5/6/2021 | 12:00 AM
7 min. czytania
Najem instytucjonalny to alternatywa dla tradycyjnej umowy wynajmu. Umowa najmu instytucjonalnego lepiej chroni właściciela przed nieuczciwymi lokatorami. Nie każdy jednak może taką umowę podpisać. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby było to możliwe? Sprawdź, kiedy ten typ umowy jest najbardziej opłacalny!
Najem instytucjonalny - na czym polega?
Jeśli wziąłeś kredyt hipoteczny pod inwestycję i zamierzasz wynająć mieszkanie, możesz spotkać się z pojęciem najmu instytucjonalnego.
Co to jest najem instytucjonalny? Jest to umowa, która w porównaniu do klasycznej formy zobowiązania ma w lepszym stopniu zabezpieczać interesy właściciela nieruchomości. Często jest również korzystniejsza dla samych lokatorów.
Najem instytucjonalny – jak ustawa reguluje?
Najem instytucjonalny lokalu wprowadziła Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Definicja umowy najmu znajduje się jednak w art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku.
Według definicji najmem instytucjonalnym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
W przypadku takiej umowy niezbędne jest określenie czasu jej trwania, jednak ustawodawca nie precyzuje, jak długi musi być ten okres. Umowa taka może być więc zawarta nawet na kilkadziesiąt lat, co w praktyce raczej rzadko się zdarza.
Najistotniejszym elementem zapisów związanych z najmem instytucjonalnym są te dotyczące sposobu pozbycia się lokatora z lokalu. Dają one najemcy większe uprawnienia w sytuacjach, w których lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami albo odmawia opuszczenia lokalu po ustaniu czasu trwania umowy.
Warto wiedzieć!
Zwykła umowa powoduje często trudności w przeprowadzeniu eksmisji. Wiąże się to zwykle z koniecznością dochodzenia swoich praw w sądzie. Takie sprawy potrafią ciągnąć się latami, a przez cały ten czas właściciel musi utrzymywać lokatora. Najem instytucjonalny daje szansę na uproszenie procedury eksmisji.
Najem instytucjonalny - kto może z niego skorzystać?
Jak wskazuje ustawa, z najmu instytucjonalnego mogą skorzystać tylko przedsiębiorcy, których działalność związana jest z wynajmem mieszkań.
Co istotne, umowę tej formy najmu można podpisać nie tylko z właścicielem nieruchomości. W praktyce jednak zwykle stroną umowy jest właśnie właściciel.
Umowa najmu instytucjonalnego - na co zwrócić uwagę?
Pewną niedogodnością jest to, że umowę najmu instytucjonalnego zawiera się wyłącznie przed notariuszem. Dwie strony umowy muszą więc wybrać się wspólnie do tego prawnika. Wiąże się to też z dodatkowymi kosztami.
Z drugiej strony jednak notariusz odpowiedzialny jest za sporządzenie umowy. Możesz więc mieć pewność, że będzie to zrobione profesjonalnie oraz poprawnie. Jakie elementy zawiera taka umowa?
- dane wynajmującego oraz lokatora;
- oznaczenie przedmiotu umowy – dokładny opis wynajmowanej nieruchomości;
- określenie sposoby wykorzystania umowy – może być zawarta wyłącznie w celach mieszkaniowych;
- oświadczenie wynajmującego, iż posiada on tytuł prawny do nieruchomości;
- określenie trybu egzekucji opuszczenia lokalu;
- określenie czasu trwania umowy.
Umowa o najem instytucjonalny w praktyce zawiera przynajmniej jeden załącznik. Jest to oświadczenie najemcy o zgodzie na poddanie się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżniania i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. To właśnie ten załącznik powinien być poświadczony notarialnie.
Najem instytucjonalny - wzór umowy
Jak powinna wyglądać umowa o najem instytucjonalny? Wzór umowy dostępny jest w sieci. Musisz jednak pamiętać o tym, żeby dostosować go do wymagań Twojej nieruchomości.
Przede wszystkim zadbaj o to, aby w dokumencie znalazł się dokładny opis nieruchomości, aktualny stan liczników, spis wyposażenia. W umowie muszą też zostać spisane warunki finansowe zobowiązania oraz konsekwencje ich niedotrzymania.
Najem instytucjonalny - kaucja, czynsz i pozostałe opłaty
Podpisując umowę o najem instytucjonalny, powinieneś jasno określić, jak wysoki będzie czynsz oraz jak często właściciel będzie mieć prawo go podnosić. Warunki te nie wynikają bowiem z ustawy.
Najem instytucjonalny nie wyklucza ustanowienia kaucji zwrotnej. Zgodnie z prawem wysokość kaucji nie może jednak przekroczyć 6 – krotności miesięcznego czynszu najmu. Na zwrot kaucji właściciel ma miesiąc od momentu opuszczenia mieszkania przez lokatora.
Właściciel może potrącić część kaucji, jeśli:
- niezbędne będą środki na poczynienie napraw szkód powstałych z winy lokatora,
- konieczna będzie eksmisja,
- lokator nie ureguluje zaległego czynszu oraz innych opłat.
Ostatni punkt odróżnia najem instytucjonalny od zwykłej umowy. Jeśli lokator będzie spóźniać się z opłaceniem kaucji, będzie musiał uzupełnić kaucję do pełnej wysokości w terminie określonym umową.
Zgodnie z przepisami, jeśli umowa nie zawiera innych przepisów, właściciel może pobierać od najemcy tylko czynsz oraz opłaty, które nie są od niego zależne.
Najem instytucjonalny – koszt u notariusza
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie stosownego w tej sytuacji aktu notarialnego wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu określana w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości dla Warszawy. Wskaźnik ten jest corocznie aktualizowany w drodze rozporządzenia.
Może zainteresować Cię też: Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi i czy można go uniknąć?
Najem instytucjonalny - dla kogo będzie to korzystne rozwiązanie?
Zastanawiasz się, czy warto podpisać umowę o najem instytucjonalny? Dla kogo jest to dobre rozwiązanie? Najem instytucjonalny chroni zarówno interesy lokatora, jak i najemcy.
Zwykle jednak na jej podpisanie nalega przede wszystkim właściciel, który chce mieć pewność, że będzie mógł w łatwy sposób pozbyć się lokatora, który nie wywiązuje się z warunków umowy.
Z punktu widzenia lokatora istotne są natomiast precyzyjne zasady rozliczenia. Ustawa określa wysokość kaucji oraz warunki pobierania innych opłat. Zaletą jest też możliwość podpisania umowy na długi okres.
Najem instytucjonalny a okazjonalny - co będzie lepsze?
Alternatywą dla najmu instytucjonalnego jest najem okazjonalny. Co w takim razie będzie lepsze? Najem okazjonalny czy instytucjonalny?
|
Najem instytucjonalny |
Najem okazjonalny |
|
|
Kiedy wygasa umowa o najem instytucjonalny?
Kiedy wygasa umowa o najem instytucjonalny? Dzieje się tak w momencie, gdy następuje termin określony w umowie lub w wyniku eksmisji. Umowa może również zostać wypowiedziana z przyczyn określonych w umowie lub w ustawie.
Długość okresu wypowiedzenia zapisana jest w umowie. Jeśli najemca opuści mieszkanie w sposób polubowny, właściciel zwraca kaucję w określonym terminie. Jeśli natomiast najemca nie chce opuścić lokalu, rozpoczyna się procedura eksmisji.
Rozwiązanie umowy o najem instytucjonalny – przebieg
Jak przebiega rozwiązanie umowy o najem instytucjonalny? Wypowiedzenie składa się na piśmie wraz z uzasadnieniem. Jeśli lokator nie opuszcza lokalu we wskazanym w wypowiedzeniu terminie, właściciel może wysłać mu pisemne żądanie zwolnienia mieszkania. W dokumencie musi znaleźć się:
- wskazanie osób, których dotyczy umowa,
- dane pozwalające określić przedmiot umowy oraz powód jej rozwiązania,
- termin opuszczenia lokalu.
Termin taki nie może być krótszy niż 14 dni.
Najem instytucjonalny - co jeszcze warto wiedzieć?
Co się dzieje, jeśli lokator nie chce opuścić lokalu po wskazanym czasie? Jeśli tak się dzieje, wynajmujący może zdecydować się na ścieżkę sądową. Wystarczy złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który najemca podpisał razem z umową najmu.
Do wniosku musisz dołączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu oraz dowód jego doręczenia do najemcy,
- dokument, który potwierdza prawo wnioskodawcy do lokalu (najczęściej akt własności).
Po rozpatrzeniu wniosku właściciel może już udać się do komornika. Nie ma więc konieczności przechodzenia całego postępowania eksmisyjnego, co miałoby miejsce przy zwykłej umowie.
Za bezprawne użytkowanie lokalu wynajmujący może domagać się odszkodowania na zasadach opisanych w umowie.
Najem instytucjonalny - czy warto rozważyć taką opcję wynajmu mieszkania?
Najem instytucjonalny ma szereg zalet, szczególnie z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Zanim jednak zdecydujesz się na tego typu umowę, podsumujmy wszystkie jej wady i zalety.
|
Najem instytucjonalny - zalety |
Najem instytucjonalny - wady |
|
|
Sprawdź też: Ceny wynajmu mieszkania w Polsce – jak koronawirus wpłynął na rynek mieszkań na wynajem?
