Dodatkowe produkty do kredytu hipotecznego. Co oferują banki i na które nie musisz się zgadzać?

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego pod uwagę trzeba brać różne kwestie związane z ogólnymi kosztami zobowiązania. Warto sięgnąć po ranking kredytów hipotecznych, który pokazuje, jakie oferty na takie produkty w danym czasie są dla klienta najkorzystniejsze. Uwaga jednak na promocje, np. kredyt bez prowizji, ponieważ warunkiem skorzystania z nich może być wzięcie dodatkowych produktów do kredytu hipotecznego. Wiążą się z kosztami, ale z drugiej strony taka opcja jak cross selling, czyli sprzedaż krzyżowa hipoteki z dodatkowym produktem, może zwiększyć Twoje szanse na zobowiązanie.

Czym są dodatkowe produkty w przypadku kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny istotnie różni się od kredytów gotówkowych, ponieważ jest to produkt celowy, przeznaczony na cele mieszkaniowe, a przy tym musi być zabezpieczony. Podstawowym takim zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości mieszkalnej. Mogą być jednak potrzebne również inne, wymagane przez bank w ramach pakietu dodatkowego do zobowiązania. Na czym one polegają? Głównie są to elementy zabezpieczające bank przed ryzykiem braku spłaty długu.

Dodatkowe produkty finansowe do kredytu hipotecznego to szeroka gama instrumentów uzupełniających. Skorzystanie z nich może obniżyć koszty zobowiązania, czego przykładem jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Zdarza się jednak, że generują kolejne obciążenia finansowe, bez większej potrzeby.

W tym przypadku doradca bankowy zbliża się w swojej roli do sprzedawcy, próbuje bowiem zaoferować jak największą liczbę produktów. Z punktu widzenia kredytobiorcy nie zawsze są one korzystne. Trzeba dobrze się zastanowić, czy rzeczywiście skorzystanie wraz z kredytem hipotecznym z karty kredytowej, konta bankowego czy szeregu ubezpieczeń będzie dla nas dobrą decyzją. Dodatki do kredytu hipotecznego mogą warunkować skorzystanie z promocji – np. z obniżenia marży bankowej, co przekłada się na niższe odsetki, zwykle w limitowanym czasookresie. Trzeba przeliczyć sobie, czy rzeczywiście jest to tak atrakcyjne, jak głoszą reklamy banku.

Jakie korzyści przynoszą dodatkowe produkty?

Wybrane dodatkowe produkty do kredytu mogą przynieść Ci wiele różnych korzyści, wśród których należy wymienić:

• Korzyści finansowe – dodatkowe produkty do kredytu mogą obniżyć koszt kredytu hipotecznego.
• Większe bezpieczeństwo dla kredytobiorcy – produkty kredytowe to zobowiązania, które możesz spłacać nawet wiele lat, a trudno przewidzieć, w jakiej sytuacji życiowej i finansowej będziesz się wówczas znajdować. Warto ponownie przytoczyć przykład ubezpieczenia ochronnego, które zapewnia płynność finansową także w sytuacji utraty pracy bądź problemów ze zdrowiem, które przekładają się na zmniejszenie dochodu i niemożność regularnego spłacania rat. Dzięki temu kredytobiorca nie musi stresować się za każdym razem, gdy w sferze zawodowej nie idzie po jego myśli.
• Gwarancja spłaty kredytu po śmierci kredytobiorcy – zapewnia ją ubezpieczenie na życie. To zabezpieczenie najbliższych przed koniecznością ponoszenia dużych wydatków, jeśli w okresie spłaty dojdzie do śmierci kredytobiorcy.

Dodatkowe produkty do kredytu hipotecznego mogą także obniżać prowizję czy marżę bankową, ale uwaga! One same w sobie również mogą kosztować!

Wady dodatkowych produktów przy kredytach hipotecznych

W ten sposób doszliśmy do oczywistych wad dodatkowych produktów przy kredytach hipotecznych, do których wyboru z pewnością namawiać Cię będzie bank podczas udzielania zobowiązania. Wśród najczęstszych minusów korzystania z takich produktów należy wymienić:

• konieczność poniesienia dodatkowych kosztów,
• ograniczony wybór takich produktów finansowych,
• Konsekwencje finansowe dla kredytobiorcy, który w okresie spłaty zobowiązania zrezygnuje z produktów dodatkowych.

Czy produkty dodatkowe przy kredycie hipotecznym są obowiązkowe?

Zdecydowana większość dodatkowych produktów oferowana do kredytu hipotecznego ma charakter dobrowolny. Kredytobiorca może z nich skorzystać, lecz nie musi. Zazwyczaj są one proponowane w niższych cenach z uwagi na kompleksową umowę. Zdarza się jednak, że wybrane dodatkowe produkty są obligatoryjne, ponieważ bez skorzystania z nich bank nie zgodzi się na udzielenie kredytu z uwagi np. na niezbyt dobrą sytuację w BIK-u czy też niską zdolność.

Nie chodzi tutaj o to, że bank dzięki dodatkowym produktom do kredytu hipotecznego będzie skłonny do udzielenia zobowiązania nawet osobom, które okazały się w niedalekiej przeszłości nierzetelnymi kredytobiorcami, ale o to, że można wówczas kredytować klienta, którego zdolność nie jest zbyt wysoka.

Właściwie konieczność wykupienia pakietu produktów do kredytu hipotecznego może mieć miejsce, kiedy posiadasz zbyt niski wkład własny. Obecnie powinien on wynosić zazwyczaj 20%, wybrane banki godzą się jednak na 10%, jeśli zdecydujesz się wykupić także ubezpieczenie ochronne. Oczywiście, niektórzy kredytobiorcy mogą skorzystać z kredytu bez wkładu własnego, z gwarancją brakującego wkładu własnego od BGK.

Sprawdźmy, kiedy skorzystanie z cross-sellingu, czyli sprzedaży wiązanej czy krzyżowej, będzie opcjonalne, a kiedy musisz wykupić dodatkowe produkty kredytowe.

Do nieobowiązkowych dodatkowych produktów do kredytu hipotecznego zaliczyć można:

• Otwarcie konta osobistego czy skorzystanie z karty kredytowej – w zamian za to bank może zaproponować Ci obniżenie marży bankowej lub rezygnację z prowizji.
• Wykupienie dodatkowego ubezpieczenia – np. ubezpieczenia od utraty pracy dla kredytodawcy, które zwykle nie jest obowiązkowe.

Natomiast obowiązkowymi dodatkowymi produktami finansowymi do kredytu hipotecznego mogą być zwykle:

• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – ma ono gwarantować kredytodawcy wypłatę odszkodowania, np. w przypadku pożaru mieszkania czy domu.
• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy – zabezpieczenie dla banku na wypadek śmierci kredytobiorcy.
• Otwarcie konta do obsługi kredytowej.
• Wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub braku wkładu własnego (przy braku możliwości skorzystania z rządowego programu kredytu bez wkładu).
• Wykupienie ubezpieczenia pomostowego – trzeba płacić na nie składkę ubezpieczeniową do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. 

Czy można zrezygnować z dodatkowych produktów do kredytu hipotecznego w trakcie trwania umowy?

Już po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny kredytobiorca może stwierdzić, że dodatkowe produkty finansowe, z jakich skorzystał w ramach cross-sellingu, wcale nie są dla niego niezbędne. Czy może zatem tak po prostu z nich zrezygnować? Okazuje się, że taka rezygnacja z dodatkowych produktów w wielu przypadkach jest możliwa, choć może pociągnąć za sobą konsekwencje finansowe.

Należy zastanowić się nad tym, czy rezygnacja z produktów finansowych dołączonych do kredytu hipotecznego będzie leżała w Twoim interesie. Na przykład jeśli skorzystanie z planu oszczędzania czy z karty kredytowej przy jednoczesnym zaciągnięciu kredytu hipotecznego było warunkiem obniżenia prowizji czy marży bankowej, to przy rezygnacji będziesz musiał dopłacić różnicę w cenie produktu kredytowego.

Jaka to będzie kwota? W umowie kredytu hipotecznego lub w załącznikach do niej powinny zostać wyszczególnione wszelkie konsekwencje rezygnacji z dodatkowych produktów finansowych do zobowiązania.

Rodzaje dodatkowych produktów przy kredytach hipotecznych

Przy kredycie hipotecznym banki mogą zaoferować całe mnóstwo dodatkowych produktów. Jedne będą odnosić się do zapewnienia bezpieczeństwa, inne do oszczędzania. Jakie produkty kredytowe są godne uwagi i z których warto skorzystać? Na to pytanie każdy klient banku musi odpowiedzieć sobie samodzielnie. Niemniej zobaczmy, jakie produkty finansowe tego rodzaju można uzyskać takich instytucjach. Przykłady są następujące:

1. Karta kredytowa – banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych bardzo często oferują kartę kredytową. To produkt dobrowolny, lecz jak się okazuje, może obniżyć wysokość rat. Często oszczędność ta jest jedynie pozorna. Dlaczego? Obsługa karty kredytowej generuje dodatkowe koszty. Co więcej, nieregularna spłata może spowodować duży poziom zadłużenia. Odsetki rosną szybko, przez co zamiast obniżyć koszt raty, możesz wpaść w długi. Oczywiście wiele zależy od umiejętności posługiwania się kartą. Jeśli będziesz pamiętać o kilku zasadach, to jej posiadanie stanie się dla Ciebie atrakcyjnym rozwiązaniem. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Co to jest karta kredytowa i do czego służy?
2. Ubezpieczenie na życie – kwestia dodatkowych ubezpieczeń do kredytu hipotecznego wydaje się nieco zawiła. Obecnie banki mają prawo domagać się jedynie wykupienia ubezpieczenia nieruchomości, wszystkie inne polisy są najczęściej rekomendowane, ale nie mogą już być obowiązkowe. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy o kredyt ubiegasz się samodzielnie. Zdarza się także, że gdy kredytobiorców jest więcej, bank wymaga wykupienia ubezpieczenia na życie od osoby, która zarabia najwięcej. Ubezpieczenie ochronne na życie stanowi bowiem zabezpieczenie dla banku w razie nagłej śmierci kredytobiorcy.
3. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – to dodatkowy produkt, którego zakup będzie konieczny, ilekroć zdecydujesz się na kredyt hipoteczny. Co to właściwie jest? To ubezpieczenie na tzw. mury, stanowiące zabezpieczenie kredytu. Jeśli zdecydujesz się na zakup ubezpieczenia za pośrednictwem banku, możesz liczyć na lepsze warunki cenowe dot. zobowiązania. Co jednak istotne, ubezpieczenie nieruchomości na wolnym rynku będzie tańsze. W tym przypadku jego wartość wynosi od 0,03% do 0,06% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie za pośrednictwem banku to koszt nawet 0,08-0,1%. Warto zatem dokładnie oszacować, który wybór będzie korzystniejszy w danym przypadku.
4. Produkty Systematycznego Oszczędzania – tylko nieliczne banki oferują niższe koszty kredytowe w przypadku skorzystania z produktów systematycznego oszczędzania. Produkty systematycznego oszczędzania najczęściej postrzegane są jako alternatywa dla lokat bankowych. Jak to dokładnie działa? Klient banku zobowiązuje się do systematycznych wpłat o określonej wysokości. Jeśli będzie dotrzymywać zapisów umowy, to bank zazwyczaj zapewni podwyższone oprocentowanie. Warto przy tym wiedzieć, że środki przekazane na tę formę oszczędzania zostaną na jakiś czas zamrożone. W zależności od rodzaju umowy może to być nawet kilka-kilkanaście lat. Co jednak istotne, można je później przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego.
5. Ubezpieczenie ochronne – dodatkowe zabezpieczenia do kredytu hipotecznego mogą zapewnić kredytobiorcy spokój ducha. Mowa przede wszystkim o ubezpieczeniu ochronnym, które wpływa na wysokość raty zobowiązania i jednocześnie daje stabilność finansową nawet w trudnej sytuacji życiowej. Zakres ubezpieczenia ochronnego bywa różny i zależy od wybranej opcji. Najczęściej chroni ono przed utratą dochodu z powodu problemów zdrowotnych. Na ubezpieczenie ochronne powinny zdecydować się także osoby, które pracują w niestabilnych branżach.

W poszczególnych bankach w Polsce przy kredytach hipotecznych sugerowane i proponowane mogą być nieco inne produkty towarzyszące w ramach cross-sellingu. W tabeli wskazaliśmy przykładowe produkty.

Jak dodatkowe produkty wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Czy warto korzystać z dodatkowych produktów finansowych do kredytu hipotecznego? Czy spowodują one rzeczywiście, że zapłacisz mniej za zobowiązanie? Do tego zmierzają. Sprawdźmy to na przykładzie ING Banku Śląskiego. Bierzemy pod uwagę kupno nieruchomości w cenie 350 000 zł, przy kredycie na kwotę 280 000 zł i 70 000 zł wkładu własnego (20 proc.). Zobowiązanie chcemy zaciągnąć na 25 lat. W tabeli umieściliśmy kilka wariantów kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim:

Najniższą ratę miesięczną spłacać można w ofercie specjalnej, z dodatkowym ubezpieczeniem spłaty w formule „Lekka rata”, czyli 2205 zł, ale trzeba wówczas zapłacić prowizję na wstępie w wysokości 4200 zł. Najniższym RRSO charakteryzuje się oferta z dodatkowym produktem w postaci ubezpieczenia spłaty – to tylko 8,91 proc., a i rata nie jest wysoka. Koszty kredytu są porównywalne w obu przedstawionych propozycjach i wyraźnie niższe od tych dla oferty standardowej.

Czy warto zdecydować się na dodatkowe produkty przy kredycie hipotecznym?

Podczas podejmowania decyzji o wyborze konkretnej oferty kredytu hipotecznego i dodatkowych produktów, które mogą być do niego dołączone, trzeba zachować rozwagę i porównać ze sobą różne warianty, w czym pomoże porównywarka kredytów. Nie zawsze promocyjna oferta kredytu, choć z niższym oprocentowaniem czy prowizją, będzie istotnie tańsza od standardowej. Wszystko zależy od tego, czy dodatkowe produkty do kredytu hipotecznego są płatne, a jeśli tak, powstaje pytanie, ile będą kosztować. Najlepiej to wszystko przeliczyć, zanim podejmiesz ostateczną decyzję.