10/6/2026 | 12:30 PM
8 min. czytania
Kupujesz mieszkanie za 700 tys. zł, ale rzeczoznawca wycenia je na 650 tys. zł. Czy bank odmówi kredytu? Niekoniecznie. Niższa wartość z operatu może jednak oznaczać, że potrzebujesz większego wkładu własnego albo musisz zmniejszyć kwotę kredytu. Warto wiedzieć, skąd bierze się taka różnica. Cena transakcyjna i wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym nie są tym samym. Pierwszą ustalają kupujący i sprzedający, druga wynika z profesjonalnej wyceny uwzględniającej m.in. rynek, ceny podobnych nieruchomości, lokalizację i cechy konkretnego mieszkania lub domu.
Wycena nieruchomości przez bank może mieć bezpośredni wpływ na wysokość kredytu hipotecznego i wymagany wkład własny. Jeśli wartość mieszkania lub domu wskazana w operacie okaże się niższa od ceny zakupu, bank może przyjąć ostrożniejsze założenia przy ocenie zabezpieczenia. Warto więc wiedzieć, skąd biorą się takie różnice i jakie mogą mieć konsekwencje dla finansowania.
Najważniejsze informacje:
-
Cena transakcyjna może być wyższa lub niższa od wartości z operatu, ponieważ jest efektem negocjacji między kupującym a sprzedającym.
-
Jeśli bank przyjmie wartość nieruchomości niższą od ceny zakupu, może zmienić się LtV i wysokość wymaganego wkładu własnego.
-
Niższa wycena nie oznacza automatycznie odmowy kredytu hipotecznego – znaczenie ma m.in. kwota finansowania i zasady stosowane przez bank.
-
W operacie rzeczoznawca analizuje nieruchomość oraz odpowiedni rynek. W podejściu porównawczym wykorzystuje ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a nie wyłącznie ceny z ogłoszeń.
-
Jeśli nie zgadzasz się z wyceną, warto najpierw sprawdzić operat i procedurę banku, zanim zamówisz kolejną wycenę.
Cena transakcyjna a wartość nieruchomości – czym się różnią?
Cena transakcyjna to kwota, za którą kupujący i sprzedający ostatecznie zawierają transakcję. Może wynikać z ceny ofertowej, ale zwykle jest efektem negocjacji.
Wartość rynkowa jest natomiast szacowaną kwotą możliwą do uzyskania za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy niezależnymi stronami działającymi rozważnie i bez przymusu. Zasady jej określania wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Możesz więc zgodzić się zapłacić za mieszkanie 700 tys. zł, mimo że jego oszacowana wartość rynkowa wynosi 650 tys. zł. Dla sprzedającego i kupującego liczy się uzgodniona cena. Dla banku ważne jest natomiast również to, jaką wartość przedstawia nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu.
Analiza eksperta:
Przykładowo kupujący uzgodnił cenę mieszkania na poziomie 700 000 zł, podczas gdy operat wskazał wartość 650 000 zł. Różnica wynosiła więc 50 000 zł, czyli około 7,1% ceny zakupu. Kupujący zdecydował się mimo to kontynuować transakcję, ponieważ lokal miał dla niego konkretne atuty, w tym bardzo dobrą lokalizację, odpowiedni układ pomieszczeń i standard odpowiadający jego potrzebom. Takie cechy mogą mieć dla konkretnego kupującego większe znaczenie niż wynikałoby to z samego porównania ceny za metr kwadratowy. Przykład pokazuje, że cena zaakceptowana przez kupującego może odbiegać od wartości oszacowanej na podstawie rynku. Dla banku kluczowa pozostaje jednak wartość nieruchomości przyjęta na potrzeby zabezpieczenia kredytu.
Dlaczego wartość z operatu może być niższa od ceny zakupu?
Najprostsza odpowiedź brzmi: ponieważ rzeczoznawca nie przepisuje ceny z umowy przedwstępnej.
Operat szacunkowy musi pokazywać m.in. stan nieruchomości, analizę rynku, źródła danych, zastosowaną metodę wyceny oraz sposób obliczenia wartości.
W przypadku podejścia porównawczego znaczenie mają przede wszystkim ceny, po jakich rzeczywiście sprzedawano podobne nieruchomości. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje, że rzeczoznawca wykorzystuje ceny transakcyjne nieruchomości podobnych oraz ich cechy wpływające na cenę. Powinny to być transakcje możliwie bliskie dacie wyceny.
Różnica może więc pojawić się np. wtedy, gdy:
-
właściciel ustalił wysoką cenę, a Tobie szczególnie zależy na danym mieszkaniu,
-
ceny ofertowe w okolicy są wyższe od cen osiąganych w rzeczywistych transakcjach,
-
nieruchomość ma cechy obniżające jej wartość, np. gorszą lokalizację lub stan techniczny,
-
rzeczoznawca dysponuje transakcjami podobnych lokali wskazującymi na niższy poziom cen,
-
nieruchomość jest nietypowa i trudno znaleźć dla niej odpowiednie porównania.
Czy wiesz, że sama cena widoczna w portalu ogłoszeniowym nie przesądza jeszcze o wartości mieszkania? Sprzedający może wystawić lokal za 800 tys. zł, ale dopóki nie dojdzie do sprzedaży, jest to przede wszystkim jego oczekiwanie cenowe.
Kwota kredytu:
Co się dzieje, gdy bank wyceni nieruchomość niżej?
Niższa wycena staje się szczególnie ważna wtedy, gdy planujesz wysoki udział kredytu w finansowaniu zakupu.
Bank bierze pod uwagę relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. To wskaźnik LtV (Loan to Value).
Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie za 700 tys. zł i chcesz przeznaczyć na zakup:
-
140 tys. zł własnych pieniędzy,
-
560 tys. zł kredytu.
Jeśli do obliczeń przyjąć 700 tys. zł, kredyt stanowi 80% wartości.
Co jednak, jeśli wycena wyniesie 650 tys. zł?
560 000 zł ÷ 650 000 zł × 100% = ok. 86,2% LtV
Wartość zabezpieczenia jest niższa, choć cena zakupu ani oczekiwana kwota kredytu się nie zmieniły.
Właśnie dlatego niższy operat może oznaczać konieczność zwiększenia własnego udziału w transakcji.
Czy przy niższej wycenie trzeba zwiększyć wkład własny?
Może być to konieczne, ale nie w każdym przypadku.
Wszystko zależy od tego, jak duży kredyt chcesz uzyskać i jakie zasady LtV stosuje dany bank.
Jeżeli w naszym przykładzie bank chciałby utrzymać LtV na poziomie 80%, to 80% z wartości 650 tys. zł daje:
650 000 zł × 80% = 520 000 zł.
Zamiast planowanych 560 tys. zł finansowania pojawia się więc różnica 40 tys. zł.
Jeśli bank nie zaakceptuje wyższego LtV, możesz potrzebować dodatkowych środków własnych.
Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każdy bank wyda taką samą decyzję. Szczegółowe zasady dotyczące akceptowanego LtV i zabezpieczenia wynikają także z polityki konkretnej instytucji. KNF określa ramy ostrożnościowe dotyczące kredytów zabezpieczonych hipotecznie, ale banki stosują również własne procedury oceny ryzyka.
Czy bank odmówi kredytu, jeśli operat jest niższy niż cena zakupu?
Nie musi. Niższa wycena sama w sobie nie oznacza automatycznej odmowy kredytu hipotecznego.
Bank ocenia cały wniosek, w tym Twoją zdolność kredytową oraz jakość i wartość zabezpieczenia.
Możliwe są m.in. trzy sytuacje:
-
Masz wystarczająco duży wkład własny – różnica między ceną a wyceną nie powoduje problemu z dopuszczalnym poziomem finansowania.
-
Bank zaakceptuje określony poziom LtV – kredyt może zostać udzielony mimo niższej wyceny.
-
Potrzebujesz więcej własnych pieniędzy – bank ogranicza maksymalną kwotę kredytu, którą jest gotów zabezpieczyć na danej nieruchomości.
Pamiętaj też, że wysoka wartość nieruchomości nie zastępuje zdolności kredytowej. Ustawa o kredycie hipotecznym wskazuje, że ocena zdolności kredytowej nie może opierać się głównie na założeniu, że nieruchomość ma wartość wyższą od kredytu albo że jej wartość w przyszłości wzrośnie.
Co możesz zrobić, jeśli wycena jest niższa od ceny zakupu?
Przede wszystkim sprawdź, z czego wynika różnica.
Operat powinien zawierać opis nieruchomości, analizę rynku, źródła danych, zastosowaną metodę oraz obliczenia prowadzące do określonej wartości.
Jeśli wynik jest niższy, niż się spodziewałeś, możesz:
-
sprawdzić, czy rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił powierzchnię, standard, stan techniczny i pozostałe cechy nieruchomości,
-
zapytać bank o możliwość weryfikacji wyceny, jeśli dostrzegasz błąd,
-
zwiększyć wkład własny,
-
spróbować renegocjować cenę ze sprzedającym,
-
sprawdzić możliwość finansowania w innym banku.
Nie warto natomiast od razu zamawiać kolejnego operatu tylko po to, aby uzyskać wyższą wartość. Inny rzeczoznawca może dojść do innego wyniku, ale sam fakt sporządzenia drugiego operatu nie oznacza, że pierwszy był błędny. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost wskazuje, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości nie stanowi samo w sobie podstawy do oceny prawidłowości wcześniejszego operatu.
Błąd w operacie i jego wpływ na wycenę
W jednym z przeglądanych przez nas operatów różnica nie wynikała z samego poziomu cen na rynku, lecz z danych przyjętych do porównania. W dokumencie sprawdziliśmy kolejno powierzchnię lokalu, standard, położenie, daty transakcji oraz cechy nieruchomości podobnych. Wątpliwość wzbudziło zakwalifikowanie mieszkania jako lokalu wymagającego częściowego remontu, podczas gdy w rzeczywistości nieruchomość była po generalnym remoncie przeprowadzonym dwa lata wcześniej. Po przekazaniu tej informacji rzeczoznawcy dokument został skorygowany, a wartość zmieniła się z 640 000 zł do 675 000 zł. Taki przypadek pokazuje, że przed zamówieniem kolejnego operatu warto najpierw ustalić, czy w obecnym dokumencie rzeczywiście znajduje się konkretny błąd lub pominięcie.
Czy możesz sam wybrać rzeczoznawcę?
W przypadku wyceny wykonywanej w związku z kredytem hipotecznym przepisy wskazują, że wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem.
W praktyce przed zamówieniem operatu na własną rękę sprawdź więc procedurę banku. Pozwoli Ci to uniknąć sytuacji, w której poniesiesz koszt dokumentu, a bank zażąda wyceny wykonanej w innym trybie.
Niższa wycena nieruchomości – czy jest się czego obawiać?
Różnica między ceną transakcyjną a wartością wskazaną w operacie nie jest niczym niezwykłym. Obie kwoty powstają w inny sposób i służą innym celom.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, czy niższa wartość wpłynie na kwotę kredytu i wymagany wkład własny.
Przed zakupem nieruchomości finansowanej kredytem warto więc pozostawić sobie finansowy margines bezpieczeństwa. Szczególnie wtedy, gdy cena zakupu jest wysoka w porównaniu z cenami podobnych mieszkań lub domów w okolicy.
Dzięki temu niższa wycena nie musi oznaczać rezygnacji z nieruchomości – może jedynie wymagać zmiany sposobu finansowania transakcji.
Źródła:
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – aktualny tekst jednolity.
Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w szczególności art. 21.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, „Wycena nieruchomości”.
