Dlaczego kredyt hipoteczny jest taki drogi?

Zgodnie z danymi Związku Banków Polskich rok 2021 okazał się rekordowy pod względem rynku hipotek. Ile jest kredytów hipotecznych w Polsce? W 2021 roku banki udzieliły nowych zobowiązań na kwotę ponad 86 mld zł. Liczba nowo zawartych umów w ciągu 12 miesięcy zwiększyła się o 256 tys. W sumie czynnych umów o kredyt mieszkaniowy na koniec 2021 roku było 2,5 mln sztuk, a Polacy zadłużeni byli na kwotę 500 mld zł. Rok 2022 nie powinien już być jednak tak rekordowy, a to wszystko przez rosnące koszty kredytowania.

Na koszt kredytu hipotecznego składa się wiele elementów. Nie jest to tylko oprocentowanie, lecz także prowizja naliczana przez bank z tytułu przystąpienia do zobowiązania, opłaty za wycenę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty, koszt ustanowienia hipoteki czy wysokość składek na ubezpieczenie na życie, czy ubezpieczenie nieruchomości. Całkowite koszty cały czas rosną. Co właściwie sprawia, że obecnie kredyt hipoteczny z miesiąca na miesiąc jest droższy?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – co na niego wpływa?

Koszt kredytu hipotecznego jest głównym czynnikiem wyboru danej oferty. Banki konkurują ze sobą w dziedzinie hipotek pod względem wysokości oprocentowania czy prowizji. Na jedne koszty kredytowania bank ma wpływ, a na inne nie.

Zobowiązania kosztują, ponieważ instytucja bankowa właśnie na nich zarabia. Im większe ryzyko ponosi, czyli im większe jest prawdopodobieństwo, że klient nie zwróci na czas pożyczonej kwoty wraz z naliczonymi odsetkami, tym wyższe koszty dla kredytobiorcy. Właściwie zawsze kwota do oddania jest wyższa od tej, którą uzyskujesz w ramach kapitału kredytowego.

Na realny koszt kredytu hipotecznego składają się:

• odsetki, naliczane według zmiennej lub stałej stopy procentowej kredytu hipotecznego, złożonej z marży bankowej oraz stawki WIBOR® (w przypadku kredytów złotowych),
• koszty pozaodsetkowe, które obejmują prowizje i opłaty związane z udzieleniem kredytu, składki na ubezpieczenia, taksę notarialną oraz koszty ustanowienia hipoteki  czy dodatkowych zabezpieczeń spłaty i tym podobne.

Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego mogą obejmować:

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (braku wkładu własnego),
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy,
• ubezpieczenie od utraty pracy czy zdolności do jej wykonywania,
• ubezpieczenie pomostowe, do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości.

Całkowite koszty kredytowania mogą być przedstawione w formie liczbowej i uwzględniać koszty odsetkowe i pozaodsetkowe albo w formie procentowej, jako roczna rzeczywista stopa oprocentowania (RRSO kredytu).

Czy faktycznie koszt kredytu hipotecznego jest wysoki?

Koszt kredytu hipotecznego jest wysoki z wielu powodów. Najczęściej takie zobowiązania są wysokokwotowe i zaciągasz je na kilkadziesiąt lat. Na przykład w PKO BP możesz wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką na 25 lat w kwocie 259 300 zł, z wkładem własnym sięgającym ponad 33%, całkowity koszt kredytowania wyniesie zaś przy oprocentowaniu zmiennym 273 223,34 zł.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny w przedstawionym reprezentatywnym przykładzie jednego z czołowych polskich banków? W takim przypadku oddasz ponad dwukrotnie więcej, niż pożyczasz.

Z czego to wynika? Z oprocentowania, które naliczane jest przez 25 lat, czyli do każdej z 300 rat kapitałowo-odsetkowych dodawane są odsetki liczone od wysokości kapitału kredytu hipotecznego pozostałego do spłaty. Mimo że – obiektywnie rzecz ujmując – RRSO kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym jest niskie, zwłaszcza w porównaniu z zobowiązaniami krótkoterminowymi w bankach i pożyczkami gotówkowymi w firmach pozabankowych, to w skład całkowitego kosztu wchodzi wiele elementów składowych.

Dlaczego kredyty hipoteczne są takie drogie?

Raty kredytów hipotecznych na przestrzeni ostatnich 2 lat zdecydowanie wzrosły. Po trzech obniżkach głównych stóp procentowych w Polsce w związku z pandemią i chęcią pobudzenia polskiej gospodarki przez bank centralny kredyty hipoteczne stały się skrajnie tanie. Główna stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego wynosiła wówczas 0,1 proc. w skali roku. Jednak rosnąca pod koniec 2022 roku inflacja skłoniła Radę Polityki Pieniężnej, zajmującą się kształtowaniem stóp procentowych, do ich podnoszenia.

Właśnie to spowodowało, że kredyt hipoteczny jest taki drogi z początkiem 2022 roku. Od września 2021 roku do kwietnia 2022 roku stopy procentowe podwyższano 7-krotnie, co miesiąc. W efekcie w kwietniu 2022 roku główna stopa referencyjna NBP osiągnęła aż 4,5 proc. w skali roku.

Jak stopy procentowe przyczyniają się do tego, że kredyty drożeją? Wszystko przez stawki WIBOR® 3M i 6M, które są powszechnie stosowane do wyliczania wysokości oprocentowania zobowiązań hipotecznych.

Ile drożeją kredyty hipoteczne w ciągu roku?

Przypomnijmy, że jeszcze rok temu, 7 kwietnia 2021 roku, WIBOR® 3M wynosił 0,21 proc., a WIBOR® 6M zaledwie 0,25 proc. Po roku WIBOR® wzrósł do poziomu 4,92 proc., a WIBOR® 6M do 5,19 proc. To nie koniec wzrostów tych stawek, zwłaszcza w obliczu kolejnych, spodziewanych podwyżek w kategorii głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.

Stawka WIBOR® jest dodawana do marży bankowej przy wyliczaniu wysokości oprocentowania kredytów lub pożyczek wyrażonych w polskich złotych. Jeśli marża ta jeszcze w kwietniu 2021 roku wynosiła 2,5 proc., a wykorzystywany do obliczania wysokości oprocentowania WIBOR® 3M – 0,21 proc., to oprocentowanie naliczane przy każdej racie było szacowane według stawki 2,71 proc. Natomiast w kwietniu 2022 roku była to już stawka 7,42 proc. Wzrost jest niemal trzykrotny, co ma przełożenie na wysokość spłacanych rat i całkowite koszty zobowiązania.

Mamy więc odpowiedź na to, dlaczego kredyty są takie drogie. Wszystko przez rosnący koszt pieniądza w wyniku wzrostu głównych stóp procentowych. Eksperci szacują, że rata kredytu hipotecznego na kwotę 200 000 zł spłacana na koniec września 2021 roku wynosiła około 888 zł, a w kwietniu, przed siódmą z kolei podwyżką głównych stóp NBP – już 1426 zł.

Zakłada się, że z opóźnieniem, ale jednak – kredytobiorcy zapłacą za ten sam kredyt już za 3 miesiące około 1557 zł. To niemal dwukrotnie więcej niż jeszcze 7 miesięcy temu.

Może Cię zainteresować sposób na to: jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Koszt kredytu hipotecznego w Polsce i na świecie

Czy na tle kredytów udzielanych i spłacanych w innych krajach kredyty hipoteczne w Polsce są drogie, czy może jest wręcz przeciwnie? Niestety, w Polsce jest dosyć drogo, żeby nie powiedzieć – najdrożej, jeśli chodzi o koszty takich zobowiązań w całej Unii Europejskiej. Inne kraje mają o wiele niższą wysokość średniego oprocentowania kredytu mieszkaniowego.

Z danych European Mortgage Federation (Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego) wynika, że Polska ma najdroższe kredyty hipoteczne na całym kontynencie. EMF opublikowała w styczniu 2022 roku kwartalny raport o rynku, w którym wskazano wysokość średniego oprocentowania kredytów hipotecznych m.in. w III kw. 2021 roku.

Wówczas jeszcze nie było podwyżek głównych stóp procentowych w Polsce. Okazało się, że jedynie na Węgrzech i w Rumunii stawki oprocentowania zobowiązań były wyższe niż w Polsce. Na Węgrzech średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w III kw. 2021 roku wynosiło 4,33 proc., w Rumunii 3,82 proc., a w Polsce 2,90 proc. Dla porównania – w Portugalii było to zaledwie 0,64 proc.

Rośnie też średnie oprocentowanie hipotek w USA. Na początku 2022 roku średnia stopa najpopularniejszej pożyczki mieszkaniowej w Ameryce według „Wall Street Journal” wynosiła 3,22 proc. Rosnące stopy procentowe powodują jednak, że w marcu 2022 roku średnia stopa 30-letniego kredytu mieszkaniowego o stałym oprocentowaniu podskoczyła do 4,67 proc.

Czy można obniżyć koszt kredytu hipotecznego?

Zmienne warunki rynkowe stanowią obecnie największe ryzyko kosztowe dla potencjalnych i obecnych kredytobiorców. Aby ich uniknąć, warto wybrać zobowiązanie ze stałym oprocentowaniem, które jest oferowane na 5 lub 10 lat – później warunki mogą ulec zmianie i podlegają negocjacjom z bankiem.

Koszt kredytu hipotecznego obniży brak składek ubezpieczeniowych. Jeśli masz wystarczająco wysoki wkład własny, nie zapłacisz najpewniej ubezpieczenia niskiego wkładu. Przyspieszenie sprawy w sądzie dotyczącej ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości pozwoli uniknąć dłuższego opłacania składek na ubezpieczenie pomostowe. Nie musisz też wykupywać rozbudowanego ubezpieczenia nieruchomości czy ubezpieczenia kredytobiorcy na życie.

Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny, porównaj ze sobą różne oferty, aby wiedzieć, gdzie będzie on najtańszy. Wiele banków może na przykład rezygnować z pobierania prowizji dla przyciągnięcia do siebie nowych klientów.

Więcej informacji znajdziesz tutaj: 9 sposobów na obniżenie kredytu na mieszkanie

Czy faktycznie kredyt hipoteczny jest tak drogi? Podsumowanie

Niestety, ale najnowsze analizy ekonomistów pokazują, że rośnie cena pieniądza, co ma przełożenie na wzrost stawek WIBOR®. Kolejne podwyżki głównych stóp procentowych NBP powodują, że kredyty hipoteczne drożeją, choć kredytobiorcy odczują to dopiero po aktualizacji stawki WIBOR®, czyli najczęściej po 3 lub 6 miesiącach. Kredyty drożeją nawet o kilka tysięcy złotych, czego doświadczają ci klienci, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy przed serią podwyżek stóp na wysoką kwotę, np. 800 tys. zł.