Naliczane przez bank odsetki od kredytu powiększają poszczególne raty kredytowe, a także stanowią największy koszt zaciągnięcia zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego łączna kwota takich odsetek może wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych. Sprawdź, od czego zależy ich wysokość oraz jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego.

Czym są odsetki od kredytu hipotecznego?
Aby dowiedzieć się, co to są odsetki od kredytu, należy zapoznać się z ich definicją. Jest to nic innego jak wynagrodzenie banku za udostępnienie Ci kapitału. Najprościej mówiąc, będzie to kwota, jaką bank zarabia na tym, że udziela Ci kredytu.
Na wysokość takich odsetek wpływ ma przynajmniej kilka czynników. Najważniejszym z nich jest oprocentowanie, według którego są one naliczane przez bank. Im takie oprocentowanie jest wyższe, tym większe są odsetki od kredytu hipotecznego. To właśnie dlatego ranking kredytów hipotecznych jako najlepsze oferty najczęściej prezentuje te z najniższym oprocentowaniem.
Choć takie oprocentowanie wyrażone jest w stosunku rocznym, bank nalicza je miesięcznie od pozostałej do spłaty kwoty kapitału kredytu. Takie odsetki doliczane są potem do każdej raty, na którą składa się część kapitałowa oraz właśnie odsetkowa.
W związku z tym, że odsetki wylicza się procentowo, większa kwota kredytu to także jego większy koszt odsetkowy. Z kolei ze względu na to, że odsetki są naliczane przez cały okres kredytowania, im jest on dłuższy, tym wyższa jest łączna suma odsetek.
Jeśli chodzi o odsetki od kredytu hipotecznego, na ich wysokość wpływa również to, czy zobowiązanie spłaca się w ratach równych czy malejących. Przy ratach stałych wolniej spłaca się kapitał kredytu, dlatego też na koniec okresu kredytowania wychodzi większa kwota odsetek niż przy ratach malejących.
Co wpływa na wysokość odsetek kredytu hipotecznego?
Rata kredytu hipotecznego składa się z kilku elementów. Będzie to:
- stopa procentowa - ustala się ją wg. wskaźnika WIBOR® dla kredytów w złotówkach,
- marża banku - główny zarobek banków na kredycie hipotecznym,
- prowizja - najczęściej pobierana jednorazowo za udzielenie kredytu hipotecznego,
- ubezpieczenie - nie zawsze będzie obowiązkowe, najczęściej dotyczy zabezpieczenia nieruchomości przed pożarem i skutkami zdarzeń losowych.
A co z odsetkami? W którym punkcie się zawierają? Przyjrzyj się im nieco bliżej. Co dokładnie się na nie składa? Bez wątpienia na wielkość odsetek najważniejszy wpływ ma oprocentowanie, które to składa się z dwóch wymienionych wyżej elementów, czyli marży i poziomu stóp referencyjnych takich jak WIBOR(R).
O ile na wysokość marży wpływ ma bank, która narzuca ją z góry, o tyle WIBOR(R) bywa zmienny. Przy kredytach hipotecznych pod uwagę brany jest najczęściej WIBOR(R) 3, czyli depozyt na 3 miesiące.
Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?
Jak już wspomnieliśmy wyżej, to, ile wynoszą odsetki od kredytu hipotecznego, w dużej mierze zależy od tego, czy zobowiązanie spłaca się w ratach równych (annuitetowych), czy w ratach malejących.
Raty równe charakteryzują się tym, że są w tej samej wysokości przez cały okres kredytowania. Każda z nich jednak ma w innej wysokości część kapitałową i część odsetkową. Na początku trwania umowy dominującą jest ta druga, ale maleje z miesiąca na miesiąc. Rośnie natomiast część kapitałowa raty, przez co kapitał kredytu spłaca się dość wolno, co też przekłada się na większą sumaryczną kwotę odsetek.
Jak obliczyć ratę równą kredytu hipotecznego?
Wystarczy użyć do tego następującego wzoru:
R=K*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
Poszczególne symbole oznaczają:
- R – wysokość raty równej
- K – kwota udzielonego kredytu
- b – oprocentowanie kredytu w skali roku
- m – liczba miesięcy w roku
- n – liczba rat
- ^ – znak potęgowania.
Wynik obliczeń pokazuje, ile wyniesie każda rata kredytu hipotecznego, ponieważ co do zasady powinny być one w tej samej wysokości.
Jak obliczyć ratę malejącą kredytu hipotecznego?
Przy ratach malejących jest inaczej. Przez cały okres spłaty zobowiązania ich część kapitałowa jest bowiem w tej samej wysokości każdego miesiąca. Maleje natomiast część odsetkowa i dlatego też raty malejące są z każdym kolejnym miesiącem również coraz niższe.
W tym przypadku obliczenia należy przeprowadzić dla każdej raty osobno, ponieważ każda z nich będzie w innej wysokości. Najpierw trzeba wyliczyć część kapitałową raty Rk wg wzoru:
Rk=K/n
A jak obliczyć odsetki od raty kredytu? Część odsetkową raty Ro oblicza się wg wzoru:
Ro=[(K-x*Rk)*b]/12
Poszczególne symbole oznaczają:
- K – kwota udzielonego kredytu
- n – liczba rat
- x – liczba rat pozostałych do spłaty.
Na koniec, aby obliczyć wysokość raty malejącej kredytu hipotecznego, wystarczy użyć wzoru:
Rk + Ro
Najprostszym sposobem na wyliczenie rat kredytu hipotecznego jest użycie specjalnego kalkulatora kredytowego. Wystarczy w nim bowiem wpisać podstawowe parametry kredytu, aby narzędzie automatycznie obliczyło jego raty.
Kiedy bank nalicza odsetki od kredytu?
Bank nalicza odsetki od kredytu przez cały okres kredytowania, a więc od momentu uruchomienia kredytu, aż do dnia jego całkowitej spłaty. Ponieważ jednak zobowiązanie spłaca się w ratach miesięcznych, faktyczne naliczenie odsetek następuje właśnie każdego miesiąca od pozostałej do spłaty kwoty kapitału.
Jeśli chodzi o odsetki od kredytu hipotecznego, warto też pamiętać, że są one naliczane także w okresie tzw. karencji, a więc na przykład w początkowym okresie obowiązywania umowy, gdy kredyt służy do pokrycia wydatków związanych z budową domu. Wówczas kredytobiorca zwolniony jest z konieczności spłaty rat kapitałowych, ale musi cały czas regulować właśnie odsetki.

Jak bank liczy odsetki od kredytu?
Warto też wiedzieć, jak naliczane są odsetki od kredytu. Otóż kwotę kapitału bank najpierw przemnaża przez wysokość oprocentowania i ilość dni w danym miesiącu, a potem otrzymany wynik dzieli przez liczbę dni w roku.
Do obliczeń kosztów kredytowych przyjmuje się rok nieprzestępny, czyli ten trwający 365 dni. Warto jednak zauważyć, że różne są liczby dni w poszczególnych miesiącach. Wpływa to na wysokość odsetek, które będą najwyższe w miesiącach trwających 31 dni, a niższe w miesiącach o długości 28, 29 lub 30 dni.
Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?
Przejdźmy teraz do najważniejszej kwestii, a więc jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. Warto to wiedzieć, aby móc samodzielnie oszacować, ile odsetek oddaje się bankowi w poszczególnej racie, a także ile wyniesie całkowita kwota odsetek przez cały okres spłaty zobowiązania.
Zacznijmy od tego, jak obliczyć miesięczne odsetki od kredytu. Wystarczy bowiem tutaj zastosować następujący wzór:
O = K x b x n/365
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
- O – kwota odsetek w skali roku
- K – kwota pozostałego do spłaty kapitału kredytu
- b – oprocentowanie kredytu w skali roku
- n – liczba dni w danym miesiącu
Wykorzystując powyższy wzór na odsetki od kredytu, wyliczmy je dla przykładowego zobowiązania.
Przykład:
Załóżmy, że oprocentowanie Twojego kredytu wynosi 8%, a Tobie do spłaty pozostała jeszcze kwota 200 tys. zł zobowiązania. Chcesz wyliczyć odsetki dla raty za styczeń, a więc miesiąc, który składa się z 31 dni. Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego o takich parametrach? Wystarczy powyższe dane podstawić do wzoru w następujący sposób:
O = 200000 zł x 8% x 31 / 365 = 1 358,90 zł – tyle zatem wyniosą odsetki miesięczne doliczone do do raty kapitałowej za styczeń.
A jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego za cały okres kredytowania? Aby to zrobić, należałoby obliczyć odsetki za każdy miesiąc w całym okresie kredytowania, a następnie je zsumować. Przy kredycie hipotecznym, którego spłata trwa zwykle 20-30 lat, byłoby to zatem dość uciążliwe.
Dobra wiadomość jest więc taka, że istnieje narzędzie, jakim jest kalkulator rat kredytu hipotecznego, który pomaga w takich obliczeniach. Aby sprawdzić, ile wynoszą odsetki od kredytu, musisz jedynie podać podstawowe dane kredytu, czyli jego kwotę, okres kredytowania oraz rodzaj rat.
Kalkulator nie tylko wyliczy, ile wyniesie miesięczna rata takiego zobowiązania, ale także jak wysokie będą całkowite odsetki. Nie musisz zatem się głowić, jak obliczyć odsetki od kredytu – kalkulator zrobi to za Ciebie. Przy okazji narzędzie wyświetli takie wyliczenia dla kilku banków, co pozwoli Ci porównać ich oferty i wybrać najkorzystniejszą z nich.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot odsetek – czy to możliwe?
Zgodnie z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku, każdy konsument ma prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Taka wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że krócej będziesz korzystał z udzielonego Ci przez bank kapitału. Logika podpowiada zatem, że bank powinien w takiej sytuacji obniżyć wynagrodzenie za jego udostępnienie, czyli innymi słowy zwrócić Ci część odsetek.
I faktycznie tak jest, ponieważ bank musi Ci zwrócić odsetki od wcześniejszej spłaty kredytu za okres skrócenia umowy kredytowej, o ile je faktycznie nadpłacisz. Przed dokonaniem wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zwykle bowiem należy o swoich planach powiadomić bank. Wówczas informuje on o tym, jaką kwotę trzeba wpłacić w celu całkowitego uregulowania zobowiązania i taka kwota jest już obniżona o odpowiednią kwotę odsetek. Jeśli się natomiast je nadpłaci, należy wnioskować do banku o ich zwrot.
Jak odzyskać odsetki od wcześniej spłaconego kredytu?
Chcąc odzyskać odsetki od wcześniej spłaconego kredytu, a także pozostałe koszty np. prowizję, należy złożyć w banku wniosek o ich zwrot oraz wskazać numer rachunku bankowego, na który bank powinien przesłać pieniądze. W piśmie musisz również podać swoje dane osobowe oraz numer umowy kredytowej. Nie musisz natomiast podawać kwoty zwrotu, ponieważ to bank dokona rozliczenia kredytu.
Czy od nadpłaty kredytu pobierane są odsetki?
Podobnie jak całkowite wcześniejsze uregulowanie zobowiązania, możliwa jest także nadpłata kredytu hipotecznego. Czy bank pobiera odsetki od nadpłaty kredytu? Taka nadpłata skutkuje pomniejszeniem pozostałej kwoty kapitału, a więc także i odsetek. Po jej dokonaniu bank zatem na nowo je przelicza i obniża kolejne raty kredytowe.
Na życzenie kredytobiorcy może jednak pozostawić je tym samym poziomie i wówczas skutkiem obniżenia kwoty kapitału i odsetek będzie skrócenie okresu kredytowania.

Od nadpłaty kredytu bank nie pobiera zatem odsetek, ale może pobrać prowizję, podobnie jak za wcześniejszą całkowitą spłatę zobowiązania. Zależy to jednak od tego, kiedy podpisało się umowę oraz kiedy dokonało wcześniejszej spłaty kredytu.
Skorzystaj z naszego kalkulatora nadpłaty kredytu hipotecznego, by dowiedziec się, jakie koszty związane są ze wcześniejszą spłatą i nadpłatą zobowiązania.
Jak wakacje kredytowe wpływają na odsetki kredytu?
Wiemy już, że karencja w spłacie kredytu hipotecznego nie powoduje wstrzymania obowiązku regulowania odsetek. A jak to wygląda w przypadku wakacji kredytowych? Jeśli chodzi o rządowe wakacje kredytowe a odsetki od kredytu, to należy pamiętać, że w okresie takich wakacji nie płaci się całej raty, a więc ani jej części kapitałowej, ani odsetkowej. Należy regulować co najwyżej składki ubezpieczeniowe.
Co ważne, w przypadku ustawowych wakacji kredytowych bank w okresie ich obowiązywania nie ma prawa naliczać żadnych odsetek. Skutkiem takich wakacji jest wyłącznie przeniesienie zawieszonych rat na koniec okresu kredytowania, przez co następuje jego wydłużenie.
Czy odsetki od kredytu można odliczyć od podatku?
Firmy mają prawo wliczać odsetki od zaciągniętych na cele firmowe kredytów w koszty uzyskania przychodów, dzięki czemu mogą obniżyć podatek. A czy można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od podatku, jeśli jest się osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej? Było to możliwe wyłącznie w ramach tzw. ulgi odsetkowej.
Taka ulga na odsetki od kredytu hipotecznego już dzisiaj nie obowiązuje, ale przysługuje wciąż niektórym osobom. Co to dokładnie oznacza? Kiedy można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego w rocznym PIT? Obecnie można to zrobić tylko wtedy, jeśli zaciągnęło się kredyt mieszkaniowy w okresie od 2002 do 2006 roku i nadal się go spłaca wraz z odsetkami zgodnie z umową.
Prawo do takich odliczeń wygasa jednak całkowicie z dniem 31 grudnia 2027 r.
polecają ranking

Co z odsetkami po wypowiedzeniu umowy kredytu?
W przypadku gdy zaprzestaniesz spłaty kredytu hipotecznego według ustalonego harmonogramu, bank nie tylko rozpocznie działania windykacyjne, ale może także wysłać Ci wypowiedzenie umowy kredytu i zażądać zwrotu całej kwoty kredytu w określonym terminie, a więc nie tylko przeterminowanych rat. Będzie ona obejmowała cały pozostały do spłaty kapitał kredytu, odsetki umowne oraz odsetki za opóźnienie. Warto jednak pamiętać, że te ostatnie nie mogą być naliczane od całej kwoty kredytu.

Jak zmniejszyć odsetki od kredytu?
Przy kredycie hipotecznym miesięczne odsetki mogą wynieść kilkaset złotych, a za cały okres kredytowania nawet kilkaset tysięcy złotych. Trudno się zatem dziwić, że wiele osób szuka sposobów na to, jak je zmniejszyć i jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego dzięki temu. Sposobów na to jest wiele, ponieważ w tym celu można m.in.:
- nadpłacać kredyt, aby szybciej spłacić kapitał i przez to obniżyć odsetki oraz kolejne raty kredytowe,
- refinansować kredyt, a więc przenieść go do banku, który oferuje niższe oprocentowanie,
- renegocjować warunki kredytu np. wnioskując do banku o obniżenie marży, by przez to zmniejszyć oprocentowanie.
O jak najmniejszych odsetkach warto też pomyśleć już przy zaciąganiu zobowiązania, wybierając ofertę banku z możliwie jak najmniejszym oprocentowaniem.
Źródła:
https://czasopismo.legeartis.org/2018/10/odsetki-wypowiedzenie-kredytu/
https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-jak-zaliczyc-odsetki-od-kredytu-w-koszty-firmy