Kto może skorzystać z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości?

Inflacja w marcu 2023 roku przekroczyła 16 procent, a Rada Polityki Pieniężnej od kilku miesięcy utrzymuje rekordowo wysokie główne stopy procentowe. 

Wielu Polaków przestało sobie radzić ze spłatą kredytów w wyniku dynamicznie rosnących rat w ubiegłym roku. Rozwiązanie ich problemów może być radykalne i polegać na sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Można przy tym skorzystać z programu „Dobrowolnej sprzedaży nieruchomości”. Na czym on polega i kto skorzysta z niego, by uwolnić się od kredytu hipotecznego?

Czym jest program DSN?

DSN jest skrótem od nowego programu pomocy dla kredytobiorców, którzy mają problemy ze spłatą rat kredytu hipotecznego. Jest on określany jako „Dobrowolna sprzedaż nieruchomości” i jest to inicjatywa skierowana do wszystkich kredytobiorców hipotecznych, którzy zaciągnęli zobowiązanie z myślą o zakupie mieszkania, domu lub działki.

W praktyce wygląda to w ten sposób, że klient spóźniający się z uiszczeniem kolejnej raty kapitałowo-odsetkowej kredytu hipotecznego może złożyć do banku wniosek o restrukturyzację zobowiązania. Jeśli zostanie on odrzucony, wówczas może dokonać sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem w ciągu minimum 6 miesięcy od zakończenia postępowania.

Wszystkie zasady korzystania z programu DSN uwzględnia Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Była ona nowelizowana 22 lipca 2017 roku.

W świetle przepisów wspominanej ustawy bank musi umożliwić dobrowolną sprzedaż nieruchomości zakupionej na kredyt z banku, zanim rozpocznie w stosunku do nierzetelnego klienta jakiekolwiek czynności windykacyjne.

Przepisy te są korzystne dla kredytobiorców, ponieważ bank daje Ci czas na sprzedaż mieszkania i spłatę długu wobec niego, wstrzymując jednocześnie działania windykacyjne.

Warto wiedzieć, że nie dochodzi do sprzedaży mieszkania bankowi ani bank nie sprzedaje nieruchomości kredytobiorcy. Ty sam, jako klient korzystający z programu DSN, dokonujesz sprzedaży i masz prawo sam ustalić kwotę transakcji.

Kiedy bank sprzeda nieruchomość najczęściej dochodzi do tego w ramach licytacji, w przypadku której cena jest niższa niż wartość rynkowa lokalu. Instytucji kredytującej zależy na tym, by możliwie jak najszybciej pozbyć się nieruchomości i zaspokoić swoje roszczenia. W przypadku korzystania z „Dobrowolnej sprzedaży nieruchomości” tak nie jest.

Pewną pochodną programu „Dobrowolnej sprzedaży mieszkania” jest inicjatywa „klucz za dług”, która została szeroko opisana w ramach znowelizowanej Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Program polega na sprzedaży mieszkania bankowi w razie pojawienia się problemów z uiszczaniem kolejnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Klient, który nie może z różnych powodów regularnie spłacać kredytu, może oddać swoją nieruchomość bankowi, w zamian jego umowa kredytowa zostaje anulowana, on sam zaś – zwolniony z długu.

Kiedy warto skorzystać z DSN?

Dla większości kredytobiorców hipotecznych sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt jest ostatecznością, z której skorzystają wyłącznie wówczas, gdy na horyzoncie pojawi się widmo wszczęcia działań windykacyjnych przez bank.

Jeśli wyczerpałeś już wszystkie możliwości spłaty zadłużenia, odsetki karne z tytułu niespłaconych rat rosną, a Ty nie jesteś w stanie rozwiązać swoich bieżących problemów finansowych i nie widzisz szans na poprawę swojej sytuacji, możesz spróbować skorzystać z dobrowolnej sprzedaży nieruchomości.

Forum dyskusyjne przeznaczone dla kredytobiorców dostarczy Ci informacji o przypadkach klientów, którzy się na to zdecydowali. Poznaj ich doświadczenia i dowiedz się, kiedy sprzedaż domu czy mieszkania z zobowiązaniem będzie dla Ciebie opłacalna.

Jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać z DSN?

Podstawowym warunkiem skorzystania z programu DSN jest złożenie wniosku o restrukturyzację kredytu hipotecznego do swojego banku – wniosek ten musi zostać odrzucony lub powinno dojść do bezskuteczności restrukturyzacji. Wówczas można skorzystać z dobrowolnej sprzedaży nieruchomości, która dotyczyć może:

• tylko umów kredytowych zawartych po 22 lipca 2017 roku;
• umów kredytów w złotówkach lub w walutach obcych;
• kredytów na etapie postępowania egzekucyjnego;
• umów kredytowych z zaległościami lub tych, które są regulowane dotychczas na bieżąco;
• umów kredytowych z niedozwolonymi wpisami w księgach wieczystych.

Zasadniczo z DSN kredytobiorca korzysta, jeśli wyczerpał już wszelkie inne możliwości wynegocjowania z bankiem spłaty swojego zadłużenia związanego z zaciągniętym zobowiązaniem hipotecznym.

Jak wygląda dobrowolna sprzedaż mieszkania w ramach programu?

Aby skorzystać z programu „Dobrowolnej sprzedaży mieszkania”, kredytobiorca powinien w pierwszej kolejności zgłosić się do banku i zapytać, jak może wyglądać sprzedaż mieszkania, które jest przedmiotem umowy.

Banki mają różne praktyki przy rozpatrywaniu takich spraw, ale najważniejsza dla nich będzie wycena bieżąca nieruchomości z zabezpieczeniem hipotecznym oraz sprawdzenie wysokości istniejącego zadłużenia.

Są również banki, które pomagają w sprzedaży nieruchomości. Jeśli dobrowolnie nie sprzedasz na własną rękę lub z udziałem instytucji kredytującej mieszkania, wówczas musisz liczyć się z tym, że z czasem może zostać zorganizowana licytacja bankowa nieruchomości.

Jak wygląda program DNS w najpopularniejszych bankach?

Nie we wszystkich bankach możliwe jest skorzystanie z programu „Dobrowolnej sprzedaży nieruchomości”. Opcja ta dostępna jest w takich instytucjach, jak:

• PKO BP,
• BNP Paribas,
• Santander Banku Polska,
• Pekao,
• Alior Banku,

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości w PKO BP opisywana jest jako program pomocy klientom, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji i w związku z nią mają problemy ze spłatą zobowiązania. DSN polega na spłacie zaległości przez dobrowolną sprzedaż nieruchomości, jaka jest zabezpieczeniem kredytu.

Zbycie może się w tym przypadku odbywać przy udziale profesjonalnego pośrednika nieruchomości, którego wynagrodzenie zobowiązuje się pokryć PKO BP. Bank pomaga w formalnościach i negocjacjach z wierzycielami, umożliwia sfinansowanie nabywanej nieruchomości przez PKO BP po ocenie zdolności kredytowej nabywcy.

Jeśli kwota uzyskana w wyniku sprzedaży nie wystarczy do pokrycia zobowiązania, wówczas bank uwzględni możliwość restrukturyzacji pozostałej do spłaty sumy. Możliwe będzie rozłożenie jej na raty na dogodnych warunkach oraz/lub umorzenie części odsetek.

Dobrowolna sprzedaż mieszkania w BNP Paribas jest opisywana na stronie internetowej banku jako program skierowany do klientów posiadających wypowiedzianą umowę zabezpieczoną hipotecznie i zdecydowanych na jej sprzedaż w celu spłaty zadłużenia.

To często jedyny sposób dla zadłużonych kredytobiorców na uniknięcie egzekucji, związanych z nią stresów oraz strat finansowych. Można dowiedzieć się przy tym, że wszystkie koszty pośrednika ponosi bank, podczas gdy za pomoc w DSN odpowiedzialny jest agent współpracujący z bankiem.

Jeśli chodzi o dobrowolną sprzedaż mieszkania w Santander Banku, możliwa jest ona w ciągu 6 miesięcy od odrzucenia wniosku o restrukturyzację kredytu. Dobrowolną sprzedaż nieruchomości w Alior Banku da się przeprowadzić na zasadach współpracy z tą instytucją.

Bank udziela wszechstronnego wsparcia swoim klientom. Wsparcie realizowane jest na etapie wyceny nieruchomości, przygotowania odpowiedniej oferty oraz znalezienia nabywców i negocjowania warunków umowy z potencjalnymi kupcami. Ponadto Alior Bank pomaga w negocjowaniu umów z wierzycielami, osobami prywatnymi i przedsiębiorstwami.

Zdarza się, że po sprzedaży mieszkania pozostanie część długu do spłaty, wówczas kredytobiorca w tym samym banku może umorzyć odsetki lub rozłożyć zobowiązanie na raty dostosowane do jego indywidualnych możliwości finansowych.

Program DSN realizuje również Bank Polskiej Spółdzielczości. Na jego stronie możesz znaleźć informacje o nieruchomościach wystawionych przy tym na sprzedaż.

Czy program DSN opłaca się kredytobiorcy?

Zdarza się, że zadłużenie w banku przewyższa kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania. Wówczas pieniądze spłacone z dobrowolnego zbycia nieruchomości przez klienta nie powodują, że umowa jest rozwiązywana. W wielu bankach możliwe jest rozłożenie pozostałego długu na raty, które będą dostosowane do sytuacji majątkowej kredytobiorcy.

Jeśli jest inaczej i kwota z dobrowolnego zbycia mieszkania wystarcza na spłatę zadłużenia, bank wyraża zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z księgi wieczystej. Gdy zadłużenie jeszcze będzie spłacane, to hipoteka i tak jest wykreślana, a bank zgadza się na zabezpieczenie wierzytelności w innej formie.

W innej sytuacji, gdy kredytobiorca pomimo problemów ze spłatą kredytu hipotecznego nie decyduje się na skorzystanie z DSN, bank może rozpocząć z czasem egzekucję i w pierwszej kolejności próbować dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości z ustanowionym zabezpieczeniem hipotecznym.

W takiej sytuacji ryzykiem dla klienta jest zaniżona wycena nieruchomości przez bank. Ostatecznie taka osoba osiągnie więc mniejszą kwotę za sprzedaż mieszkania, niż potencjalnie mogłaby uzyskać, gdyby podjęła się jej samodzielnie.