Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

• Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Tak – właścicielem jesteś Ty, a hipoteka jest zabezpieczeniem banku. Kluczowe jest doprowadzenie do spłaty kredytu i uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki (tzw. list mazalny / oświadczenie).

• Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat (licząc od końca roku nabycia), zwykle rozliczasz PIT na PIT-39, chyba że korzystasz ze zwolnienia (ulga mieszkaniowa).

• Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kosztuje zwykle 100 zł opłaty sądowej.

• Taksa notarialna ma maksymalne stawki określone w rozporządzeniu – realny koszt zależy od ceny i kancelarii (plus VAT i wypisy).

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak. To bardzo częsta sytuacja rynkowa: sprzedajesz lokal, mimo że kredyt nie jest jeszcze spłacony. Bank nie „zabiera” Ci prawa do sprzedaży – natomiast pilnuje, żeby jego zabezpieczenie (hipoteka) zostało rozliczone zgodnie z procedurą.

W praktyce są dwa główne sposoby, aby doprowadzić do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym:

• spłata kredytu z ceny sprzedaży i wykreślenie hipoteki,

• rzadziej: zmiana zabezpieczenia (np. hipoteka przeniesiona na inną nieruchomość).

To działa tak samo, gdy pytasz: czy mozna sprzedac dom obciazony hipoteka albo jak sprzedać dom z kredytem – procedura jest analogiczna.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką: 3 scenariusze finansowe

Zanim wystawisz ogłoszenie, zrób jedną rzecz: porównaj cenę rynkową z aktualnym saldem kredytu (i dopytaj bank o kwotę „do całkowitej spłaty na dzień X”).

Scenariusz A: cena sprzedaży > saldo kredytu

Najczęstszy i najprostszy wariant.

• część ceny idzie na spłatę kredytu,

• reszta trafia do Ciebie.

Scenariusz B: cena sprzedaży ≈ saldo kredytu

Da się to zrobić, ale musisz policzyć koszty dodatkowe (notariusz, prowizje, opłaty bankowe). Czasem zostaje „dziura” kilkutysięczna – warto ją przewidzieć.

Scenariusz C: cena sprzedaży saldo kredytu

To też jest możliwe, tylko potrzebujesz planu na brakującą kwotę:

• dopłata z własnych środków,

• pożyczka pomostowa / rodzinne finansowanie,

• czasem renegocjacja i harmonogram spłaty z bankiem (zależnie od sytuacji).

Jeśli jesteś w tym scenariuszu, szczególnie ważne jest, by notariusz i bank mieli jasny, pisemny plan przepływu pieniędzy.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – krok po kroku 

Poniżej masz schemat, który działa w większości banków (niezależnie, czy wpiszesz w wyszukiwarkę „jak sprzedac mieszkanie z kredytem”, czy „jak sprzedac mieszkanie z hipoteka”).

Krok 1. Sprawdź: saldo, numer rachunku do spłaty, koszty wcześniejszej spłaty

W umowie kredytu (albo w banku) ustalasz:

• ile wynosi saldo,

• czy bank nalicza opłatę/rekompensatę za wcześniejszą spłatę (czasem możliwa przez pierwsze lata – zależy od rodzaju oprocentowania i umowy).

Krok 2. Zamów dokumenty z banku

Najczęściej potrzebujesz:

• zaświadczenia o saldzie zadłużenia (czasem z podaniem rachunku technicznego do spłaty),

• promesy / zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie (nazwa dokumentu bywa różna w bankach).

Krok 3. Ustal z kupującym sposób finansowania: gotówka czy kredyt

To wpływa na terminy i dokumenty. Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny (czyli gdy kupujący bierze kredyt) jest zwykle dłuższa, ale bardzo powszechna.

Krok 4. Umowa przedwstępna

Dobra umowa przedwstępna porządkuje:

• terminy,

• kwoty,

• kto i kiedy dostarcza dokumenty,

• co się dzieje, jeśli bank kupującego odmówi kredytu.

Krok 5. U notariusza: umowa sprzedaży i dyspozycje przelewów

W akcie notarialnym (lub w załącznikach/dyspozycjach) zwykle rozpisuje się płatność na dwie części:

1. kwota do banku sprzedającego (spłata kredytu),

2. reszta do sprzedającego.

Krok 6. Spłata kredytu i rozliczenie odsetek

Bank nalicza odsetki do dnia faktycznej spłaty (to ważne przy haśle „sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki”).

Krok 7. Oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki (list mazalny)

Po spłacie bank wydaje dokument, który jest podstawą wykreślenia hipoteki w księdze wieczystej.

Krok 8. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (KW-WPIS)

Składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego i uiszczasz opłatę. Najczęściej 100 zł za wykreślenie hipoteki.

Dokumenty do sprzedaży mieszkania z kredytem

Lista różni się detalami, ale najczęściej potrzebujesz:

Z banku (sprzedający)

• zaświadczenie o saldzie / kwocie do spłaty,

• promesa/warunkowa zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie,

• po spłacie: oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki (list mazalny).

Do notariusza (sprzedający i kupujący)

• numer księgi wieczystej / odpis KW,

• dokument nabycia (np. akt notarialny),

• dane osobowe stron,

• przy spółdzielczym prawie: dokumenty ze spółdzielni,

• często: zaświadczenia z administracji o braku zaległości (praktyka rynkowa).

Bezpieczna płatność: gotówka, kredyt kupującego, depozyt notarialny

Gdy kupujący płaci gotówką:

Najprościej logistycznie, ale i tak warto:

• rozdzielić przelewy (bank + sprzedający),

• ustalić terminy w akcie.

Gdy kupujący bierze kredyt:

Tu dochodzi bank kupującego, więc zwykle:

• jest umowa przedwstępna,

• bank kupującego wymaga dokumentów o hipotece i saldzie,

• wypłata kredytu potrafi być transzowana i terminowa.

Depozyt notarialny – kiedy ma sens?

Jeśli chcesz maksymalnego bezpieczeństwa, rozważ depozyt notarialny: kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, a notariusz wypłaca je po spełnieniu warunków (np. po podpisaniu aktu, po dostarczeniu dokumentów). Możliwość przyjęcia pieniędzy na przechowanie wynika z Prawa o notariacie.

To nie jest „must have”, ale bywa świetnym rozwiązaniem w trudniejszych transakcjach.

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej – o co chodzi naprawdę?

W wyszukiwarce często pojawia się hasło: „Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej”. W praktyce są dwie różne rzeczy, które ludzie mieszają:

1. Zgoda na samą sprzedaż – zwykle nie jest formalnie potrzebna, bo sprzedaje właściciel.

2. Zgoda na wykreślenie hipoteki – jest niezbędna, bo bez oświadczenia wierzyciela sąd nie wykreśli zabezpieczenia z działu IV księgi wieczystej.

Czyli: bank nie musi „pozwolić” Ci sprzedać, ale musi potwierdzić spłatę i zgodzić się na wykreślenie hipoteki.

Wykreślenie hipoteki: KW-WPIS, koszty i realne terminy

Po spłacie kredytu dostajesz dokument z banku (często potocznie: list mazalny / zgoda na wykreślenie). Następnie:

• składasz wniosek KW-WPIS do sądu prowadzącego księgę wieczystą,

• płacisz opłatę sądową – standardowo 100 zł za wykreślenie hipoteki.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego – jak spiąć terminy

To temat, który w praktyce decyduje o stresie całej operacji.

Najczęstsze modele

• Najpierw sprzedaż, potem zakup – bezpieczniej finansowo, ale musisz gdzieś mieszkać „pomiędzy”.

• Zakup i sprzedaż w krótkim odstępie – wymaga zgrania aktów notarialnych, terminów wypłat kredytu i często umowy przedwstępnej po obu stronach.

• Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego w tym samym dniu – da się, ale wymaga bardzo dobrej koordynacji (notariusz, banki, przelewy, terminy).

W tym wariancie szczególnie pilnuj w umowie:

• terminu wydania lokalu (kiedy oddajesz klucze),

• warunków płatności (żebyś miał środki na kolejną transakcję),

• planu awaryjnego (co jeśli bank opóźni wypłatę).

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat: podatki, ulga, odsetki

To sekcja, przy której wiele osób mówi: „OK, już wiem jak sprzedać, ale czy fiskus nie zabierze mi połowy?”

Zasada 5 lat i PIT-39

Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, co do zasady składasz PIT-39 (nawet gdy wychodzi strata).

Po upływie 5 lat – sprzedaż co do zasady nie podlega PIT i nie składasz zeznania z tego tytułu.

Ulga mieszkaniowa (3 lata)

Możesz uniknąć podatku, jeśli przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe w terminie (liczonym zgodnie z przepisami). Serwis MF podaje, że do celów mieszkaniowych może zaliczać się m.in. spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe.

Uwaga praktyczna: ulga mieszkaniowa potrafi mieć niuanse (np. przy nietypowych stanach faktycznych), więc przy dużych kwotach warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.

„Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki”

Bank nie „oddaje” odsetek zapłaconych w przeszłości. Przy całkowitej spłacie kredytu rozliczasz się tak, że odsetki naliczają się do dnia spłaty, a przyszłe odsetki po prostu nie powstaną.

Koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Najczęstsze koszty po stronie sprzedającego:

1. Koszty bankowe

• opłata za wydanie zaświadczeń (zależy od taryfy banku),

• ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę – możliwa, jeśli została przewidziana w umowie (zasady reguluje ustawa o kredycie hipotecznym).

1. Notariusz
   Taksa notarialna jest limitowana przepisami (maksymalne stawki), a finalny rachunek zależy od wartości nieruchomości i dodatkowych czynności (wypisy, pełnomocnictwa).

2. Sąd wieczystoksięgowy
   Wykreślenie hipoteki: zwykle 100 zł.

Po stronie kupującego często występuje PCC 2% (rynek wtórny), ale są wyjątki: np. zwolnienie dla kupujących pierwsze mieszkanie/dom przy spełnieniu warunków.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w bankach – jak to wygląda praktycznie?

Niezależnie od tego, czy interesuje Cię sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w PKO BP, czy w innym banku, schemat jest bardzo podobny: pobierasz dokumenty o zadłużeniu i warunkach zwolnienia hipoteki, spłacasz kredyt z ceny sprzedaży (w całości lub w części), a potem uzyskujesz oświadczenie banku do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Różnice między bankami dotyczą głównie nazewnictwa dokumentów, kanału zamawiania (online/oddział/infolinia) i czasu wydania zaświadczeń.

Poniżej orientacyjne zestawienie dla najczęściej spotykanych banków (największych na rynku wg aktywów, co w praktyce oznacza też najwięcej „typowych” transakcji sprzedaży mieszkań z hipoteką).

Praktyczna wskazówka: gdy w grę wchodzi kredyt kupującego, poproś bank o dokument z kwotą spłaty „na konkretny dzień” oraz numerem rachunku do spłaty i przekaż to notariuszowi – wtedy łatwiej ułożyć w akcie bezpieczny podział płatności (część do banku, część do Ciebie).

Sprzedaż mieszkania z kredytem — czy się opłaca?

Najczęściej tak, jeśli:

• chcesz zmienić lokalizację/metraż,

• kredyt przestał pasować do budżetu,

• masz lepszą ofertę finansowania nowej nieruchomości,

• chcesz uporządkować sytuację życiową (np. rozwód, spadek).

A kiedy warto uważać?

• gdy wychodzisz w scenariuszu „cena saldo” i nie masz planu na dopłatę,

• gdy sprzedajesz szybko i wchodzisz w temat podatku (tu wracamy do części o sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat),

• gdy opierasz decyzje tylko na tym, co „ktoś napisał w internecie”.