4/12/2022 | 12:00 AM
6 min. czytania
Każdy, kto ubiega się o kredyt hipoteczny, musi wiedzieć, że jego przyznanie zależy od zdolności kredytowej. W jej ocenie duże znaczenie dla banków ma wskaźnik DstI (dawniej DTI). Poniżej dowiesz się, co on oznacza i jak się go wylicza, a także, w jaki sposób wpływa na przyznanie kredytu.
Czym jest wskaźnik DstI?
Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinieneś wiedzieć, co to jest wskaźnik DstI, ponieważ jest to pojęcie stricte związane z procedurą bankową stosowaną przy ocenie zdolności kredytowej kredytobiorców. Ma ono więc duże znaczenie przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych.
Nazwa wskaźnika DstI to skrót od angielskiego terminu Debt Service to Income, co w wolnym tłumaczeniu oznacza koszt obsługi zadłużenia w relacji do dochodu. Wskaźnik DstI służy konkretnie do wyliczenia, jaką procentowo część rocznych dochodów kredytobiorcy pochłaniają roczne koszty związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych (chodzi tu głównie o płatności, z których kredytobiorca nie może się wycofać, lecz musi je uregulować ze względu na obowiązujące przepisy lub zawarte umowy).
Powyższa definicja wskaźnika DstI została sformułowana w nowelizacji Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego z 2019 roku. W dokumencie tym KNF zalecił bankom obliczanie tego parametru przy ocenie zdolności kredytowej klientów detalicznych ubiegających się o kredyt hipoteczny. Jednocześnie jednak zwolnił banki z obowiązku stosowania innego wskaźnika – DTI, który obowiązywał wcześniej.
Warto wiedzieć!
Wskaźnik DTI (ang. Debt to Income) określał akceptowalny stosunek sumy wszystkich zobowiązań kredytobiorcy do jego bieżącego dochodu netto. Zgodnie z wcześniej obowiązującą Rekomendacją S banki powinny były udzielać kredytów hipotecznych wyłącznie tym klientom, dla których wskaźnik DTI wynosił maksymalnie 50% przy dochodach niższych od średniej krajowej lub 65% przy dochodach wyższych od przeciętnego wynagrodzenia.
Wraz z nowelizacją Rekomendacji S wskaźnik DstI zastąpił zatem wskaźnik DTI. Celem tej zmiany było wprowadzenie dokładniejszego sposobu wyliczania zdolności kredytowej klientów ubiegających się o tak wysokie zobowiązania, jakimi są kredyty hipoteczne. Wskaźnik DstI uwzględnia bowiem roczne dochody i zobowiązania, a nie wyłącznie z kilku miesięcy, jak miało to miejsce przy wyliczaniu DTI.
Banki komercyjne są zobowiązane do stosowania wskaźnika DstI od 1 lipca 2021 roku, natomiast banki spółdzielcze dopiero od 1 stycznia 2023 roku, bo takie terminy zostały im wyznaczone przez KNF na dostosowanie się do nowych zaleceń Rekomendacji S.
Jeśli więc zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny, miej świadomość, że na ocenę Twojej zdolności kredytowej, a więc także na decyzję o przyznaniu pożyczki, będzie miał wpływ wskaźnik DstI.
Poznaj także: Nowe stanowisko KNF rekomendujące obliczanie zdolności kredytowej
Wskaźnik DStI i zdolność kredytowa. Jak wpływa na przyznanie kredytu lub pożyczki?
Główną przyczyną, dla której banki odmawiają udzielenia nam kredytu hipotecznego, jest brak zdolności kredytowej.
Co to jest zdolność kredytowa? Otóż jest to ocena możliwości finansowych kredytobiorcy do spłaty raty otrzymanego kredytu wraz z należnymi odsetkami, w wyznaczonym terminie. Banki dokonują takiej oceny w indywidualny sposób i zazwyczaj biorą pod uwagę wiele czynników m.in. wysokość dochodów oraz zobowiązań, zawód i wykształcenie, koszty utrzymania, liczbę dzieci, historię kredytową itp.
Po wprowadzeniu nowelizacji Rekomendacji S na ocenę zdolności kredytowej wpływ ma również wskaźnik DstI. Pozwala on bankom wyliczyć, jaka jest relacja całkowitych rocznych zobowiązań klienta do jego całkowitego rocznego dochodu. Analiza uwzględniająca tak długi okres jest bardziej wiarygodna, ponieważ daje pełniejszy obraz podejścia kredytobiorcy do zadłużenia, a także prezentuje dokładniej stabilność jego dochodów.
Jaki powinien być maksymalny poziom wskaźnika DstI? Rekomendacja S zaleca, by każdy bank określił indywidualnie akceptowalną wysokość tego wskaźnika. Banki mogą więc zmieniać jego wysokość w zależności od aktualnej polityki kredytowej, czy też warunków rynkowych wpływających na sytuację finansową klientów detalicznych.
Jednocześnie jednak KNF w swoich zaleceniach wskazuje, by banki unikały udzielania kredytów hipotecznych w sytuacji, gdy wartość wskaźnika DstI wynosi mniej niż:
- 40% – w przypadku klientów mających dochody niższe niż przeciętna wartość wynagrodzeń w ich miejscu zamieszkania,
- 50% – w przypadku klientów mających dochody przewyższające średnie wynagrodzenie.
Co ważne, KNF dopuszcza możliwość udzielenia kredytu przy wyższym poziomie wskaźnika DstI, ale tylko w uzasadnionej i wyjątkowej sytuacji.
Jak się liczy DstI?
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto sprawdzić swoją zdolność kredytową, a więc także wyliczyć wskaźnik DstI. Jak to zrobić?
Najpierw trzeba zsumować swoje roczne dochody netto oraz wszystkie roczne zobowiązania wynikające przede wszystkim z innych kredytów i pożyczek. Następnie wystarczy zastosować wzór na wskaźnik DstI:
(suma zobowiązań rocznych/ suma dochodów rocznych)*100%
Przykład nr 1
Załóżmy, że od 12 miesięcy Twój miesięczny dochód na rękę wynosi 4500 zł, natomiast co miesiąc regulujesz zobowiązania w wysokości 1000 zł. Do wyliczenia wskaźnika DstI przyda się kalkulator oraz wyżej wymieniony wzór.
- Roczny dochód = 12 × 4500 zł = 54 000 zł
- Roczne zobowiązania = 12 × 1000 zł = 12 000 zł
- Wskaźnik DstI = (12000/ 54000)*100% = 22,22%
Warto zauważyć, że osoby, które nie mogą wykazać dochodów z pełnego roku kalendarzowego lub przez jego część otrzymywały je w niższej wysokości, mogą mieć wyższy wskaźnik utrudniający zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Przykład nr 2
Załóżmy, że Twój miesięczny dochód na rękę wynosi 4500 zł od 3 miesięcy, natomiast wcześniej zarabiałeś jedynie 2000 zł i to jedynie przez 5 miesięcy ze względu na pracę na pół etatu. Z pozostałych 4 miesięcy nie jesteś w stanie wykazać żadnych dochodów. Twoje miesięczne zobowiązania wynoszą natomiast od roku niezmiennie 1000 zł miesięcznie.
- Roczny dochód = 3 x 4500 zł + 5 x 2000 zł = 13 500 zł + 10 000 zł = 23500 zł
- Roczne zobowiązania = 12 x 1000 zł = 12 000 zł
- Wskaźnik DstI = (12000/23500 )*100% = 51,06%
W tym przypadku bank zatem mógłby odrzucić Twój wniosek o kredyt hipoteczny, ze względu na zbyt wysoki wskaźnik DstI.
Jakie jeszcze wskaźniki brane są pod uwagę podczas starania się o kredyt?
Przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt hipoteczny banki posługują się także innymi wskaźnikami, nie tylko wskaźnikiem DstI. Do najważniejszych z nich należą:
- wskaźnik LtV (ang. Loan to Value) – określa on stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, czy wartości danej nieruchomości; im jest on niższy, tym na lepsze warunki kredytu można liczyć,
- wskaźnik DI (ang. Disposable Income) – pozwala on na wyliczenie dochodu rozporządzalnego, a więc pozostającego do dyspozycji kredytobiorcy po uregulowaniu zobowiązań; oblicza się go poprzez odjęcie od miesięcznego dochodu netto kwoty wszystkich obciążeń wynikających ze stałych opłat np. za czynsz, czy alimenty.
Wskaźnik DstI – podsumowanie
Wprowadzony przez nowelizację Rekomendacji S obowiązek wyliczania wskaźnika DstI przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych stał się dość kluczowym elementem oceny zdolności kredytowej. Przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę roczne zobowiązania i dochody, a ich relacja w ujęciu procentowym nie powinna przekraczać 40-50%.
Zanim więc zaczniesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, oblicz swój wskaźnik DstI, ponieważ jeśli będzie zbyt wysoki, możesz otrzymać odmowę udzielenia pożyczki.
Warto również sprawdzić swoje ogólne możliwości finansowe do spłaty zobowiązania, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej, który pomaga przy okazji określić, o jaką kwotę kredytu można się ubiegać przy określonym poziomie dochodów i zobowiązań.
Polecamy także sprawdzone: 11 skutecznych sposobów na poprawę zdolności kredytowej
