8/1/2024 | 12:00 AM
14 min. czytania
Spłacający raty kredytów mieszkaniowych i gotówkowych od miesięcy z niepokojem wyczekują na kolejne decyzje podejmowane przez RPP. Jeśli stopy procentowe są niższe, działa to na korzyść kredytobiorców. Sprawdź, kiedy spadną raty kredytu hipotecznego i gotówkowego. Czy RPP obniży główne stopy NBP w 2024 roku?
Spłacasz kredyt hipoteczny lub gotówkowy? Z pewnością odczułeś w ostatnich latach duże wahania wysokości miesięcznej płatności. Kalkulator rat kredytu pokaże Ci, ile zaoszczędzisz, jeśli w najbliższym czasie stopy procentowe spadną, a wraz z nimi WIBOR®, składnik oprocentowania. Z artykułu dowiesz się, że:
- Ekonomiści przewidują spadek stóp procentowych NBP dopiero w II połowie 2025 roku – to korzystna prognoza dla Ciebie jako kredytobiorcy. Nie ma znaczenia, czy spłacasz kredyt gotówkowy czy kredyt hipoteczny.
- O ile spadnie, a o ile wzrośnie rata kredytu przy zmianie na minus lub plus stóp procentowych banku centralnego – sprawdziłam to!
- Spadek inflacji w 2024 roku nie spowoduje radykalnych zmian w wysokości stawek WIBOR® i samych rat – eksperci wskazują, że inflacja w całym 2024 roku wyniesie w granicach 3,6-4,2%.
- Dlaczego nie wzrosła mi rata kredytu? – stawki WIBOR® pozostają na tym samym poziomie właściwie od końca 2023 roku.
Prognoza kosztów dla kredytów hipotecznych i gotówkowych w 2025 roku
Czy raty spadną jeszcze w 2024 roku? To możliwe. Od szczytu w listopadzie 2022 roku aż do początku 2024 roku rata przeciętnego zobowiązania mieszkaniowego spadła już o około 10-15 proc. Wynika to z zaprzestania podwyżek stóp procentowych przez NBP, a także z tego, że już nieco spadły.
We wrześniu i październiku 2023 roku Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie zdecydowała się na cięcia stóp. Od tego czasu ani razu nie podjęła decyzji o zmianie ich wysokości, w wyniku czego główna stopa referencyjna banku centralnego wynosi 5,75% w skali roku.
Brak zmian w polityce pieniężnej państwa i niewielkie wahania w poziomie inflacji w I połowie 2024 roku spowodowały, że raty kredytów hipotecznych właściwie „stanęły w miejscu”.
Istnieje ścisły związek pomiędzy inflacją a kosztem kredytu. Im będzie ona mniejsza, tym mniejsze główne stopy procentowe NBP, które oddziałują na koszt pieniądza na rynku międzybankowym, czyli także na koszty kredytowania. Rynki finansowe w Polsce w ostatnich latach przeżywały duże zawirowania.
Jeszcze w lutym 2023 roku inflacja osiągnęła najwyższy odczyt od ponad 20 lat – 18,4%. Następnie sytuacja zaczęła się uspokajać, a po roku wskaźnik spadł do poziomu 2,8%. W marcu był jeszcze niższy – GUS podał, że dynamika wzrostu cen dóbr i usług konsumpcyjnych wyniosła 1,9%. W okresie pierwszych czterech miesięcy 2024 roku inflacja była równa 2,7%.
Wydawać by się mogło, że w tych warunkach RPP zacznie obniżać stopy procentowe, ale ostatni raz zdecydowała się na taki krok w październiku 2023 roku. Najpierw we wrześniu o 75 punktów bazowych – bardziej niż spodziewali się eksperci.
Po miesiącu obniżka wyniosła kolejne 25 punktów bazowych. W wyniku tego główna stopa referencyjna NBP spadła z poziomu 6,75% do 5,75%. Rynek już wcześniej zareagował na perspektywę obniżki stóp, co przełożyło się na spadek wskaźników WIBOR®.
Z początkiem 2024 roku WIBOR(R) wynosił 5,89% – nieco więcej niż przed miesiącem. 10 kwietnia 2024 roku WIBOR® 3M spadł nieznacznie, do poziomu 5,87%. 24 lipca 2024 roku WIBOR® 3M wynosił 5,86%. Można więc uznać, że jego wysokość się nie zmienia, dlatego raty stoją w miejscu. Mogłaby to zmienić kolejna obniżka wysokości stóp procentowych NBP, ale jest mało prawdopodobne, że dojdzie do niej jeszcze w 2024 roku.
Stawka WIBOR® 6M od kwietnia do końca czerwca 2023 roku wynosiła 6,95%, a w połowie sierpnia – 6,55%. W kwietniu 2024 roku było to już 5,86%, a pod koniec lipca – 5,87%.
Kwota kredytu:
Co dalej ze stopami procentowymi, z WIBOR-em® czy też WIRON-em? Jak będzie się kształtować koszt kredytowania w całym 2024 roku i w kolejnym, 2025 roku? Prezes NBP Adam Glapiński na konferencji po lutowym posiedzeniu RPP powiedział:
„Zaryzykuję taką tezę, że jeśli nic się niespodziewanego nie wydarzy, stopy pozostaną stabilne do końca roku”.
Oznaczałoby to brak zmian wysokości oprocentowania, a koszt kredytowania pozostałby taki sam jak do tej pory. W wyniku tego maksymalne oprocentowanie kredytu konsumenckiego nadal będzie wynosiło 18,5% w skali roku. Odsetki od zobowiązań najpewniej nie będą niższe, dopóki RPP nie rozpocznie luzowania polityki pieniężnej w Polsce.
W maju 2024 roku w „Poland Monthly Economic Outlook” pojawił się komentarz ekspertów z Citi Handlowego dotyczący przyszłego kształtowania się stóp procentowych w Polsce:
Biorąc pod uwagę sygnały z RPP i oczekiwaną trajektorię CPI, uważamy, że najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada stabilne stopy w 2024 roku. Przesunęliśmy również początek cyklu obniżek stóp o sześć miesięcy do lipca 2025 r.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT, w kwietniu 2024 roku mówił, że „w bieżącym (roku) stopy procentowe mogą zostać kosmetycznie obniżone. Oczekiwania dotyczące cięć w 2024 roku studzą też niektórzy członkowie RPP”.
Pojawiły się jednak głosy analityków rynkowych, którzy dostrzegają możliwość obniżenia stóp procentowych jeszcze w 2024 roku o 50 pkt. bazowych, co wpłynęłoby jednocześnie na obniżkę stawek WIBOR®. HREIT prognozuje, że w październiku 2024 roku WIBOR(R) 3M może wynieść 4,83%.
Oznaczałoby to pozostawienie stóp procentowych, ale i WIBOR-u®, na takim samym poziomie jak dotychczas przez co najmniej kolejne pół roku, albo nawet cały rok. Tymczasem kredytobiorcy płacą wysokie raty. W pierwszym kwartale 2024 roku doświadczyli jedynie symbolicznego spadku – od 2 do 26 zł. Sprawdziłam też, jaki był popyt na kredyty hipoteczne w 2023 roku. W wyniku realizacji programu mieszkaniowego „Bezpieczny kredyt 2%” okazał się on bardzo wysoki.
Z początkiem 2024 roku został zawieszony z uwagi na wyczerpanie limitu środków finansowych. Niemniej BIK informował w styczniu 2024 roku, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 92%. Z kolei w lutym 2024 roku sprzedaż zobowiązań hipotecznych wzrosła o 305,1% rok do roku, do 9,09 mld zł.
To potwierdza, że koniec programu preferencyjnych kredytów nie odbił się negatywnie na rynku zobowiązań mieszkaniowych. Sprawdź, o ile mogą spaść raty kredytów w 2024 roku. Do przygotowania poniższej tabeli wykorzystałam kalkulator kredytu hipotecznego oraz prognozę wysokości stawki WIBOR® 3M, przygotowaną przez HREIT.
Prognoza kosztów kredytu hipotecznego 2024–2025
|
Stawka WIBOR®3M |
Oprocentowanie zmienne (WIBOR®3M +marża 2%) |
Rata kredytu hipotecznego 200 000 zł |
Rata kredytu hipotecznego 350 000 zł |
Rata kredytu hipotecznego 500 000 zł |
|
Listopad 2022 r. 7,59% |
9,59% |
1 759,92 zł |
3 079,86 zł |
4 399,81 zł |
|
Czerwiec 2023 r. 6,90% |
8,90% |
1 664,72 zł |
2 913,26 zł |
4 161,80 zł |
|
Sierpień 2023 r. 6,68% |
8,68% |
1 634,79 zł |
2 860,88 zł |
4 086,97 zł |
|
Październik 2023 r. 5,69% |
7,69% |
1 502,79 zł |
2 629,88 zł |
3 756,97 zł |
|
Grudzień 2023 r. 5,88% |
7,88% |
1 527,77 zł |
2 673,59 zł |
3 819,42 zł |
|
Marzec 2024 r. 5,88% |
7,88% |
1 527,77 zł |
2 673,59 zł |
3 819,42 zł |
|
Czerwiec 2024 r. – 5,85% |
7,85% |
1 523,81 zł |
2 666,67 zł |
3 809,53 zł |
|
Lipiec 2024 – 5,86% |
7,86% |
1 525,13 zł |
2 668,98 zł |
3 812,82 zł |
|
Październik 2024 r. – prognoza 5,67% |
7,67% |
1 500,17 zł |
2 625,29 zł |
3 750,42 zł |
|
Grudzień 2024 – 5,46% |
7,46% |
1 472,78 zł |
2 577,37 zł |
3 681,96 zł |
|
Styczeń 2025 r. – prognoza 5,36% |
7,36% |
1 459,82 zł |
2 554,68 zł |
3 649,54 zł |
*Obliczenia dla kredytu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat z marżą 2% i bez prowizji. Raty stałe.
Zawarte w treści artykułu informacje są aktualne na dzień jego pisania (25.07.2024).
Są to tylko prognozy, a realne zmiany w wysokości rat zależą od tego, jak będą w dalszym ciągu kształtować się stopy procentowe. Pomimo malejącej inflacji RPP nie obniża tych stóp. Po lipcowym posiedzeniu RPP prezes NBP zasugerował, że w tym roku do nich raczej nie dojdzie.
Prof. Adam Glapiński powiedział po lipcowym spotkaniu RPP, że kolejne miesiące upłyną pod znakiem ponownego wzrostu inflacji, ze względu na częściowe odmrożenie cen prądu. „Sprawia to, że o obniżkach stóp procentowych możemy zapomnieć. Taka możliwość najwcześniej może się pojawić w 2026 r.”
Jeszcze przed posiedzeniem RPP ekonomista Banku Pekao Karol Pogorzelski przewidywał brak zmian w stopach procentowych. Powiedział jednocześnie, że:
Komunikat po posiedzeniu RPP będzie miał umiarkowanie jastrzębi wydźwięk i że RPP oceni, że ścieżka inflacji jest obarczona wysoką niepewnością ze względu na wysoki wzrost wynagrodzeń i częściowe odmrożenie cen energii, które nastąpiło z początkiem lipca.
Oceniał on także na podstawie bieżących informacji z rynku finansowego, zwłaszcza dotyczących inflacji, że „naszym zdaniem przestrzeń do obniżek (głównych stóp procentowych) pojawi się dopiero za 1,5 roku, może nieco wcześniej, ale najwcześniej dopiero pod koniec 2025 roku”.
Jego opinię podzielają analitycy Santander Bank Polska – powiedzieli, że RPP nie zmieni stóp procentowych do połowy 2025 roku.
Pojawiają się prognozy dotyczące utrzymania stawek stóp procentowych na niezmienionym poziomie jeszcze przez długi czas. Wynikają one z 3 najważniejszych czynników:
- prawdopodobieństwo znacznego wzrostu inflacji w II połowie 2024 roku w związku z odmrożeniem cen energii, czyli czynnika podażowego, który jest niezależny od polityki pieniężnej NBP;
- nasilające się ożywienie gospodarcze – NBP prognozuje, że wzrost PKB w 2025 roku będzie jeszcze wyższy niż obecnie, co wpływa na wzrost presji inflacyjnej;
- wygaszanie działań osłonowych w obszarze cen nośników energii.
Wszystko to niekorzystnie przemawia na rzecz obniżki stóp procentowych.
Moment, kiedy jako kredytobiorca odczujesz spadek wysokości rat, zależy od trybu aktualizacji oprocentowania w banku oraz od poziomu wskaźnika WIBOR. Sam fakt, że przez pierwsze 7 miesięcy 2024 roku WIBOR 3M czy 6M pozostają na niemal niezmienionym poziomie, wskazuje, że rynki nie oczekują obniżek stóp w najbliższym czasie.
Nawet likwidacja stawki WIBOR® w moim przekonaniu niewiele zmieni, bo wprowadzenie w jej miejsce stawki WIRON nie wywoła natychmiastowych znacznych zmian w poziomie spłacanych rat.
Kiedy spadną raty kredytu hipotecznego lub gotówkowego?
Spadku rat kredytu hipotecznego i gotówkowego w 2024 roku raczej nie będzie. Rada nie jest skłonna do obniżek w tym roku. Bez tego WIBOR® będzie kształtował się na poziomie, na jakim jest obecnie. Raty kredytów się nie zmienią, jeśli nie zdarzy się coś nieprzewidywalnego.
O ile obniżą się raty kredytów hipotecznych w 2024 roku?
Raty kredytów hipotecznych w 2024 roku najprawdopodobniej w ogóle się nie obniżą, a jeśli już, nie będzie to spektakularna zmiana, a raczej niewielka korekta. W 2023 r. niższe raty płacili przede wszystkim beneficjenci programu „Pierwsze mieszkanie”, zaciągający Bezpieczny kredyt 2%. Ewentualnie osoby, które wzięły kredyt hipoteczny oparty na WIRON-ie.
Jednak z początkiem stycznia 2024 roku wstrzymano przyjmowanie wniosków do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Tym samym kolejni kredytobiorcy nie mogą już skorzystać z możliwości zaciągnięcia zobowiązania z preferencyjnie niskim oprocentowaniem.
Poniżej przedstawiłam symulację, o ile mogą obniżyć się raty w tych dwóch przypadkach w porównaniu ze standardowym kredytem z oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze 3M.
Symulacja rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat z marżą 2%
|
Wariant kredytu |
Oprocentowanie |
Rata kredytu hipotecznego 200 000 zł |
Rata kredytu hipotecznego 350 000 zł |
Rata kredytu hipotecznego 500 000 zł |
|
Oprocentowanie zmienne wg WIBOR 3M Obliczenia dla I raty równej |
WIBOR 3M 5,86% + marża 2% 7,86% |
1 525,13 zł |
2 668,98 zł |
3 812,82 zł |
|
Oprocentowanie zmienne wg WIRON 1M Stopa Składana Obliczenia dla I raty równej |
WIRON 1M 5,07% + marża 2% 7,07% |
1 422,50 zł |
2 489,38 zł |
3 556,25 zł |
|
Bezpieczny kredyt 2% Obliczenie dla I raty malejącej z uwzględnieniem dopłaty |
Dla średniego oprocentowania stałego 8,5% „realne” oprocentowanie z dopłatą wyniesie 2,85 % |
1 141,67 zł |
1 997,92 zł |
2 854,17 zł |
Zawarte w treści artykułu informacje są aktualne na dzień jego pisania (25.07.2024).
Zarówno w przypadku oprocentowania według wskaźnika WIRON 1M, jak i przy korzystaniu z oferty „Bezpieczny kredyt 2%” możesz zaoszczędzić względem rat zobowiązań opartych na wskaźniku WIBOR 3M.
Czy można spodziewać się obniżek rat kredytów?
Pierwszych obniżek rat kredytów hipotecznych możesz się spodziewać, jeśli spadną stopy procentowe lub prognozy ekspertów będą wskazywały na duże prawdopodobieństwo ich wystąpienia. Niestety nie powinniśmy się spodziewać tego w najbliższym czasie. Rada Polityki Pieniężnej przeprowadziła dwie obniżki stóp – we wrześniu i w październiku 2023 roku. W 2024 roku odbyło się 7 posiedzeń i nie doszło do zmian. Prezes NBP Adam Glapiński podczas jednej z konferencji powiedział:
Obecnie nie ma żadnych argumentów za obniżeniem stóp.
Analitycy bankowi wypowiadają się w tym samym tonie. Santander Bank Polska ocenia, że RPP nie zmieni stóp procentowych do połowy 2025 roku. Członek RPP, Ludwik Kotecki, powiedział także:
Może być szansa na pierwszą obniżkę stóp pod koniec 2024 r., ale nie jest to mój scenariusz bazowy, wolałbym zdecydować się na obniżkę stóp na początku 2025 r.
Zaznaczał przy tym, że wszystko zależy od cen energii w II połowie tego roku. Wycofanie się z tarczy chroniącej gospodarstwa domowe przed wysokimi stawkami musi oddziaływać na inflację. Profesor Cezary Kochalski, również będący członkiem RPP, pokusił się o prognozę wysokości stóp NBP w dłuższej perspektywie czasowej:
Jeśli nie zmaterializuje się mało prawdopodobny scenariusz dyskusji o obniżkach stóp procentowych pod koniec tego roku, to może pojawić się przy okazji marcowej projekcji inflacji w 2025 roku, ale niezbędne jest, aby wynikało z niej, że uporaliśmy się w sposób trwały z relatywnie wysoką inflacją bazową, a CPI musiałoby być w celu.
Obniżka rat kredytów zależy od danych na temat inflacji, wzrostu gospodarczego i polityki pieniężnej.
Czy warto czekać z decyzją o wzięciu kredytu hipotecznego?
Z decyzją o wzięciu kredytu hipotecznego nie czekaj, jeśli masz upatrzone lokum, dysponujesz wkładem własnym lub możesz zaciągnąć Rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wymaganego wkładu. I do tego Twoja sytuacja finansowa jest stabilna.
Biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań wciąż rosną, to o ile pozwalają na to Twoje finanse, moim zdaniem najlepiej dokonać takiej inwestycji. Większość deweloperów spodziewa się stabilizacji, ale według Indeksu Nastroju Deweloperów pojawia się duża obawa przed niższą sprzedażą. Indeks opracowany przez portal Tabelaofert.pl w czerwcu 2024 roku osiągnął najniższe w historii wartości odczytu zmiany cen i sprzedaży. Można to interpretować tak, że deweloperzy nie przewidują ani wzrostu, ani spadku cen. Jednak niemal połowa ankietowanych spodziewa się stabilizacji sprzedaży na obecnym poziomie. Ponad 30 proc. deweloperów obawia się spadków.
W II połowie 2023 roku do wnioskowania o kredyt hipoteczny zmotywował uruchomiony przez rząd program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”
Perspektywa uzyskania wysokich dopłat i zmniejszenia ponoszonych kosztów była kusząca. Dlatego Polacy tłumnie ruszyli do banków. Znalazło to swoje odzwierciedlenie w liczbie procedowanych wniosków o Bezpieczny kredyt 2%.
W 2024 roku wiadomo już, że nie dojdzie do uruchomienia programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania pod hasłem Kredyt na start. Stać się ma to dopiero 15 stycznia 2025 roku. Może to ponownie spotęgować liczbę wniosków kredytowych, ale przyjdzie nam na to długo poczekać. Nie wiadomo jeszcze, jaki będzie ostateczny kształt warunków uczestnictwa w tym programie. Niektóre rodziny z co najmniej 3. dzieci będą miały szansę na kredyt 0% (plus marża bankowa) w programie Mieszkanie #naStart.
Jak poradzić sobie ze spłatą rat kredytu hipotecznego lub gotówkowego?
Spłata kredytu może być kłopotliwa, jeśli znajdujesz się w trudnej sytuacji finansowej. Możesz sobie pomóc dzięki skorzystaniu z programów pomocowych rządu, wakacji kredytowych od banku czy z refinansowania i konsolidacji.
Jak poradzić sobie ze spłatą wysokich rat? Możesz skorzystać z wielu rozwiązań, które oferowane są zarówno przez banki, jak i w ramach rządowej tarczy dla kredytobiorców. Należą do nich m.in.:
- Ustawowe wakacje kredytowe – w 2024 kontynuowane będzie rozwiązanie pozwalające na zawieszenie spłaty Twojego kredytu w złotówkach. Musisz spełnić warunki dotyczące głównie relacji raty do uzyskiwanych przez Ciebie dochodów.
- Refinansowanie kredytu hipotecznego lub gotówkowego – można go przenieść do innego banku, oferującego atrakcyjniejsze warunki spłaty zobowiązania (np. niższą marżę).
- Wydłużenie okresu kredytowania – skutkiem tego będzie obniżenie miesięcznych rat.
- Przejście na stałe oprocentowanie – pozwoli ono uchronić się przed konsekwencjami podwyżek stóp, jeśli do nich dojdzie.
- Konsolidacja kredytów – jest to dobry sposób na zamianę kilku zobowiązań w jedno, z niższą ratą.
Specjalne wsparcie dla kredytobiorców znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji, którzy stracili pracę lub mają bardzo niskie dochody, jest dostępne także w BGK. Oferuje on nieoprocentowaną pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców na pokrycie rat przez okres nawet 36 miesięcy. Ma on zostać wydłużony do 40 miesięcy po znowelizowaniu zasad funkcjonowania funduszu.
Dodatkowe informacje:
https://biznes.interia.pl/finanse/news-kiedy-spadna-raty-kredytow-na-obnizke-stop-procentowych-przy,nId,7528940#google_vignette
https://forsal.pl/gospodarka/stopy-procentowe/artykuly/9509723,kiedy-stopy-procentowe-zaczna-spadac-analitycy-citi-handlowy-uaktualn.html
https://forsal.pl/gospodarka/stopy-procentowe/artykuly/9537287,dlaczego-rpp-nie-zmieni-stop-procentowych-ekspert-z-banku-pekao-wyjas.html
