Zgodnie z zasadami programu Dom bez formalności będziesz mógł wybudować nieduży dom jednorodzinny bez pozwolenia na budowę i bez zatrudniania kierownika budowy. Sprawdziliśmy, co trzeba wiedzieć o warunkach tego programu i co sądzą na jego temat banki.
Dom bez pozwolenia na budowę to jeden z programów wprowadzonych przez rządowy program Nowy Ład. Dom bez pozwolenia na budowę będą mogły wybudować osoby, które planują inwestycję nie większą niż 70 m2. Poprzednio obowiązujące przepisy także dawały taką możliwość. Jednak powierzchnia takiego domu była dwukrotnie mniejsza, wynosiła 35 m2. Oznaczało to, że dom bez formalności mógł być jedynie domem letniskowym. Jakie dokumenty trzeba było skompletować, żeby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę? Jakie ułatwienia przyniosły nowe przepisy? I czy w związku z tym prościej będzie uzyskać kredyt hipoteczny?
Pozwolenie na budowę domu – jakie dokumenty były wymagane?
Do końca 2021 r., kiedy chciałeś wybudować dom jednorodzinny o powierzchni większej niż 35 m2, to musiałeś uzyskać pozwolenie na jego budowę. Zanim jednak złożyłeś wniosek o jego wydanie, byłeś zobowiązany do zgromadzenia wielu dokumentów. Wśród nich były:
- projekt budowlany składający się z trzech dokumentów: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego i projektu technicznego,
- mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych, na której sporządzany jest projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- oświadczenie o możliwości połączenia działki z drogą publiczną (oświadczenie to jest wymagane w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich),
- wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektu – o tym, czy w Twoim przypadku będą potrzebne badania geologiczne, decyzję podejmie projektant,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – podpisując odpowiedni formularz, oświadczasz, że na swojej działce możesz wybudować dom.
W zależności od warunków, jakie panują na terenie, na którym będziesz budował dom, mogły być także wymagane inne dokumenty. O tym, czy takie dokumenty będą potrzebne, poinformuje Cię architekt. Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć także warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana jest czasie do 65 dni od momentu złożenia wniosku. Wydana decyzja uprawomocnia się po 14 dniach.
Dom bez pozwolenia na budowę na budowę – co trzeba wiedzieć?
Od 3 stycznia 2022 r. obowiązuje znowelizowana ustawa z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To właśnie ona wprowadziła nowe uregulowania, z których mogą skorzystać osoby chcące postawić dla siebie nieduży dom. Co trzeba wiedzieć, chcąc bez pozwolenia wybudować dom 70 m2? Przepisy dotyczące takiej inwestycji są następujące:
- powierzchnia zabudowy domu nie może przekroczyć 70 m2 (powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, obliczona po zewnętrznym obrysie budynku. Powierzchnia użytkowa domu nie będzie mogła przekroczyć 90 m2),
- budynek musi być wolnostojący i nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje,
- obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany (chodzi tu o to, że wybudowany dom nie będzie mógł zacieniać sąsiedniej działki),
- budowa musi być zrealizowana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
- brak konieczności prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudnienia kierownika budowy. Jeżeli osoba budująca dom nie zatrudni kierownika budowy, będzie musiała złożyć oświadczenie, że bierze odpowiedzialność za kierowanie budową,
- jeżeli dla miejsca, gdzie będzie realizowana budowa nie planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy ma być wydana w terminie do 21 dni.
To, że można wybudować dom bez pozwolenia na budowę, nie oznacza, że zamiaru realizacji inwestycji nie trzeba zgłosić do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Osoba, która chce rozpocząć budowę, będzie zobowiązana do jej zgłoszenia i załączenia:
- projektu architektoniczno-budowlanego,
- projektu zagospodarowania działki,
- oświadczenia, że wybudowany dom będzie przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe (pod rygorem odpowiedzialności karnej)
- i – w razie niezatrudnienia kierownika budowy – oświadczenia o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową.
Organ architektoniczno-budowlany nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy.
Na inwestorze ciąży także obowiązek zawiadomienia organu architektoniczno-budowlanego oraz projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Dom na zgłoszenie a kredyt hipoteczny
Dotychczas wśród dokumentów, jakie należy dołączyć do wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego przeznaczonego na budowę domu, znajdowała się kopia ważnego i prawomocnego pozwolenia na budowę.
Nowy Ład zniósł obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku domów do 70 m2. I tu pojawia się pytanie: czy będzie można otrzymać kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia? Zapytaliśmy o to banki.
Tylko jeden z nich: Credit Agricole, w odpowiedzi napisał, że dla tych nieruchomości nie planuje zmiany procesu udzielania kredytu. Zdaniem banku, jedyną zmianą będzie tylko modyfikacja listy wymaganych dokumentów. Odpowiedzi z pozostałych banków na temat finansowania kredytem hipotecznym budowy domu na zgłoszenie można streścić krótko: analizujemy założenia programu. Sprawdź, jak odpowiadały poszczególne banki.
Bank Pekao |
Bank przygotowuje się na umożliwienie finansowania budowy domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych o powierzchni zabudowy do 70m2 w ramach obowiązujących zmian prawa budowlanego. |
Bank Pocztowy |
Bank jest na etapie przygotowywania założeń dotyczących tego programu. |
BNP Paribas |
Bank obecnie analizuje kwestię ewentualnego zaangażowania w programy związane z budownictwem mieszkaniowym i jego finansowaniem w ramach Nowego Ładu |
Credit Agricole |
Bank nie planuje zmiany procesu udzielania kredytu dla tych nieruchomości. To wyłącznie kwestia modyfikacji listy wymaganych dokumentów, a nie procesu analizy inwestycji. |
ING Bank Śląski |
Bank analizuje aktualne przepisy i niezbędne zmiany w procesie kredytowym. |
mBank |
Bank analizuje szanse i zagrożenia wynikające z ustawy. Sama ustawa nie daje odpowiedzi na typowo operacyjne pytania, które są niezbędne do określenia czy wybudowany budynek będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu. |
PKO BP |
Bank pracuje nad wdrożeniem rozwiązań wynikających z programu Polski Ład. |
Santander Bank Polska |
Bank analizuje ten temat. |
Należy spodziewać się, że kredyt na dom pozwolenia wkrótce będzie już dostępny w bankach. Nie wszyscy przecież będą mogli sobie pozwolić na sfinansowanie takiej inwestycji z własnych środków.
Dom bez pozwolenia 70 m2 – cena
Ile może kosztować dom bez pozwolenia 70 m2? Koszt takiego budynku będzie uzależniony od kilku czynników. Wśród nich można wymienić np.:
- cenę projektu budowlanego (od 2 do nawet 7 tys. zł. Najwyższa cena dotyczy projektu indywidualnego),
- technologię, w jakiej zostanie zbudowany dom (murowany, z bali, szkieletowy, drewniany),
- powierzchnię budynku,
- koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych,
- koszty uzbrojenia działki, tj. podłączenia jej do prądu, wody, kanalizacji, gazu,
- sposób, w jaki będzie realizowana budowa, tj. czy będzie to metoda gospodarcza, czy zatrudniona będzie ekipa (budowa metodą gospodarczą może być tańsza nawet o 30%),
- region, w którym będzie prowadzona budowa – różnice między poszczególnymi województwami mogą sięgnąć nawet kilkunastu procent.
Celem programu Dom bez formalności było ułatwienie budowy niedużego domu jednorodzinnego, a dzięki temu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Obecnie trudno jeszcze powiedzieć, jakim powodzeniem będzie cieszył się ten program. Wiele będzie tu zależało także od tego, kiedy banki zaczną finansować takie inwestycje i na jakich warunkach. Z pewnością dowiemy się tego już niedługo.