Refinansowanie kredytu hipotecznego. Jak przenieść kredyt?

Jeśli masz już kredyt hipoteczny, refinansowanie może być jednym z najszybszych sposobów na realne obniżenie raty albo całkowitych kosztów – ale tylko wtedy, gdy liczby się zgadzają. W praktyce oznacza to zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego (często w innym banku), aby spłacić dotychczasowe zobowiązanie i przejść na korzystniejsze warunki. Zanim jednak złożysz wniosek, warto policzyć wszystkie koszty po drodze i sprawdzić, jak dokładnie wygląda proces w poszczególnych bankach.

• Refinansowanie to zazwyczaj zaciągnięcie nowego kredytu, aby spłacić stary (często w innym banku).

• Opłacalność najłatwiej sprawdzisz, licząc czas zwrotu kosztów (break-even): koszty / miesięczna oszczędność.

• Najczęstsze koszty formalne to m.in. wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł + zwykle PCC-3 19 zł oraz wycena nieruchomości.

• Proces trwa zwykle kilka tygodni (często 4–8), więc nie jest to decyzja „na jutro”.

• Przy stałej stopie mogą dojść ograniczenia i/lub opłaty – a przejście ze stałej na zmienną w trakcie okresu stałego oprocentowania bywa traktowane przez nadzór jako niepożądane.

• Jeśli masz szansę na zmniejszenie kosztów kredytowania, weź pod uwagę refinansowanie – kalkulator rat kredytu hipotecznego pokaże Ci, czy zaoszczędzisz na takiej operacji. 

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że bierzesz nowy kredyt hipoteczny, a bank z tych środków spłaca Twoje dotychczasowe zobowiązanie. Najczęściej oznacza to zmianę banku, czyli klasyczne przeniesienie kredytu do innego banku.

Po co ludzie to robią?

• żeby obniżyć ratę,

• żeby zmniejszyć całkowity koszt kredytu,

• żeby zmienić oprocentowanie (np. z droższego na korzystniejsze),

• czasem, żeby uporządkować „produkty okołokredytowe” (konto, karta, ubezpieczenia).

Refinansowanie a renegocjacja: „w innym banku” vs „w tym samym banku”

Często pada pytanie: Refinansowanie kredytu hipotecznego w tym samym banku – czy to ma sens?

W języku potocznym ludzie tak mówią, ale technicznie są dwa scenariusze:

• Renegocjacja / aneks w tym samym banku – próbujesz poprawić warunki bez przenoszenia hipoteki do innej instytucji.

• Refinansowanie w innym banku – nowy bank spłaca stary kredyt, a w księdze wieczystej zmienia się wierzyciel hipoteczny.

👉Ważne! Zanim ruszysz z refinansowaniem, zwykle opłaca się najpierw poprosić swój bank o lepsze warunki. Jeśli nie zaproponuje nic sensownego – dopiero wtedy porównuj rynek.

Czy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny?

Najuczciwsza odpowiedź brzmi: tak, ale tylko wtedy, gdy oszczędności przewyższą koszty i „ryzyka poboczne”.

Prosty test opłacalności: czas zwrotu

1. Zsumuj koszty jednorazowe (wycena, opłaty sądowe, PCC, prowizje, ewentualna rekompensata, itp.).

2. Policz miesięczną oszczędność na racie + różnice w kosztach produktów (konto, karta, ubezpieczenia).

3. Podziel: koszty / oszczędność miesięczna = liczba miesięcy do zwrotu.

Przykład:
Koszty 1 200 zł, oszczędność 200 zł/mies. → zwrot po 6 miesiącach.
Jeśli zwrot wychodzi po 3–4 latach, a do końca kredytu zostało niewiele – często gra jest niewarta świeczki.

Kiedy refinansowanie ma największy sens?

Najczęstsze sytuacje, w których ludzie realnie zyskują:

• Twoja zdolność kredytowa wzrosła (wyższy dochód, mniej zobowiązań) – bank może zaproponować lepszą marżę.

• Wartość nieruchomości wzrosła albo saldo spadło – poprawia się LTV, a to często otwiera lepsze warunki.

• Zbliża się koniec okresu stałej stopy i obawiasz się nowych warunków – tu ważne jest wyczucie czasu, bo cały proces może trwać tygodnie.

• Trafiasz na ofertę promocyjną (np. bez prowizji) – ale zawsze sprawdź, czy promocja nie jest „odrobiona” wyższą marżą lub kosztami dodatkowymi.

Kiedy nie można refinansować kredytu?

To jedna z najważniejszych sekcji, bo brzmi prosto, a potrafi zaskoczyć.

Kiedy nie można refinansować kredytu? Najczęściej wtedy, gdy:

• masz zaległości w spłacie lub niestabilne dochody (bank ocenia Cię od nowa),

• Twoja zdolność kredytowa spadła (np. nowe zobowiązania, gorsza historia),

• nieruchomość ma problemy formalne (np. nieuregulowany stan prawny, współwłasność bez zgód, braki w dokumentach),

• LTV jest zbyt wysokie dla polityki ryzyka banku (w uproszczeniu: za mało „buforu” w wartości nieruchomości),

• chcesz „uciec” ze stałej stopy na zmienną w trakcie okresu stałego oprocentowania – to obszar, gdzie na rynku działa silny wpływ stanowiska nadzoru.

Dlaczego refinansowanie jest złe?

Tak postawione pytanie („Dlaczego refinansowanie jest złe?”) bywa prowokacyjne – i dobrze, bo zmusza do sprawdzenia minusów.

Refinansowanie może być „złe”, jeśli:

• liczysz tylko ratę, a pomijasz koszty dodatkowe (prowizje, ubezpieczenia, opłaty),

• wybierasz ofertę z obowiązkowymi produktami, które podnoszą koszt (np. drogie konto/pakiet),

• masz stałą stopę i refinansowanie oznacza rekompensatę lub ograniczenia,

• wydłużasz okres spłaty wyłącznie po to, by obniżyć ratę – a finalnie płacisz więcej odsetek,

• dobierasz gotówkę „przy okazji” bez realnej potrzeby (to zwiększa zadłużenie).

👉Ważne! Refinansowanie nie jest „nagrodą za bycie dobrym klientem”. To nowa decyzja kredytowa – bank sprawdza Cię tak, jakbyś brał kredyt od zera.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – koszty, które musisz znać

Poniżej najczęstsze refinansowanie kredytu hipotecznego koszty (z typowymi widełkami – w praktyce zależą od banku, nieruchomości i oferty):

1) Opłaty formalne: księga wieczysta i podatek

• Wpis hipoteki nowego banku do księgi wieczystej: 200 zł

• Wykreślenie starej hipoteki: 100 zł

• Zwykle dochodzi też PCC-3 19 zł za ustanowienie hipoteki.

2) Wycena nieruchomości / operat

Często spotkasz koszt rzędu kilkuset złotych (widełki bywają np. 300–800 zł lub 400–1000 zł, zależnie od procedury i banku).

3) Prowizja za udzielenie nowego kredytu

Może wynosić 0% w promocji, ale bywa też liczona procentowo od kwoty kredytu (zależnie od oferty).

4) Rekompensata / opłata za wcześniejszą spłatę

Tu jest najwięcej pułapek. Zgodnie z zasadami opisywanymi w materiałach edukacyjnych instytucji publicznych, umowa może przewidywać rekompensatę:

• przy stałej stopie – w okresie obowiązywania stałej stopy,

• przy zmiennej stopie – jeśli spłacasz wcześniej w ciągu 36 miesięcy.

5) Produkty dodatkowe

Nowy bank może wymagać/„zachęcać” do:

• konta z wpływem wynagrodzenia,

• karty,

• ubezpieczeń (na życie, nieruchomości),

• innych usług, które obniżają marżę, ale podnoszą koszt w inny sposób.

Twoje zadanie: policzyć całość, a nie tylko oprocentowanie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego kalkulator – jak liczyć dobrze

Może zastanawiasz się, czy wystarczy wpisać w kalkulator refinansowanie kredytu hipotecznego aktualną ratę i nową ratę. To dobry start, ale jeśli chcesz dostać wynik, któremu naprawdę możesz zaufać, kalkulator musi „widzieć” także koszty jednorazowe i warunki dodatkowe. Inaczej refinansowanie kredytu hipotecznego kalkulator pokaże oszczędność na racie, ale pominie to, co często decyduje o opłacalności.

Minimalny zestaw danych do policzenia opłacalności

• obecne saldo kredytu i pozostały okres,

• aktualna rata i koszt produktów (konto, ubezpieczenia),

• propozycja nowej raty (lub warunków),

• koszty jednorazowe (wycena + opłaty KW + PCC + prowizje),

• ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę.

Czy wiesz, że… Najczęstszy błąd to wpisanie do kalkulatora samej raty, bez kosztów konta i ubezpieczeń. A to właśnie tam „ucieka” część pozornych oszczędności.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Jeśli masz kredyt ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, temat robi się bardziej delikatny.

Po pierwsze: możesz mieć rekompensatę za wcześniejszą spłatę (zależnie od umowy).
Po drugie: na rynku funkcjonuje podejście nadzoru, które zniechęca banki do umożliwiania przejścia z kredytu na stałej stopie na kredyt ze zmienną stopą w trakcie trwania okresu stałego oprocentowania.

W praktyce oznacza to, że:

• refinansowanie „stałe → zmienne” może być trudne albo niemożliwe w niektórych bankach w trakcie okresu stałej stopy,

• refinansowanie „stałe → stałe” bywa łatwiejsze, ale warunki i dostępność zależą od banku i aktualnej oferty.

👉Ważne! Jeśli zbliża się koniec stałej stopy, zacznij analizę wcześniej – sam proces może trwać 4–8 tygodni.

Jak wygląda przeniesienie kredytu do innego banku krok po kroku?

Poniżej najbardziej typowy scenariusz:

1. Analiza opłacalności (rata + koszty + czas zwrotu)

2. Porównanie ofert i wybór banku

3. Wniosek kredytowy + komplet dokumentów

4. Decyzja kredytowa i warunki umowy

5. Podpisanie umowy w nowym banku

6. Spłata starego kredytu środkami z nowego (przelew do poprzedniego banku)

7. Zmiany w księdze wieczystej (nowa hipoteka, wykreślenie starej)

8. Domknięcie formalności (polisy, cesje, potwierdzenia)

Ile to trwa? W praktyce często 4–8 tygodni, czasem dłużej (np. przez wpisy w sądzie).

Jakie dokumenty są potrzebne do refinansowania?

Bank zwykle poprosi o trzy grupy dokumentów:

1) Kredyt i historia spłaty

• umowa kredytowa / numer umowy,

• aktualne saldo zadłużenia i warunki spłaty (zaświadczenie z banku),

• harmonogram lub potwierdzenia spłat.

2) Dochód i zobowiązania

• dokumenty dochodowe (umowa o pracę / działalność / inne źródła),

• wyciągi, PIT-y, zaświadczenia – zależnie od formy zatrudnienia.

3) Nieruchomość

• numer księgi wieczystej,

• dokumenty własności,

• wycena / operat (w zależności od banku).

Refinansowanie kredytu hipotecznego w bankach: mBank, ING, Millennium, PKO BP, Santander, VeloBank – jak wygląda proces?

W praktyce „przeniesienie kredytu” w każdym banku wygląda podobnie (wniosek → analiza → umowa → spłata starego kredytu → hipoteka w KW). Różnice są w tym, ile da się zrobić online, kto kwalifikuje się do procesu „zdalnego” i jakie są uproszczenia po drodze.

Tabela porównawcza procesu w bankach