Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Czy to możliwe?

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny musisz obligatoryjnie posiadać wkład własny pokrywający co najmniej 10 lub 20% wartości nieruchomości. Taki wymóg jest narzucony odgórnie przez Komisję Nadzoru Finansowego. Istnieją jednak wyjątki. 

• Istnieje możliwość wnioskowania o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego i zapewniają ją rządowe programy wsparcia. 
• W 2024 r. kredyt bez wkładu własnego oferowany jest głównie jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego.  
• Program polega na tym, że musisz zaciągnąć kredyt w kwocie pokrywającej nawet cały koszt nabycia mieszkania lub budowy domu. Brakujący wkład własny będzie natomiast objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego.  
• O kredyt hipoteczny bez wkładu własnego możesz wnioskować tylko w kilku bankach. Poza tym aby z niego skorzystać, musisz spełnić warunki programu.  

Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? 

Zadajesz sobie pytanie, czy dostanę kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Jest to możliwe, ale tylko wtedy, jeśli będziesz wnioskować o taki kredyt w ramach rządowego programu wspierającego mieszkalnictwo w Polsce. Przy ubieganiu się bowiem o standardowy kredyt hipoteczny taki wkład własny będziesz musiał wnieść i to w każdym banku.  

Wymóg posiadania wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego jest dla wielu osób w Polsce poważną przeszkodą w realizacji marzenia o własnym mieszkaniu. Nie każdy ma bowiem na pokrycie takiego wkładu wystarczające oszczędności. Właśnie dlatego rząd wprowadził przepisy, dzięki którym można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie bez wkładu własnego lub o kredyt hipoteczny na dom bez wkładu własnego.

Program Mieszkanie bez wkładu własnego przewiduje możliwość objęcia brakującego wkładu własnego gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. W praktyce oznacza to możliwość zaciągnięcia kredytu pokrywającego nawet 100% wartości nieruchomości.

Ile wynosi wkład własny? 

Przypomnijmy, że wkład własny jest to udział kredytobiorcy w sfinansowaniu nieruchomości. Standardowo powinien on wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości, co w praktyce oznacza, że kredyt pokrywa wówczas maksymalnie 80% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu.  

Rekomendacja KNF dopuszcza jednak także minimalny wkład własny 10% pod warunkiem jego dodatkowego ubezpieczenia. Takie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego najczęściej pokrywa kredytobiorca w postaci podwyższonej marży kredytu, choć zdarza się, że jego koszt bierze na siebie bank.  

Banki mogą samodzielnie decydować, czy wymagać minimalnego wkładu własnego 10% czy 20%. W poniższej tabeli przedstawiamy, jaki jest wymagany minimalny wkład własny w 2024 roku w największych bankach.  

*Dane aktualne na dzień 15 lipca 2024 r. 

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego? 

Banki wymagają wkładu własnego, ponieważ obowiązek ten narzuca im Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Została ona wprowadzona w 2014 roku i początkowo określała minimalny wkład własny na poziomie 5%. Kolejne nowelizacje Rekomendacji S systematycznie podwyższały minimalną wysokość wkładu własnego, aż do dzisiejszego poziomu 10-20%.  

KNF wprowadziła obowiązek wkładu własnego, aby przede wszystkim ograniczyć ryzyko kredytowe banków. Chodzi o to, że kredyt udzielony na 100% wartości nieruchomości mógłby być w przyszłości trudny do odzyskania przez bank, jeśli wartość takiej nieruchomości by spadła. Cena jej sprzedaży nie pokryłaby bowiem wówczas całej kwoty zobowiązania. 

W jakim banku można dostać kredyt bez wkładu własnego? 

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego otrzymasz dzisiaj wyłącznie w bankach, które przystąpiły do programu Mieszkanie bez wkładu własnego i oferują w jego ramach Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. W 2023 roku było to również możliwe w ramach programu Bezpieczny kredyt 2%, jednak program ten został już wygaszony.  

Które banki dają kredyt bez wkładu własnego w 2024 roku? Poniżej przedstawiamy listę takich instytucji: 

• Alior Bank, 
• PKO BP, 
• Bank Pekao, 
• Santander Bank Polska, 
• BOŚ Bank, 
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy. 

*Powyższa lista jest aktualna na dzień 15 lipca 2024 r. Możesz ją samodzielnie sprawdzić na stronie BGK i warto to zrobić, ponieważ jest na bieżąco aktualizowana.  

Pamiętaj również, że o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego możesz wnioskować w ramach oferty kredytowej obowiązującej w danym banku. W poszczególnych instytucjach warunki takiego kredytu różnią się zatem wieloma parametrami np. oprocentowaniem, które rzutuje na wysokość odsetek i rat kredytowych.

Przed złożeniem wniosku koniecznie zatem sprawdź ranking kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, aby porównać ich szczegółowe warunki i wybrać najkorzystniejszą ofertę. 

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego - warunki 

Chcąc ubiegać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, musisz przede wszystkim mieć zdolność kredytową. Bank oceni ją m.in. na podstawie Twoich zarobków oraz stałych wydatków ponoszonych na utrzymanie, czy też spłatę innych zobowiązań.  

Oprócz tego musisz spełnić dodatkowe wymagania narzucone przez zasady programu Mieszkanie bez wkładu własnego/ Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. O taki kredyt możesz się zatem ubiegać, jeśli: 

• w ciągu ostatnich 36 miesięcy nie byłeś stroną innej umowy o kredyt hipoteczny - chyba że ją rozwiązałeś w związku z odstąpieniem od umowy deweloperskiej; 

• nie posiadasz innego mieszkania lub domu – warunku tego nie musisz spełniać, jeśli masz co najmniej 2 dzieci, a Twoje mieszkanie nie ma większego metrażu niż: 

• 50 m2 przy dwójce dzieci, 
• 75 m2 przy trójce dzieci, 
• 90 m2 przy czwórce dzieci, 
• bez limitu przy piątce lub większej liczbie dzieci. 

Choć z założenia państwo proponuje głównie kredyt hipoteczny bez wkładu własnego dla młodych ludzi, to nie obowiązują limity wieku. Co ważne, dostępny jest zarówno kredyt hipoteczny dla singla bez wkładu własnego, jak też dla pary lub małżeństwa. Jednak pary żyjące w nieformalnych związkach muszą spełnić dodatkowy warunek – wspólnie wychowywać co najmniej jedno dziecko.  

Warto też wiedzieć, że aktualnie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy bez wkładu własnego możesz zaciągnąć na sfinansowanie takich celów jak: 

• zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym także jego wykończenie, 
• budowę domu jednorodzinnego, w tym również zakup działki budowlanej, 
• realizację inwestycji mieszkaniowej w ramach kooperatywy mieszkaniowej, 
• nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (łącznie z jego wykończeniem oraz wniesieniem wkładu budowlanego). 

Powinieneś także znać podstawowe zasady udzielania gwarancji BGK na brakujący wkład własny, ponieważ: 

• gwarancja BGK może wynieść maksymalnie 100 000 zł, a razem z Twoim wkładem własnym nie może przekroczyć 20% wartości nieruchomości i 200 000 zł, 
• z tytułu udzielenia gwarancji BGK zapłacisz prowizję 1% od jej wartości. 

Jak wnioskować o kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego? 

Zastanawiasz się, jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Ogólnie procedura wnioskowania o taki kredyt jest bardzo podobna jak w przypadku standardowego kredytu mieszkaniowego. Różnica dotyczy konieczności dopełnienia dodatkowych formalności związanych z uzyskaniem gwarancji wkładu własnego BGK.  

Oto krótka instrukcja, jak wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego krok po kroku: 

• Wybierz ofertę kredytu hipotecznego – pamiętaj, że bez wkładu własnego możesz go zaciągnąć tylko w wybranych bankach. 
• Złóż wniosek o kredyt hipoteczny, dołączając do niego: 

📌dokumenty potwierdzające Twoje dochody, 

📌dokumenty dotyczące nieruchomości, jaką chcesz kupić lub wybudować, 

📌wniosek o udzielenie gwarancji wkładu własnego (choć jest on kierowany do BGK, składasz go w banku udzielającym kredytu), 

📌oświadczenia o spełnieniu warunków Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. 

• Zaczekaj na decyzję kredytową banku. 

• Podpisz umowę kredytu z zabezpieczeniem gwarancją BGK. 

Będziesz musiał także uiścić prowizję na rzecz BGK z tytułu udzielenia gwarancji w wysokości 1%. 

Jak ominąć wkład własny przy kredycie hipotecznym? 

Najprostszym sposobem na ominięcie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Poza tym musisz wiedzieć, że wkład własny nie zawsze trzeba mieć w gotówce. Jeśli jej odłożenie jest dla Ciebie problemem, to możesz poszukać innych rozwiązań. Jako wkład własny może Ci posłużyć: 

• działka budowlana; 
• środki zebrane na IKE lub IKZE; 
• środki z PPK; 
• zastaw na obligacjach lub papierach wartościowych; 
• deklaracja sprzedaży nieruchomości; 
• darowizna. 

Pamiętaj, że nie każdy bank zgodzi się na wszystkie z przedstawionych wariantów. Warto więc o możliwość ich wykorzystania zapytać już podczas pierwszej rozmowy dotyczącej kredytu mieszkaniowego. 

Rządowe programy na mieszkanie bez wkładu własnego 

Problem z uzbieraniem oszczędności na zakup mieszkania lub choćby na wkład własny do kredytu mieszkaniowego dotyczy wielu Polaków, zwłaszcza młodych na tzw. dorobku. Państwo od kilku lat dostrzega ten problem i dlatego oferuje różne programy pomagające w jego rozwiązaniu.  

W przeszłości na dofinansowanie wkładu własnego można było liczyć m.in. w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (w latach 2024-2018) oraz programu Bezpieczny kredyt 2% (w 2023 roku).  

Aktualnie, czyli w 2024 roku dostępne są natomiast następujące programy mieszkaniowe: 

• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – jest to obecnie jedyny program, który zapewnia możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego; dodatkowo umożliwia on otrzymanie dopłaty od państwa w ramach tzw. Spłaty Rodzinnej w kwocie 20 tys. zł za urodzenie drugiego dziecka i 60 tys. zł za urodzenie trzeciego lub kolejnego potomka; 
• Konto Mieszkaniowe – ułatwia ono odkładanie środków na zakup pierwszego mieszkania (lub właśnie na wkład własny do kredytu), ponieważ zgromadzone na nim oszczędności mogą być zwolnione z podatku Belki, a także powiększone o Premię Mieszkaniową od państwa. 

Pod koniec 2024 lub na początku 2025 roku prawdopodobnie także ruszy kolejny program – Mieszkanie na Start, dzięki któremu będzie można ubiegać się o tani kredyt hipoteczny, tzw. Kredyt #naStart na zakup pierwszego mieszkania lub budowę domu. Według rządowych założeń będzie on dostępny z oprocentowaniem od 0 do 1,5% i z możliwością zaciągnięcia go bez wkładu własnego.

Jak zdobyć wkład własny, gdy nie można skorzystać z rządowego wsparcia? 

Z rządowych programów wsparcia umożliwiających ubieganie się o kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego nie każdy może skorzystać, ze względu na konieczność spełnienia pewnych warunków. Jeśli jesteś w takiej sytuacji, to nie masz innego wyjścia, jak zdobyć wymagany wkład własny do standardowego kredytu hipotecznego. Skąd wziąć pieniądze na wkład własny? Oto kilka wskazówek:

• systematycznie odkładaj pieniądze i pomnażaj zgromadzone oszczędności – wykorzystuj do tego konta oszczędnościowe i lokaty oraz różne produkty inwestycyjne; 
• sprzedaj swoje aktywa – być może masz cenne dzieła sztuki, biżuterię lub inne składniki majątku, które możesz spieniężyć; 
• pożycz pieniądze na wkład własny – na ten cel nie możesz wziąć kredytu z banku, ale możesz pożyczyć środki np. od rodziny lub znajomych; 
• wykorzystaj inną posiadaną nieruchomość – np. działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu na budowę domu, a mieszkanie dodatkowym zabezpieczeniem kredytu zastępującym wkład własny. 

Pamiętaj również, że szybciej uzbierasz wkład własny 10% niż 20%, dlatego ważne jest wnioskowanie o kredyt w odpowiednim banku. Rozważ również tańszą nieruchomość, przy której będzie potrzebny niższy wkład własny np. mieszkanie do remontu lub zlokalizowane w mniej popularnej dzielnicy.