieokreślony.
• Lokator nie może sprzedać mieszkania spółdzielczego lokatorskiego, ponieważ nie jest jego właścicielem.
• Lokator jest zobowiązany do regularnego opłacania czynszu oraz innych należności na rzecz spółdzielni.
• Istnieje możliwość przekształcenia mieszkania spółdzielczego lokatorskiego we własnościowe.

Czym jest mieszkanie lokatorskie?

Spółdzielcze mieszkanie lokatorskie to rodzaj mieszkania, w którym lokator ma prawo do zamieszkiwania, ale nie jest jego właścicielem. Mieszkanie należy do spółdzielni mieszkaniowej, a lokator tylko opłaca czynsz i inne koszty związane z użytkowaniem. Skoro lokator nie jest właścicielem, to nie może tego mieszkania sprzedać. Może je za to wynająć bez pytania spółdzielni o zgodę pod warunkiem, że nie wiąże się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu, przeznaczenia jego całości lub części i nie wpływa na wysokość opłat na rzecz spółdzielni.

Czym różni się mieszkanie spółdzielcze lokatorskie od własnościowego?

Spółdzielnie mieszkaniowe oferują dwa rodzaje praw do swoich lokali: spółdzielcze prawo własnościowe oraz spółdzielcze prawo lokatorskie. W obu przypadkach właścicielem mieszkania jest spółdzielnia, jednak posiadacz prawa własnościowego może nim swobodnie dysponować, choćby sprzedając swoje prawo lub zapisać je dzieciom. Może też na zakup takiego prawa do lokalu zaciągnąć kredyt hipoteczny, o ile dane mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Spółdzielcze prawo własnościowe jest więc bliższe pełnej własności.

Z kolei spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu daje jego posiadaczowi wyłącznie prawo do użytkowania mieszkania. Prawa lokatorskiego nie można także zbyć osobie trzeciej, ani odziedziczyć.

Kto może zamieszkać w mieszkaniu lokatorskim – zasady użytkowania

Spółdzielcze prawo lokatorskie zapewnia w zasadzie wyłącznie prawo do użytkowania mieszkania. Mimo to daje jednak nieco więcej praw niż np. prawa lokatorskie w prywatnej kamienicy. Lokator może bowiem:

• wynająć mieszkanie lokatorskie lub oddać je w bezpłatne użytkowanie,
• wnosić o ochronę sądową w przypadku bezprawnie zajętego mieszkania,
• domagać się od spółdzielni przeniesienia własności mieszkania (jeśli spełni warunki wykupu lokalu i nie ma ku temu innych przeszkód prawnych, spółdzielnia nie może mu odmówić).

Warto też wiedzieć, że spółdzielcze prawo lokatorskie nie podlega egzekucji – nie ma więc ryzyka, że komornik zajmie mieszkanie lokatorskie za długi np. z tytułu niespłaconego kredytu gotówkowego.

Jak dostać mieszkanie lokatorskie?

Można jedynie nabyć spółdzielcze prawo lokatorskie do niego, bezpośrednio od spółdzielni. Chcąc stać się nabywcą takiego prawa, należy spełnić następujące warunki:

• stać się członkiem danej spółdzielni,
• wnieść wkład własny – z reguły wynosi on 10-30% wartości rynkowej mieszkania,
• zawrzeć ze spółdzielnią umowę o ustanowienie prawa lokatorskiego do lokalu (najczęściej w jej wyniku dostaje się także członkostwo w spółdzielni).

Aktualnie niektóre spółdzielnie mieszkaniowe budują nowe bloki i oferują w nich mieszkania lokatorskie. W takiej sytuacji należy ze spółdzielnią podpisać także drugą umowę – o budowę lokalu.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie – ceny za użytkowanie

Za korzystanie z mieszkania lokatorskiego należy uiszczać opłaty do spółdzielni. Składają na nie przede wszystkim standardowe opłaty eksploatacyjne (np. za wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych itp.), które są dokładnie takie same jak dla pozostałych członków spółdzielni (np. mających własnościowe prawo do lokalu).

Oprócz tego trzeba co miesiąc spłacać swoją część zobowiązań z tytułu wybudowania mieszkania, czyli np. część kredytu zaciągniętego na ten cel przez spółdzielnię.

Łącznie takie miesięczne opłaty za mieszkanie lokatorskie średniej wielkości (np. około 40 m2) mogą więc wynieść nawet 1000 zł.

Zalety i wady lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu

Czy warto ubiegać się o mieszkanie lokatorskie spółdzielcze? Wciąż są bowiem w Polsce spółdzielnie, które oferują takie nowe lokale, kusząc atrakcyjnymi warunkami umowy oraz możliwością szybkiego przekształcenia mieszkania we własnościowe. Rozwiązanie to z pewnością ma wiele zalet, ale nie pozbawione jest również dość istotnych minusów.

Wykup mieszkania lokatorskiego – czy jest możliwy?

Osoba posiadająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może ubiegać się w spółdzielni o przekształcenie go w prawo własności i je wykupić. Spółdzielnia nie może odmówić takiego wykupu, co więcej, zobowiązana jest do zawarcia stosownej umowy przeniesienia własności z lokatorem w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku.

Jednak aby przejęcie mieszkania lokatorskiego na własność było możliwe, muszą być spełnione pewne warunki:

• lokator nie może mieć zaległości wobec spółdzielni,
• nieruchomość musi mieć uregulowany stan prawny – chodzi tu przede wszystkim o prawo spółdzielni do gruntu, na którym stoi budynek (jeśli go nie ma w formie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, mieszkania nie będzie można przejąć na własność).

Wykupienie mieszkania lokatorskiego wymaga także wpłacenia kwoty wykupu.

Jak przekształcić mieszkanie lokatorskie w odrębną własność?

Wiemy już, jak dostać mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, czas więc wyjaśnić, jak przejąć je na własność. W tym celu należy:

1. Złożyć wniosek do spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności na podstawie art. 12 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. Zaczekać na decyzję – może to potrwać nawet kilka miesięcy, ponieważ spółdzielnia musi zatrudnić rzeczoznawcę do wyceny mieszkania.
3. Wpłacić na konto spółdzielni kwotę wykupu mieszkania.
4. Zawrzeć umowę ze spółdzielnią o ustanowienie odrębnej własności – musi mieć ona formę aktu notarialnego.

To może Cię zainteresować: Wykup mieszkania komunalnego – jak otrzymać kredyt na wykupienie mieszkania komunalnego?

Czy można sprzedać mieszkanie spółdzielcze lokatorskie?

Niestety nie jest to możliwe. Prawo do takiego lokalu nie jest bowiem zbywalne.

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu obowiązuje do momentu wygaśnięcia członkostwa w spółdzielni. Wygasnąć ono może nie tylko wraz ze śmiercią członka spółdzielni, ale także wskutek decyzji sądu. Spółdzielnia może się bowiem tego domagać np. w sytuacji gdy lokator opóźnia się z uiszczaniem opłat.

Co z mieszkaniem lokatorskim po śmierci osoby mającej do niego prawo?

Jak wiemy, nie przysługuje tutaj dziedziczenie, czyli takiego mieszkania nie mogą po prostu przejąć dzieci zmarłego. Chcąc w nim dalej mieszkać, muszą zawrzeć ze spółdzielnią odrębną umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Co ważne, mają do tego prawo zapewnione w ustawie, podobnie jak małżonek nieżyjącego członka spółdzielni. Wdowa lub wdowiec nie muszą tego robić, jeśli prawo do lokalu było przyznane dla obojga małżonków.

Komu przypada mieszkanie spółdzielcze lokatorskie po rozwodzie?

Prawo lokatorskie może przysługiwać tylko jednej osobie (współwłasność dopuszczalna jest tylko w małżeństwie), dlatego małżonkowie po rozstaniu muszą zdecydować, które z nich zostaje w mieszkaniu. Jeśli nie będą w stanie się porozumieć w tej kwestii, należy skierować sprawę do sądu o podział majątku.

Nie przegap: 

• Jak kupić mieszkanie bez kredytu?
• Mieszkanie za remont – czym jest program „Mieszkanie za remont" i które miasta biorą w nim udział?
• Mieszkanie bez księgi wieczystej – jak sprawdzić i bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?