6/17/2024 | 12:00 AM
6 min. czytania
Kredyt na mieszkanie TBS nie może być kredytem hipotecznym, ponieważ kupujący płaci jedynie za kaucję i partycypację w lokalu mieszkalnym, którego będzie wieloletnim najemcą. Jedynie PKO BP ma specjalny produkt kredytowy na taki cel.
Kredyt hipoteczny pozwala na uzyskanie pieniędzy z banku z przeznaczeniem m.in. na zakup nieruchomości mieszkalnej. Czy taki kredyt można uzyskać, jeśli przedmiotem realizowanej przez kredytobiorcę inwestycji jest mieszkanie TBS?
Warto wiedzieć, w jaki sposób banki zapatrują się na takie cele kredytowania i czy w takiej sytuacji pozostanie inwestorom zaciągnięcie kredytu gotówkowego.
Czym są towarzystwa budownictwa społecznego (TBS)?
TBS-y powstają w Polsce od ponad 20 lat. Mianem tym określane są lokale mieszkalne budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego – w skrócie TBS. Status TBS-u ma zwykle spółka gminna, działająca na zasadach organizacji non profit.
Budowanie i zarządzanie mieszkaniami typu TBS nie jest ukierunkowane na wypracowanie zysku przez te spółki. Ich nadrzędnym celem pozostaje zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa z danej gminy.
Historia TBS-ów rozpoczyna się mniej więcej w drugiej połowie lat 90. ubiegłego stulecia. Ich powstanie umożliwiła ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 26 października 1995 roku.
Zgodnie z ustawą i jej art. 23 towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych.
Charakterystyczne dla TBS-ów jest to, że prowadzą działalność na obszarze określonym w umowie lub ich statucie, a ich dochody nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólników lub ich członków. Przedmiotem działania TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
Pierwszym budynkiem czynszowym, jaki został wybudowany przez TBS na terenie Polski, jest blok w Śremie z 1994 roku, który mieści 36 mieszkań.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS-ie?
Osoby, które nie są właścicielami nieruchomości mieszkalnych i nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania z uwagi na niskie dochody oraz zbyt niską zdolność kredytową, jak również te, których nie stać na wynajem na zasadach rynkowych, mogą skorzystać z oferty mieszkań TBS.
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego określa dokładnie kryterium dochodowe, jakie musi być spełnione przez osoby starające się o mieszkanie TBS. Limit różni się w zależności od:
- województwa, w jakim znajduje się budynek TBS;
- liczebności gospodarstwa domowego;
- okresu, w jakim budowane było mieszkanie, i czy wymagana była partycypacja.
Żeby móc otrzymać klucze do mieszkania TBS, trzeba ponieść niemałe koszty, wśród których wymienia się:
- kaucję w wysokości nawet rocznego czynszu,
- partycypację, która może sięgać do 30 proc. ceny mieszkania.
Wielu Polaków zainteresowanych możliwością zamieszkania w lokalu TBS nie ma środków pozwalających na sfinansowanie takiej inwestycji. Czy można wziąć kredyt hipoteczny na TBS? Czy kredyt hipoteczny pokryje koszty partycypacji i kaucji?
Niestety nie jest to możliwe, ponieważ lokale mieszkalne, jakie zostały wybudowane w ramach towarzystw budownictwa społecznego nie mogą być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Wszystko dlatego, że kupujący je klienci nie są prawowitymi właścicielami nieruchomości, a jedynie najemcami mieszkania. Kredyt na mieszkanie TBS może być zaciągnięty w innej formie niż kredyt hipoteczny.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 10,23%. Okres obowiązywania umowy: 120 mies., całkowita kwota pożyczki: 50 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 28 573,34 zł, całkowita kwota do zapłaty: 78 573,34 zł. Spłata następuje w 120 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 5 grudnia 2024 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Jakim kredytem można sfinansować partycypację w TBS-ie?
To, że nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego na partycypację w TBS-ie, nie oznacza, że banki nie są skłonne sfinansować takiej inwestycji swoich klientów. Jaki kredyt na TBS należy zaciągnąć, aby mieć szansę na zamieszkanie w mieszkaniu wybudowanym przez towarzystwo budownictwa społecznego?
Pokrycie kosztów partycypacji w TBS-ie w wysokości nawet 30 proc. wartości nieruchomości możemy sobie zapewnić, zaciągając kredyt gotówkowy lub pożyczkę hipoteczną. Banki udzielają kredytów gotówkowych z przeznaczeniem na realizację dowolnych celów kredytowych przez klienta. Może on wydać więc pieniądze z kredytu gotówkowego właśnie na pokrycie kosztów partycypacji.
Wadą kredytów gotówkowych jest ich niska wysokość oraz stosunkowo krótki okres kredytowania. Kredyt taki można jednak zaciągnąć w niektórych bankach nawet w ciągu 15 minut od chwili złożenia wniosku kredytowego.
Formalności, jakich musi dopełnić przy tym potencjalny kredytobiorca, są ograniczone do minimum. Z kolei pożyczka hipoteczna również umożliwi pokrycie kosztów partycypacji w TBS-ach, ale jednocześnie może być udzielona na bardziej preferencyjnych zasadach, nawet na 30 lat, co pozwoli na ograniczenie wysokości raty kapitałowo-odsetkowej.
Pożyczka hipoteczna może być udzielona w dosyć wysokiej kwocie, ale wymaga zabezpieczenia w formie hipoteki ustanowionej na nieruchomości mieszkalnej, którą nie może być lokal TBS, ale inna nieruchomość.
Wady i zalety mieszkań w TBS
Mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS) oferuje szereg korzyści, w tym niższe koszty najmu w porównaniu do komercyjnego rynku wynajmu, stabilność zamieszkania oraz brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.
TBS-y umożliwiają dostęp do mieszkań osobom, które mają trudności z uzyskaniem kredytu, ale mogą opłacić czynsz. Ponadto, mieszkania w TBS są zazwyczaj nowe lub dobrze utrzymane, co gwarantuje komfort życia.
| Zalety | Wady |
|---|---|
| Niższe koszty najmu: Czynsz w TBS jest często niższy niż na wolnym rynku wynajmu. | Skomplikowany proces wykupu: Mieszkań w TBS można wykupić, ale wymaga to przekształcenia umowy najmu insytucjonalnego z dojściem do własności. |
| Stabilność zamieszkania: Umowy najmu w TBS są długoterminowe, co daje pewność zamieszkania. | Ograniczenia dochodowe: Aby wynająć mieszkanie w TBS, dochody najemcy muszą mieścić się w określonych limitach. |
| Brak kredytu hipotecznego: Najemcy nie muszą zaciągać kredytu na zakup mieszkania. | Ograniczona liczba mieszkań: Ilość dostępnych mieszkań w TBS jest ograniczona. |
| Dobre standardy mieszkań: Mieszkania w TBS są zazwyczaj nowe lub dobrze utrzymane. | Brak pełnej swobody: Najemcy muszą przestrzegać regulaminu TBS i nie mają pełnej swobody w modyfikacji mieszkania. |
| Wsparcie dla osób z umiarkowanymi dochodami: TBS jest dostępny dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na kredyt. | Czynsz może wzrastać: Choć czynsz jest niski, może być podwyższany zgodnie z regulacjami. |
Mieszkanie w TBS to korzystna opcja dla osób szukających stabilności i niższych kosztów najmu, jednak ograniczenia dotyczące wykupu mieszkania i dochodów najemców mogą być istotnymi wadami do rozważenia.
Kredyt hipoteczny czy Mieszkanie w TBS - na co się zdecydować?
Decyzja między kredytem hipotecznym a mieszkaniem w TBS zależy od indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Kredyt hipoteczny pozwala na zakup własnej nieruchomości, co daje pełną swobodę w jej zarządzaniu i potencjalne korzyści z jej wzrostu wartości w przyszłości.
Jednak wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania finansowego oraz wysokimi kosztami początkowymi, takimi jak wkład własny i opłaty notarialne. Z kolei mieszkanie w TBS oferuje niższe koszty najmu oraz stabilność zamieszkania bez konieczności zaciągania kredytu, co jest korzystne dla osób o umiarkowanych dochodach lub tych, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego.
Ostateczny wybór powinien uwzględniać stabilność dochodów, długoterminowe plany życiowe oraz komfort związany z posiadaniem własnej nieruchomości w porównaniu do najmu.
