Koszty okołokredytowe. Co warto o nich wiedzieć?

Ich łączna wysokość zależy od kwoty kredytu, oferty banku oraz rodzaju kupowanej nieruchomości. W praktyce mogą wynieść kilka, a niekiedy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie wszystkie koszty okołokredytowe są uwzględnione w RRSO i nie wszystkie można sfinansować kredytem. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko wysokość raty, ale również kwotę, którą trzeba przygotować na sam zakup i uruchomienie finansowania.

Czym są koszty okołokredytowe?

Koszty okołokredytowe to wydatki towarzyszące uzyskaniu, zabezpieczeniu i obsłudze finansowania. Nie są one tożsame z odsetkami, które stanowią wynagrodzenie banku za udostępnienie kapitału.

W przypadku kredytu hipotecznego warto rozróżnić trzy grupy wydatków:

1. Koszty samego kredytu - odsetki, prowizje, opłaty bankowe i wymagane ubezpieczenia.

2. Koszty ustanowienia zabezpieczenia - np. wpis hipoteki do księgi wieczystej, podatek PCC od hipoteki czy koszty wyceny nieruchomości.

3. Koszty zakupu nieruchomości - taksa notarialna, podatek PCC od zakupu mieszkania, wpis prawa własności i ewentualne wynagrodzenie pośrednika nieruchomości.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ nie wszystkie wymienione wydatki są w świetle przepisów częścią całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

Przykładowo prowizja za udzielenie finansowania jest kosztem kredytu. Z kolei wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży mieszkania jest kosztem zakupu nieruchomości, który ponosisz również wtedy, gdy kupujesz ją bez kredytu.

Nie istnieje jedna ustawowa stawka ani uniwersalny procent kosztów okołokredytowych. Ich wysokość trzeba ustalić indywidualnie, uwzględniając ofertę banku i warunki transakcji.

Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?

Przy kredycie hipotecznym lista dodatkowych wydatków jest znacznie dłuższa niż przy kredycie gotówkowym. Wynika to przede wszystkim z konieczności wyceny nieruchomości i ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

Poniższa tabela przedstawia podstawowe opłaty według stanu na 23 października 2026 roku.

Kwoty opłat sądowych i podatków wynikają z przepisów. Natomiast prowizje bankowe, składki ubezpieczeniowe czy koszty wyceny nie mają jednej wspólnej stawki dla całego rynku.

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Prowizja to jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie finansowania. Najczęściej jest ustalana procentowo od kwoty kredytu.

Przykładowo przy kredycie hipotecznym na 400 000 zł:

• prowizja 0% oznacza koszt 0 zł,

• prowizja 1% oznacza koszt 4 000 zł,

• prowizja 2% oznacza koszt 8 000 zł.

Są to przykładowe warianty obliczeniowe, a nie zestawienie aktualnych ofert konkretnych banków.

Brak prowizji nie oznacza automatycznie tańszego kredytu. Bank może zaproponować kredyt bez prowizji, ale z wyższą marżą albo obowiązkiem korzystania z dodatkowych produktów.

Przy wieloletniej spłacie nawet niewielka różnica oprocentowania może mieć większe znaczenie niż jednorazowa opłata za udzielenie finansowania.

Dlatego najlepiej porównywać oferty o takich samych parametrach, uwzględniając całkowity koszt kredytu i RRSO.

Aktualne warunki finansowania możesz sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych Totalmoney.

Koszt wyceny nieruchomości

Przed udzieleniem kredytu hipotecznego bank musi ocenić wartość nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty.

Może zrobić to na podstawie własnej wyceny, zaakceptowanego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego lub przewidzianej w procedurze bankowej oceny wartości zabezpieczenia.

Koszt zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości i sposobu przeprowadzenia wyceny.

Przykład aktualnego cennika: ING Bank Śląski podaje w informacjach o kredycie hipotecznym następujące stawki za usługę wyceny zleconą przez bank:

• 560 zł – lokal mieszkalny,

• 560 zł – działka gruntu,

• 870 zł – dom jednorodzinny,

• 1 500 zł – nieruchomość nietypowa.

Są to stawki konkretnego banku, a nie średnie dla całego rynku.

Warto sprawdzić, czy bank zaakceptuje operat przygotowany wcześniej na Twoje zlecenie oraz czy opłata za wycenę będzie należna również wtedy, gdy nie otrzymasz kredytu.

Istotne jest także to, że wycena bankowa może różnić się od ceny zakupu nieruchomości. Jeśli bank uzna, że mieszkanie jest warte mniej, niż wynosi cena ustalona ze sprzedającym, może wymagać większego wkładu własnego.

Ubezpieczenia związane z kredytem hipotecznym

Ubezpieczenia mogą być istotnym składnikiem kosztów okołokredytowych, zwłaszcza jeśli składki trzeba opłacać przez wiele lat.

Najczęściej spotykane są:

• Ubezpieczenie nieruchomości - chroni przed określonymi zdarzeniami losowymi, np. pożarem. Bank zazwyczaj wymaga odpowiedniego zabezpieczenia ubezpieczeniowego nieruchomości.

• Ubezpieczenie na życie - może zabezpieczać spłatę zobowiązania w przypadku śmierci kredytobiorcy. W niektórych ofertach umożliwia uzyskanie korzystniejszej marży.

• Ubezpieczenie od utraty pracy - zapewnia ochronę na warunkach określonych w polisie. Zwykle zawiera ograniczenia dotyczące przyczyn i okoliczności utraty zatrudnienia.

• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - może stanowić dodatkowe zabezpieczenie banku przy finansowaniu z wkładem własnym poniżej standardowego poziomu.

• Ubezpieczenie pomostowe lub dodatkowy koszt pomostowy - związany z okresem oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Nie każde z tych ubezpieczeń jest wymagane przez każdy bank.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank może wymagać ubezpieczenia dotyczącego kredytu, ale musi poinformować o możliwości skorzystania z oferty innego ubezpieczyciela, jeżeli spełnia ona minimalne wymagania banku.

Nie trzeba zatem automatycznie kupować polisy oferowanej przez bank. Przed wyborem warto jednak porównać jej cenę z ewentualnym rabatem na oprocentowaniu kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe - czy bank musi zwrócić jego koszt?

Dodatkowy koszt kredytu hipotecznego naliczany za okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty kredytu, zgodnie z art. 29 ust. 5a i 5b ustawy o kredycie hipotecznym.

Zmiana przepisów weszła w życie 17 września 2022 roku.

Wcześniej banki mogły podwyższać oprocentowanie lub pobierać inne opłaty przez okres, w którym hipoteka nie była jeszcze wpisana do księgi wieczystej. Takie dodatkowe obciążenie mogło trwać wiele miesięcy.

Obecnie bank nadal może przewidywać dodatkowy koszt za ten okres, ale po dokonaniu wpisu hipoteki musi go rozliczyć na zasadach ustawowych.

Przykład: jeśli dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki wynosi 150 zł miesięcznie i jest pobierany przez sześć miesięcy, łączna kwota wyniesie 900 zł. Po dokonaniu wpisu bank powinien zwrócić lub rozliczyć odpowiednią kwotę zgodnie z przepisami i umową.

Zasady te obejmują umowy zawarte od 17 września 2022 roku oraz starsze umowy, jeżeli w dniu wejścia w życie nowych przepisów hipoteka nie była jeszcze wpisana do księgi wieczystej.

Warto też odróżnić zwrot kosztu pomostowego od opłaty sądowej za wpis hipoteki. Opłata sądowa w wysokości 200 zł nie podlega zwrotowi na tej samej podstawie.

Koszty notarialne i sądowe przy kredycie hipotecznym

Przy zakupie nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym trzeba liczyć się z opłatami notarialnymi i sądowymi.

Ich wysokość zależy od rodzaju czynności, wartości nieruchomości i tego, jakie wpisy są wymagane.

Ile wynoszą koszty notarialne w 2026 roku?

Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, podlega ustawowym limitom. Nie oznacza to, że każda kancelaria pobiera maksymalną dopuszczalną kwotę.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi co do zasady połowę stawki podstawowej wynikającej z rozporządzenia.

Przykład dla mieszkania kosztującego 600 000 zł:

Podstawowa maksymalna stawka to:

1 010 zł + 0,4% × (600 000 zł − 60 000 zł) = 3 170 zł.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę tej stawki:

3 170 zł ÷ 2 = 1 585 zł netto.

Po doliczeniu 23% VAT daje to 1 949,55 zł brutto.

Nie jest to jednak pełny koszt wizyty u notariusza. Do zapłaty mogą dojść m.in. wypisy aktu notarialnego, opłaty za złożenie wniosków wieczystoksięgowych oraz opłaty sądowe i podatki pobierane przy czynności.

Ważna zmiana od 5 listopada 2026 roku

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 roku, ogłoszone 21 października, zmienia maksymalne stawki niektórych czynności notarialnych.

Od 5 listopada 2026 roku:

• maksymalna taksa za złożenie przez notariusza wniosku o wpis w księdze wieczystej wyniesie 300 zł netto,

• maksymalna stawka za wypis aktu notarialnego wyniesie 12 zł netto za każdą rozpoczętą stronę od 1. do 10., 10 zł od 11. do 20. i 8 zł od 21. strony.

Zmiany nie oznaczają automatycznego wzrostu wynagrodzenia za sam akt sprzedaży typowego mieszkania za kilkaset tysięcy złotych. Mogą natomiast zwiększyć dodatkowe koszty obsługi transakcji.

Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?

W 2026 roku podstawowe opłaty sądowe wynoszą:

Przy zakupie mieszkania z istniejącą księgą wieczystą, wymagającym wpisania nowego właściciela i hipoteki, podstawowe opłaty wyniosą zatem 400 zł.

Jeżeli konieczne jest również założenie nowej księgi wieczystej, suma wzrośnie do 500 zł.

Są to opłaty sądowe. Jeśli wnioski składa notariusz, trzeba dodatkowo uwzględnić jego wynagrodzenie.

 

Podatek PCC a koszty okołokredytowe - kiedy trzeba go zapłacić?

Podatek od czynności cywilnoprawnych może stanowić jeden z największych jednorazowych wydatków przy zakupie nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić PCC od zakupu mieszkania od PCC związanego z ustanowieniem hipoteki.

PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Przy transakcji sprzedaży nieruchomości niepodlegającej odpowiedniemu wyłączeniu z PCC podstawowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej.

Przykładowo:

Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego mogą skorzystać ze zwolnienia z 2% PCC.

Zwolnienie przysługuje osobie fizycznej, która wcześniej nie miała określonych w ustawie praw do lokalu lub domu ani udziałów w tych prawach.

Istotny wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

Jeśli nieruchomość kupuje kilka osób, trzeba zweryfikować, czy warunki zwolnienia spełniają wszyscy kupujący. Nie wystarczy automatycznie przyjąć, że transakcja jest zwolniona, ponieważ dla jednej z osób będzie to pierwsze mieszkanie.

Co więcej, podstawą obliczenia podatku jest zasadniczo wartość rynkowa nieruchomości, a nie koniecznie kwota wpisana do aktu sprzedaży.

Warto też pamiętać o szczególnej stawce 6% PCC dotyczącej ustawowo określonych przypadków nabywania szóstego i kolejnych mieszkań w jednym budynku lub budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Nie jest to jednak standardowy koszt zakupu mieszkania przez przeciętnego kredytobiorcę.

Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się PCC?

Co do zasady zakup mieszkania od dewelopera opodatkowany VAT nie podlega standardowemu 2% PCC, ponieważ podatek VAT jest już uwzględniony w cenie.

Istnieją jednak szczególne wyjątki, m.in. wskazane wcześniej zasady dotyczące nabywania szóstego i kolejnych lokali.

Dlatego informacja, że mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, nie powinna być jedynym kryterium oceny obowiązku podatkowego.

PCC od ustanowienia hipoteki

Ustanowienie hipoteki jest odrębną czynnością podlegającą PCC.

W przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej stawka wynosi 19 zł. Tak jest najczęściej przy kredytach hipotecznych.

Dla hipoteki zabezpieczającej wierzytelność istniejącą o ustalonej wysokości ustawa przewiduje natomiast stawkę 0,1% zabezpieczonej wierzytelności.

W zależności od sposobu ustanowienia hipoteki podatek może zostać rozliczony przez notariusza albo wymagać samodzielnego złożenia deklaracji PCC-3 i zapłaty podatku w ustawowym terminie.

Ile wynoszą koszty okołokredytowe? Przykład dla mieszkania za 600 000 zł

Aby zobaczyć skalę wydatków, przeanalizujmy zakup mieszkania z rynku wtórnego za 600 000 zł.

Przyjmijmy następujące założenia:

• cena mieszkania: 600 000 zł,

• wkład własny: 120 000 zł (20%),

• kwota kredytu: 480 000 zł,

• prowizja bankowa: przykładowo 1%,

• koszt wyceny: przykładowo 600 zł,

• pierwsza roczna składka ubezpieczenia nieruchomości: przykładowo 500 zł,

• zakup lokalu mieszkalnego z istniejącą księgą wieczystą,

• taksa notarialna za umowę sprzedaży w wysokości maksymalnej stawki obowiązującej 23 października 2026 roku,

• brak prowizji pośrednika nieruchomości.

To przykładowa kalkulacja, a nie oferta bankowa ani kompletna wycena notarialna. Nie obejmuje m.in. wypisów aktu, ewentualnej opłaty za złożenie wniosku wieczystoksięgowego przez notariusza, innych polis czy dodatkowych usług.

Wynik zależy również od podatku PCC przy zakupie mieszkania:

Różnica wynosi 12 000 zł, czyli dokładnie tyle, ile stanowi standardowy 2% PCC od wartości mieszkania wynoszącej 600 000 zł.

W przykładzie nie uwzględniliśmy również prowizji agencji nieruchomości. Jeżeli nabywca zobowiąże się do zapłaty prowizji wynoszącej przykładowo 2% ceny mieszkania, oznacza to dodatkowe 12 000 zł, jeśli wskazana stawka jest kwotą brutto.

W praktyce środki potrzebne na zakup mieszkania to nie tylko wkład własny. Przy takim zakupie nabywca powinien przygotować dodatkowy budżet na koszty transakcyjne i bankowe, a także rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Koszty okołokredytowe a wkład własny - czy to ten sam wydatek?

Wkład własny i koszty okołokredytowe to dwa odrębne elementy budżetu.

Wkład własny stanowi część wartości finansowanej nieruchomości, którą pokrywa nabywca ze środków własnych lub w innej formie akceptowanej przez bank.

Z kolei koszty okołokredytowe służą m.in. opłaceniu prowizji, wyceny, wymaganych zabezpieczeń i dodatkowych formalności.

W standardowych kredytach hipotecznych punktem odniesienia jest finansowanie do 80% wartości nieruchomości. Bank może dopuścić wyższy wskaźnik LtV, np. 90%, jeśli zastosowane zostaną wymagane zabezpieczenia.

Przykładowo przy nieruchomości za 600 000 zł:

• 20% wkładu własnego to 120 000 zł,

• 10% wkładu własnego to 60 000 zł.

W obu przypadkach trzeba jeszcze uwzględnić koszty związane z finansowaniem i zakupem nieruchomości, chyba że konkretne wydatki mogą zostać sfinansowane w ramach dopuszczonej przez bank struktury kredytu.

Czy koszty okołokredytowe można doliczyć do kredytu hipotecznego?

Niektóre koszty można skredytować, ale zależy to od oferty banku, celu finansowania i wartości zabezpieczenia.

Przykładowo bank może przewidywać możliwość doliczenia prowizji kredytowej do finansowanego zadłużenia. W takim przypadku nie musisz pokrywać jej odrębną wpłatą przy uruchomieniu kredytu, ale zwiększa się kwota zadłużenia, od której naliczane są odsetki.

Nie oznacza to jednak, że bank automatycznie sfinansuje wszystkie koszty transakcji, w tym podatki, notariusza czy prowizję agencji nieruchomości.

Zależy to od konstrukcji produktu oraz akceptowanego przez bank celu kredytowania.

Skredytowanie prowizji nie oznacza jej uniknięcia. Jeśli bank doliczy do zadłużenia 5 000 zł prowizji, przez okres spłaty będziesz ponosić również koszt odsetek od tej dodatkowej kwoty.

Dlatego warto porównać nie tylko wysokość jednorazowej opłaty, ale również całkowity koszt rozwiązania.

Czy koszty okołokredytowe wliczają się do RRSO?

Nie wszystkie. RRSO obejmuje koszty kredytu określone w ustawie, ale nie stanowi zestawienia wszystkich wydatków związanych z zakupem nieruchomości.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania uwzględnia m.in.:

• odsetki,

• prowizję za udzielenie kredytu,

• opłaty bankowe wymagane do uzyskania finansowania,

• koszty usług dodatkowych, w tym ubezpieczeń, jeśli są niezbędne do uzyskania kredytu lub oferowanych warunków.

Natomiast opłaty notarialne i sądowe ponoszone przez konsumenta są wyłączone z ustawowej definicji całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

RRSO nie obejmuje też automatycznie podatku PCC od samej transakcji zakupu mieszkania czy wynagrodzenia pośrednika nieruchomości.

To oznacza, że oferta z atrakcyjnym RRSO nie musi oznaczać najniższego całkowitego wydatku na nabycie mieszkania.

Przy porównywaniu ofert trzeba więc rozdzielić:

1. Koszt finansowania - ile zapłacisz bankowi i za usługi niezbędne do uzyskania kredytu.

2. Koszt transakcji - ile wydasz na zakup nieruchomości i związane z nim formalności.

3. Wydatki w przyszłości - np. ubezpieczenia odnawiane co roku, opłaty związane ze zmianą umowy i ewentualną wcześniejszą spłatą.

Do porównania wysokości rat i kosztów finansowania możesz wykorzystać kalkulator kredytu hipotecznego Totalmoney. Pozostałe opłaty trzeba uwzględnić oddzielnie.

Cross-selling a koszty okołokredytowe - kiedy dodatkowe produkty się opłacają?

Cross-selling polega na oferowaniu klientowi dodatkowych produktów w związku z kredytem, np. rachunku osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia.

W przypadku kredytów hipotecznych ustawa rozróżnia sprzedaż łączoną i sprzedaż wiązaną.

Sprzedaż łączona jest dozwolona. Bank może zaproponować korzystniejsze warunki kredytu pod warunkiem skorzystania z dodatkowego produktu, ale kredyt powinien być dostępny również bez niego, choć na innych warunkach.

Sprzedaż wiązana jest co do zasady zakazana, z wyjątkami przewidzianymi ustawą, dotyczącymi m.in. określonych bezpłatnych rachunków i wymogów ubezpieczeniowych.

Jak sprawdzić, czy dodatkowe produkty bankowe się opłacają?

Załóżmy, że bank proponuje obniżenie oprocentowania kredytu pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia na życie.

Samo obniżenie marży nie przesądza o opłacalności tej propozycji.

Trzeba porównać:

• oszczędność na odsetkach,

• łączną wysokość składek ubezpieczeniowych,

• okres obowiązkowego korzystania z polisy,

• wpływ rezygnacji z ubezpieczenia na warunki kredytu.

Podobnie wygląda sytuacja z kontem osobistym.

Jeżeli utrzymanie określonego rachunku, karty lub pakietu usług jest wymagane przez kilka lat, należy uwzględnić również ewentualne opłaty za korzystanie z tych produktów.

Dodatkowe produkty mogą obniżyć koszt kredytu, ale tylko wtedy, gdy korzyść finansowa przewyższa wydatki związane z ich utrzymaniem.

Jakie dodatkowe koszty mogą pojawić się w trakcie spłaty kredytu hipotecznego?

Koszty okołokredytowe nie kończą się na uruchomieniu finansowania.

W zależności od umowy i sytuacji kredytobiorcy mogą pojawić się dodatkowe wydatki związane z obsługą zobowiązania.

Opłaty za aneks do umowy

Zmiana warunków umowy kredytowej może wymagać przygotowania aneksu.

Dotyczy to np. niektórych zmian zabezpieczenia, terminów spłaty czy innych postanowień umownych.

Bank może pobierać opłaty zgodnie ze swoją taryfą, chyba że przepisy przewidują odrębne ograniczenia.

Przykładowo przy ponownym ustalaniu oprocentowania okresowo stałego po zakończeniu co najmniej pięcioletniego okresu obowiązywania tej stopy ustawa przewiduje zakaz pobierania opłat za ustalenie nowej stopy lub związaną z tym zmianę umowy.

Wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu

Kredyt hipoteczny można spłacić przed terminem, w całości lub częściowo.

W niektórych przypadkach bank ma prawo pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę.

Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem możliwość pobierania rekompensaty dotyczy co do zasady pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. Jej wysokość jest ustawowo ograniczona, m.in. do maksymalnie 3% wcześniej spłacanej kwoty, z dodatkowymi limitami.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym bank może przewidywać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy, ale nie może ona przekraczać kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

Jednocześnie wcześniejsza spłata powoduje odpowiednie obniżenie całkowitego kosztu kredytu, zgodnie z zasadami ustawowymi.

Koszt wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu

Po całkowitej spłacie zobowiązania trzeba zadbać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Mogą też pojawić się dodatkowe koszty dokumentów lub obsługi czynności, zależnie od procedury.

Warto więc zachować niewielką rezerwę finansową również na zakończenie zobowiązania.

Jak obliczyć koszty okołokredytowe przed zakupem mieszkania?

Najwygodniej przygotować zestawienie wszystkich wydatków ponoszonych przed uruchomieniem kredytu i w pierwszych miesiącach jego spłaty.

W kalkulacji uwzględnij:

1. Kwotę kredytu i wkład własny - pozwolą oszacować prowizję oraz podstawowe potrzeby finansowe.

2. Rodzaj rynku - zakup na rynku pierwotnym i wtórnym może wiązać się z innymi podatkami i formalnościami.

3. Opłaty bankowe - prowizję, wycenę, ewentualne dodatkowe zabezpieczenia.

4. Koszty notarialne i sądowe - zależne od wartości nieruchomości i wymaganych czynności.

5. Podatki - przede wszystkim PCC, jeśli występuje.

6. Ubezpieczenia i produkty dodatkowe - jednorazowe oraz cykliczne.

7. Prowizję pośrednika nieruchomości - jeśli zgodnie z umową ponosi ją kupujący.

Kalkulator rat kredytu hipotecznego nie zawsze pokaże pełne koszty zakupu nieruchomości. Dlatego najlepiej połączyć wyniki porównywarki z osobną kalkulacją wydatków transakcyjnych.

Nie warto również traktować takich szacunków jako dokładnej wyceny bez sprawdzenia aktualnych opłat u notariusza, banku i ewentualnego pośrednika nieruchomości.

Jak obniżyć koszty okołokredytowe?

Część wydatków wynika z przepisów i nie podlega negocjacjom. Dotyczy to przede wszystkim stałych opłat sądowych i obowiązujących stawek podatkowych.

Istnieją jednak koszty, na które kredytobiorca ma realny wpływ.

Porównaj prowizję i oprocentowanie. Kredyt bez prowizji nie musi być najtańszy, jeśli wiąże się z wyższą marżą przez wiele lat.

Sprawdź koszt dodatkowych produktów. Nie zakładaj, że pakiet ubezpieczeń czy konto zapewniające niższe oprocentowanie będzie korzystne w całym okresie kredytowania.

Porównaj oferty ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli bank akceptuje polisę zewnętrzną, może to pozwolić ograniczyć wysokość składki.

Zapytaj o możliwość dostarczenia własnego operatu szacunkowego. Niektóre banki akceptują zewnętrzne wyceny spełniające określone warunki.

Porównaj koszty notariusza. Przepisy określają maksymalne stawki, ale konkretne wynagrodzenie może być niższe. Przed wyborem kancelarii poproś o pełny kosztorys uwzględniający VAT, wypisy i opłaty za obsługę wpisów do księgi wieczystej.

Sprawdź prawo do zwolnienia z PCC. Przy mieszkaniu kosztującym 600 000 zł zwolnienie z 2% podatku oznacza oszczędność 12 000 zł.

Unikaj finansowania niepotrzebnych kosztów kredytem. Jeśli posiadasz odpowiednie środki, jednorazowa zapłata prowizji może być tańsza niż doliczanie jej do kwoty zadłużenia i płacenie od niej odsetek.

Najważniejsze jest jednak porównanie pełnego kosztu dwóch ofert, a nie pojedynczych opłat.

Nawet jeśli jedna propozycja wymaga mniejszego wydatku na początku, nie musi być korzystniejsza w dłuższym okresie.

---

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, z późniejszymi zmianami.

• Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2022 poz. 1719.

• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, z późniejszymi zmianami.

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, z późniejszymi zmianami.

• Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2023 poz. 1463.

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 października 2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2026 poz. 1370.

• Komisja Nadzoru Finansowego - Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, nowelizacja z czerwca 2023 r.

• Ministerstwo Finansów - serwis podatki.gov.pl, materiały dotyczące stawek PCC oraz ulg i zwolnień podatkowych, aktualizacja z grudnia 2025 r.

• ING Bank Śląski - Informacje ogólne o kredycie hipotecznym, w tym aktualne koszty dodatkowe, opłaty za wycenę nieruchomości i ubezpieczenia.

• Totalmoney.pl - Ranking kredytów hipotecznych, październik 2026 r.

• Totalmoney.pl - Kalkulator kredytu hipotecznego.

• Totalmoney.pl - Wkład własny w 2026 roku. Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?

• Totalmoney.pl - Ile wynoszą koszty notarialne w 2026 roku? Aktualne stawki u notariusza.

• Totalmoney.pl - Ubezpieczenie pomostowe - co to jest i jak wpływa na kredyt hipoteczny?